新規(guī)出臺(tái)，房產(chǎn)交易迎來(lái)低費(fèi)率時(shí)代？

主編推薦：

近一段時(shí)間以來(lái)，一些關(guān)于樓市的舉措相繼引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注：住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，內(nèi)容包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、加大違法違規(guī)行為整治力度等；寧波出臺(tái)“激活老年人的購(gòu)房需求”的消費(fèi)措施……在各地提振樓市的舉措中，有的瞄準(zhǔn)了進(jìn)城農(nóng)民，有的寄希望于多孩家庭，還有的把聚焦點(diǎn)放在了女性身上。本刊特別策劃專題報(bào)道，梳理各地開出的良方，也歡迎讀者將發(fā)生在自己身邊的“購(gòu)房故事”，以文字、圖片、視頻等多種形式投稿，我們將擇優(yōu)予以發(fā)表。

不久前，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)提出10條意見，涉及加強(qiáng)從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、規(guī)范簽訂交易合同、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)、加大違法違規(guī)行為整治力度等內(nèi)容。其中，對(duì)交易費(fèi)率的相關(guān)規(guī)定頗受關(guān)注?！兑庖姟诽岢觯侠斫档妥》抠I賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

兩大背景

在涉及房屋的買賣和租賃等交易中，使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的場(chǎng)景正變得越來(lái)越普遍。

房屋買賣屬于低頻、大宗交易，民生屬性強(qiáng)，但交易成本高、交易周期長(zhǎng)，由于具有非常強(qiáng)的專業(yè)性，居民往往訴諸經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。其中，二手房買賣的復(fù)雜性和專業(yè)性要甚于新房，因此，二手房交易對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依賴更強(qiáng)。 相比之下，房屋租賃的交易流程相對(duì)簡(jiǎn)單，但如今多數(shù)租賃房源會(huì)在商業(yè)性平臺(tái)上呈現(xiàn)和交易，因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的介入程度也較深。

早在房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革初期，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就應(yīng)運(yùn)而生，并介入房屋買賣和租賃等交易中。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，在不少大中城市，二手房交易超越新房占據(jù)市場(chǎng)主流，租賃市場(chǎng)也快速發(fā)展壯大。經(jīng)紀(jì)服務(wù)的重要性愈加凸顯，一批經(jīng)紀(jì)公司也借助市場(chǎng)紅利快速做大，部分公司則已登陸資本市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超過(guò)30個(gè)城市進(jìn)入存量市場(chǎng)。其中，在北京、上海等一線城市，二手房交易占總體市場(chǎng)的比重已超過(guò)80%。過(guò)去多年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范，但由于交易流程復(fù)雜、信息不對(duì)稱、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)不規(guī)范等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的存在，仍有不少損害客戶利益的情況出現(xiàn)?！兑庖姟分赋?，近年來(lái)，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源、客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問(wèn)題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。因此，“為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，有必要對(duì)該領(lǐng)域進(jìn)一步規(guī)范。這也被認(rèn)為是《意見》出臺(tái)的重要背景之一。對(duì)此，《意見》在加強(qiáng)從業(yè)主體管理、規(guī)范簽訂交易合同、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)、提升管理服務(wù)水平、加大違法違規(guī)行為整治力度、加強(qiáng)行業(yè)自律管理等方面，提出了相關(guān)的規(guī)定。

值得注意的是，《意見》要求，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理。近年來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)城市建立了相應(yīng)的平臺(tái)，通過(guò)政府背書保證交易的安全。這一規(guī)定也意味著，未來(lái)將有越來(lái)越多的城市建立類似的平臺(tái)。

另一個(gè)背景在于促進(jìn)合理需求釋放的政策導(dǎo)向。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，去年以來(lái)，監(jiān)管部門多次提出促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，滿足剛需和改善性需求。當(dāng)居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不再那么樂(lè)觀，對(duì)交易成本比較敏感時(shí)，交易周期、交易成本就成為阻礙市場(chǎng)良性循環(huán)的最大障礙。李宇嘉所指的“對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不再樂(lè)觀”，正是當(dāng)下的市場(chǎng)特征之一。多家機(jī)構(gòu)指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系相對(duì)平衡，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格較為敏感，一旦出現(xiàn)漲價(jià)，就對(duì)交易量產(chǎn)生擠出效應(yīng)。相比于過(guò)去經(jīng)常出現(xiàn)的買漲情緒，這種市場(chǎng)環(huán)境更有利于對(duì)經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行規(guī)范。

費(fèi)率市場(chǎng)化是趨勢(shì)

對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容的明確和經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)范，是《意見》的最大看點(diǎn)。其中，《意見》明確，經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?；痉?wù)是為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。

李宇嘉認(rèn)為，《意見》首次明確了“延伸服務(wù)”，是一項(xiàng)重大的變化。除了必須承擔(dān)的基本服務(wù)外，如擔(dān)保、贖樓，甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費(fèi)等額外服務(wù)，不是客戶必須支付的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取，因此有必要加以強(qiáng)調(diào)。但他同時(shí)指出，此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報(bào)相結(jié)合來(lái)實(shí)現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應(yīng)，也有助于實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

在收費(fèi)方面，《意見》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定；機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。《意見》還表示，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)?；痉?wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

此外，具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位，以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，新規(guī)沒(méi)有對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制，對(duì)于中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒(méi)有“一刀切”，體現(xiàn)了政府智慧。她指出，針對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，明確由交易各方協(xié)商確定，在此基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)按房產(chǎn)成交價(jià)格分檔定價(jià)，引導(dǎo)交易雙方共擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。此舉將定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，服務(wù)費(fèi)用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，有利于促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

空白研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，費(fèi)率市場(chǎng)化的大方向是確定的，該政策并沒(méi)有通過(guò)劃定一個(gè)臨界值直接管制費(fèi)率，已經(jīng)是很大的進(jìn)步。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)下，通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制的完善和平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是核心思路。所以，《意見》不應(yīng)該被簡(jiǎn)單解讀為傭金管理政策，而是更廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。

新規(guī)出臺(tái)后，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費(fèi)用是否會(huì)下降？分析人士普遍認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率將由市場(chǎng)供需水平?jīng)Q定，隨著買方市場(chǎng)逐漸到來(lái)，信息不對(duì)稱的局面將有所改善，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率上漲動(dòng)力不足。但若費(fèi)率降幅過(guò)大，則可能會(huì)影響服務(wù)質(zhì)量。對(duì)此，郭毅指出，雙邊收費(fèi)或許會(huì)成為行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法。

（摘自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》張敏）