驗房師 “游擊隊”變成“正規(guī)軍”

柳青黃

驗房師這一新職業(yè)的確立，將為行業(yè)人才的培養(yǎng)與選用提供權(quán)威依據(jù)，打通職業(yè)發(fā)展通道，對增強從業(yè)人員的社會認同度、促進就業(yè)創(chuàng)業(yè)、規(guī)范行業(yè)發(fā)展、倒逼房地產(chǎn)發(fā)展模式改革、更好滿足百姓“安居夢”都具有重要意義。

你聽說過驗房師嗎？

房屋查驗咨詢師，俗稱驗房師，是根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、驗收標準等的要求、買賣合同、查驗委托合同的約定和現(xiàn)場查驗，為雇主提供其房屋各系統(tǒng)和部件觀感質(zhì)量和使用功能等客觀信息和有關(guān)咨詢服務的人員。

簡而言之，驗房師就是在業(yè)主收房時為其提供建筑質(zhì)量、裝飾裝修、電氣安全、室內(nèi)環(huán)境等方面驗房服務的人員。

2022年9月27日，人力資源社會保障部正式發(fā)布新修訂的《中華人民共和國職業(yè)分類大典（2022年版）》，驗房師作為新職業(yè)之一被正式納入其中。這也是此次大典修訂中房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一新增的職業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，“驗房師”這一新職業(yè)的確立，是從國家層面對這一新興職業(yè)社會價值的充分肯定，將為行業(yè)人才的培養(yǎng)與選用提供權(quán)威依據(jù)，打通職業(yè)發(fā)展通道，對增強從業(yè)人員的社會認同度、促進就業(yè)創(chuàng)業(yè)、規(guī)范行業(yè)發(fā)展、倒逼房地產(chǎn)發(fā)展模式改革、更好滿足百姓“安居夢”都具有重要意義。

這項地產(chǎn)新職業(yè)的確立，或?qū)榈禺a(chǎn)銷售、經(jīng)紀、建筑裝修工人等基層從業(yè)者打開新的就業(yè)通道。

“吹毛求疵”的職業(yè)

一個新交付的房子，能有多少雷點？

這個問題可能普通老百姓并不能回答，但驗房師就是為這個問題找答案的人。有別于官方組織的工程質(zhì)量驗收或者工程竣工驗收，此“驗房”是指業(yè)主自愿聘請驗房服務人員，對房子質(zhì)量做出專業(yè)性的鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果提供質(zhì)量檢測報告。

對于普通老百姓來說，買房是大事，有的家庭甚至要傾其所有。但隨著房地產(chǎn)市場的日漸繁榮，精裝房占據(jù)了很大的比重，一些質(zhì)量問題被豪華的裝修所掩蓋，業(yè)主簽字收房入住后，才發(fā)現(xiàn)踩了很多“坑”。于是，驗房師便應運而生，如同“房屋醫(yī)生”，穿梭于高樓大廈間，為業(yè)主查找房屋質(zhì)量隱患，以便及早要求開發(fā)商整改。

這是一份“吹毛求疵”的職業(yè)。驗房師郭衛(wèi)忠正在為一對小情侶驗收新買的婚房。他首先告訴業(yè)主應該查看由開發(fā)商提供的房屋《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗收備案表》等資料，隨后才開始對房子進行細致入微的檢查。

兩個半小時過去了，郭衛(wèi)忠對房子的地面、墻面及天棚、門窗、電氣及燈具、給排水及潔具廚具、樓梯及欄桿防護、空調(diào)與通風等進行了全面細致的檢查，房屋里貼了數(shù)十張便簽，同時還為業(yè)主出具了一份《現(xiàn)場驗房記錄報告》，上面記錄著大大小小的質(zhì)量問題85個：廚房墻面磚6塊空鼓、公衛(wèi)墻面磚14塊空鼓、入戶門外門套四周未打膠、多處玻璃有劃痕無3C標識、次臥空調(diào)開啟未反應、取暖集水器沒有壓力、鞋柜上側(cè)柜門對門錯位、公衛(wèi)洗漱臺面安裝不牢固……

“都說外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。”陳女士剛剛換了新房，交房的時候請了一位驗房師。100平方米不到的兩居室，驗房師用了整整兩個小時對每一個房間、每一個角落進行了檢驗，每一處問題都拍了照片記錄了問題。隔天，陳女士便收到了一份驗房報告，總共詳細記錄了四五十個問題，檢測內(nèi)容包含門窗套、墻地磚、水電、踢腳線，等等?！疤盗?！一次驗房花費為600元。很多問題都是自己沒法看出來的，有圖有問題的驗房報告交給開發(fā)商整改后，我還能一一對照來看有沒有改好?！?/p>

驗房師梁志達每日穿梭于樓盤中，帶著團隊幫業(yè)主驗房。他的日程排得滿滿當當，以至于有時飯都顧不上吃。盡管如此，還是有業(yè)主預約不上驗房。驗房時，梁志達會結(jié)合國家建筑工程相關(guān)規(guī)范標準及地方分戶驗收規(guī)程等要求，對房屋7大工程、525個驗點的內(nèi)容進行全面檢查，進而開具驗房報告?！白≌?、學校、工廠、商廈等，不論是毛坯房、精裝房還是二手房，我們都能驗。”

驗房師不僅要驗出房屋存在的問題，更要為驗房報告中寫下的每一句話負責。梁志達說：“業(yè)主說的話不能全寫進去，房企說的話不能全相信，施工方說的話更不好確定。房子有沒有問題，必須結(jié)合國家建筑標準的要求，用檢測工具全面查驗后去證明?！?/p>

“好的驗房師應該像老中醫(yī)一樣，不但能看到房屋表面的問題，還得看出來問題是由什么原因?qū)е碌??！碧嶂b有30多件驗房工具的工具箱，驗房師申明和團隊常年奔走于北京市新交付的樓宇之間。土建、門窗、機電、實測實量……在近期申明作為主驗房師出具的一份房屋查驗咨詢報告里，一套面積為480平方米的別墅，經(jīng)過3個小時的驗收，共檢測出157處問題。他將問題和整改建議跟業(yè)主交代了一遍，拍視頻留存，接著又用便攜式打印機將長長的驗房報告單打了出來，一份交給業(yè)主，一份交給開發(fā)商的陪驗人員，用以對照整改?！膀灥谜孀屑?，很專業(yè)?！睒I(yè)主感嘆，專業(yè)人士“找茬”就是不一樣，很多問題作為普通購房者根本看不出來。

想成為一名合格的驗房師，需要有建筑裝修方面的專業(yè)知識?！罢页鲅b修中的問題容易，但驗房師更要懂施工，要了解不同工藝的驗收標準，這里面的內(nèi)容就深了?！彬灧繋熧R文志說，其中不僅學問很深，“水”也很深，“這個時候，就得靠專業(yè)來說話”。

對于驗房師來說，一方面要會“找茬”，更要知道怎樣整改才正確。比如，賀文志發(fā)現(xiàn)吊頂上有一個不太顯眼的黑點?！斑@不是臟，而是里面的釘子生銹，銹跡透出了涂料?！彼e著手電筒照給業(yè)主看，同時叮囑道，“工程方來整改的時候一定要盯著，不能只抹一下涂料掩蓋了事，一定要給釘子做好防銹處理，從根子上解決問題，不然過段時間依然會有銹點?！?/p>

事實上，關(guān)于驗房師，以前更多的評價是“雞蛋里面挑骨頭”“沒事找事”，但如今隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，驗房師慢慢被業(yè)主與開發(fā)商認同并接受，而驗房這個環(huán)節(jié)既成了業(yè)主的“保護傘”，也成了開發(fā)商宣傳品牌的“大喇叭”。

當驗房成為房屋交付的常態(tài)后，未來或許能倒逼開發(fā)商在建設房屋時更加嚴謹與用心，而這有可能就是驗房師這個職業(yè)誕生的初心。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，讓業(yè)主有維權(quán)的依據(jù)，是保障交付順利進行的重要一環(huán)。新職業(yè)“驗房師”將助力“保交付保交樓”。

一位資深房地產(chǎn)從業(yè)者表示，“保交付”是2022年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，不少房地產(chǎn)企業(yè)將“交付率”作為項目的宣傳點，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展直接著力于實際交付。而作為房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一新增的職業(yè)，驗房師隊伍發(fā)展壯大將對“保交樓”“保交付”作出貢獻。

有需求就有市場

事實上，早在“驗房師”職業(yè)化之前，驗房需求就一直存在。房地產(chǎn)購房和交付領(lǐng)域?qū)嶋H上一直有驗房的業(yè)務，但更多還是自發(fā)的、非官方的模式，所以這也使得驗房領(lǐng)域缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和要求，也缺乏職業(yè)作業(yè)標準的統(tǒng)一。

“我能干驗房師這行，純屬機緣巧合?！闭劶白约旱穆殬I(yè)生涯，驗房師王清華感慨萬分，2004年以前的他是一名建筑施工行業(yè)從業(yè)者，隨著身邊同學朋友購買房屋的人越來越多，“幫忙看看房子”的驗房需求逐漸顯露出來，而他也隨之踏入了驗房這個行業(yè)。

剛開始幫同學朋友驗房并沒有收取任何費用，純屬幫忙，但在幫助越來越多人驗房之后，鄰里之間相互介紹推薦，驗房慢慢成了王清華的兼職工作。隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，他發(fā)現(xiàn)兼職驗房的收入遠超本職工作，這讓他覺得驗房市場值得一試，于是便與幾個志同道合的朋友一起專職做起了驗房師。

王清華說，在從業(yè)近20年的職業(yè)生涯中，他見證了開發(fā)商對驗房態(tài)度的轉(zhuǎn)變。從拒絕驗房，到如今有開發(fā)商邀請他去做培訓，除了服務業(yè)主外，也會服務部分開發(fā)商，在房屋集中交付前以第三方視角進行陪驗，以提高房屋的交付質(zhì)量。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)學研用分會秘書長溫兆曄介紹，目前我國已存在的驗房方式大致可分為4類，分別為開發(fā)企業(yè)的“交房陪驗”、購房者自行驗房、裝修公司等提供的免費增值服務以及第三方驗房。其中，大約從2004年開始，我國的第三方驗房市場得到了迅速發(fā)展，目前已成為驗房市場的主導力量。

“經(jīng)過近些年的發(fā)展，市場上已形成了一些有著較大規(guī)模和多層次服務人員的第三方專業(yè)驗房機構(gòu)，雖然這些專業(yè)機構(gòu)已經(jīng)具備一定的品牌知名度，但始終缺乏職業(yè)認同感?！?溫兆曄表示，此前，由于國家沒有驗房師職業(yè)和對應的職業(yè)標準，市場難以區(qū)分“良幣”和“劣幣”，各自的專業(yè)水平也參差不齊?！敖鼛啄陙?，驗房機構(gòu)的業(yè)務空間也在不斷拓寬?！睅磉@一改變的關(guān)鍵原因就是，第三方驗房機構(gòu)的專業(yè)度和中立性越來越被市場所認可和接受。

隨著商品房的大量交付，質(zhì)量問題成了關(guān)注重點，驗房市場規(guī)模逐年擴大。第三方驗房行業(yè)發(fā)展加速，體量增大明顯。驗房師受雇于業(yè)主，穿梭于高樓廣廈間，專門幫助業(yè)主在辦理新居入住手續(xù)前查看房屋質(zhì)量，為業(yè)主提供房屋質(zhì)量檢測報告，某種意義上來說，驗房師已成為房屋鑒定和房屋檢測人員。

“在交付的新房中找到問題，幫業(yè)主排除新居隱患，對于房屋來說，驗房師的角色就像是‘全科醫(yī)生，土建、裝修、機電、水暖等模塊都得了解?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，為了保證專業(yè)性和效率，驗房團隊往往要由主驗房師、副驗房師、記錄員等人組成，共同做房屋質(zhì)量的“把關(guān)人”。

未來，隨著行業(yè)的進一步發(fā)展，業(yè)態(tài)環(huán)境也將發(fā)生變化，驗房需求將更加多樣化、行業(yè)競爭更加激烈化、就業(yè)環(huán)境更加多變，驗房師服務也將向更加專業(yè)化、標準化的方向發(fā)展。此次驗房師得到官方認證，吻合了當前產(chǎn)業(yè)和社會發(fā)展的新趨勢，進而帶來了職業(yè)的新發(fā)展機遇，反映了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下職位的細分和專業(yè)化趨勢更加明顯。

驗房師新職業(yè)的確立，還可以打開新的就業(yè)空間，吸納更多人員就業(yè)，尤其是能夠吸納因房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變需另謀職業(yè)的房地產(chǎn)銷售、經(jīng)紀、物業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)工人等。與其他人相比，他們成為驗房師具有先天的專業(yè)性優(yōu)勢。

新職業(yè)除了能帶動新就業(yè)之外，還能帶動傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認為，檢驗房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量，都是一種新的剛需。業(yè)主并非專業(yè)人士，這就需要專業(yè)人士來做好鑒定工作。未來隨著職業(yè)發(fā)展，驗房師的工作也不再局限于收房后驗房，甚至還可以在施工現(xiàn)場對裝修過程進行全程質(zhì)量監(jiān)管。

行業(yè)要發(fā)展，規(guī)范是關(guān)鍵。“這個職業(yè)被國家認可，對我們、對行業(yè)、對購房者來說，都是一大利好?！辟R文志表示，他在等國家的職業(yè)資格認定出臺，“我會在第一時間考證”。

從“游擊隊”變?yōu)椤罢?guī)軍”后，驗房師們從業(yè)的底氣則更加充足。與此同時，他們也在期待更明確的行業(yè)標準、更規(guī)范的技能培訓，以及更有力的資格認證。