房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期稅務(wù)籌劃方案研究

摘?要：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、資金需求量大、涉稅稅種多等特點(diǎn)，因此現(xiàn)金流是否充足對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言顯得尤為重要，如果可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期中進(jìn)行各稅種的稅務(wù)籌劃從而盡量減少現(xiàn)金支出，這對(duì)于解決現(xiàn)金流短缺問(wèn)題無(wú)疑是一種有效的方法。文章從房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、開(kāi)發(fā)階段、銷售階段、清算階段所涉及的主要稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃方案研究，據(jù)此為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期節(jié)省稅費(fèi)支出進(jìn)而緩解資金壓力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)全周期；稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：F812.42?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?文章編號(hào)：1005-6432（2023）15-0000-00

目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的全周期時(shí)長(zhǎng)一般2到3年，相比大部分行業(yè)而言房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，其中主要階段有準(zhǔn)備階段、開(kāi)發(fā)階段、銷售階段和清算階段。同時(shí)房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量也特別大，單從最初的拿地環(huán)節(jié)各房企拼的就是自身的資金量是否充足，待成功拍地后還得連續(xù)投入資金至項(xiàng)目清算止，這個(gè)過(guò)程涉及到工程款的支付、稅費(fèi)的繳納、工資的發(fā)放等。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期中涉及到各種不同的稅種，比如印花稅、契稅、增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。正因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大、涉稅稅種多等特點(diǎn)導(dǎo)致整體資金壓力大，所以有必要通過(guò)合理的稅務(wù)籌劃減少現(xiàn)金支出緩解資金壓力。1?稅務(wù)籌劃概念及開(kāi)發(fā)全周期主要涉稅情況

2.3?項(xiàng)目銷售階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段主要涉及到的稅種有印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅。該階段主要是包含房產(chǎn)預(yù)售與交付兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，印花稅方面關(guān)鍵是在制定商品房銷售合同時(shí)注意設(shè)置合同金額為價(jià)稅分離模式，從而減小印花稅計(jì)稅基數(shù)。項(xiàng)目的營(yíng)銷中心作為自用的話則需要開(kāi)始計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值*（1-扣除比例），扣除比例為10%-30%，具體比例當(dāng)?shù)囟惥质且岩?guī)定的，所以側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該是放在房產(chǎn)原值的計(jì)算方面。在核算原值時(shí)要準(zhǔn)確分?jǐn)偟貎r(jià)及附屬設(shè)備、配套設(shè)置價(jià)值，特別是該營(yíng)銷中心的容積率盡量大于0.5，若是低于0.5的話在計(jì)算房產(chǎn)原值的地價(jià)時(shí)是需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算進(jìn)而加大了計(jì)稅基數(shù)增加了所需繳納的房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)預(yù)售節(jié)點(diǎn)時(shí)增值稅一般納稅人是先按照3%預(yù)繳增值稅，然后在交付節(jié)點(diǎn)開(kāi)具9%增值稅稅率發(fā)票，按照實(shí)際銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅額的結(jié)果來(lái)繳納增值稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家調(diào)控下利潤(rùn)率已大幅下降，容易出現(xiàn)預(yù)繳的增值稅稅額大于正常銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)繳納的增值稅，更有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅不需要繳納增值稅反而還出現(xiàn)了留抵進(jìn)項(xiàng)稅。對(duì)于在開(kāi)發(fā)前期累計(jì)認(rèn)證下來(lái)的留抵進(jìn)項(xiàng)稅額，?房企可以通過(guò)及時(shí)申請(qǐng)?jiān)鲋刀惲舻滞硕悂?lái)暫時(shí)緩解現(xiàn)金流短缺壓力；對(duì)于該階段所預(yù)繳的增值稅金額若是大于后期交付時(shí)開(kāi)稅率發(fā)票后應(yīng)繳納的增值稅，即出現(xiàn)預(yù)繳增值稅多交的情況下辦理退稅的話難度非常大。針對(duì)如何充分利用預(yù)繳增值稅盡量避免存在大量的預(yù)繳增值稅因多交而無(wú)法退稅的情況，房企可以采取以下方式：①把控好進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證的節(jié)奏，認(rèn)證進(jìn)度要做到符合后續(xù)申請(qǐng)留抵退稅要求預(yù)防因不符合要求而申請(qǐng)不了，因?yàn)樯陥?bào)繳納增值稅時(shí)一般先抵減留抵稅額，再抵減預(yù)繳稅額，所以通過(guò)控制認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)的節(jié)奏達(dá)到優(yōu)先抵減預(yù)繳稅額的效果，這樣多交預(yù)繳的增值稅稅額相應(yīng)會(huì)減少，而后續(xù)再認(rèn)證剩余的進(jìn)項(xiàng)稅額申請(qǐng)留抵退稅。②根據(jù)稅法規(guī)定：增值稅納稅人的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如果是先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。在房產(chǎn)預(yù)售節(jié)點(diǎn)通過(guò)直接按正常的9%的稅率開(kāi)增值稅發(fā)票替代開(kāi)具不征稅預(yù)收款發(fā)票，這樣就沒(méi)有進(jìn)行增值稅預(yù)繳。因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額也不需要繳納增值稅。但該做法各地稅務(wù)機(jī)關(guān)口徑不一，有的予以認(rèn)可，有的予以否定，所以還是需要充分了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)政策及溝通到位。③針對(duì)2的做法房企收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)卻沒(méi)有預(yù)繳增值稅，稅務(wù)系統(tǒng)容易有風(fēng)險(xiǎn)提示甚至可能引來(lái)稅局下達(dá)《稅務(wù)處理決定書》要求補(bǔ)繳少預(yù)繳的稅款和滯納金。那么房企應(yīng)該正常申報(bào)預(yù)繳增值稅但因資金緊張?jiān)驅(qū)е驴劭钍亩撍枥U納的增值稅形成欠稅，待下月申報(bào)時(shí)再用留抵稅額抵減該欠稅。這是根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定可知當(dāng)納稅人存在欠繳增值稅的同時(shí)也有增值稅留抵稅額的，可以用期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。但該法規(guī)只適用于增值稅一般納稅人且只能抵減增值稅欠稅而不能抵減增值稅外的其他稅種，其中欠稅部分是不含滯納金和罰款的。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納，所以應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目房產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)發(fā)生變化即房屋交付使用或者房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因?yàn)檫_(dá)到前述條件時(shí)次月納稅義務(wù)終止預(yù)防多繳納稅費(fèi)。根據(jù)規(guī)定房企在預(yù)售階段是需要按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，此時(shí)房企應(yīng)合理、準(zhǔn)確、及時(shí)充分做好相關(guān)費(fèi)用的預(yù)提做到合規(guī)減少季度（月度）預(yù)繳企業(yè)所得稅。該階段的土地增值稅可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司、房屋銷售合同與裝修合同分開(kāi)核算以及其他優(yōu)惠政策來(lái)降低土地增值稅稅負(fù)。

2.4?項(xiàng)目清算階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目清算階段主要涉及到的稅種有土地增值稅、房產(chǎn)稅、增值稅與企業(yè)所得稅。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)項(xiàng)目清算階段土地增值稅是該階段的重頭戲，根據(jù)規(guī)定如果房企對(duì)外出售普通住宅的增值率沒(méi)有超過(guò)20%時(shí)是可以免繳土地增值稅。房企如果既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同業(yè)態(tài)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額，沒(méi)有分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房企可以通過(guò)合規(guī)方式把增值率控制在20%以下，比如銷售價(jià)格適當(dāng)降低、提高園林質(zhì)量相應(yīng)增加成本支出、毛坯銷售轉(zhuǎn)為精裝銷售增加成本支出等方式減少收入與增加成本。有關(guān)規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出的扣除方式有兩種：一種是利息支出據(jù)實(shí)扣除，其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用就按照土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。另外一種利息支出不選擇據(jù)實(shí)扣除的話，全部房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。所以在進(jìn)行土地增值稅清算涉及到利息支出時(shí)應(yīng)分別兩種扣除方法都計(jì)算一下從而選擇扣除金額較大的一方，如果房企全部都是自有資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有發(fā)生利息支出時(shí)也可以選擇按照10%比例計(jì)算扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用。項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)因地區(qū)不一樣所選擇的組合方式也有所差異。目前稅局認(rèn)可的主流清算方式有兩分法和三分法，兩分法是將普通住宅作為一種進(jìn)行單獨(dú)清算，將非普通住宅、商業(yè)和其他作為另一類進(jìn)行清算。三分法是將普通住宅作為一類、將非普通住宅作為一類、將商業(yè)及其他作為一類。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常常是多種不同業(yè)態(tài)并存，每種業(yè)態(tài)的收入和扣除項(xiàng)目金額不一樣導(dǎo)致增值率也不同，所以如果將非普通住宅、商業(yè)和其他作為一類計(jì)算增值率的話，綜合起來(lái)的均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負(fù)。相反如果采用三分法的話相應(yīng)的增值率就相對(duì)比較難控制，所以通常房企應(yīng)盡量與當(dāng)?shù)囟惥譁贤☉?yīng)允后采取兩分法，當(dāng)然也可以兩種方式分別自行測(cè)算比較一下然后再做抉擇。商業(yè)地產(chǎn)的增值率相對(duì)會(huì)比較高稅負(fù)比較重，那么房企可以將商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)需要彈性自持不對(duì)外銷售，因?yàn)閷?duì)應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移的話，那么該部分就不需繳納土地增值稅。自持的商業(yè)地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，然后可以對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，或者后續(xù)采用資產(chǎn)行重組，合并分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理。對(duì)于出租經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)是需要繳納房產(chǎn)稅的，房企在簽訂房屋租賃合同時(shí)需要特別注意關(guān)于給予租戶免租期的處理，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。換言之如果有免租的話，免租期間是由房企自身按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，所以房企應(yīng)該在合同約定中避免免租期或者將減免后的租金重新平均分?jǐn)?。租賃合同針對(duì)合同金額應(yīng)將水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等代收代付的雜費(fèi)剔除合同金額外，避免房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)計(jì)稅基數(shù)變大。目前房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般都有地下室人防車位，人防車位一般是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)不可對(duì)外銷售的，實(shí)質(zhì)上是對(duì)外出租，租金收入可以按照租賃期限來(lái)分期確認(rèn)而不用繳納土地增值稅。房企還可以通過(guò)合作建房、代建房、精裝修等方式進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃。企業(yè)所得稅方面房企應(yīng)把一些代收代繳費(fèi)用剔除后再開(kāi)取發(fā)票，預(yù)防計(jì)稅基數(shù)變大多繳納所得稅；還可以充分利用業(yè)務(wù)費(fèi)的扣除限額來(lái)增加扣除金額，只要當(dāng)期列支扣除的業(yè)務(wù)費(fèi)等于營(yíng)業(yè)收入的8.3‰臨界點(diǎn)時(shí)就基本用足了扣除限額。房企或者可以通過(guò)贈(zèng)送自行生產(chǎn)或委托加工的產(chǎn)品給客戶，則該部分本應(yīng)計(jì)入業(yè)務(wù)費(fèi)科目通過(guò)獲取渠道方式的轉(zhuǎn)變后可計(jì)入業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，業(yè)務(wù)費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)之間的有效搭配會(huì)對(duì)節(jié)稅有不錯(cuò)的效果，畢竟廣告宣傳費(fèi)的扣除比例是業(yè)務(wù)費(fèi)的30倍（15%/5‰）有更大的限額扣除空間。

3?結(jié)論結(jié)合房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、資金需求量大、涉稅稅種多等特點(diǎn)，稅務(wù)籌劃對(duì)減少稅費(fèi)支出增加現(xiàn)金流顯得尤為重要。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度來(lái)看，房企可以通過(guò)增強(qiáng)自身管理層的稅收籌劃意識(shí)、提升財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力、加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)等方式來(lái)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合文章的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期稅務(wù)籌劃方案研究結(jié)果可知，房企可以對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段涉及到的不同稅種進(jìn)行不同方面探索降低稅負(fù)的方案。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提也應(yīng)明確自身的納稅義務(wù)與責(zé)任，合理合規(guī)合法的利用有關(guān)稅收政策進(jìn)行稅籌從而使自身可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江濤.?A房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究[J].?老字號(hào)品牌營(yíng)銷，?2022（42）：130-132.

[2]李莉.?房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程稅務(wù)籌劃策略研究[J].?經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)，?2021（42）：55-56.

[作者簡(jiǎn)介]沈世才（1989—），男，漢族，廣東韶關(guān)人，研究生，中級(jí)職稱，研究方向：財(cái)會(huì)方向。