多箭齊發(fā) 精準調(diào)控房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”

本刊記者 王丹妮

過去的一年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史中極不平凡的一年——2022年1月份到11月份，我國商品房銷售面積同比下降23%，銷售額、銷售價格等數(shù)據(jù)亦出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊，上下游企業(yè)也受到不小影響，購房者觀望，商業(yè)銀行也一度對發(fā)放相關(guān)貸款持謹慎態(tài)度……

但房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著眾多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。其平穩(wěn)健康發(fā)展亦事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟社會發(fā)展全局；房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，能夠進一步實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，化解并防范房地產(chǎn)市場波動引發(fā)的經(jīng)濟波動和金融風(fēng)險是當(dāng)務(wù)之急。

去年以來，我國從政策端、金融端、需求端多個方向推出多項政策舉措，精準發(fā)力，形成“多箭齊發(fā)”態(tài)勢，為行業(yè)企穩(wěn)注入源頭活水。

“箭無虛發(fā)”政策端：科學(xué)精準，實施宏觀調(diào)控

面對超預(yù)期的行業(yè)下行趨勢，調(diào)控出手。中央、地方形成合力、供需兩端共同發(fā)力出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國超330個省市（縣）相關(guān)部門發(fā)布樓市寬松政策超1000條，其中限購優(yōu)化政策超百條，各部委表態(tài)支持“保交樓”20余次，房地產(chǎn)再度成為“支柱產(chǎn)業(yè)”。

2023年伊始，多地進一步密集出臺多條更具精準性與協(xié)調(diào)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策。截止到2月中旬，全國各地已出臺樓市利好政策超百次，其中已有近30個城市調(diào)整了首套房貸利率。到3月，已有近40城出臺公積金優(yōu)化政策。優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度逐漸成為調(diào)控政策優(yōu)化的“標準配置”。

部分地區(qū)開始實施稅費補貼，用于支持特定群體購房。新疆烏魯木齊出臺新政，首次購買130平方米以下新房的購房者，享受50%契稅補貼。

有的城市買房搭配贈送消費券，浙江寧波推出總額2000萬元的“購房送汽車、家電消費券”活動，單套最高可送價值18萬元的消費券，購房者憑券在該區(qū)指定商家購買汽車、家電，三個月內(nèi)有效。

在各項精準政策的助推下，房地產(chǎn)市場初露企穩(wěn)端倪，多個城市釋放出樓市回暖信號——

河南鄭州樓市回溫，2月新房成交量72.23萬方，環(huán)比上漲161%，同比上漲140%，成交水平與去年高峰期6月份水平相當(dāng)。當(dāng)月天津新房市場成交規(guī)模和增長幅度則領(lǐng)先全國一二線城市，成交面積環(huán)比超過100%，已基本恢復(fù)到疫情前，2019年全年的月均水平。

“多箭齊發(fā)”金融端：密集發(fā)聲，樓市“吃下定心丸”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹曾在采訪中提到關(guān)于房地產(chǎn)有這樣一個表述，概括為“456”。即房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，居民財富的60%都用在住房上。

對于國家來說，房地產(chǎn)一頭連著發(fā)展，一頭連著民生，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；對于個人而言，購房是債務(wù)最大的來源，在經(jīng)歷了三年疫情，面臨著經(jīng)濟下行、失業(yè)加劇的風(fēng)險，居民對于購房這件事只會更加謹慎。

單純依靠下調(diào)房貸利率、下調(diào)首付比例等限貸政策調(diào)整，較難對樓市產(chǎn)生本質(zhì)影響，市場真正回穩(wěn)，購房者重拾信心，需政策“組合拳”。有序構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式，離不開系統(tǒng)施治、綜合施策，改革完善房地產(chǎn)相關(guān)的土地、財稅、金融等基礎(chǔ)性制度。

2022年11月份，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施，內(nèi)容之全面、力度之強大，被稱為去年年內(nèi)“最強政策支持”。

進入2023年2月，證監(jiān)會宣布將啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，以滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。該類基金的投資范圍包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。對房地產(chǎn)和基金行業(yè)來說，這個消息都算得上重磅利好。不少業(yè)內(nèi)人士認為，作為房企融資的“第三支箭”，不動產(chǎn)私募投資基金試點可以與公募REITs共同構(gòu)成了完整的不動產(chǎn)金融閉環(huán)，并通過盤活存量資產(chǎn)來促進房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，就此開啟十萬億級別的私募市場。

數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長22%。今年1月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超過3700億元，同比多增2200億元；境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行400億元，同比增長23%。

多輪政策體現(xiàn)了金融系統(tǒng)對保交樓的支持，將進一步提振市場信心。金融系統(tǒng)對保交樓進行支持，并非向困難房企“送錢”，更深層次上是為了打消購房者后顧之憂，穩(wěn)樓市。正是金融部門頻繁發(fā)聲以及政策密集落地，給樓市穩(wěn)定吃下一顆定心丸，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。

“如箭在弦”需求端：釋放需求，提升置業(yè)意愿

近年來，針對需求端購房者的支持政策明顯多了起來。除去改善信貸環(huán)境，推出限貸松動，降低房貸利率、調(diào)整首付比例的調(diào)整等政策外，定向放松限購政策、放松限價、重提貨幣化安置、發(fā)放購房補貼、降低落戶門檻等方面改革也如箭在弦、一觸即發(fā)。

多年來橫亙在中國城鄉(xiāng)之間的戶口藩籬逐漸被打破。2023年3月，浙江杭州對進一步深化戶籍制度改革的實施意見征求意見，其中提出，進一步放開學(xué)歷落戶，35周歲以下已在杭州落實就業(yè)單位的大專畢業(yè)生可在市區(qū)辦理落戶；同時，全面放開桐廬、建德、淳安三縣（市）城鎮(zhèn)落戶條件。

不僅杭州放寬落戶政策，近期河南駐馬店、湖南武岡等多地出臺的穩(wěn)樓市政策中還提出購房即可落戶。允許購房落戶、支持人才購房則將住房政策與人口、人才政策相結(jié)合，有利于促進人口人才流入，一定程度對購房需求釋放也會起到促進作用。

除放寬落戶標準外，多地還出臺人才安居補貼政策。江蘇南京出臺《南京市人才安居辦法》，提出人才安居采取實物配置和貨幣補貼兩種方式，適用對象包括A、B、C、D、E、F等6類人才。其中，B類人才購房補貼最高可達200萬元。

江西南昌則推出針對二孩、三孩家庭購房補貼政策，在象湖濱江片區(qū)購買新建商品住房，二孩、三孩家庭群體，且有子女未滿18周歲(截至2023年3月1日)，購房時憑戶口本或出生證明分別給予300元/平方米、500元/平方米的補貼。

無論是限購上允許落戶政策放松，亦或是工作居住證的放松，都為解決在城市工作的新市民的購房資格難題，提供了解題思路，一定程度上完成釋放首次置業(yè)的需求的任務(wù)。

多管齊下、多箭齊發(fā)，效果立竿見影。數(shù)據(jù)顯示，全國11個重點城市的二手房成交較去年春節(jié)月的成交增長29%，出現(xiàn)回暖跡象。從成交數(shù)據(jù)來看，1月份青島和東莞二手房成交量均實現(xiàn)同比正增長，成都、蘇州、佛山、杭州、深圳等9個城市成交量超過2022年春節(jié)月2月份。

房地產(chǎn)市場于公，是國家的支柱產(chǎn)業(yè)；于私，是老百姓除個人存儲外最重要的資產(chǎn)。房地產(chǎn)在經(jīng)歷高速發(fā)展以及貨幣化、資本化之后，已經(jīng)是國民財富高度綁定，市場的一個微小變化可能都會涉及成千萬甚至上億人的利益。唯有政府、企業(yè)、金融機構(gòu)等多齊發(fā)，才能助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升定確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

未來一個時期，我國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐，因此我們雖要重視當(dāng)前的困難和挑戰(zhàn)，更要堅定未來發(fā)展的信心和底氣，房地產(chǎn)市場信心回升指日可待。