房地產(chǎn)洗牌加速　醞釀3至5年投資機(jī)會(huì)

李壯

自6 月以來，低價(jià)地產(chǎn)股紛紛表現(xiàn)，以榮盛發(fā)展為例，公司停牌前1.17元/股，目前股價(jià)1.89 元/股。同期，知名地產(chǎn)公司*ST 藍(lán)光于6 月6 日因面值連續(xù)20 個(gè)交易日低于1 元退市，除它之外，另有7 只也將因同樣的原因而退市。

對(duì)于地產(chǎn)股的這種看似矛盾的表現(xiàn)，林園投資董事長(zhǎng)林園在《紅周刊》直播時(shí)表示，因面值不足1 元而退市的公司還會(huì)出現(xiàn)，這是它們?yōu)橹暗腻e(cuò)誤而買單，但硬幣的另一邊是，“這些地產(chǎn)公司已經(jīng)足夠便宜?！睆奈磥?～5 年的角度來看，地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)。

1 只退市、6 只停牌 房地產(chǎn)板塊迎逆風(fēng)

截至6 月13 日，在實(shí)施ST（實(shí)施特別處理）的59 只A 股個(gè)股中，12 只房地產(chǎn)開發(fā)股位列其中，分別是*ST 中天、*ST 宋都、*ST 新聯(lián)、ST 世茂、ST 粵泰、ST 陽光城、ST 美置、*ST 藍(lán)光、*ST嘉凱、ST 數(shù)源、*ST 同達(dá)和*ST 泛海（東方財(cái)富軟件將其歸為其他互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)）。

除*ST 藍(lán)光已于6 月6 日退市外，在申萬105 只房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)股中，目前還有7 只鎖定退市，分別是*ST 中天、ST 泰禾、ST 美置、*ST 嘉凱、ST 粵泰、*ST 宋都和ST 陽光城。其中，*ST中天5 月19 日公告，公司收到深交所下發(fā)的《事先告知書》，“公司股票在2023 年4 月17 日至2023 年5 月18 日期間，通過本所交易系統(tǒng)連續(xù)20 個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于1 元，觸及本所《股票上市規(guī)則（2023 年修訂）》第9.2.1 條第（四）款規(guī)定的股票終止上市情形。本所擬決定終止你公司股票上市交易?！?/p>

今年以來至6 月13 日，滬深市場(chǎng)共有10 只股票退市。除一只是吸收合并外，另外9 只中包括*ST 藍(lán)光在內(nèi)有6 只個(gè)股是因?yàn)椤斑B續(xù)20 個(gè)交易日的每日股票收盤價(jià)均低于人民幣1 元”而被退市。若上述7 家房地產(chǎn)公司陸續(xù)面值退市，將使得今年退市股數(shù)量增加至17 只，面值退市個(gè)股數(shù)量增至13 只。

自2020 年退市新規(guī)“1 元面值退市”政策實(shí)施后，2020 年共有7 只股票觸碰該紅線退市，2021 年則為1 只，今年僅房地產(chǎn)股就將“貢獻(xiàn)”至少8 只（見表1）。

值得一提的是，今年房地產(chǎn)股從戴帽到確定面值退市的時(shí)間非常短暫。以*ST 嘉凱為例，公司在5 月4 日*ST，6 月1 日停牌等待退市。之前，公司曾在2006 年戴帽，2008 年摘帽；2009 年4 月戴帽，2009 年10 月摘帽。這一次前后不足一個(gè)月，公司退市就成定局。

之所以出現(xiàn)房企大面積觸碰面值退市的情況，關(guān)鍵原因在于房企經(jīng)營(yíng)狀況令市場(chǎng)感到擔(dān)心。從房企過去3 年多來的凈資產(chǎn)變化來看，資產(chǎn)縮水的問題十分普遍（見表2）。

表1 房地產(chǎn)個(gè)股最新戴帽摘帽以及停牌情況

數(shù)據(jù)來源：Choice

以藍(lán)光發(fā)展為例，該公司在2020年每股凈資產(chǎn)為5.4 元，到今年一季度則變?yōu)?8.08 元。像藍(lán)光這樣由盈轉(zhuǎn)虧的還有*ST 中天、*ST 嘉凱、*ST 新聯(lián)、*ST 泛海等。而ST 泰禾、ST 美置、ST 粵泰、ST陽光城、*ST宋都等，雖然資產(chǎn)縮水嚴(yán)重，但每股凈資產(chǎn)依然為正值。

在資產(chǎn)大規(guī)?？s水的情況下，上述房企全部陷入虧損當(dāng)中。其中，*ST中天、*ST 藍(lán)光、ST 陽光城2022 年虧損規(guī)模均超百億。

不僅A 股地產(chǎn)股如此，港股內(nèi)房股也一樣。新力控股今年4 月在港交所退市，成為今年首家港股市場(chǎng)退市的內(nèi)房股。截至目前，港股內(nèi)房股中包括中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、花樣年等21 家房企處于停牌狀態(tài)。按港交所規(guī)定，停牌時(shí)間超過18 個(gè)月將面臨摘牌。目前，中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、花樣年等已停牌超14 個(gè)月。

眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近20 年的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”快速發(fā)展，以至在2020 年8 月迎來“三道紅線”——以“去杠桿、降負(fù)債、重質(zhì)量”為特征的政策約束后，已經(jīng)經(jīng)歷了兩年多的大洗牌，地產(chǎn)股整體估值連連走低。

林園指出，“隨著地產(chǎn)公司一年多的下跌，部分公司股票面值開始頻繁低于1 元/股，最終不得不退市。我覺得，在未來還會(huì)出現(xiàn)一些面值低于1 元/股的地產(chǎn)公司，這其實(shí)都是它們之前犯錯(cuò)的結(jié)果，為了拿地借了太多的錢。目前來看，地產(chǎn)公司普遍還都有負(fù)債。但同時(shí)，我也覺得，這些地產(chǎn)公司已經(jīng)足夠便宜。”

林園認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)消亡，人們的需求是永續(xù)的，因此行業(yè)估值降下來后是值得關(guān)注的。

地產(chǎn)市值大縮 水房企多元化破局

在房企大面積退市的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在A 股市場(chǎng)的總市值下降劇烈?！都t周刊》統(tǒng)計(jì)申萬106 只房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)股（含藍(lán)光發(fā)展）發(fā)現(xiàn)，2020 年初，其自由流通市值合計(jì)為10126.40 億元，截至6 月15 日為6801.74 億元左右，下滑33% 左右；自由流通市值中位數(shù)從37.26 億元下滑到29.80 億元，下滑21% 左右；百億市值房企由19 只變?yōu)榱?3 只。

以萬科A 和保利發(fā)展為例，兩家公司的自由流通市值分別從2020 年初的1877.55 億元和1158.27 億元，均降到千億附近（見表3）。

相比市值萎縮，上市房企的凈利潤(rùn)創(chuàng)造能力下降更為劇烈。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，2020 年，上市房企共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2717.04 億元，2022 年則降為-249.93 億元；上市房企利潤(rùn)中位數(shù)從之前的5.23 億元降至1.47 億元，降幅約為72%。

也是在行業(yè)性虧損之下，房企紛紛開啟多元化發(fā)展。比如，臥龍地產(chǎn)在2021 年以收購(gòu)臥龍礦業(yè)（上海）有限公司100% 股權(quán)的方式，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)板塊。2022 年，臥龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入16.27 億元，同比下降34.71%；貿(mào)易業(yè)務(wù)銷售收入35.99 億元，同比增長(zhǎng)304.46%。至此，臥龍地產(chǎn)貿(mào)易業(yè)務(wù)實(shí)際占據(jù)了更大的銷售收入比重。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出二手房市場(chǎng)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)、新房市場(chǎng)不溫不火的狀態(tài)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1～5 月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25352.8 億元，同比增加9.1%（4 月為9.7%），增速相比4 月有所回落。僅看5 月數(shù)據(jù)，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6 億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)6.7%（4 月為31.6%），環(huán)比降低14.3%。

表2 2020 年-2023 年一季度部分房企凈資產(chǎn)變化

數(shù)據(jù)來源：Choice

表3 當(dāng)前自由流通市值超過百億的房企

數(shù)據(jù)來源：Choice

在行業(yè)性虧損以及今年以來成交表現(xiàn)得不如人意，令市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的信心受到考驗(yàn)。比如榮盛發(fā)展，年初以來一路下跌，并在5 月25 日探至1.17 元/股，榮盛發(fā)展于次日臨時(shí)停牌。到5 月28 日，榮盛發(fā)展發(fā)布關(guān)于籌劃發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)事項(xiàng)暨停牌公告稱，擬以發(fā)行股份的方式購(gòu)買控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38% 股權(quán)。盟固利主要從事新能源汽車用鋰離子動(dòng)力電池、儲(chǔ)能用鋰離子電池及鋰離子電池關(guān)鍵材料的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化，榮盛發(fā)展由此跨入鋰電池新領(lǐng)域。榮盛發(fā)展在6 月9 日復(fù)牌，公司股價(jià)連續(xù)收出5 個(gè)漲停。

有研究認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨，特別是進(jìn)入存量市場(chǎng)為主的階段后，房企將不得不走業(yè)務(wù)模式多元化道路。

世誠(chéng)投資創(chuàng)始人陳家琳向《紅周刊》表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展期已經(jīng)過去，正在進(jìn)入存量市場(chǎng)時(shí)代，新時(shí)代的龍頭會(huì)花落誰家還是未知數(shù)。

頭部格局深度演繹 孕育3-5 年投資機(jī)會(huì)

據(jù)中指研究院發(fā)布的2023 年1～5 月房企銷售情況顯示，銷售金額超過千億的共5 家房企，分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科A、華潤(rùn)置地和碧桂園，銷售金額分別為1564.8 億元、1377.1 億元、1327.2 億元、1101.7 億元和1070 億元。對(duì)比去年同期，銷售金額超過千億的共3 家，分別是碧桂園、萬科A 和保利地產(chǎn)，銷售金額分別為2011.9 億元、1673.4 億元和1592.0 億元（見表4）。

從TOP10 房企門檻來看，今年前5 個(gè)月銷售金額第十名是華發(fā)股份，金額為471.4 億元，這相比去年的621.2 億元門檻值降低25%。

需要指出的是，在2021 年同期曾有15 家房企銷售額超過千億。結(jié)合今年前5 個(gè)月市場(chǎng)需求不足的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)向頭部房企集中趨勢(shì)得到一定的確認(rèn)。從千億房企結(jié)構(gòu)來看，去年碧桂園是銷售金額和銷售面積雙冠軍，分別為2011.9 億元和2480.2 萬㎡。到今年，碧桂園銷售金額為1070 億元，銷售面積則為第一，達(dá)1374 萬㎡。

對(duì)比房企銷售情況，房企拿地情況也出現(xiàn)新變化。據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前5 個(gè)月拿地金額第一的是華潤(rùn)置地，達(dá)406 億元，保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國(guó)、萬科、濱江集團(tuán)等則均為百億級(jí)別（見表5）。

如果結(jié)合今年一季度地產(chǎn)股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~前十名來看，華發(fā)股份是惟一達(dá)到百億級(jí)別的，且之前連續(xù)三年保持較好現(xiàn)金流流入。同樣的還有濱江集團(tuán)，該公司除2020 年現(xiàn)金流流出外，連續(xù)兩年以及今年一季度均保持較好現(xiàn)金流入。同時(shí)，這些公司的收入中很大的比重來自經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（見表6）。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)中，應(yīng)關(guān)注基本面強(qiáng)勁的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，比如招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等。在觀察這些房企質(zhì)量時(shí)可以從兩個(gè)方向著手，一個(gè)是銷售和拿地的意愿，以及房地比（房?jī)r(jià)與土地價(jià)格之間的比值）表現(xiàn)；另一個(gè)是財(cái)務(wù)面的健康度。

而在5 月就認(rèn)定地產(chǎn)板塊出現(xiàn)投資機(jī)遇的林園指出，如果看不清楚個(gè)股，那么可以買入一籃子股票。這個(gè)建議幾乎和芒格經(jīng)常說的買入行業(yè)ETF一致。林園還指出，“地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)有問題，未來3～5 年都是有機(jī)會(huì)的?！?/p>

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）

表4 2023 年1-5月房企銷售金額TOP10和銷售面積TOP10

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

表5 2023 年1-5月房企拿地金額TOP10和拿地面積TOP10

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

表6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年一季經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~前十名

數(shù)據(jù)來源：Choice