淺談住宅工程常見質(zhì)量問題與防治

楊新花，陸漢時(shí)

（江蘇南通二建集團(tuán)有限公司，江蘇 南通 226200）

住宅工程施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到千家萬戶，如房屋存在質(zhì)量問題，就會(huì)降低住戶的生活體驗(yàn)感，影響人們正常的起居生活。因此，本文對(duì)住宅工程常見的質(zhì)量問題進(jìn)行剖析和總結(jié)，并提出有針對(duì)性的防治措施，以期減少住宅質(zhì)量問題的出現(xiàn)概率，提高住宅工程施工總體質(zhì)量。

1 住宅工程常見的質(zhì)量問題

住宅工程中常見的質(zhì)量問題主要集中在以下幾個(gè)方面：（1）室外防水不到位；（2）廚房、衛(wèi)生間滲漏；（3）室內(nèi)建筑面層開裂、脫層、空鼓等；（4）外墻飾面空鼓、開裂和脫落。

1.1 室外防水不到位的狀況及原因分析

室外防水不到位所反應(yīng)出的主要狀況為：住戶外墻室內(nèi)部分出現(xiàn)滲漏點(diǎn)，大部分出現(xiàn)在飄窗、室外空調(diào)機(jī)位部位墻體、女兒墻、屋面管道井、雨水管根部等。此外，也存在外窗密封性差，窗框中間立柱及框邊滲漏水等情況；地下室外墻、底板及頂板局部滲漏。

外墻部分出現(xiàn)滲漏點(diǎn)有七種情況：一是墻體結(jié)構(gòu)間連接部位施工不到位，未對(duì)施工縫處理；二是外墻混凝土結(jié)構(gòu)穿墻洞口未封堵到位；三是外墻防水層施工不到位；四是外墻保溫層質(zhì)量控制不到位，出現(xiàn)開裂、滲水現(xiàn)象；五是出屋面女兒墻、管道井及管道根部防水處理不良；六是外窗密封性差；七是地下室外墻防水局部損壞、混凝土局部存在缺陷。

1.2 廚房、衛(wèi)生間滲漏原因分析

廚房、衛(wèi)生間滲漏有兩個(gè)方面：一是樓板滲漏水。樓板滲漏水的常見原因是管道根部混凝土不密實(shí)，主要是管道預(yù)留孔在管道安裝后未有效分層灌筑密實(shí)，防水施工前及施工后未進(jìn)行有效的灌水試驗(yàn)，在樓面防水層局部防水受損失效后，出現(xiàn)樓板混凝土質(zhì)量薄弱處滲漏；二是墻面滲漏水。對(duì)于廚衛(wèi)間局部填充墻位于洗滌池或洗手池部位，要求墻面距離地面面層1.2 m 以下設(shè)置防水層，而許多施工人員未認(rèn)真查看建筑圖紙說明及規(guī)范要求，只看裝修材料做法表，出現(xiàn)防水涂料施工不到位的現(xiàn)象。在墻面裝飾層出現(xiàn)勾縫不到位的情況下，水會(huì)順貼磚縫進(jìn)入防水不到位的裝飾層，進(jìn)而造成滲水狀況。

1.3 室內(nèi)建筑面層開裂、脫層、空鼓的原因分析

室內(nèi)建筑面層開裂主要出現(xiàn)在不同墻體交接處，未按設(shè)計(jì)要求設(shè)置抗裂網(wǎng)，或者是抗裂網(wǎng)質(zhì)量差，強(qiáng)度和性能未滿足設(shè)計(jì)要求，也有少量是抗裂網(wǎng)施工設(shè)置不當(dāng)，直接固定于墻體層，砂漿未全面嵌入網(wǎng)內(nèi)，造成抗裂網(wǎng)抗裂效果差；脫層、空鼓主要原因是抹灰施工未嚴(yán)格按分層要求施工，抹灰基層清理不到位，未采取甩漿或提高粘結(jié)力的其他措施。

1.4 外墻飾面空鼓、開裂和脫落的原因分析

粘結(jié)層施工不到位，粘結(jié)膠漿接觸面不足、膠漿質(zhì)量差或攪拌后超時(shí)使用，保溫層錨固栓釘數(shù)量不足、錨固不到位；表面局部開裂、起皮是由于飾面層涂層、聚合物抗裂砂漿層施工不到位，局部厚度不足、粘結(jié)強(qiáng)度過低，大面積外墻飾面層未設(shè)置分格縫，因溫度變化造成局部拉伸開裂。

2 住宅工程常見的質(zhì)量預(yù)防及處置措施

2.1 室外防水不到位的預(yù)防及處置措施

2.1.1 墻體結(jié)構(gòu)間連接施工不到位的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：外墻混凝土結(jié)構(gòu)在外挑板及填充墻底部需加強(qiáng)止水坎施工質(zhì)量控制，對(duì)設(shè)計(jì)未考慮止水反坎的需通過圖紙會(huì)審或技術(shù)核定等方式解決，并加強(qiáng)止水坎部位混凝土的澆筑質(zhì)量控制。對(duì)于外窗側(cè)混凝土部位，宜在混凝土結(jié)構(gòu)施工階段做好止水坎，對(duì)于窗側(cè)砌體，宜采取混凝土套框，并在施工時(shí)做止水坎；填充墻與混凝土結(jié)構(gòu)間加強(qiáng)接縫質(zhì)量控制，對(duì)于填充墻需加強(qiáng)拉結(jié)筋質(zhì)量控制及豎向及水平灰縫的質(zhì)量控制；加強(qiáng)原材料質(zhì)量控制；裝飾施工階段做好門窗口上沿滴水線的有效設(shè)置，下沿做好不小于5%的排水坡度。地下室外墻防水施工前認(rèn)真檢查外墻混凝土，對(duì)出現(xiàn)裂紋、孔洞、蜂窩麻面情況提前進(jìn)行防滲處理，并進(jìn)行防水加強(qiáng)處理。

處置措施：根據(jù)室內(nèi)滲水點(diǎn)位置及外墻質(zhì)量情況判斷外墻滲漏的原因，外墻可處理的盡量從外墻進(jìn)行防滲處理，即缺陷部位進(jìn)行嵌補(bǔ)、防水修復(fù)、保溫及飾面層處理；無法從外墻進(jìn)行處理時(shí)，則通過剔鑿內(nèi)裝飾層，對(duì)滲漏點(diǎn)進(jìn)行注漿處理，再涂刮防水層，最后進(jìn)行裝飾修復(fù)。

2.1.2 外墻穿墻洞口未封堵到位的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：外墻穿墻洞口分為兩類：一是混凝土結(jié)構(gòu)穿墻螺桿孔進(jìn)行有效止水封堵；二是廚房、衛(wèi)生間穿墻通風(fēng)孔未按設(shè)計(jì)要求外傾坡度預(yù)留，裝修階段對(duì)洞口進(jìn)行有效處置。

處置措施：對(duì)穿墻螺桿孔應(yīng)分層封堵，先從墻內(nèi)側(cè)采用發(fā)泡劑進(jìn)行封堵不超過2/3 墻厚，然后在外側(cè)采用水泥砂漿進(jìn)行嵌實(shí)，再在洞口中心5 cm 半徑范圍內(nèi)進(jìn)行防水涂料涂刷；也可以在外墻側(cè)洞口采用錐形橡膠塞打入，然后從內(nèi)墻嵌塞水泥砂漿或者是發(fā)泡劑封堵。對(duì)于廚房燃?xì)馀艢夤?、廚房排氣管或衛(wèi)生間排氣管洞口，原則上必須按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行預(yù)留，裝修布排氣管后，對(duì)管側(cè)與洞口間做好有效的防水封堵。

2.1.3 外墻防水層施工不到位的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：施工前設(shè)計(jì)是否有有效的防水做法，需認(rèn)真復(fù)核圖紙做法并提出調(diào)整意見及建議，避免不合理的細(xì)部節(jié)點(diǎn)防水做法造成質(zhì)量隱患。加強(qiáng)防水材料質(zhì)量監(jiān)控，做好材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收及抽檢，嚴(yán)格做好進(jìn)場(chǎng)材料的復(fù)試流程，避免不合格材料在現(xiàn)場(chǎng)使用。防水施工前需認(rèn)真進(jìn)行施工工藝技術(shù)交底，特別需加強(qiáng)細(xì)部節(jié)點(diǎn)做法的交底和指導(dǎo)。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工工藝的監(jiān)督檢查，特別是陰陽角及材料搭接部位的施工做法，避免偷工減料造成滲漏隱患。加強(qiáng)防水施工完成后成品保護(hù)，杜絕防水層遭損壞。

處置措施：對(duì)已經(jīng)完成的外墻裝飾層，在遇雨水及外墻淋水試驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)滲漏的，需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況判斷，采取不同的處理方法：①外保溫施工完成，但外墻涂料等未完成時(shí)，可通過滲漏點(diǎn)位置在外墻相對(duì)高處進(jìn)行排查滲漏點(diǎn)位置，從外墻進(jìn)行排查及采取防水處理，并加強(qiáng)保溫層拼縫處理；②外墻保溫及飾面層基本完成，但涂料未完成時(shí)，可通過仔細(xì)查看滲漏點(diǎn)區(qū)域上方裝飾層是否存在細(xì)微裂縫或勾縫不到位部位，查找到位置后，先采取對(duì)滲漏部位防水處理，然后，對(duì)裝飾層缺陷部位進(jìn)行處理；③對(duì)于外墻裝飾完成后，在外架或吊籃撤離的狀況下，可進(jìn)行外側(cè)處理的盡量先從外飾面進(jìn)行查找和處理，對(duì)外墻面無法處理時(shí)，根據(jù)內(nèi)墻滲漏點(diǎn)，先清理內(nèi)墻滲漏點(diǎn)部位的裝飾層，查看滲漏點(diǎn)部位墻體狀況，如果有細(xì)微裂縫，宜采取裂縫封閉注漿處理；如果無裂紋則采取點(diǎn)狀注漿處理。在堵漏處理完成后，進(jìn)行內(nèi)墻滲漏點(diǎn)裝飾層修復(fù)。

2.1.4 外墻保溫層飾面滲水的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：外保溫層施工時(shí)，需加強(qiáng)粘貼質(zhì)量控制，確保粘結(jié)層按施工技術(shù)交底要求實(shí)施到位，避免滲水流竄，做好保溫層拼縫密實(shí)；提高保溫層外側(cè)抗裂砂漿層的施工質(zhì)量，確保材料質(zhì)量，做好抗裂網(wǎng)的鋪粘及抗裂砂漿的抹壓到位，加強(qiáng)飾面裝飾留縫的嵌縫處理，避免出現(xiàn)滲漏點(diǎn)。

處置措施：對(duì)已經(jīng)完成的飾面層出現(xiàn)滲漏時(shí)，需通過室內(nèi)滲漏點(diǎn)位置認(rèn)真檢查外墻上方一定區(qū)域的外墻施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)表層細(xì)微裂紋應(yīng)進(jìn)行局部清理問題區(qū)域，找出問題點(diǎn)，進(jìn)行滲漏點(diǎn)的處理及飾面層進(jìn)水部位的防水處理，再修復(fù)表面裝飾層。

2.1.5 出屋面女兒墻、管道井及管道根部滲漏的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：做好出屋面洞口周邊混凝土的密實(shí)度，對(duì)出屋面墻、管道根部做好防水泛水處理，做防水加強(qiáng)層，經(jīng)過灌水試驗(yàn)不滲漏后，再進(jìn)行下一道工序。

處置措施：屋面已經(jīng)完成的，女兒墻根部可以做加強(qiáng)防水措施，管道根部及洞口側(cè)需從室內(nèi)采取環(huán)向注漿處理，或根部沿周圈進(jìn)行剔鑿后嵌防水材料，然后再做防水處理。

2.1.6 外窗密封性差的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：窗框與結(jié)構(gòu)間做好止水坎，窗框及立樘加工制作及安裝時(shí)加強(qiáng)密封處理，外側(cè)窗框與裝飾層間做好密封膠的填嵌；加強(qiáng)窗上沿滴水線的控制，避免倒掛水。

處置措施：根據(jù)滲漏點(diǎn)進(jìn)行分析判斷滲漏原因，框側(cè)滲漏時(shí)，可從外側(cè)或內(nèi)側(cè)進(jìn)行注膠或者剔鑿凹槽后嵌防水材料，之后再進(jìn)行封縫處理；對(duì)于窗框或立樘滲水點(diǎn)，采取密封膠處理。

2.1.7 地下室外墻、頂板、底板防水不到位的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：加強(qiáng)防水施工前結(jié)構(gòu)自防水檢查及處置，對(duì)結(jié)構(gòu)混凝土裂縫、蜂窩麻面、穿墻螺桿部位進(jìn)行認(rèn)真檢查，并做好相應(yīng)防滲措施。對(duì)裂紋進(jìn)行注漿或者嵌縫修補(bǔ)；對(duì)蜂窩麻面及松動(dòng)混凝土進(jìn)行剔鑿及補(bǔ)強(qiáng)處理；對(duì)穿墻螺桿切除后，表面端孔采取防水處理；對(duì)基礎(chǔ)后澆帶封閉前，應(yīng)清理干凈雜物，剔鑿鋼絲網(wǎng)及松動(dòng)混凝土，采用分段排水、吸水表干方式，檢查底板后澆帶是否有滲漏水情況，如果有滲漏情況，必須提前在后澆帶底部?jī)蓚?cè)采用預(yù)埋排水注漿管。這種做法，一方面有利于后澆帶封閉時(shí)底板壓力水的排泄；另一方面有利于后澆帶混凝土強(qiáng)度到達(dá)后進(jìn)行封閉注漿。

處置措施：在室外土方回填完成后地下室結(jié)構(gòu)外墻、頂板或底板出現(xiàn)滲漏點(diǎn)，采取局部注漿處理。對(duì)于穿墻螺桿孔部位滲漏采取注漿處理，或者螺桿周圍局部剔鑿深度40 ～50 mm、寬度宜為40 mm 的“U”形凹槽，然后在凹槽中嵌入速凝型無機(jī)防水堵漏材料進(jìn)行快速封堵，宜采取預(yù)留深度20 mm 以上的凹槽，然后用含水泥基滲透結(jié)晶型的聚合物水泥防水砂漿找平；少量裂縫或混凝土不密實(shí)部位采用注漿處理，注漿處理分為兩種方式，在無滲水狀況下采用AB 型環(huán)氧樹脂注漿，其注漿強(qiáng)度高效果好，在表面無明水的裂縫，宜采用可在潮濕環(huán)境下固化的環(huán)氧樹脂灌漿料，在有滲水情況下可采用聚氨酯灌漿材料、丙烯酸鹽灌漿材料、水泥基灌漿材料等進(jìn)行注漿處理。

2.2 廚房、衛(wèi)生間滲漏的預(yù)防及處置措施

2.2.1 樓板滲漏水

預(yù)防措施：在混凝土結(jié)構(gòu)施工階段，穿越樓板的管道采取預(yù)埋止水節(jié)套管，避免預(yù)留洞易造成封堵不實(shí)而造成滲漏隱患；提高樓板混凝土施工質(zhì)量，對(duì)預(yù)留孔管側(cè)提高封堵質(zhì)量，降低滲漏風(fēng)險(xiǎn)；樓面裝飾施工前對(duì)廚衛(wèi)間進(jìn)行盛水試驗(yàn)，對(duì)有滲漏點(diǎn)采取封堵措施；基層防水完成后，再做盛水試驗(yàn)，無滲漏方可進(jìn)行下道工序。

處置措施:樓地面完成后出現(xiàn)滲漏水，宜采取樓板底滲漏點(diǎn)進(jìn)行注漿處理，也可以在樓板底不滲水、表面基本干燥情況下，采取涂刷環(huán)氧樹脂玻纖網(wǎng)進(jìn)行封閉。

2.2.2 墻面滲水

預(yù)防措施：迎水面按設(shè)計(jì)要求做好防水層涂刷，涂刷必須按施工工藝及技術(shù)交底，避免漏涂現(xiàn)象；加強(qiáng)防水材料的質(zhì)量控制，杜絕劣質(zhì)防水材料和防水材料摻假等情況。

處置措施:在廚衛(wèi)間墻面裝飾面貼磚的情況下，應(yīng)先查找飾面磚的縫隙是否嵌縫到位，如果存在縫隙，宜采用滲透性的防水涂膜進(jìn)行涂刷或采用防水劑調(diào)成糊狀進(jìn)行勾縫；對(duì)非迎水面滲漏點(diǎn)位進(jìn)行擴(kuò)大高度和寬度采取清理抹灰層，采用涂刮堵漏靈等防水材料進(jìn)行封閉，再進(jìn)行飾面恢復(fù)。

2.3 室內(nèi)建筑面層開裂、脫層、空鼓的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：加強(qiáng)填充墻體與混凝土結(jié)構(gòu)間拉結(jié)筋控制，做好不同墻體間連接膠漿施工質(zhì)量的控制；飾面施工前做好不同墻體交接部位防裂網(wǎng)的布設(shè)施工，做好基層甩漿或刷結(jié)合劑處理；抹灰層必須嚴(yán)格按要求分層施工，加強(qiáng)抹灰層原材料的質(zhì)量控制；加強(qiáng)飾面層材料質(zhì)量控制，飾面膠粘劑選用優(yōu)質(zhì)品，杜絕劣質(zhì)材料；飾面施工需按工藝及規(guī)范要求認(rèn)真細(xì)致。

處置措施:不同墻體及線管開槽修補(bǔ)部位出現(xiàn)飾面開裂，宜采用切槽修補(bǔ)聚合物砂漿貼抗裂網(wǎng)布；如抹灰層空鼓，需對(duì)空鼓區(qū)略擴(kuò)大范圍切縫剔除，清理基層，涂刷基層粘結(jié)劑，再進(jìn)行抹灰修補(bǔ)。

2.4 外墻飾面空鼓、開裂和脫落的預(yù)防及處置措施

預(yù)防措施：嚴(yán)格把關(guān)原材料質(zhì)量，按施工工藝及技術(shù)交底施工，保溫層栓釘長(zhǎng)度需符合設(shè)計(jì)或規(guī)范要求；分層施工工藝合理，大面積施工需認(rèn)真做好分格縫設(shè)置；對(duì)于有飾面磚面層應(yīng)采用專用膠粘劑，專用勾縫劑勾嵌嚴(yán)密細(xì)致。

處置措施：保溫層開裂、脫落需區(qū)域剔除至基層，做好防水處理，再進(jìn)行保溫層修復(fù)及飾面層施工；飾面層空鼓、開裂和脫落，采取清理缺陷部位，對(duì)基層進(jìn)行清理并涂刷粘結(jié)膠漿，采用專用膠粘劑進(jìn)行飾面層粘貼。對(duì)于涂料層進(jìn)行分層批刮，按工藝要求分層施工，修復(fù)交接部位做好成品保護(hù)。

3 結(jié)語

住宅工程質(zhì)量?jī)?yōu)劣關(guān)系到住戶長(zhǎng)期居住的舒適性，是確保居住環(huán)境良好的關(guān)鍵。因此，加強(qiáng)施工過程中原材料質(zhì)量把控，提高施工工藝和施工質(zhì)量，是避免常見質(zhì)量問題，減少維修費(fèi)用，避免住宅工程被質(zhì)量投訴的關(guān)鍵，保障住宅工程創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程是建設(shè)單位、施工單位共同追求的目標(biāo)。