房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題及改進(jìn)措施研究

馬文佳

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長、資金需求大的特點(diǎn)，隨著國家對民生行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題越來越突出，直接影響著企業(yè)的發(fā)展壯大，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中存在著許多不確定因素，對資金的需求量極大，在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，企業(yè)必須對資金合理安排，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金管理水平，以在日益激烈的競爭中穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理，主要是對企業(yè)經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動中的現(xiàn)金流和資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。企業(yè)圍繞著資金開展各種管理活動，通過對資金的合理規(guī)劃，可以確保資金鏈完整，使企業(yè)能持續(xù)經(jīng)營，進(jìn)而達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的目的。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要內(nèi)容、特點(diǎn)、重要意義，提出了其存在的融資方式單一且成本較高、資金管理意識薄弱、沒有完善的管理制度及崗位設(shè)置不合理等方面的問題，并且結(jié)合實(shí)際情況提出了相應(yīng)的解決方法，例如優(yōu)化籌資渠道、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識、建立完整的管理制度、合理設(shè)置工作崗位等，希望能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金管理工作質(zhì)量提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)管控

近年來，國家加強(qiáng)了各種保障性住房的建設(shè)，并且通過一些列限購、限貸的政策，引導(dǎo)房產(chǎn)市場降溫，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了一定的沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間被壓縮，資金需求增加，這使得資金管理越來越受到企業(yè)管理層的重視。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要表現(xiàn)形式為庫存現(xiàn)金、銀行存款等，其具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）投資規(guī)模及資金需求量較大

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)及營銷管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都需要大規(guī)模的資金支持，但是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期又很長，前期的資金來源無法通過銷售商品取得，因此需要企業(yè)通過其他渠道自行解決。

（二）資金回籠較慢，回收周期較長

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從投入資金拿地到銷售回款，周期一般需要1-2年。在這期間，除了土地價(jià)款，建設(shè)施工也需要投入大量資金，開始預(yù)售后的預(yù)收款項(xiàng)還需要接受銀行的資金監(jiān)管，使用上并不便利，加之受國家宏觀調(diào)控、不可抗力等因素影響，都會減慢資金回籠的速度，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力非常大。

（三）資金成本較高，融資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，商品不能在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，后續(xù)的開發(fā)支出建設(shè)企業(yè)很少能自給自足，往往需要進(jìn)行籌資，如接受股東投資或者銀行貸款等。銀行貸款會受到國家政策等因素影響，而貸款利率的調(diào)整也都會直接影響企業(yè)的資金成本。同時(shí)，銷售回款也可能由于政策或是社會環(huán)境的影響而無法達(dá)到預(yù)計(jì)的金額，給企業(yè)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的重要意義

（一）保障企業(yè)持續(xù)經(jīng)營

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和持續(xù)經(jīng)營的基本保障。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都離不開大量的資金支出，只有保證資金鏈的完整，才能使項(xiàng)目順利進(jìn)行?，F(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的核心，也是企業(yè)良性發(fā)展必不可少的重要手段。

（二）增強(qiáng)企業(yè)競爭力

近些年，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會受到許多不確定因素影響，做好資金管理是保證企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)競爭中生存和發(fā)展的必要條件，規(guī)范、合理分配資金，提高資金的使用效率，保證資金鏈的穩(wěn)定性，能夠有效的提高企業(yè)管理水平，從而提高企業(yè)的競爭力。

（三）優(yōu)化企業(yè)資源配置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)資金管理可以使其在項(xiàng)目拿地前，就能做好評估和全盤的資金計(jì)劃，避免資源浪費(fèi)，提高資金的利用率，降低資金成本，同時(shí)還能提高資金周轉(zhuǎn)率，盤活現(xiàn)有的資金，提高企業(yè)的償債能力，優(yōu)化資源配置。

（四）避免資金風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)資金管理還是企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)有力的手段，通過資金管理，管理層能清晰的掌握企業(yè)的資金狀況，了解企業(yè)資金需求，將資金分配合理化。同時(shí)企業(yè)通過資金計(jì)劃，能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)督資金流動狀況，預(yù)防資金濫用，避免產(chǎn)生貪污腐敗的現(xiàn)象，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）融資方式較單一，融資成本較高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取資金的途徑主要有股東投資、融資貸款、銷售回款等，其中股東能投入的資金有限，不足以支撐到項(xiàng)目開盤銷售，而銷售回款也需要時(shí)間，不是短時(shí)期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)的，所以企業(yè)主要的融資方式仍為銀行貸款。

目前，受國家政策影響，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款限制條件越來越多，開發(fā)貸金額抵押條款越來越苛刻，對貸款資金使用的監(jiān)管也越來越嚴(yán)格，這使企業(yè)的資金越來越緊張，同時(shí)，為了保證企業(yè)自身的信譽(yù)，即使出現(xiàn)了銷售金額沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、資金回籠慢的情況，企業(yè)也仍需要按時(shí)歸還銀行貸款利息，這也給企業(yè)帶來了一定的資金壓力。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源在開盤預(yù)售前主要依賴于銀行貸款，項(xiàng)目開盤預(yù)售后收到的款項(xiàng)在達(dá)到收入結(jié)轉(zhuǎn)條件之前也只能作為負(fù)債，這就必然會導(dǎo)致項(xiàng)目前期企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。如果遇到房市低谷期，資金回收期的延長也容易使企業(yè)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)發(fā)展。

（二）資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識比較薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理層還沒認(rèn)識到資金管理的重要性，思想陳舊，管理理念也相對落后，其僅將管理重心放在項(xiàng)目管理上，對資金管理沒有足夠的重視，導(dǎo)致企業(yè)潛在著資金風(fēng)險(xiǎn)。

有些房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目又設(shè)立了多個(gè)銀行賬戶，導(dǎo)致企業(yè)的資金比較分散，不僅資金周轉(zhuǎn)緩慢，管理工作也比較繁瑣，還容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，如果企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)人員的時(shí)候沒有對其職業(yè)道德重點(diǎn)考察，工作人員職業(yè)素養(yǎng)較低，且企業(yè)資金監(jiān)管制度不嚴(yán)謹(jǐn)，那么就有可能出現(xiàn)挪用資金或者貪污腐敗的現(xiàn)象，直接給企業(yè)造成無法彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金支出一般金額較大，如果企業(yè)的資金管理不到位、沒有預(yù)留一定的流動資金，則在市場低迷、資金不能及時(shí)回籠時(shí)，就無法合理支配資金，容易造成資金鏈斷裂，產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營停滯，造成極大的損失。

（三）沒有建立完善的管理制度或是執(zhí)行力差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求是分階段的，需要企業(yè)針對不同時(shí)期的資金需求制定分配計(jì)劃。目前，許多企業(yè)沒有完善的資金管理制度，只是根據(jù)目前現(xiàn)有的資金制定短期計(jì)劃，整個(gè)項(xiàng)目并沒有根據(jù)企業(yè)自身的情況制定長期資金規(guī)劃，導(dǎo)致資金前松后緊或是前緊后松，資金管理混亂。

部分企業(yè)資金計(jì)劃制定的不夠詳細(xì)或是制定了資金計(jì)劃但是執(zhí)行力度不夠，有些企業(yè)年初制定了資金預(yù)算，但是并不符合企業(yè)自身的情況，也沒有按月或是按季度細(xì)分，資金預(yù)算比較籠統(tǒng)，在執(zhí)行過程中往往會出現(xiàn)偏差，不得不臨時(shí)調(diào)整，增加了企業(yè)資金調(diào)配的壓力，或者是資金預(yù)算形同虛設(shè)，每年年初制定之后不執(zhí)行也不調(diào)整，喪失了制定資金計(jì)劃的意義。

有些企業(yè)在資金管理方面沒有建立完善的審批制度，資金支付沒有統(tǒng)一的審批流程，僅由財(cái)務(wù)人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷資金能否支付，還有的企業(yè)雖然制定了審批流程，但是不嚴(yán)格執(zhí)行，存在缺少審批環(huán)節(jié)支付甚至是沒有審批即支付的情況。

（四）資金監(jiān)管不規(guī)范，崗位設(shè)置不合理

目前一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作模式均為成立新的項(xiàng)目公司，集團(tuán)公司一般會把項(xiàng)目公司設(shè)置成獨(dú)立核算企業(yè)，項(xiàng)目公司具有獨(dú)立的法人資格，從審核流程到付款流程都相對獨(dú)立，這樣可能導(dǎo)致集團(tuán)公司無法掌控項(xiàng)目公司資金收支情況。

而且由于項(xiàng)目公司一般都會根據(jù)資金監(jiān)管的需求開立許多個(gè)不同的賬戶，這樣就會導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)企業(yè)的資金特別分散，集團(tuán)公司不便監(jiān)管，當(dāng)急需大額資金時(shí)無法及時(shí)將這些零散的資金進(jìn)行集中，影響了企業(yè)資金的合理配置。

還有一些企業(yè)沒有針對貨幣資金管理制定相應(yīng)的制度，例如現(xiàn)金的使用范圍、銀行未達(dá)賬項(xiàng)的審核、支票的使用規(guī)范等，在收取的現(xiàn)金不能及時(shí)入賬，且財(cái)務(wù)制度監(jiān)管不到位的情況下，就有可能被私自挪用。部分公司財(cái)務(wù)工作人員的設(shè)置不符合崗位不兼容原則，或者因?yàn)轫?xiàng)目員工短缺，財(cái)務(wù)印鑒和公章等都由同一人保管，易造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

四、對策及建議

（一）優(yōu)化融資渠道、加強(qiáng)資源整合，加速企業(yè)資金回籠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的目的是為了保證企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行資金充足，企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目預(yù)算，并積極創(chuàng)新，調(diào)整投融資方式，以解決項(xiàng)目資金緊張的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往通常依靠銀行貸款、銷售回款、股東投資等方式獲得項(xiàng)目可用資金，目前，其還可以通過供應(yīng)鏈融資來緩解支付壓力，優(yōu)化傳統(tǒng)融資渠道，雖然這種方式并不能使公司直接獲得資金，但能夠延長應(yīng)付賬款的支付時(shí)間，緩解企業(yè)資金短缺問題。

此外，其還應(yīng)加強(qiáng)可行性融資整合。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際和資金使用方式，充分考慮各種融資渠道的利弊，在立項(xiàng)時(shí)對融資方式做好規(guī)劃?？尚械娜谫Y渠道包括：

非標(biāo)債務(wù)融資，即不在銀行及證券交易市場范圍內(nèi)的融資。企業(yè)可通過應(yīng)收賬款、承兌匯票進(jìn)行融資借貸，包括收益憑證、股票質(zhì)押及其他信用類貸款方式。

信托融資。土地競買過程中，企業(yè)支付地價(jià)款的資金多來自于信托融資方式，在項(xiàng)目建設(shè)中也常通過信托融資形式補(bǔ)充資金。雖然信托融資條件已十分嚴(yán)格，未來依靠信托融資甚至?xí)永щy，但現(xiàn)今政策下，項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金充裕、有資質(zhì)的企業(yè)，依然可以信托融資。

資產(chǎn)證券化融資。企業(yè)可將持有的資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化性設(shè)計(jì)，通過證券化和信用增級完成融資，將基礎(chǔ)固定資產(chǎn)和原本無法流動與轉(zhuǎn)化的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有價(jià)流動資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資。

注冊海外子公司。企業(yè)應(yīng)成立海外子公司，并以子公司為主體實(shí)現(xiàn)融資。子公司依靠海外身份，能有效利用國外較寬松的營商政策，以發(fā)行企業(yè)債券、掛牌上市等手段融資。

（二）加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識，提高資金風(fēng)險(xiǎn)管控水平

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從思想上重視起資金風(fēng)險(xiǎn)管理工作，在企業(yè)內(nèi)部搭建完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制?？梢栽O(shè)立專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)規(guī)章制度制定、資金風(fēng)險(xiǎn)評估、預(yù)警機(jī)制建立及在出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)后制定應(yīng)對措施，將資金管控落實(shí)到審批制度、應(yīng)收應(yīng)付管理、制定資金計(jì)劃等基礎(chǔ)工作中，使各項(xiàng)資金活動有章可循，有法可依，保證資金管控的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

企業(yè)進(jìn)行資金風(fēng)險(xiǎn)管控還可以聘請專業(yè)人員對資金使用的各個(gè)部門、環(huán)節(jié)、類型等進(jìn)行全方位的監(jiān)督，例如對企業(yè)的資金預(yù)算、內(nèi)外部融資、銀行賬戶、轉(zhuǎn)賬交易等，都需要做到定期檢查，以保證全面監(jiān)控資金安全，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。

為了能夠極大限度的避免資金風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)還可以針對資金風(fēng)險(xiǎn)管控的執(zhí)行設(shè)立考核機(jī)制，對未能發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)并提出預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)評估不準(zhǔn)確或?qū)σ呀?jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)未能妥善處理的，應(yīng)該根據(jù)其給企業(yè)帶來的損失程度制定相應(yīng)的懲罰措施，以充分調(diào)動主管部分的主觀能動性。

（三）建立資金管理制度，加強(qiáng)制度執(zhí)行力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善、全面的資金管理制度，使企業(yè)對資金的把控更加規(guī)范。資金管理制度的制定要貼合企業(yè)的實(shí)際情況及自身特點(diǎn)，確保制度的執(zhí)行更加順暢，以發(fā)揮出最大的作用。

制度中應(yīng)該確定財(cái)務(wù)部門的崗位設(shè)置需求及各個(gè)崗位的工作職責(zé)，并對人員素質(zhì)提出明確要求；還應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的審批流程，例如開立銀行賬戶、各種款項(xiàng)支出、內(nèi)外部融資借款等。企業(yè)對銀行賬戶還需要重點(diǎn)檢查，如對銀行賬戶的開立、余額、網(wǎng)銀U盾的管理等都應(yīng)當(dāng)定期設(shè)專人核查。

同時(shí)，各種制度都需要員工嚴(yán)格執(zhí)行才能實(shí)現(xiàn)其制定的目的，因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對執(zhí)行效果的檢查。此外，其還應(yīng)通過使用信息化管理平臺來使一部分瑣碎的工作能通過大數(shù)據(jù)分析對比自動完成，從而減輕財(cái)務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)，使其能更高效的保障制度順利執(zhí)行。

（四）強(qiáng)化資金管理，合理設(shè)置崗位

強(qiáng)化資金管理應(yīng)當(dāng)遵循實(shí)行預(yù)算控制、嚴(yán)格審批程序、合理控制支出的基本原則。企業(yè)的各項(xiàng)資金都需要納入預(yù)算管理，資金支出應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行審批，各部門的支出需要在本部門的預(yù)算額度內(nèi)申請。

集團(tuán)企業(yè)對資金的管控還可以通過資金歸集來實(shí)現(xiàn)，這樣不僅能實(shí)時(shí)監(jiān)控各項(xiàng)目公司的資金情況，還能將分散的資金集中起來，以發(fā)揮資金的最大價(jià)值。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計(jì)業(yè)務(wù)量和管理需要，依法合理設(shè)置會計(jì)工作崗位。崗位的設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合內(nèi)部控制制度的要求，嚴(yán)格實(shí)行不相容職務(wù)相分離的規(guī)定，例如會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人（會計(jì)主管人員）不得兼任出納工作；會計(jì)人員不得兼任內(nèi)部審計(jì)工作；出納人員不得兼任稽核、會計(jì)檔案保管和收入、支出、債權(quán)、債務(wù)等賬簿的登記工作；出納人員以外的會計(jì)人員不得經(jīng)管現(xiàn)金、有價(jià)證券和票據(jù)；記賬人員不得兼任稽核；開通網(wǎng)銀賬戶轉(zhuǎn)賬的單位，不得一人辦理網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的全過程，應(yīng)設(shè)置相關(guān)審批流程，票據(jù)和印鑒保管人員應(yīng)當(dāng)分開；銀行預(yù)留印鑒（財(cái)務(wù)章、人名章）應(yīng)當(dāng)由兩人分開管理等。

企業(yè)還應(yīng)當(dāng)落實(shí)會計(jì)人員崗位責(zé)任制，由會計(jì)人員簽訂崗位職責(zé)責(zé)任書。會計(jì)人員崗位責(zé)任制要同本單位的經(jīng)營責(zé)任績效考核制度相配套，做到以責(zé)定權(quán)，責(zé)權(quán)明確，嚴(yán)格考核，有獎有懲。

五、結(jié)束語

綜上所述，完善的資金管理制度是房地企業(yè)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動順利開展的基礎(chǔ)，也是其實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的保障。企業(yè)應(yīng)拓展融資渠道，建立健全的資金管理制度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控意識，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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