房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制淺析

劉桂林

(北京市鑫諾律師事務(wù)所，北京 100052)

自19世紀(jì)末，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的需要，房改工作逐漸加入到了社會(huì)發(fā)展工作中去，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸地駛?cè)肟焖侔l(fā)展的道路。但房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏歷史經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此在當(dāng)時(shí)的發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，比如房地產(chǎn)行業(yè)體系未完善、行業(yè)規(guī)則和管理不明確導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格控制過(guò)高等問(wèn)題，而由于房地產(chǎn)行業(yè)剛處于萌芽狀態(tài)，經(jīng)驗(yàn)不足和行業(yè)整體相對(duì)脆弱等原因?qū)е滦袠I(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有得到有效處理，因此在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史過(guò)程中，很大程度地壓縮了行業(yè)本身的發(fā)展空間。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制構(gòu)成

近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)涌入了大量人才進(jìn)行探索，試圖梳理房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)發(fā)展體系。 2016年我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)管控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了深入的調(diào)整， 新政策的實(shí)施幫助了房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的發(fā)展臺(tái)階， 與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)管控方面也更加的嚴(yán)格。在經(jīng)濟(jì)管控政策條件下，為了使房地產(chǎn)行業(yè)更好地服務(wù)于居民的日常生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，那么房地產(chǎn)開發(fā)必須要進(jìn)行相關(guān)成本控制，并建立起成熟的、適合我國(guó)房地產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的成本控制模式，建立起科學(xué)、完善的控制機(jī)制促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展，順應(yīng)時(shí)代要求的同時(shí)幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出不錯(cuò)的盈利空間。

成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是貫穿整個(gè)過(guò)程的，包括設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備、施工、售賣四個(gè)步驟，因此在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)性項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制時(shí)，要對(duì)其結(jié)構(gòu)進(jìn)行梳理，不同步驟具有的特點(diǎn)和要求都需要考慮到成本控制之內(nèi)，幫助整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的工作創(chuàng)建穩(wěn)定的條件。

1.1 決策階段

在目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作中，決策階段相關(guān)的成本控制較少，而重點(diǎn)關(guān)注的工作更多是盈利的決策。對(duì)盈利和設(shè)計(jì)的合理性進(jìn)行客觀分析，在今后的房地產(chǎn)融資方面具有重要的評(píng)估作用。

在前期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策工作過(guò)程中，成本控制需要參與到評(píng)估整個(gè)指標(biāo)系統(tǒng)的構(gòu)建中去，并且為了保證整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的合理性，需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地面積、建筑物分布、植物覆蓋率、停車位、公共設(shè)施等多個(gè)方面進(jìn)行考量，在前期決策階段最大程度地使用更加科學(xué)的成本控制決策手段來(lái)控制項(xiàng)目指標(biāo)，在確定成本控制指標(biāo)的同時(shí)，還要將市場(chǎng)要求也考慮到最終的成本控制指標(biāo)里。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成本控制指標(biāo)要通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的定位來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，在評(píng)價(jià)過(guò)程中可通過(guò)使用調(diào)查數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合考量，使成本控制能夠最大限度地保持與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一致，完善決策階段的成本控制指標(biāo)，并提高其科學(xué)性和完整性，為今后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目打下堅(jiān)固的基礎(chǔ)。

1.2 準(zhǔn)備階段

對(duì)于房地產(chǎn)工作項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，資金控制是其準(zhǔn)備階段中最主要的成本控制內(nèi)容，其資金控制主要涉及各類開發(fā)所使用的項(xiàng)目資金，比如土地出讓金、稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款、相關(guān)水電費(fèi)等，其所包含的費(fèi)用多樣且雜亂，因此準(zhǔn)備階段的資金控制工作相對(duì)較復(fù)雜。除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要勘察人員對(duì)其使用的土地、環(huán)境等可行與否進(jìn)行勘察，過(guò)程中產(chǎn)生相關(guān)勘察費(fèi)則也需要記入成本控制中。除以上所述，在施工過(guò)程中水、電等能源對(duì)于整個(gè)過(guò)程所產(chǎn)生的費(fèi)用也需要進(jìn)行估算和梳理，進(jìn)入到準(zhǔn)備階段的成本控制指標(biāo)中去，確保房地產(chǎn)工作項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不會(huì)因?yàn)槟茉磫?wèn)題而耽誤項(xiàng)目進(jìn)度，確保整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在準(zhǔn)備階段能夠?qū)⑸婕暗母黜?xiàng)費(fèi)用都進(jìn)行有效的控制，幫助后續(xù)項(xiàng)目施工準(zhǔn)確有效地進(jìn)行。準(zhǔn)備階段的成本控制需要將各項(xiàng)大大小小產(chǎn)生的費(fèi)用支出進(jìn)行全面梳理，全部納入到指標(biāo)中去，才能確保在準(zhǔn)備階段的成本控制工作是有參考價(jià)值的。

1.3 施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作最主要的部分是施工階段的成本控制，因?yàn)槭┕るA段在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程占比最大，其中包含了施工過(guò)程中所產(chǎn)生的施工費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)施費(fèi)等一系列費(fèi)用。并且施工階段不同系統(tǒng)的實(shí)施所產(chǎn)生的費(fèi)用也不同，比如排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、天然氣供應(yīng)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，在這些項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生巨大的人工費(fèi)和材料費(fèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本支出中占重要比例。由于施工階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程具有重要作用，因此在進(jìn)行成本控制指標(biāo)估計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)確定施工工作的組成部分，在確定整體施工階段后對(duì)成本進(jìn)行估算和控制。在施工階段進(jìn)行科學(xué)完善的成本控制工作能夠幫助整個(gè)施工階段更加有效、穩(wěn)步的進(jìn)行，并且通過(guò)不同階段成本控制來(lái)分別進(jìn)行針對(duì)性的費(fèi)用分配，幫助整個(gè)施工階段的成本控制完成更加多元的要求。

1.4 銷售階段

對(duì)于以上三個(gè)階段來(lái)說(shuō)，銷售階段所產(chǎn)生的成本費(fèi)用相對(duì)較少，主要是針對(duì)銷售階段所產(chǎn)生的員工費(fèi)用。比如在銷售過(guò)程中所產(chǎn)生的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅務(wù)費(fèi)用等。對(duì)于銷售階段的成本控制的難點(diǎn)來(lái)說(shuō)，主要是由于房地產(chǎn)銷售周期較長(zhǎng)，對(duì)未來(lái)銷售和盈利較難預(yù)測(cè)，因此成本控制的變化趨勢(shì)幅度較大，控制難度也會(huì)相對(duì)較大。由于以上客觀因素的存在，在銷售階段的成本控制較差的情況下，會(huì)制約房地產(chǎn)項(xiàng)目整體工作的開發(fā)和盈利，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)消極的影響。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制所存在的問(wèn)題

目前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面還存在許多問(wèn)題，比如在施工階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制不夠嚴(yán)謹(jǐn)，影響整個(gè)環(huán)節(jié)工作的有效進(jìn)行，決策階段由于管理意識(shí)不足導(dǎo)致后期開發(fā)項(xiàng)目工作安排混亂，準(zhǔn)備階段使用材料質(zhì)量無(wú)法得到保證等。明確以上不同階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所存在的問(wèn)題后，可以幫助今后開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制工作創(chuàng)建完善的框架，對(duì)后續(xù)的成本控制也提供了更為方便的條件。通過(guò)分析目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中的成本控制存在的問(wèn)題，有望進(jìn)一步分析總結(jié)出成本控制工作如何提高準(zhǔn)確性，并且能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)揮積極作用。

2.1 決策階段

決策階段作為整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵，該階段的成本控制能夠直接影響到全過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)工作的開展和施工，并且對(duì)項(xiàng)目今后的盈利和成本有直接的關(guān)系。對(duì)于目前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)工作來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的思維方式是影響決策階段進(jìn)行正確成本估計(jì)的重要因素，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)忽略了項(xiàng)目中各項(xiàng)管理的重要性，加上管理經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致后續(xù)的施工工作出現(xiàn)管理混亂、策劃隨意安排等情況，致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程周期變長(zhǎng)、成本增加，這無(wú)疑限制了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作的作用，使項(xiàng)目后續(xù)工作無(wú)法有效、高效性地進(jìn)行。

2.2 準(zhǔn)備階段

在項(xiàng)目施工的準(zhǔn)備階段，目前主要是采用招標(biāo)的方式來(lái)確定項(xiàng)目實(shí)施日期，最終選定施工方。近些年來(lái)，由于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著工作進(jìn)行不規(guī)范等問(wèn)題，國(guó)家給予重視，出臺(tái)了一系列針對(duì)招標(biāo)相關(guān)的政策規(guī)范，很大程度上規(guī)范了招標(biāo)工作。但目前仍然存在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)過(guò)程中非公開招標(biāo)、串標(biāo)等不規(guī)范現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)施工方內(nèi)定，這些現(xiàn)象無(wú)疑限制了招標(biāo)本身存在的作用。除此之外，在招商過(guò)程中，部分承包商為了自身利益采用劣質(zhì)的施工材料，減少施工成本，后續(xù)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和后續(xù)銷售，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利。在建筑質(zhì)量無(wú)法得到保障的情況下，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望和住房體驗(yàn)大打折扣，產(chǎn)生更多的后期維護(hù)工作，導(dǎo)致成本增加，給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)消極的影響。

2.3 施工階段

施工階段對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵階段，因此施工階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目的重中之重，同時(shí)由于施工階段所需要考慮的支出費(fèi)用和種類過(guò)多，施工階段的成本控制也是全過(guò)程成本控制中的難點(diǎn)。對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其中施工費(fèi)用包含的成分較多，構(gòu)成極其復(fù)雜，傳統(tǒng)思想下對(duì)施工階段進(jìn)行成本控制是無(wú)法完整地滿足施工階段成本控制的需求，因此就需要一種系統(tǒng)、完善的成本控制思想運(yùn)用于施工階段。但從目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制水平來(lái)看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備先進(jìn)的思想來(lái)進(jìn)行施工階段的成本控制，在這種情況下，由于開展的成本控制工作結(jié)果不夠準(zhǔn)確，影響了整個(gè)施工階段的高效進(jìn)行。除此之外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷具有較長(zhǎng)的周期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)認(rèn)知的缺乏導(dǎo)致在施工階段產(chǎn)生了不可控制的成本損失和資源浪費(fèi)，對(duì)施工階段的成本控制起到了消極的作用，影響房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)的盈利。

2.4 銷售階段

在銷售階段的成本控制中，最主要的問(wèn)題是管理者無(wú)法對(duì)人員流動(dòng)和銷售管理進(jìn)行合理管控，導(dǎo)致工作人才流失或積極性下降，間接性地影響了房地產(chǎn)銷售的盈利。從成本上看，由于管理無(wú)能導(dǎo)致的人才流失和工作積極性下降等一系列消極問(wèn)題，致使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作的周期拉長(zhǎng)，隨著周期變長(zhǎng)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本隨之增高，更加影響后續(xù)盈利問(wèn)題。由于以上問(wèn)題，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)本身所占有的市場(chǎng)生存空間降低，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的手段

通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的存在的問(wèn)題得出， 目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中應(yīng)當(dāng)重視成本控制，立足于工作人員對(duì)成本控制工作的重視，明確成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作的重要性， 并吸收優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，采用和創(chuàng)新更加科學(xué)高效的成本控制模式，滿足企業(yè)自身和市場(chǎng)需求， 使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)邁向更加現(xiàn)代化、先進(jìn)化。

3.1 加強(qiáng)決策階段成本控制

在決策階段的成本控制中，最主要的是決策者梳理整個(gè)過(guò)程中需要進(jìn)行成本控制的內(nèi)容，了解各個(gè)內(nèi)容具有的特點(diǎn)和在整個(gè)項(xiàng)目所起到的作用，梳理出成本控制相關(guān)框架，針對(duì)框架進(jìn)行完整的成本控制工作，使成本控制形成更為長(zhǎng)效的機(jī)制。在實(shí)際的成本控制過(guò)程中，務(wù)必要根據(jù)市場(chǎng)上的行情和規(guī)定，嚴(yán)格按照國(guó)內(nèi)的政策要求對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析和調(diào)查，在進(jìn)行成本控制工作之前，收集多種數(shù)據(jù)進(jìn)行參考。由于目前許多企業(yè)在決策階段的成本控制工作當(dāng)中，經(jīng)常受到傳統(tǒng)思維模式的影響而產(chǎn)生消極的效果，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各種成本的成本預(yù)估，要摒棄傳統(tǒng)思維，明確成本控制應(yīng)當(dāng)在保證房地產(chǎn)質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目訴求、市場(chǎng)要求和滿足國(guó)家政策的情況下，進(jìn)行合理科學(xué)的成本壓縮，保證后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)能夠順利進(jìn)行。在此之后，對(duì)于后期項(xiàng)目的盈利和利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)估，并和成本投入進(jìn)行對(duì)比分析，這樣更有利于后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策。

3.2 加強(qiáng)準(zhǔn)備階段成本控制的管理和監(jiān)督

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，由于相關(guān)內(nèi)容較多，產(chǎn)生的費(fèi)用支出較多，因此在進(jìn)行成本控制時(shí)難度較大。為了使準(zhǔn)備階段成本控制工作的有效進(jìn)行，對(duì)招標(biāo)和投標(biāo)工作的管理和監(jiān)督為后續(xù)工作打下基礎(chǔ)，在此思想下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)可從房地產(chǎn)的規(guī)模、地理位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、居民消費(fèi)水平等方面出發(fā)，設(shè)計(jì)出更加完善的設(shè)計(jì)方案，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)成果作為依據(jù)，考量當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否需要或居民是否具備承受能力，降低后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售難度。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，一定要根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，公平、公開、公正的進(jìn)行招標(biāo)工作，同時(shí)在進(jìn)行開發(fā)商選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)重視對(duì)開發(fā)商信譽(yù)和綜合實(shí)力的考察，避免因?yàn)殚_發(fā)商為了控制成本而刻意壓低資源質(zhì)量，進(jìn)而影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)度。

4 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制對(duì)企業(yè)今后的利潤(rùn)和盈利問(wèn)題有著重要的影響。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中的成本控制分為四個(gè)步驟進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)四個(gè)步驟中分別存在不同階段的成本控制問(wèn)題，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)受傳統(tǒng)思想帶來(lái)的消極影響較多，因此，需要分別從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備和決策階段進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的意義，吸取經(jīng)驗(yàn)，建立完善的成本模式。