私募基金重回房地產(chǎn)房企融資難現(xiàn)狀有望實(shí)質(zhì)性改善

熊穎

證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，為解決房地產(chǎn)融資端又注入一針強(qiáng)心劑。自2022年四季度以來(lái)，“三支箭”等一系列利好政策投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，不過(guò)據(jù)《紅周刊》近期從業(yè)內(nèi)人士方面了解來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)融資難的現(xiàn)狀并沒(méi)有迎來(lái)明顯好轉(zhuǎn)。近期私募重回房地產(chǎn)，這是自2017年不動(dòng)產(chǎn)私募政策逐步收緊之后的首次放松。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一信號(hào)，有望為房企融資帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的改善。

2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

而由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

值得注意的是，這是自2017年不動(dòng)產(chǎn)私募政策逐步收緊之后的首次放松。私募資金投向房地產(chǎn)政策收緊之前，不動(dòng)產(chǎn)私募市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億?！都t周刊》綜合諾承投資、珩昱投資等研報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人民幣不動(dòng)產(chǎn)基金市場(chǎng)在2018年、2019年、2020年的總管理資金規(guī)模依次為1.5萬(wàn)億元、1.7萬(wàn)億、2萬(wàn)億元。而到了2021年下半年，私募投資基金參與住宅項(xiàng)目的投資被事實(shí)叫停。金融從業(yè)者許杰（化名）向《紅周刊》回憶表示，2021年下半年，我去一家地產(chǎn)基金面試，當(dāng)時(shí)公司就表示下半年基協(xié)就不讓備案了。

隨后不動(dòng)產(chǎn)基金規(guī)模迅速縮水。截至2022年末，中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只、存續(xù)規(guī)模4043億元。

資深地產(chǎn)人士@西峯向《紅周刊》指出，表面上政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資進(jìn)行了整體性規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管。但加強(qiáng)管控、把握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，是為了后面更大的發(fā)行規(guī)模。

一位私募地產(chǎn)從業(yè)者張嘉（化名）也向《紅周刊》表示，現(xiàn)在啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，解決了私募基金管理人的備案通道問(wèn)題，以前很多的私募地產(chǎn)基金通過(guò)股權(quán)方式來(lái)投資房地產(chǎn)都是打的“擦邊球”，但現(xiàn)在明確有了不動(dòng)產(chǎn)私募基金的分類(lèi)，對(duì)私募基金投資房地產(chǎn)，是一個(gè)明顯利好。

2月20日，中基協(xié)正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），《指引》明確了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉向《紅周刊》表示，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)私募的重新打開(kāi)，意味著房企在獲取融資、緩解資金面壓力上多了一個(gè)新的有力手段。

在@西峯看來(lái)，“啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，是過(guò)去一年多時(shí)間以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為有效的一大政策?！敝赃@么說(shuō)，是由于在過(guò)去一年半時(shí)間內(nèi)，大量大、中型房企爆雷，雖然期間“三支箭”等各類(lèi)政策、方法都嘗試過(guò)了，卻很難起到明顯效果。需要注意的是，之前的資金寬松政策是從債項(xiàng)上來(lái)提供融資，但實(shí)際金融機(jī)構(gòu)在放貸過(guò)程中阻力較大。以銀行放貸為例，它有一系列放貸限制，比如，是否符合“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)、向優(yōu)秀企業(yè)傾斜等等。資金最終流向優(yōu)質(zhì)房企，真正資金緊缺、瀕臨危險(xiǎn)的房企還是很難獲取融資額度?，F(xiàn)在房企的問(wèn)題不是光借錢(qián)就能解決的，而是要補(bǔ)充資本金。而此次啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，就是補(bǔ)充資本金，從權(quán)益性的角度來(lái)解決問(wèn)題。

張嘉向《紅周刊》分析表示，根據(jù)政策可以看到，它主要是為了解決存量不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)資金需求問(wèn)題，而不是為了給房企去拿地，有一個(gè)比較明確的范圍。

值得注意的是，存量房住宅項(xiàng)目可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是正常還在開(kāi)發(fā)的存量項(xiàng)目；一類(lèi)是爆雷房企出險(xiǎn)了的存量項(xiàng)目，也可以稱(chēng)作爛尾樓。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《2022年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》，2022年上半年全國(guó)爛尾樓面積為2.31億平方米，而如若按1萬(wàn)元房?jī)r(jià)計(jì)算，爛尾樓價(jià)值2.31萬(wàn)億元。

許杰指出，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募試點(diǎn)的政策重心主要還是為了保交樓和盤(pán)活存量住宅。在此之前，雖然也有AMC機(jī)構(gòu)參與紓困，但僅依靠其發(fā)債和貸款，所能組織的資金有限。而如若不動(dòng)產(chǎn)私募能重回之前的萬(wàn)億規(guī)模，理想狀態(tài)下，借助不動(dòng)產(chǎn)私募基本能解決當(dāng)前的爛尾樓問(wèn)題。

不難看出，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，私募資金的重新回歸，堪比“久旱逢甘霖”。但值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金還對(duì)私募股權(quán)基金管理人、投資者門(mén)檻等方面做出了明確要求。而對(duì)基金管理人、投資者門(mén)檻的較高要求也有可能影響后續(xù)政策的實(shí)施效果。

根據(jù)《指引》，私募股權(quán)投資基金管理人需滿足：實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元人民幣；具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)等條件。

《紅周刊》在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)篩選發(fā)現(xiàn)，在眾多的私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人中，私募股權(quán)基金規(guī)模在100億元之上的私募基金管理人僅有216家，合計(jì)管理基金數(shù)量4290只。私募股權(quán)基金規(guī)模在5億元～100億元之間的私募基金管理人有208家，合計(jì)管理基金數(shù)量2616只。

許杰也向《紅周刊》指出，《指引》對(duì)私募管理人的管理規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)要求較高。因?yàn)榛鸬膯喂P投資都不是很大，一般在5億元到10億元左右，且多在3億元到5億元之間。這也就意味著，要想滿足上述要求，需要十幾個(gè)項(xiàng)目支撐，而除了頭部企業(yè)，其他基金能做到這種水平的并不是很多。

此外，《指引》還明確指出，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者以機(jī)構(gòu)投資者為主，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣；如有自然人投資者，其合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%等。

私募地產(chǎn)從業(yè)者張嘉向《紅周刊》表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金對(duì)機(jī)構(gòu)的投入比例以及自然人的投入有要求，某種程度上也在限制著私募基金的募資效率。

此外，多位業(yè)內(nèi)人士還向《紅周刊》表達(dá)了自己對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募基金的后續(xù)募資情況、投資者投資意愿等多方面擔(dān)憂。

張嘉向《紅周刊》指出，現(xiàn)在的問(wèn)題不僅僅是解決政策通道的問(wèn)題，更多問(wèn)題還反映在私募基金的管理上?；鹦枰ㄟ^(guò)募資來(lái)實(shí)現(xiàn)，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求仍舊處于下滑、疲軟狀態(tài)。在這種情況下，投資者有沒(méi)有意愿去投地產(chǎn)，能不能募集到資金，以及投資者把資金投向房地產(chǎn)之后能否獲得比較合理的收益，政策能否達(dá)到實(shí)質(zhì)落地的效果，都是要打一個(gè)問(wèn)號(hào)的。

許杰也向《紅周刊》表示，政策落地之后，投資者是否有信心購(gòu)買(mǎi)是一大問(wèn)題。他指出，這類(lèi)產(chǎn)品并不好賣(mài)，但現(xiàn)在企業(yè)沒(méi)有錢(qián)，估計(jì)國(guó)企會(huì)投一部分。

根據(jù)《指引》，不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，無(wú)論是對(duì)基金管理人，還是投資者都提出了較高要求，雖然這一做法一定程度上約束了私募的募資效率，但其本意也是為了盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

比如，《指引》明確要求，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，因私募基金投資需要向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)派駐管理人員的情形除外。

@西峯告訴《紅周刊》，在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，私募地產(chǎn)中至少有三、四成是由房企自己成立，用于給自己融資，以作為傳統(tǒng)金融行業(yè)限貸后的資金補(bǔ)充。而上述條款的設(shè)立，正是為了限制房地產(chǎn)企業(yè)自融帶來(lái)的可能風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，談及不動(dòng)產(chǎn)私募基金的實(shí)際落地問(wèn)題，許杰向《紅周刊》表示，如果“救項(xiàng)目不救主體”的話，單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還是比較好把控的，就怕存在關(guān)聯(lián)方資金挪用或者被執(zhí)行的情況。

許杰指出，盤(pán)活單個(gè)項(xiàng)目，只需將項(xiàng)目的可售貨值、存量債務(wù)、未來(lái)投入等指標(biāo)盤(pán)點(diǎn)清楚；并調(diào)低售價(jià)預(yù)期和去化預(yù)期；再監(jiān)管銷(xiāo)售資金，選擇一個(gè)可靠的施工單位，基本上能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師向《紅周刊》表示，這一政策還放寬了對(duì)股債比的限制，允許不動(dòng)產(chǎn)私募基金以其收購(gòu)資產(chǎn)做抵押物來(lái)申請(qǐng)并購(gòu)貸，這樣可以最大化其收購(gòu)杠桿，減少資金壓力，提高收益率。

可以看到在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和提高收益方面，政策都已經(jīng)做出了相應(yīng)的努力。李雷指出，至于政策后續(xù)的走向，關(guān)鍵還要看房地產(chǎn)的信心恢復(fù)情況。在李雷看來(lái)，相比之前的一系列房地產(chǎn)政策，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)的救市信號(hào)更加明顯，不過(guò)僅憑單一政策仍舊無(wú)力救市，后續(xù)一方面要看政策的具體落地情況；一方面還要看有沒(méi)有其他市場(chǎng)環(huán)境相配合，比如，銷(xiāo)售的回升，“三道紅線”的放松、甚至國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)定位有實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)等。此外，還要看房地產(chǎn)企業(yè)是否能在供給側(cè)恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)，從而給市場(chǎng)帶來(lái)足夠信心和資金融通。