頂級家辦都愛酒店業(yè)

一些投資屬性較強的家辦投資酒店后，更喜歡通過主動管理去更改品牌價值、獲得收益。之后，它可以通過投資酒店往外延伸，如學(xué)生公寓、寫字樓等。

許多知名家族投資者都會進行不動產(chǎn)投資，如酒店投資。譬如，英國最大的隱形富豪亨利·凱瑟克家族掌舵的怡和集團，擁有全球頂級奢華酒店文華東方酒店；馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團擁有香格里拉酒店；香港富豪霍英東家族擁有白天鵝賓館、南沙大酒店；香港嘉道理家族擁有半島酒店；李嘉誠家族擁有索菲特大酒店、北京東方君悅大酒店等；郭得勝家族的新鴻基集團擁有或者持股香港麗思卡爾頓酒店、香港四季酒店等。

兩種投資方式

酒店投資者分兩大類：短期投資者以及長期持有 者。

短期投資者的代表為：機構(gòu)投資者（基金或資產(chǎn)管理公司）。因為酒店作為以日計價的房地產(chǎn)，相比一年一簽的公寓或是3～5年一簽的寫字樓或商城，估值可以在短期內(nèi)實現(xiàn)比較大的增長。

機構(gòu)投資者最常見的策略就是收購后升級改造，也是俗稱的Value Add Strategy，即投資改造變換定位、更換品牌、更換管理公司后提升收益，從而提升估值。一個標(biāo)的在出售的時候越執(zhí)行這樣的策略就越值錢。

長期持有者的代表為：家族辦公室、保險公司、或是擁有長期資金的公司。這類投資者看中的是資產(chǎn)的位置、現(xiàn)在的物業(yè)狀況和城市的潛力。他們更注重的是資產(chǎn)的升值，而不是每年的利潤。

在中國，現(xiàn)階段投資酒店要賺錢，有兩個特征：輕資產(chǎn)運作（租賃），專注于現(xiàn)金流。而海外成熟市場則會進行重資產(chǎn)交易，專注于杠桿及時間周期，提升運營效率。

那么，投資者該如何找到一個合適的酒店投資標(biāo)的？

現(xiàn)在市面上有很多公司會寫一些酒店評估報告。投資者可以找它們咨詢或做訪談，訪談內(nèi)容可包括：你對這家酒店的感覺如何？房價的彈性空間有多少？發(fā)展前景如何等。酒店管理公司就會給他提供很多數(shù)據(jù)。當(dāng)然前提是，他買的是一個在運營的酒店。

當(dāng)然，投資者也可以親自做盡調(diào)。

酒店的評估方式

最常用的酒店價格評估方法有：現(xiàn)金流折現(xiàn)法、比較法和建造成本評估法。除此之外，中國還有一種獨有的、但很不專業(yè)的評估方式：隔壁住宅每平米價格比較法。

基本上，海外的酒店交易買方多以機構(gòu)投資者為主，中國則非如此。據(jù)悉，那些想要進軍中國酒店地產(chǎn)的海外投資者目前仍處于觀望狀態(tài)，如黑石、博豐（Brookfield）等。其中很大一部分原因，就是估值太高、評估方式有問題。

中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個產(chǎn)權(quán)評估的問題。中國所有土地都是租賃產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上與海外的租賃產(chǎn)權(quán)非常接近，不過產(chǎn)權(quán)所有人是國家，同時續(xù)租的條件和法規(guī)并不明朗。

以英國為例，它的房屋產(chǎn)權(quán)分兩類，永久產(chǎn)權(quán)和租賃產(chǎn)權(quán)。其中，租賃產(chǎn)權(quán)的使用產(chǎn)權(quán)可以長達999年，使用產(chǎn)權(quán)到期后有法律規(guī)范繳費延長使用期限。

家辦如何配置酒店資產(chǎn)

通常，家辦配置酒店資產(chǎn)，主要為了滿足三個訴求：

第一，教育與傳承。家族掌門人能留給子女的不僅僅只有財富，還有良好的家風(fēng)和家訓(xùn)。因此教育顯得尤為重要，然而教育不只是學(xué)術(shù)教育，還有生活和文化教育。而酒店則兼具生活和文化教育的功能。因此，在投資酒店時，家辦會選擇一些有歷史文化背景、故事的城市酒店。

第二，對生活品質(zhì)的追求。家族創(chuàng)始人希望自己在外出辦事或旅游時，能有生活上的保障。

第三，升值，獲得收益。家辦在投資一家酒店時，更看中未來是否有升值空間，值不值長期擁有。因此，家辦會選擇那些核心區(qū)域里好的位置、且不可被替代的酒店。這就是目的地投資。

因此，如果一個家辦想要配置酒店資產(chǎn)，一定要弄清楚投資的目的是什么。

一些投資屬性較強的家辦，投資酒店后，更喜歡通過主動管理去更改品牌價值，獲得收益。之后，它可以通過投資酒店往外延伸，如學(xué)生公寓、寫字樓等。這就是家辦應(yīng)該注意的第二個問題，投資策略是什么。作為一個基金，考慮的只是如何賺錢。但如果作為一個家辦，就需要弄清楚配置酒店的目的以及策略。

管理與退出

酒店主要有三種管理方式：全權(quán)委托管理（管理費包含品牌費）、第三方委托管理（+品牌特許）和自主管理（+品牌特許）。

不過，目前，特許經(jīng)營、第三方管理兩種方式，在中國做得并不是特別好，主要原因在于招人難。如果是第三方管理，其實第三方管理公司的能力還不如你自己組一個團隊。

但在海外，有很多公司專門做第三方特許經(jīng)營管理。由此，它可以不那么在乎品牌標(biāo)準(zhǔn)，管理也就比較彈性。絕大部分品牌方管理公司管理費的收取主要來自于酒店的收入和凈利潤，通常基本管理費為收入的2%，獎勵管理費則根據(jù)業(yè)主回報狀況做計算。

中國的委托管理也有一個問題。實際上，管理公司看到的只是表面上的收入和經(jīng)營毛利，并不考慮酒店作為資產(chǎn)的其他成本，也就不了解這個資產(chǎn)的實際盈虧情況。

如果是特許經(jīng)營，就得考慮所在城市或區(qū)域所在地需要什么樣的品牌。比如，你想在海南三亞的一個并不是很好的海邊投資酒店，應(yīng)該選擇一個國際品牌；但如果你想在亞龍灣投資酒店，就不必挑選品牌。因為亞龍灣屬于一線海景，地理位置非常好。

另外酒店管理還存在一個效率問題。比如華住會旗下的全季酒店，人房比為1：10，即100間房只要10人就可以運營。而那些管理比較好的國際品牌終端酒店，100間房則需要25～35個人才能運營。

這就涉及到多方面的因素，包括酒店內(nèi)部設(shè)施的運營主體，如，健身房由誰來管，可不可以租出去。此外，酒店房間的大小也會影響到酒店的運營效率。

目前，很多酒店都已經(jīng)到了退出階段。大家也看到，疫情期間，很多酒店在大量出售。因為酒店管理合同通常是15～20年，酒店翻修周期大概是8～10年。很多酒店都是20年前建的，此時恰好到了出售的時間點。

還有些酒店被出售，是因為酒店業(yè)主在沒有其他項目可售銷售回款的情況下，已無資金再繼續(xù)翻修或續(xù)簽管理合同。另外一個酒店被出售的原因是，還不上貸款被出售。在大部分酒店的開發(fā)資金中，約有60%～70%是貸款，財務(wù)成本是非常高的。

大多數(shù)的酒店都難以拿出這么多的資金，于是不得不向銀行貸款。一旦資金鏈斷裂，還不上貸款，銀行就會重新對酒店進行評估和定價，并出售。

而在海外的退出中，大多則是因為投資基金的期限即將到期。在對市場進行充分評估后，投資者覺得可以在高點賣出。但是在中國，現(xiàn)在多數(shù)酒店是迫于經(jīng)營、合同到期、翻新改造資金缺口等壓力被出售。

此外，酒店被出售還有一些其他原因，如項目改造、土地用途、經(jīng)營能力等。

另外，在全球的酒店交易市場上，中國的酒店交易量極小，原因主要包括：賣價太高，買家和賣家的預(yù)期不同；酒店為經(jīng)營物業(yè)，需要的專業(yè)程度比其他房地產(chǎn)類別高；大部分酒店掌握在國企手上，沒有退出壓力；酒店還沒有再次投資的需求；管理合同尚未到期；經(jīng)營提升空間小等。