居住區(qū)方案設(shè)計階段成本控制

戴新

上海凱匯建筑設(shè)計有限公司 上海 202301

引言

居住區(qū)方案階段成本控制應(yīng)首先分清客戶敏感與非敏感部位，精準(zhǔn)設(shè)計，應(yīng)將成本節(jié)約在客戶非敏感點(diǎn)部位，并應(yīng)充分利用項目周邊資源，助力項目在保證品質(zhì)的前提下實現(xiàn)成本最優(yōu)。下面著重從規(guī)劃方案、住宅戶型平面、立面設(shè)計、地庫這幾方面來進(jìn)行分析。

1 規(guī)劃方案

1.1 規(guī)劃指標(biāo)方面

①原則上要用足容積率。如有特殊情況不做滿容積率，需要有全局觀，從區(qū)位、市場、地價、容積率數(shù)據(jù)高低整體分析。如果項目所處區(qū)位不好、市場容量小、地價較低、出讓容積率很高的情況下，可以出多版方案提供甲方就項目成本、產(chǎn)品力、市場前景、銷售去化等做詳細(xì)經(jīng)濟(jì)效益分析對比來最后評判；②車位配比上，按規(guī)劃設(shè)計條件中車位配比要求配置車位即可，原則上不得超配；地面停車率，原則上指標(biāo)應(yīng)用足；如果當(dāng)?shù)厥袌鰧囄恍枨蟠?，且可售車位價格較高時，可結(jié)合地庫方案排布情況，供甲方評判是否要增加地下可售車位，以及是否要減少地面停車位以提高小區(qū)品質(zhì)。③人防面積按設(shè)計條件要求配置，不得超配。④公建配套原則上應(yīng)按規(guī)范要求最低配置，并且盡量爭取不計容，例如：有些地方配電房及物業(yè)等可設(shè)置在地下室不計容的話，應(yīng)盡量設(shè)置在地下室，以增加可售部分面積，增加項目利潤[1]。

1.2 規(guī)劃理念布局方面

①規(guī)劃布局應(yīng)充分利用場地周邊景觀資源，建筑布局應(yīng)以景觀利用最大化為原則；②規(guī)劃布局上，原則上應(yīng)充分利用外圍空間，不浪費(fèi)土地，預(yù)留內(nèi)部積極空間給到園林景觀，提升項目溢價；③規(guī)劃布局應(yīng)考慮現(xiàn)狀地形、地質(zhì)影響，如：低洼區(qū)、平地和地質(zhì)條件好的區(qū)域，盡量布置高層住宅，高地、山地和地質(zhì)條件不好的區(qū)域盡量布置低層、多層住宅；并應(yīng)同景觀專業(yè)共同考慮，利用原始地形地貌進(jìn)行景觀設(shè)計。④樓棟南北間距，應(yīng)在滿足當(dāng)?shù)亟ㄖg距、日照要求等的前提下結(jié)合地庫排布來確定，間距盡量滿足高效停車模數(shù)的整數(shù)倍。

1.3 產(chǎn)品選型上

①產(chǎn)品選擇上，不應(yīng)選擇不經(jīng)濟(jì)層數(shù)，例如12、13、14層（按住宅規(guī)范超過11層需設(shè)置兩部電梯，會引起設(shè)備成本增加），19、20、21層（按住宅規(guī)范超過18層需設(shè)置兩部疏散樓梯，公攤會增大，成本增加）。②盡量精簡戶型，原則上一個項目配置3～4種戶型，同一面積段盡量使用一種戶型，即可避免同面積段內(nèi)部競爭，也利于標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，從而節(jié)約成本；③另外，在當(dāng)?shù)厥袌銮闆r允許的情況下，盡量設(shè)置大戶型，大戶型因為內(nèi)部隔墻相對少，設(shè)備對比同等面積小戶型少，故綜合土建成本低，利于節(jié)約成本。例如：同樣是18層一梯兩戶產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)層面積為230m2的話，如果設(shè)置五房兩廳三衛(wèi)的230m2產(chǎn)品，僅需一個單元即可，需要1部樓梯，兩部電梯；如果設(shè)置三房兩衛(wèi)的115m2戶型，則需要兩個單元，共需要兩部樓梯，四部電梯；同樣的面積大戶型做法設(shè)備上能少兩部電梯，公攤能少一部樓梯，且內(nèi)部隔墻也會節(jié)省，總的成本更有優(yōu)勢，且得房率更高。④產(chǎn)品選擇還需關(guān)注戶型面積段與停車指標(biāo)匹配關(guān)系，避免因為戶型大幾平方米，車位要多配的情況。例如：根據(jù)浙江省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》5.0.2條，住宅停車指標(biāo)規(guī)定要求，90m2＜戶建筑面積≤140m2時停車指標(biāo)為不低于1.1輛/戶，140m2＜戶建筑面積≤200m2時停車指標(biāo)為不低于1.4輛/戶，故當(dāng)設(shè)計時應(yīng)注意140m2面積段，戶型應(yīng)將面積控制在140m2以下，以免車位指標(biāo)增加造成成本增加。

1.4 豎向設(shè)計方面

①土方設(shè)計上應(yīng)避免大挖、大填，減少土方工程量并內(nèi)部分期填挖平衡。充分結(jié)合原始地形，思考邊坡、擋墻等細(xì)部處理方式和方法。②地庫豎向設(shè)計上，需結(jié)合地勘情況，評估持力層標(biāo)高、抗浮標(biāo)高等因素進(jìn)行綜合測算土方、地庫基礎(chǔ)、塔樓基礎(chǔ)、抗浮成本，結(jié)合市政管網(wǎng)排水接駁點(diǎn)標(biāo)高來合理選定豎向設(shè)計，關(guān)注成本控制；車庫豎向設(shè)計依地形、地勢可分級、分臺設(shè)計，亦可設(shè)計為斜板式，合理控制項目成本；地庫設(shè)計時應(yīng)在符合當(dāng)?shù)匾?guī)范及不計容要求的前提下盡量爭取上抬。一般情況下，地庫成本從優(yōu)到劣排序為：架空停車、半地下車庫、地下一層車庫、地下一層機(jī)械停車、地下二層停車。

1.5 道路交通方面

①小區(qū)出入口，數(shù)量應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模合理設(shè)置，原則上設(shè)置兩個日常使用出入口（車行+人行），其中一個為形象主入口，且車行人行合并以方便物業(yè)管理，節(jié)約后期物業(yè)管理成本。②小區(qū)道路，在滿足規(guī)范和交通組織的前提下，控制道路的長度及寬度，將道路用地比例降到最低，避免無效、利用率低的道路；消防通道在滿足消防要求的前提下要盡量拉直，不能做得太曲折，不方便日常行走且費(fèi)工費(fèi)料。③車庫出入口數(shù)量應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)范最低要求配置，車庫出入口選址應(yīng)合理，優(yōu)先結(jié)合小區(qū)門禁設(shè)置，方便物業(yè)管理，節(jié)約后期門崗管理成本；另外，應(yīng)結(jié)合地形優(yōu)先，從低處下地庫，盡量減少車庫坡道長度，也可降低成本。

2 戶型平面

2.1 平面應(yīng)規(guī)整，結(jié)構(gòu)應(yīng)盡量拉齊

①平面應(yīng)減少凹凸，控制體型系數(shù)，體型系數(shù)越小，外墻面積越小，利于節(jié)約材料，控制成本；②結(jié)構(gòu)體系布置優(yōu)先考慮橫平豎直，結(jié)構(gòu)拉齊，應(yīng)同結(jié)構(gòu)專業(yè)充分溝通選擇合理的結(jié)構(gòu)布置方案，從源頭控制結(jié)構(gòu)成本。

2.2 提高可售比，可提升項目總體效益

方案設(shè)計時，應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)貙τ嬋菝娣e、建筑面積、房產(chǎn)測算面積的計算規(guī)則，避免出現(xiàn)房產(chǎn)預(yù)售面積小于前期報建面積的情況。根據(jù)項目經(jīng)驗，可售面積損失主要涉及陽臺、架空層、保溫層、外凸結(jié)構(gòu)柱、室外連廊、設(shè)備平臺、管井等部位，設(shè)計時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以上部位面積計算規(guī)則。

2.3 公區(qū)應(yīng)盡量緊湊，減少公攤面積，提高得房率

得房率原則上應(yīng)大于80%。應(yīng)提前熟悉國家及地方規(guī)范，在符合規(guī)范的前提下盡量減少電梯及風(fēng)井等設(shè)備數(shù)量。例如：針對12～18層產(chǎn)品，GB50096-2011《住宅設(shè)計規(guī)范》中6.4.3條規(guī)定[2]：十二層及十二層以上的住宅每單元只設(shè)置一步電梯時，從第十二層起應(yīng)設(shè)置與相鄰住宅單元聯(lián)通的聯(lián)系廊。聯(lián)系廊可隔層設(shè)置，上下聯(lián)系廊之間的間隔不應(yīng)超過五層。

根據(jù)此條規(guī)范，一梯兩戶單元應(yīng)盡量按兩單元拼接設(shè)計，比單單元獨(dú)立設(shè)置，每單元可節(jié)省一部電梯，從而節(jié)約設(shè)備成本及公攤面積。

2.4 套內(nèi)應(yīng)合理布局，增加實用面積

①套內(nèi)隔墻應(yīng)在不影響空間完整性前提下盡量設(shè)計為100mm厚，即可擴(kuò)大空間，又節(jié)約成本。②當(dāng)項目為精裝修交付時，公共區(qū)域、廚房、衛(wèi)生間、餐客廳等采用地磚時，應(yīng)提前同裝修專業(yè)溝通，空間尺寸應(yīng)符合整磚模數(shù)，減少裁磚，降低成本。

3 住宅立面

3.1 住宅立面代表了小區(qū)形象

住宅立面，設(shè)計時應(yīng)當(dāng)以美觀耐久為目標(biāo)。立面設(shè)計應(yīng)該注重形體、比例、虛實設(shè)計，并且應(yīng)結(jié)合立面效果合理選用材料，注重細(xì)節(jié)設(shè)計，最終呈現(xiàn)出又好又耐久的落地效果。而不應(yīng)設(shè)計過多繁雜的外部裝飾構(gòu)件，既增加成本，又有后期脫落的風(fēng)險。

3.2 立面欄桿、欄板應(yīng)結(jié)合立面效果綜合考慮

成本方面：一般情況下，玻璃欄板價格最高，實體欄板次之，通透鋅鋼欄桿價格最低。

3.3 立面門窗是建筑立面造型的重要組成部分

主要對立面的虛實對比及韻律效果起到重要作用，所以門窗的形狀、尺寸、比例劃分等要重點(diǎn)設(shè)計。另外立面門窗也是重要的外圍護(hù)構(gòu)件，起著通風(fēng)、采光、保溫、隔熱、隔聲、防水等功能，門窗的大小、玻璃及型材的材料、密閉性對整棟建筑的節(jié)能起到了重要作用。設(shè)計時需結(jié)合立面效果注意以下3點(diǎn)與成本相關(guān)較大的方面：①門窗尺寸大小，應(yīng)在滿足規(guī)范要求窗墻比的情況下，結(jié)合外墻綜合成本及節(jié)能保溫成本同甲方認(rèn)真推敲，確定大小。根據(jù)項目經(jīng)驗，在夏熱冬暖地區(qū)，加大門窗，外墻節(jié)能保溫成本基本無變化，故適當(dāng)增大窗子，有利于增加采光通風(fēng)，建議適當(dāng)增加居住舒適度；在嚴(yán)寒及寒冷地區(qū)，由于該氣候區(qū)窗墻比控制嚴(yán)格，且外墻節(jié)能保溫要求高，故不建議將門窗設(shè)置過大降低節(jié)能效果；夏熱冬冷地區(qū)覆蓋較廣，各地窗墻比要求不同，故需結(jié)合項目實際情況做測算來最終確定。另外還需注意，處于節(jié)能及遮陽成本增加的考慮，東西朝向的外窗不宜加大。②門窗固定扇及開啟扇劃分方面：因門窗成本主要在于門窗框、玻璃、五金件（鉸鏈、插銷、把手、門鎖、閉門器）用量，故設(shè)計時在門窗大小一定的情況下，應(yīng)盡量采用小開啟大固定的分割方式，既能保證立面效果好，也能使室內(nèi)視線通透，也利于節(jié)約成本。首先在滿足通風(fēng)要求的前提下，盡量減少開啟扇個數(shù)，減少五金件的數(shù)量；另外，單片玻璃面積越大，所需公稱厚度越厚，單方價格也越高，根據(jù)《鋁合金門窗工程技術(shù)規(guī)范》[3]，住宅基本都需要用安全玻璃，玻璃厚度最小為5mm。下表是住宅門窗常用玻璃厚度及最大許用面積，設(shè)計時需盡量控制單片玻璃面積在4m2以下，既能保證用戶視線感受及立面效果，也能兼顧成本控制。

表1 JGJ113《建筑玻璃應(yīng)用工程技術(shù)規(guī)程》規(guī)定的安全玻璃最大許用面積

最后，門窗框材料方面，常用的材料有塑鋼和斷橋鋁合金。塑鋼窗框保溫、隔熱性能好，但窗框強(qiáng)度不高，較易變形，且外框較粗，不夠美觀，塑鋼門窗因主要材料是聚氯乙烯樹脂，易加工，故成本低。斷橋鋁合金框在保溫隔熱上不如塑鋼門窗，但窗框較細(xì)，較為美觀，且強(qiáng)度高，不宜變形，成本一般情況下較塑鋼框高，整體上斷橋鋁合金框檔次更高。具體項目選用時，可結(jié)合項目定位來選材，另外，針對選擇斷橋鋁合金框的項目，也可在客戶非敏感部位，及不常到達(dá)的區(qū)域（例如樓梯間、前室、屋頂、設(shè)備房等）使用與鋁合金顏色相近的塑鋼材質(zhì)，以保證項目的綜合成本競爭力。

3.4 立面材料方面

①立面材料選擇要同項目定位相匹配，不應(yīng)一味追求高價格材料。立面材料應(yīng)結(jié)合立面設(shè)計效果分部位選擇，在非客戶敏感部位以及高層主體部分，應(yīng)盡量選用市面上成熟的低價格材料，例如真石漆，多彩漆，浮雕涂料，陶彩石等。在客戶敏感部位以及近人部位（如基座，入戶大堂等），可用石材、鋁板、保溫一體板、巖板等高端幕墻類材質(zhì)，提升住戶日常居住體驗。②另外在一些非常次要的部位，例如陽臺內(nèi)側(cè)，空調(diào)龕內(nèi)側(cè)（外側(cè)設(shè)置百葉），連廊戶型的內(nèi)天井部位、不上人屋面女兒墻內(nèi)側(cè)等，可進(jìn)一步運(yùn)用平涂的做法控制成本。

4 地庫方案

地庫成本主要取決于地庫面積、地庫擋土墻周長、地庫層高。①地庫主要由停車區(qū)域、設(shè)備用房、非機(jī)動車庫、人防等組成。停車區(qū)域為最主要的部分，在設(shè)計時應(yīng)優(yōu)先考慮，并應(yīng)多方案對比，保證停車效率最高，面積最小。設(shè)備用房及非機(jī)動車庫盡量設(shè)置在停車效率低，或者塔樓下方，充分利用空間。人防應(yīng)在滿足服務(wù)半徑的前提下，盡量利用停車效率低的地方設(shè)置，并盡量結(jié)合地庫出入口及塔樓樓梯出入口設(shè)置人防出入口。②地庫擋墻長度需盡量短，地庫輪廓設(shè)計時應(yīng)平直，盡量利用塔樓輪廓做擋墻。③地庫層高應(yīng)在滿足各空間凈高的要求下盡量低，需同結(jié)構(gòu)及設(shè)備專業(yè)前置溝通，綜合確定[4]。

5 結(jié)束語

本文對方案設(shè)計主要的幾個方面進(jìn)行了詳細(xì)的敘述，希望能助力設(shè)計人員在進(jìn)行方案設(shè)計時有效控制成本，為居住者創(chuàng)造更多價值。