房地產(chǎn)項目設(shè)計與工程標(biāo)準(zhǔn)化管理優(yōu)化策略

曹 潔

（杭州金渝投資發(fā)展有限公司，浙江 杭州 310000）

當(dāng)前隨著國民經(jīng)濟水平的不斷提升，人們對于建筑提出了更高的要求，不僅僅要滿足居住需求，同時也需要具有審美性，并保證整體應(yīng)用的安全性以及穩(wěn)定性。針對此情況，房地產(chǎn)企業(yè)，需要加強設(shè)計管理以及工程管理，保證全過程的管理標(biāo)準(zhǔn)化，進一步提升項目全周期的管理精細化程度，保障施工質(zhì)量以及施工效率。同時標(biāo)準(zhǔn)化管理也為成本控制提供了強有力的支持，滿足了人們對于房地產(chǎn)行業(yè)的要求。

1 房地產(chǎn)項目設(shè)計與工程標(biāo)準(zhǔn)化管理的重要性

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟社會在不斷發(fā)展和進步，城市化建設(shè)逐漸深入，這也在很大程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的完善和優(yōu)化，為業(yè)主提供了良好的住宅環(huán)境，保證了業(yè)主居住的舒適性。從當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)來看，主要受到市場需求、國情以及居民需求的影響，房地產(chǎn)項目以“住宅”開發(fā)建設(shè)項目為主。為了推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進步，使其朝著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展，就需要改變傳統(tǒng)管理觀念，建立以“產(chǎn)品”為導(dǎo)向的管理思維，以客戶需求為基礎(chǔ)，將“產(chǎn)品”作為房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的核心內(nèi)容。

2 房地產(chǎn)項目設(shè)計與工程標(biāo)準(zhǔn)化管理優(yōu)化重點內(nèi)容

2.1 可行性研究階段

在實際開展房地產(chǎn)項目的過程中，首先需要對其可行性進行研究，主要是由企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員對本次房地產(chǎn)項目進行評估，以此保證企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)在參與地塊競拍之前，需要對房地產(chǎn)項目以及地塊的實際情況進行深入了解，比如說水文地質(zhì)情況、地塊周邊環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計條件、施工建設(shè)要求、建筑實際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及地塊可利用率。以此為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)項目的可行性進行研究分析，在此過程中需要應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，首先按屬地化市場和客戶的需求搭建標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計選型和成本測算模型；其次，在實際可行性研究中，采用標(biāo)準(zhǔn)化提升效率，減少跨部門協(xié)同壁壘，降低成本預(yù)估測算誤差；最后，也需要考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際情況，保證成本預(yù)估的可靠性。

2.2 前期設(shè)計階段

（1）規(guī)劃方案設(shè)計階段。對于規(guī)劃方案設(shè)計階段來說，其主要由地產(chǎn)設(shè)計管理人員和設(shè)計單位設(shè)計人員負責(zé)，在實際開展工作的過程中，需要對項目開發(fā)的總目標(biāo)以及實際情況進行全面了解，并對團隊內(nèi)工作人員保持良好的溝通和交流，特別是在設(shè)計方案的過程中，需要認真對待此階段的工作內(nèi)容。在此階段過程中需要應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，首先要配備專業(yè)的項目設(shè)計管理人員，以此保證業(yè)務(wù)水平的專業(yè)化；其次，需要明確管理的目標(biāo)（定位、范圍、進度、成本限額等），保證管理目標(biāo)的清晰性；最后，對于設(shè)計管理工作來說，需要采用標(biāo)準(zhǔn)化文件和制度體系開展。

（2）初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段。對于房地產(chǎn)項目工程建設(shè)施工來說，最為重要的內(nèi)容就是初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段，因此相關(guān)管理人員需要加強本階段的管理，并應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，提升管理水平以及管理質(zhì)量，保證規(guī)范化開展管理工作。在實際進行圖紙管理的過程中，管理人員需要與設(shè)計院的設(shè)計人員展開有效溝通和交流，明確設(shè)計規(guī)劃細節(jié)以及管控要求，而這也是施工圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)。在完成圖紙設(shè)計工作之后，管理人員需要開展標(biāo)準(zhǔn)化管理，并按照房地產(chǎn)項目的相關(guān)管控標(biāo)準(zhǔn)對圖紙進行相應(yīng)的審核，同時也需要考慮房地產(chǎn)項目的成本以及資金預(yù)算情況保證企業(yè)的經(jīng)濟利益。

2.3 項目工程施工階段

在完成施工圖紙設(shè)計工作之后，需要由地產(chǎn)項目管理人員、設(shè)計單位、施工單位以及監(jiān)理單位共同對施工圖紙進行研究分析，對其進行整體審核，保證施工圖紙的有效性，同時也可以降低后期施工出現(xiàn)施工設(shè)計圖紙變更的概率，并交由相關(guān)部門進行審批，審批合格之后才可進行施工建設(shè)。在項目工程施工階段，標(biāo)準(zhǔn)化管理主要體現(xiàn)在四個方面，分別是項目開發(fā)進度管理、項目成本管理、項目質(zhì)量管理以及項目安全管理，具體如下所示。

（1）項目開發(fā)進度管理。通常情況下來講房地產(chǎn)項目工程施工，施工流程較為繁瑣，施工內(nèi)容較多，也會涉及到眾多學(xué)科，是一項長期性工程，通常會消耗大量的時間資源，因此在實際進行標(biāo)準(zhǔn)化管理的過程中，一定要加強項目開發(fā)進度管理，這也是決定整體施工成本的基礎(chǔ)。在實際針對項目開發(fā)進度進行管理的過程中，管理人員首先需要對本次項目工程進行全面了解，進而對項目進度進行分級，將其分為里程碑、一級以及二級等；其次，項目管理人員需要編制糾偏計劃，有效應(yīng)對在管理過程中出現(xiàn)的管理偏差，在實際進行糾偏的過程中，可以應(yīng)用甘特圖等管理工具，明確當(dāng)前管理進度以及管理實際情況；再次，需要對項目各項資源進行調(diào)配，保證施工的順利進行，比如說施工材料以及設(shè)備設(shè)施質(zhì)量的管理和控制，進而保證按照房地產(chǎn)項目工程工期要求完成施工，同時也需要明確工作人員的工作內(nèi)容以及工作職責(zé)，保證責(zé)任到人，對施工的全過程進行管理，積極應(yīng)用搶工與并行施工的方式，保證施工效率；最后，在實際進行管理的過程中，項目管理人員需要掌握項目的實際施工情況，并預(yù)留進度調(diào)節(jié)的彈性時間，提升管理質(zhì)量。

（2）項目成本管理。項目成本管理主要是指對房地產(chǎn)項目開展的全過程（項目開發(fā)、項目施工以及項目驗收）的資金消耗進行控制，項目成本管理貫穿于房地產(chǎn)項目工程的全過程以及各個細節(jié)之中，是保證企業(yè)經(jīng)濟利益的根本。因此，管理人員在開展標(biāo)準(zhǔn)化管理的過程中，工作人員應(yīng)該根據(jù)具體情況設(shè)置成本控制目標(biāo)。首先，應(yīng)該提升對工程施工材料的成本控制力度，盡量避免施工材料出現(xiàn)過度損耗的不良現(xiàn)象；其次，強化標(biāo)準(zhǔn)化管理力度，提升管理水平，在實際開展工作的過程中，需要按照房地產(chǎn)項目工程的要求，明確施工工藝，同時也需要明確施工流程，保證整體施工的規(guī)范性以及標(biāo)準(zhǔn)性，避免由于施工流程不當(dāng)造成施工成本浪費的情況發(fā)生；最后，相關(guān)工作人員也需要在實際進行施工之前按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及工程要求搭建樣板間，構(gòu)建樣板帶路管理體系，并堅持施工樣板先行的原則，這樣可以從根本上避免出現(xiàn)施工錯誤或者是遺漏的情況發(fā)生，提升成本控制的有效性。

（3）質(zhì)量管理。對于房地產(chǎn)項目工程來說，最為重要的一項內(nèi)容就是質(zhì)量管理，其是保證房屋建筑安全性以及穩(wěn)定性的根本。在實際進行施工質(zhì)量管理的過程中，需要開展全生命周期管理，加大材料樣板管理力度，同時在實際進行管理的過程中，也可以利用實測實量以及第三方飛檢等技術(shù)，對整體質(zhì)量進行標(biāo)準(zhǔn)化管理，對施工進行相應(yīng)的控制，提升施工質(zhì)量。

（4）項目安全管理。項目安全管理也是房地產(chǎn)項目工程中最為重要的一項內(nèi)容，在實際開展項目安全管理的過程中，需要制定、建設(shè)安全管理標(biāo)準(zhǔn)化制度體系，其不僅需要對施工的全過程進行安全管理，同時也需要對工程財產(chǎn)安全以及工作人員的人身財產(chǎn)安全負責(zé)，將其貫徹落實于房地產(chǎn)項目的全過程之中。在實際進行項目安全管理的過程中，首先需要制定安全管理規(guī)章制度，貫徹落實標(biāo)準(zhǔn)化管理理念，提升管理水平；其次，需要進行安全培訓(xùn)，引導(dǎo)施工人員樹立安全意識，進而避免發(fā)生安全事故；最后，需要在施工現(xiàn)場設(shè)置安全施工標(biāo)識，并安裝安全設(shè)備，比如安全繩以及防護欄等。有效的項目安全管理，不僅可以保證施工的安全性以及穩(wěn)定性，也保證了施工人員的人身財產(chǎn)安全，同時也為成本控制提供了相應(yīng)的支持。

2.4 項目驗收階段

對于房地產(chǎn)項目工程來說，項目驗收階段是整體工程的最后一個內(nèi)容，也是業(yè)主入住之前最后一道質(zhì)量檢驗工序，主要是對房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量進行重點檢驗，保證其滿足工程標(biāo)注要求。因此在前三個階段的管理過程中，需要貫徹標(biāo)準(zhǔn)化管理理念，可以有效降低在驗收階段發(fā)生沖突與矛盾的概率，同時也可以從根本上節(jié)約項目驗收階段的時間。對于項目驗收階段的標(biāo)準(zhǔn)化管理來說，主要發(fā)生于房地產(chǎn)項目全部完成之前，需要增加工地開放活動、模擬驗房等標(biāo)準(zhǔn)化客戶互動環(huán)節(jié)，進而保障項目交付產(chǎn)品能滿足客戶的需求，并對其需求進行記錄，對于后續(xù)的施工建設(shè)質(zhì)量、客戶滿意度提升打下堅實的基礎(chǔ)。其次，由項目專業(yè)人員負責(zé)，按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)對項目工程整體進行嚴(yán)格的內(nèi)部驗收，保證整體質(zhì)量，同時也可以避免后續(xù)出現(xiàn)安全事故或者應(yīng)用出現(xiàn)問題的概率，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益。

3 房地產(chǎn)項目設(shè)計與工程標(biāo)準(zhǔn)化管理優(yōu)化策略

3.1 提升工作人員專業(yè)水平以及管理素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)項目管理工作，主要依靠管理人員的專業(yè)水平以及管理素養(yǎng)。一方面，在人才招聘上需要明確崗位畫像，招聘具備專業(yè)管理經(jīng)驗的人員，嚴(yán)格按照聘用要求開展招聘工作；另一方面，對于企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有人員，需要采用針對性培訓(xùn)的方式提升其專業(yè)水平以及綜合管理素養(yǎng)，使管理人員了解當(dāng)前管理的先進技術(shù)，掌握標(biāo)準(zhǔn)化管理思維。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)崗位和職級，明確可以量化的績效目標(biāo)以及激勵機制，按標(biāo)準(zhǔn)化管理要求，對表現(xiàn)突出的員工進行表彰和激勵，特別是管理經(jīng)驗的輸出和共享，同時對出現(xiàn)重大失誤的員工給予相應(yīng)的述職通報和懲罰，進而形成良性競爭環(huán)境。

3.2 優(yōu)化項目管理標(biāo)準(zhǔn)體系

在實際開展管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在明確項目管理模式的同時，可采用PMO 管理體系，從協(xié)同的角度出發(fā)，加強橫向和縱向信息動態(tài)交圈，進而提升整體管理水平和管理質(zhì)量；其次，為了有效提升標(biāo)準(zhǔn)化管理的水平以及質(zhì)量，更需要根據(jù)當(dāng)前的實際情況，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)化管理體系和制度。在對管理人員進行相應(yīng)的規(guī)范和約束的前提下，重點是要優(yōu)化工作流程和工作指引，明確工作職責(zé)以及工作內(nèi)容，保障責(zé)任到人。標(biāo)準(zhǔn)化考核制度優(yōu)化為標(biāo)準(zhǔn)化管理操作手冊，一方面提升施工的安全性以及穩(wěn)定性，另一方面加強項目管理有效性以及管理水平，降低職能壁壘和管理內(nèi)耗。

3.3 強化全生命周期質(zhì)量管理

對于房地產(chǎn)項目工程建設(shè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)必須要明確質(zhì)量管理的重要性，建立完善的全生命周期質(zhì)量管理體系，對設(shè)計和施工整體過程進行精準(zhǔn)控制，保障產(chǎn)品質(zhì)量，尤其是以下三個方面需要重點優(yōu)化提升。首先是圖紙質(zhì)量，是項目整體質(zhì)量保障的基礎(chǔ)，因此一定要強化圖紙質(zhì)量的管理，在實際進行管理的過程中，需要按房地產(chǎn)項目工程的標(biāo)準(zhǔn)和要求落實，同時也需要考慮當(dāng)前實際情況，對圖紙質(zhì)量進行修正和糾偏管理，提升設(shè)計圖紙的有效性；其次是材料質(zhì)量，在進行施工之前，必須經(jīng)過完善的驗收和審核，除了必要的質(zhì)量檢測證書，還要進行抽樣檢查，符合要求的材料才能投入使用，避免以次充好現(xiàn)象發(fā)生和蔓延；最后是產(chǎn)品質(zhì)量意識，管理人員不僅要選用先進的硬件設(shè)備和科學(xué)的管理方法來執(zhí)行關(guān)鍵操作，更要對自身的崗位專業(yè)知識和管理能力進行不斷提升，利用六西格瑪精益管理等思維，強化工程質(zhì)量管理意識，確保項目全生命周期各個管理環(huán)節(jié)按計劃落實。

3.4 積極利用信息化技術(shù)

現(xiàn)階段，我國科學(xué)技術(shù)手段以及信息化技術(shù)手段在不斷的發(fā)展和進步，因此在實際進行標(biāo)準(zhǔn)化管理的過程中，也需要積極利用科學(xué)技術(shù)手段，比如BIM軟件、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)施工設(shè)備等，在很大程度上能推動工程建設(shè)項目信息化發(fā)展。在實際應(yīng)用信息化技術(shù)的過程中，一是全過程利用BIM 協(xié)同平臺延伸設(shè)計施工一體化管理信息，對移動設(shè)備端BIM 軟件進行集成和輕量化加載應(yīng)用，從而提升設(shè)計成果的可視化和動態(tài)化瀏覽，降低施工圖紙識別難度，提升現(xiàn)場管理效率；二是擴展利用AI 識別、物聯(lián)網(wǎng)等智能軟件，對施工現(xiàn)場的實際情況進行智能識別，比如施工進度以及施工人員安全情況的實施監(jiān)測，同時開發(fā)建設(shè)項目預(yù)警管理系統(tǒng)，當(dāng)出現(xiàn)安全問題或者施工緊急問題時，對管理人員進行警報和提示，提升現(xiàn)場問題解決的效率，降低發(fā)生安全事故的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)工程是一項比較復(fù)雜的綜合性項目，項目設(shè)計與工程協(xié)同管理難度復(fù)雜，涉及的數(shù)據(jù)量龐大，針對此情況需要對其進行標(biāo)準(zhǔn)化管理，進而提升整體管理水平以及管理質(zhì)量。在實際開展工作的過程中，相關(guān)工作人員需要明確房地產(chǎn)可行性研究、前期設(shè)計、項目工程施工以及項目驗收階段的標(biāo)準(zhǔn)化管理要點內(nèi)容，并提升工作人員專業(yè)水平和管理素養(yǎng)、優(yōu)化項目管理標(biāo)準(zhǔn)體系，同時也需要強化全生命周期質(zhì)量管理，積極利用信息化技術(shù)，進而保證整體的管理精細化、標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化。