車(chē)輛基地上蓋物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的實(shí)踐以南京地鐵6號(hào)線棲霞山車(chē)輛段上蓋物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)為例

李治榮 王嵩

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，諸多矛盾日益凸顯。交通擁堵已成城市通病，建設(shè)地鐵亦成趨勢(shì)。自1965年北京建設(shè)國(guó)內(nèi)第一條地鐵以來(lái)，經(jīng)歷50多年，現(xiàn)今40多個(gè)城市開(kāi)通軌道交通。目前，我國(guó)已建成和在建的城市軌道交通車(chē)輛基地已超過(guò)400座，其中采取上蓋開(kāi)發(fā)的車(chē)輛段超過(guò)50座。軌道交通上蓋已成為基本標(biāo)配。車(chē)輛基地上蓋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，面臨蓋上蓋下設(shè)計(jì)界面分隔、多工種協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)審批、消防等諸多難題。有鑒于此，本文以南京地鐵6號(hào)線棲霞山車(chē)輛段上蓋物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目作為介紹案例，以期能為類(lèi)似項(xiàng)目提供參考。

一、車(chē)輛基地上蓋開(kāi)發(fā)意義

基于城市發(fā)展需要，對(duì)車(chē)輛基地項(xiàng)目進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)，可體現(xiàn)三方面優(yōu)勢(shì)：

（1）車(chē)輛基地上蓋開(kāi)發(fā)，土地復(fù)合利用，有效節(jié)約土地資源，緩解城市建設(shè)用地緊張的局面。

（2）改善車(chē)輛基地周邊環(huán)境，縫合城市肌理，提升城市品質(zhì)。

（3）回饋建設(shè)資金，補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。地鐵站點(diǎn)及周邊物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)可為地鐵引來(lái)大量的客流，以此提升地鐵的運(yùn)營(yíng)效益，彌補(bǔ)城市軌道交通建設(shè)資金缺口，有利于推進(jìn)城市軌道交通建設(shè)的進(jìn)度；如深圳地鐵2020年凈利潤(rùn)111億，其采用“地鐵+物業(yè)”模式，利潤(rùn)主要來(lái)自于物業(yè)的投資收益。上蓋物業(yè)由于受到地鐵的直接輻射，客流及交通的直接引入，上蓋物業(yè)增值空間顯著。

二、南京地鐵6號(hào)線棲霞山車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的特殊性

1. 項(xiàng)目類(lèi)型的特殊性

車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目不同于普通項(xiàng)目，設(shè)計(jì)分工上；蓋上為民用建筑，蓋下為工業(yè)建筑，兩者需同步設(shè)計(jì)，互為條件；設(shè)計(jì)時(shí)序上；集規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)于一體的一體化設(shè)計(jì)。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期長(zhǎng)、難度大、涉及專(zhuān)業(yè)多。

2. 項(xiàng)目區(qū)位的特殊性

項(xiàng)目背靠棲霞山景區(qū)，直面長(zhǎng)江，緊鄰長(zhǎng)江四橋，作為南京入城的第一門(mén)戶，如何打造橋頭堡形象，是本項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)中至關(guān)重要的一節(jié)。設(shè)計(jì)通過(guò)多方案比對(duì)，論證橋頭堡空間形態(tài)關(guān)系，以期獲得最好的多方位空間視角。由于其獨(dú)特的區(qū)位原因，設(shè)計(jì)時(shí)兼顧長(zhǎng)江四橋橋面過(guò)往車(chē)輛、江上行船、長(zhǎng)江對(duì)岸沿線及棲霞山景區(qū)的視線要求，最終論證出30米、40米、55米和100米高的四棟組合建筑，其作為橋頭堡對(duì)外展示的第一界面，也是南京的門(mén)戶形象。

3. 相關(guān)設(shè)計(jì)依據(jù)的缺位、相關(guān)審批制度與依據(jù)的缺位

南京棲霞山車(chē)輛段項(xiàng)目作為南京首個(gè)車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)階段尚無(wú)相關(guān)參考案例及規(guī)范性依據(jù)。進(jìn)行如城市設(shè)計(jì)、消防、人防、蓋上地面覆土厚度、防洪、結(jié)構(gòu)超限等問(wèn)題的解決上花費(fèi)諸多溝通時(shí)間。同時(shí)由于項(xiàng)目涉及范圍廣，審批介入部門(mén)多，設(shè)計(jì)時(shí)遇到各部門(mén)意見(jiàn)不統(tǒng)一等情況，需花費(fèi)諸多時(shí)間進(jìn)行圖紙調(diào)整、溝通，最終落實(shí)設(shè)計(jì)，這也是地鐵上蓋項(xiàng)目的特色。

三、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于南京市棲霞區(qū)長(zhǎng)江四橋以西，便民路以北，濱江河及架空管線以東所夾區(qū)域?；乇编忛L(zhǎng)江，西靠現(xiàn)狀石化廠區(qū)，東跨長(zhǎng)江四橋與棲霞山相望，南距仙林大學(xué)城約3公里。 設(shè)計(jì)范圍約64.50公頃，內(nèi)含軌道設(shè)施用地約28.20公頃，其中車(chē)輛段上蓋區(qū)約12.33公頃，蓋上總建筑面積約19.3萬(wàn)方。

四、設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1. 規(guī)劃定位

由于受長(zhǎng)江四橋的交通噪聲及周邊煉化企業(yè)的影響。上蓋業(yè)態(tài)考慮以商務(wù)辦公為主，兼設(shè)酒店式公寓、配套商業(yè)及中心綠化公園，以滿足產(chǎn)城融合、職居互補(bǔ)。同時(shí)項(xiàng)目位于棲霞山景區(qū)及長(zhǎng)江沿岸，獨(dú)特的地理位置加上優(yōu)越的景觀資源稟賦，打造獨(dú)具特色的沿江商務(wù)辦公高地。

因此，本案定位為以交通樞紐站點(diǎn)為核心的外城EBD(Ecology Business District)，EBD是對(duì)全球進(jìn)入后工業(yè)時(shí)代以來(lái)形成的生態(tài)城市、城市郊區(qū)組團(tuán)化、科技產(chǎn)業(yè)園等多種先進(jìn)發(fā)展文化的融合，代表著新的城市發(fā)展方向。

2. 設(shè)計(jì)構(gòu)思

設(shè)計(jì)理念：圍繞公共交通車(chē)站，在步行距離范圍內(nèi)進(jìn)行高密度的混合用地開(kāi)發(fā)，并進(jìn)行面向步行和公共空間的設(shè)計(jì)，同時(shí)并不排斥私人汽車(chē)的使用。

地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)概念包含：混合功能的換乘及轉(zhuǎn)乘策略；步行主導(dǎo)的街區(qū)系統(tǒng)；清晰便捷的自行車(chē)系統(tǒng)；參與及共享的人際關(guān)系；人性化的空間尺度；具有個(gè)性化的綠化公園坡道；高密集中的社區(qū)、商業(yè)設(shè)施及著重資源分享的共享社區(qū)。

在此指引下，本案結(jié)合場(chǎng)地實(shí)際，以地鐵棲霞山北站、有軌電車(chē)戴家圩路站和場(chǎng)地中央規(guī)劃公交換乘中心站三個(gè)公共交通樞紐為核心，創(chuàng)造一條兼容步行、慢跑、騎行于一體的極具個(gè)性化的綠化公園坡道“動(dòng)感弧”慢行線，契合園區(qū)EBD的定位，迎合園區(qū)年輕、活力人群的需求，更體現(xiàn)了人與自然、人與城市之“大生態(tài)”的概念。從而踐行多元功能體系，促使客流轉(zhuǎn)化為價(jià)值，點(diǎn)、線、面輻射激活800m行走城市圈，以地鐵站為核心串聯(lián)起800米內(nèi)多元化城市功能，軌道交通促成城市多元化格局的站城一體化。

3. 交通設(shè)計(jì)

交通設(shè)計(jì)是車(chē)輛段上蓋設(shè)計(jì)中的重中之重。本項(xiàng)目依托地鐵上蓋構(gòu)筑立體化交通網(wǎng)絡(luò)，利用空中連廊，形成慢行交通立體化布局，機(jī)動(dòng)車(chē)交通立體化組織，兼顧地上與地下空間。

沿南側(cè)出入段線及蓋板邊緣西側(cè)設(shè)置生活性道路，與亭子橋路下穿道路分離立交，穿過(guò)繞越高速，最終沿石埠河與五福路相接。其他城市支路與亭子橋路垂直連接西側(cè)規(guī)劃道路。

上蓋區(qū)規(guī)劃布置4上4下，共5處上下匝道。包括亭子橋路兩條單向匝道，北側(cè)規(guī)劃路雙向匝道，東側(cè)上跨試車(chē)線穿越繞越高速的雙向匝道，以及南側(cè)利用出入段線上蓋之雙向匝道。西側(cè)庫(kù)邊上板匝道也是作為蓋上物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的施工便道。

蓋上采用“人車(chē)分流”的方式，機(jī)動(dòng)車(chē)通過(guò)各匝道進(jìn)入9～15米蓋板空間停放。

蓋上物業(yè)開(kāi)發(fā)與蓋下段場(chǎng)內(nèi)的人流、車(chē)流與物流合理分流，做到蓋上、蓋下獨(dú)立的交通系統(tǒng)，合理的與城市交通系統(tǒng)銜接。

4. 消防設(shè)計(jì)

目前“軌道+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)還未有現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)計(jì)時(shí)各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。南京市軌道交通建設(shè)早，車(chē)輛基地上蓋開(kāi)發(fā)相對(duì)延緩。棲霞山車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)作為南京首個(gè)車(chē)輛基地上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因本地區(qū)無(wú)相關(guān)參考案例及規(guī)范性依據(jù)，設(shè)計(jì)時(shí)可謂“摸著石頭過(guò)河”，消防設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)專(zhuān)家會(huì)多次論證及相關(guān)已建成案例調(diào)研，結(jié)合現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范、規(guī)定等，最終形成符合本項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)要求。

對(duì)比傳統(tǒng)車(chē)輛段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，本項(xiàng)目上蓋開(kāi)發(fā)用地規(guī)模小，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低，消防設(shè)計(jì)難度適中。南京市地鐵以此項(xiàng)目作為上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)，可謂是良好的開(kāi)端，后面緊接著便是難度較大的王五莊車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)。南京市地鐵以這兩個(gè)實(shí)踐案例為依托，現(xiàn)已編制《城市軌道交通車(chē)輛基地上蓋綜合利用防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/T 4170-2021），其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的成功編制，為南京及周邊地區(qū)車(chē)輛基地上蓋開(kāi)發(fā)帶來(lái)了規(guī)范性設(shè)計(jì)依據(jù)。

5. 上蓋物業(yè)預(yù)留工程設(shè)計(jì)

軌道交通TOD項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)期、復(fù)雜和綜合性的項(xiàng)目，蓋下車(chē)輛段與蓋上物業(yè)往往不同步建設(shè)，在前期軌道交通設(shè)施設(shè)計(jì)時(shí)，需同步考慮上蓋物業(yè)并為后期上蓋物業(yè)建設(shè)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)預(yù)留。

（1）上蓋物業(yè)結(jié)構(gòu)荷載預(yù)留

上蓋物業(yè)與車(chē)輛基地的分界面為板地，車(chē)輛基地設(shè)計(jì)需與上蓋物業(yè)統(tǒng)一考慮，并為后期上蓋物業(yè)及其地面預(yù)留荷載，以便后期順利實(shí)施。根據(jù)工藝要求，蓋下車(chē)輛基地多為大柱網(wǎng)，上蓋物業(yè)由于建筑類(lèi)型不同，大小柱網(wǎng)均可能出現(xiàn)。如住宅為小柱網(wǎng)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上難以做到板上板下結(jié)構(gòu)統(tǒng)一，往往需通過(guò)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換來(lái)實(shí)現(xiàn)，有時(shí)帶來(lái)結(jié)構(gòu)超限，需進(jìn)行特定的結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)審查設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目雖為商務(wù)辦公項(xiàng)目，但由于其獨(dú)特性，即內(nèi)含亭子橋路下穿隧道，上蓋建筑設(shè)計(jì)時(shí)須避開(kāi)下穿隧道結(jié)構(gòu)，這樣帶來(lái)蓋上蓋下結(jié)構(gòu)柱的錯(cuò)位，給結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。

（2）上蓋物業(yè)電梯基坑預(yù)留

上蓋物業(yè)電梯基坑預(yù)留與否，實(shí)際工程中兩種做法兼有。預(yù)留的結(jié)果是9米板的電梯出入口方便捷聯(lián)系9米板地面，人性化設(shè)計(jì)，容易實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)等要求；同時(shí)預(yù)留基坑也存在不確定性，即后期上蓋物業(yè)電梯基坑位置調(diào)整，則很難匹配原預(yù)留基坑?；诖丝紤]，本項(xiàng)目在電梯基坑預(yù)留時(shí)，將原電梯基坑的范圍適當(dāng)放大，可滿足后期上蓋開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)電梯微調(diào)的可能性。

（3）上蓋物業(yè)設(shè)備管井預(yù)留

為避免上蓋物業(yè)強(qiáng)弱電及上下水后期實(shí)施時(shí)與蓋下車(chē)輛基地產(chǎn)生交叉，影響蓋下車(chē)輛基地正常運(yùn)營(yíng)。前期設(shè)計(jì)階段便把上蓋物業(yè)的相關(guān)管井落位提資到蓋下車(chē)輛基地設(shè)計(jì)中，并與蓋下建筑一并實(shí)施建造，這樣后期上蓋物業(yè)施工時(shí)，與蓋下場(chǎng)段互不影響。南京棲霞山車(chē)輛段項(xiàng)目在用地東西兩側(cè)設(shè)置一定數(shù)量的管線通道，每個(gè)通道尺寸約3m＊3m，與上蓋物業(yè)地面齊平，檢修口設(shè)于上蓋物業(yè)層。這樣蓋上蓋下設(shè)計(jì)及管理界面的有效切分，可避免后期相互干擾。

五、結(jié)語(yǔ)

目前，南京地鐵運(yùn)營(yíng)公里已位居全國(guó)第六，但車(chē)輛基地的上蓋開(kāi)發(fā)方面還處于起步階段，6號(hào)線棲霞山車(chē)輛段上蓋作為第一個(gè)進(jìn)入實(shí)施階段的車(chē)輛基地上蓋開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，期望它的設(shè)計(jì)審批及工程實(shí)施，能給南京及其他地區(qū)類(lèi)似項(xiàng)目提供參考和借鑒。