房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理探析

王連斌

河南綠恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、引言

新時期背景下，我國社會不斷發(fā)展，為各行各業(yè)提供了新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，而對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，市場的激烈競爭趨勢，需要房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中提升自身綜合能力，對于新的機遇和挑戰(zhàn)要給予高度重視，全面加強風(fēng)險預(yù)警與防控，完善資本管理、成本管理、財務(wù)管理以及其他方面管理體系，在面對新的機遇和挑戰(zhàn)過程中能夠更好地應(yīng)對市場帶來的沖擊和影響，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中受到市場沖擊的影響，財務(wù)管理沒有得到優(yōu)化和完善，在開展相關(guān)工作過程中會面臨諸多漏洞，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有效性的提升。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)當(dāng)前新形勢的發(fā)展，將財務(wù)管理模式、內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新，發(fā)揮財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的推動作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的基本概述

隨著我國科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，推動了我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得各行各業(yè)之間的競爭日益激烈，我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，為了在新時期下取得更高經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)利益最大化，根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢展開細(xì)致調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定出科學(xué)合理的改革創(chuàng)新方案，將此行動方案作為開展項目工作的前提和基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展時，資金和資源是其中的重要組成部分，包括了企業(yè)的收入以及支出，房地產(chǎn)企業(yè)通過價值形式表現(xiàn)出企業(yè)資源和資金合理分配的情況。當(dāng)今時代我國社會經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，開發(fā)新樓盤和新項目對于企業(yè)來講周期較長，并且前期需要投入大量資金，而財務(wù)管理工作的開展，是合理分配企業(yè)在前期資金投入和支出的前提保證，使企業(yè)自身的資金和資源能夠在投資過程中發(fā)揮出最大效益。由此可見，財務(wù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要，也是推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和工作人員在開展相關(guān)工作過程中，財務(wù)人員和管理人員要遵循財務(wù)管理工作的相關(guān)制度和法律法規(guī)，并在此前提下真實記錄收入和支出財務(wù)信息，進(jìn)行資金預(yù)算和核算時，要以降低項目資金投入周期和降低項目成本支出為主要目的，發(fā)揮財務(wù)管理的作用和功能，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金和資源周轉(zhuǎn)率得到提升。財務(wù)管理是各個企業(yè)經(jīng)營發(fā)展體系中的重要組成部分，能夠清晰了解企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展情況以及在發(fā)展過程中所獲取的經(jīng)濟(jì)效益，同時，合理開展財務(wù)管理工作、生產(chǎn)和監(jiān)督財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中的風(fēng)險系數(shù)。尤其是企業(yè)在前期進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資過程中，企業(yè)內(nèi)部資金在投入和運轉(zhuǎn)期間，要嚴(yán)格按照我國法律法規(guī)進(jìn)行財務(wù)管理工作的開展，從根源上杜絕財務(wù)管理工作模式、內(nèi)容以及人員的違法操作情況，為房地產(chǎn)企業(yè)提供最真實可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的作用

（一）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力

我房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，除了要考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，還要針對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢帶來的機遇和挑戰(zhàn)，通過提升自身綜合能力和綜合水平，在房地產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟，提升在市場中的競爭力，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)發(fā)展過程中加強財務(wù)管理工作，將財務(wù)管理工作遺漏的問題進(jìn)行優(yōu)化和完善，使財務(wù)管理工作能夠針對房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營過程中面臨的機遇和挑戰(zhàn)提供準(zhǔn)確的問題判斷和分析，全面加強房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的動態(tài)管理，如此，不僅能通過新的管理手段和方法收集房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理工作過程中存在的問題和不足，還能了解房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作開展過程中的進(jìn)度和實時數(shù)據(jù)，財務(wù)管理工作人員通過收集的實時數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，為決策者和領(lǐng)導(dǎo)者總結(jié)出每年度各方面發(fā)展情況，針對往年和今年的各方面發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，為房地產(chǎn)企業(yè)明年的改革發(fā)展提供借鑒數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)營銷中財務(wù)管理工作的有效性提升，將之前財務(wù)管理的基本模式優(yōu)化創(chuàng)新，如此，能幫助財務(wù)管理工作人員理順工作各個環(huán)節(jié)開展的實際情況，也有助于房地產(chǎn)企業(yè)走向業(yè)財融合的發(fā)展方向，不斷提高企業(yè)自身的競爭力和綜合實力，為房地產(chǎn)企業(yè)在新時代下的可持續(xù)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)效益的提升奠定良好基礎(chǔ)。

（二）有助于推動我國社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展

我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，需要我國各行各業(yè)源源不斷的動力支持，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，我國通過引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)到不斷發(fā)展創(chuàng)新，是幫助房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中能夠更好地結(jié)合我國國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展規(guī)劃，利用我國市場發(fā)展趨勢和監(jiān)管機制進(jìn)一步推動企業(yè)的改革發(fā)展活力和生命力，使房地產(chǎn)企業(yè)在今后發(fā)展過程中能夠在激烈的市場競爭中不斷改革創(chuàng)新，在發(fā)展創(chuàng)新過程中不斷加強自身資源和資金的優(yōu)化配置與利用，提升其利用效率，為我國社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供前提保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)發(fā)展過程中，自身各個部門工作效率與質(zhì)量的提升，隨著市場發(fā)展趨勢將自身的工作體系和機制不斷調(diào)整，有助于應(yīng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種機遇和挑戰(zhàn)，使房地產(chǎn)企業(yè)能將自身的挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)換為機遇，應(yīng)對各方面的沖擊和挑戰(zhàn)，提升自身的綜合實力，更好地在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展，為我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。因房地產(chǎn)企業(yè)本身在發(fā)展過程中面臨的困境相比其他企業(yè)較多，并且房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會受到環(huán)境、趨勢不斷變化的影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)我國環(huán)境以及趨勢的不斷變化，將自身的管理模式、內(nèi)容以及思想進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新，通過財務(wù)管理和風(fēng)險預(yù)警建設(shè)為著力點，加強內(nèi)部財務(wù)管理在營銷過程中的管控和監(jiān)管，引導(dǎo)管理者在開展相關(guān)工作過程中，能夠從可持續(xù)健康發(fā)展的視角進(jìn)一步加強各個部門管理工作的開展，進(jìn)一步加強統(tǒng)籌規(guī)劃，將新的管理理念融到各個部門工作環(huán)境之中，對各個部門加強監(jiān)督和管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源利用率，使房地產(chǎn)企業(yè)在新時代下能夠?qū)崿F(xiàn)綜合發(fā)展的成效，可見，這對房地產(chǎn)企業(yè)化挑戰(zhàn)為機遇、推動其更好地發(fā)展具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)實困境

房地產(chǎn)營銷中財務(wù)管理工作開展過程中，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)跟隨時代發(fā)展趨勢，將自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，完善內(nèi)部發(fā)展機制，但仍舊存在許多問題阻礙房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。如財務(wù)管理人員在開展相關(guān)工作過程中，部分工作人員并不具備新的思想意識和專業(yè)能力，各個部門在開展工作過程中無法提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)，供決策者制定科學(xué)、合理的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，使得企業(yè)內(nèi)部資金預(yù)算超出合理范圍內(nèi)，阻礙企業(yè)在新時期下實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化建議

（一）提升財務(wù)人員素質(zhì)能力

我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，提升自身的綜合實力和競爭力，加強內(nèi)部財務(wù)管理和風(fēng)險預(yù)警體系的建設(shè)，充分發(fā)揮出財務(wù)管理人員的主觀能動性和自主創(chuàng)造性，發(fā)揮財務(wù)管理工作實現(xiàn)提升資源利用率的作用和功能，是推動房地產(chǎn)企業(yè)在新時期下可持續(xù)發(fā)展的重要前提和保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理者要根據(jù)各個部門工作開展的實際情況，確保財務(wù)管理工作以及其他部門工作的有序開展，人才是前提與基礎(chǔ)。需要領(lǐng)導(dǎo)者根據(jù)財務(wù)管理在營銷過程中的實際工作情況，提出增強財務(wù)人員素質(zhì)能力的舉措，圍繞財務(wù)管理工作設(shè)立專門培訓(xùn)部門，促使財務(wù)管理部門與培訓(xùn)部門工作內(nèi)容相結(jié)合。培訓(xùn)部門能夠根據(jù)財務(wù)工作人員開展工作的實際情況不斷調(diào)整和優(yōu)化考核標(biāo)準(zhǔn)和要求，引導(dǎo)相關(guān)工作人員能夠能根據(jù)培訓(xùn)部門明確的考核標(biāo)準(zhǔn)和要求，合理開展財務(wù)管理工作。針對財務(wù)管理工作開展存在的問題與不足，及時進(jìn)行問題的反饋和上報，并根據(jù)營銷中財務(wù)管理工作實施和落實過程中存在的問題提出針對性意見和建議，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展總目標(biāo)和規(guī)劃提出更多的創(chuàng)新意見，為房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)貢獻(xiàn)一份力量。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)督和審查財務(wù)管理工作開展的實際情況，針對財務(wù)管理在營銷過程中存在的問題與不足，要對其相關(guān)工作人員展開項目培訓(xùn)，并對內(nèi)部財務(wù)管理人員進(jìn)行定期考核與篩選，明確財務(wù)管理人員的工作能力和專業(yè)水平，根據(jù)考核結(jié)果對工作人員進(jìn)行分組培訓(xùn)。還需要領(lǐng)導(dǎo)者根據(jù)財務(wù)管理人員的職業(yè)發(fā)展需求，根據(jù)培訓(xùn)考核成績調(diào)整財務(wù)管理工作人員的崗位，讓不同培訓(xùn)結(jié)果的財務(wù)人員負(fù)責(zé)不同的崗位職責(zé)。在某個工作環(huán)節(jié)中出現(xiàn)財務(wù)管理問題時，讓相應(yīng)的負(fù)責(zé)人員承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，落實到位，這對提高財務(wù)管理工作有效性具有重要的作用。

（二）完善資金管理預(yù)算機制

資金管理機制的完善和創(chuàng)新，是財務(wù)管理工作順利實施的保障，能夠幫助財務(wù)管理工作人員更快、更準(zhǔn)確地提取出實時數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)決策工作的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要意識到自身在發(fā)展過程中，不僅需要大量的資金支持，還需要充分提高內(nèi)部資金的使用效率和質(zhì)量，提高內(nèi)部資源和資金的利用率，是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的重要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面要加大改革創(chuàng)新力度，財務(wù)管理中資金管理、成本管理以及資源管理等方面要進(jìn)行優(yōu)化和完善，盡可能地降低財務(wù)管理風(fēng)險。加大財務(wù)管理工作開展風(fēng)險預(yù)警力度，確保企業(yè)內(nèi)部資金的應(yīng)用效率與成本控制，促進(jìn)企業(yè)在新時期下健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在決策中需要根據(jù)企業(yè)自身實際經(jīng)營情況，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢下不斷加大自身財務(wù)管理力度，針對實際情況開展相關(guān)財務(wù)預(yù)算和項目資金落實工作。要加大監(jiān)督力度，合理應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部資金和資源，防止企業(yè)內(nèi)部資源和資金的流動出現(xiàn)問題，從而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)投資項目或項目開發(fā)的進(jìn)度和實施，影響企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

（三）提高企業(yè)財務(wù)管理意識

當(dāng)前，我國社會經(jīng)濟(jì)正處在新的發(fā)展形勢中，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中也要積極跟隨社會發(fā)展趨勢轉(zhuǎn)變發(fā)展理念和發(fā)展模式，由線下單一的營銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上線下混合式營銷模式，領(lǐng)導(dǎo)者要積極轉(zhuǎn)變自身的思想意識，要認(rèn)識到財務(wù)管理問題的發(fā)現(xiàn)并解決落實，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起到的重要推動作用。要根據(jù)各個部門的工作情況，提出針對性意見和建議，將各個部門的工作模式和內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新，以期達(dá)到各個部門工作的有效配合，讓整個企業(yè)都認(rèn)識到財務(wù)管理工作的重要性，都要為財務(wù)管理工作人員提供最真實、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，確保財務(wù)管理工作的順利開展，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升提供保證。因此，房地產(chǎn)管理者和領(lǐng)導(dǎo)者要想有效提升財務(wù)管理水平和市場競爭力，要將傳統(tǒng)的財務(wù)管理思想意識進(jìn)行轉(zhuǎn)變，各個部門了解到財務(wù)管理工作對自身工作順利開展起到的重要推動力，為各個部門和財務(wù)管理人員營造良好的工作環(huán)境和氛圍，使財務(wù)管理工作人員也意識到自身工作內(nèi)容是順利開展其他工作的前提。將財務(wù)管理工作上升到企業(yè)戰(zhàn)略管理層面，針對企業(yè)發(fā)展目標(biāo)實施財務(wù)數(shù)據(jù)的有效分析和管理，及時為領(lǐng)導(dǎo)者和決策者提供精準(zhǔn)的財務(wù)數(shù)據(jù)，使房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者針對營銷過程中存在的問題，能及時改變整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃，實現(xiàn)資源和資金的高效利用，推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定提升。

（四）建立嚴(yán)格的投資管控機制

房地產(chǎn)企業(yè)營銷中財務(wù)管理工作的開展效率和質(zhì)量，是企業(yè)在新時期下順利發(fā)展的基礎(chǔ)與前提，只有確保房地產(chǎn)項目開發(fā)和投資過程中擁有充足的建設(shè)資金，才能更好地應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的挑戰(zhàn)，由此可見，提升房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率，強化財務(wù)管理工作，對推動企業(yè)順利開展相關(guān)項目以及開發(fā)項目具有十分重要的作用。因房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)以及項目資金的投入需求較大，財務(wù)管理在項目開發(fā)建設(shè)當(dāng)中的作用至關(guān)重要。但許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資和開發(fā)過程中往往缺乏充足的自有資金，需要貸款或者尋找投資方來增加自身項目開發(fā)和投資的啟動資金，確保項目在開發(fā)和投資過程中能夠不受資金的限制，使項目開發(fā)和投入能夠順利地開展。因此，需要房地產(chǎn)企業(yè)建立嚴(yán)格的投資管理機制，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和實際情況，采用三種融資方式提升企業(yè)內(nèi)部資金的使用效率，合理進(jìn)行項目投資的管控。第一種，是房地產(chǎn)企業(yè)直接向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款；第二種，是以預(yù)售的方式從客戶處獲取項目的開發(fā)建設(shè)資金；第三種，是將公司的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押，從私人或者銀行等途徑獲得項目投資的啟動資金。而房地產(chǎn)企業(yè)決策者需要根據(jù)項目投資的所需資金和內(nèi)部資金使用效率，采用符合自身發(fā)展實際情況的融資方式，因為無論哪一種投資方式，操作不當(dāng)都會損害房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。這就需要財務(wù)管理工作人員根據(jù)企業(yè)項目投資的實際情況，為決策者和領(lǐng)導(dǎo)者提供精準(zhǔn)的財務(wù)數(shù)據(jù)，使決策者和領(lǐng)導(dǎo)者通過對財務(wù)數(shù)據(jù)的分析研究，采取對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益損害較小的融資方式，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)工作開展效率和質(zhì)量，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

六、結(jié)束語

新時代背景下，企業(yè)要想實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定提升，在房地產(chǎn)市場中占有一席之地，需要根據(jù)我國社會發(fā)展趨勢不斷調(diào)整自身的發(fā)展方向和目標(biāo)，內(nèi)部的管理模式和內(nèi)容以及方向也應(yīng)不斷調(diào)整和優(yōu)化，發(fā)揮財務(wù)管理在營銷中的作用和功能，推動房地產(chǎn)企業(yè)在新時期下的健康可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，需要建立嚴(yán)格的投資管控機制，增強財務(wù)人員的素質(zhì)和能力，使企業(yè)內(nèi)部整體員工意識到財務(wù)管理的重要性，增強房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，以期推動我國社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。