基于模糊物元法的老舊小區(qū)改造可持續(xù)評價體系研究

蔣 英 陳宇嵚

（江蘇城鄉(xiāng)建設職業(yè)學院,江蘇 常州 213147）

2021年《政府工作報告》提出，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。老舊小區(qū)改造能快速帶動投資增長，擴大內(nèi)需，拉動消費[1]。國家高度重視老舊小區(qū)改造工作，各地方密集部署推進老舊小區(qū)改造，全面提升老舊小區(qū)道路、供排水、綠化、照明等基礎設施，著力完善養(yǎng)老撫幼、無障礙等公共服務設施，切實改善人民群眾的住房條件，推動城市高質量發(fā)展，有效增強人民群眾的幸福感、獲得感和安全感。然而，由于不同城市的老舊小區(qū)狀況、居民住房消費能力、改造標準的差異性[2]，當前老舊小區(qū)改造工作尚存在著居民意見難統(tǒng)一，重視物質環(huán)境改造而輕視社會經(jīng)濟和文化制度的改造，重視短期改造效果而缺少長期評價考核辦法等問題[3]。更嚴重的是，系統(tǒng)、量化、可持續(xù)性評價標準的缺失導致出現(xiàn)改造資金來源難持續(xù)，改造效果難持續(xù)等困境[4]?；诖?，有必要建立老舊小區(qū)改造可持續(xù)評價體系。

1 研究現(xiàn)狀

近年來，國內(nèi)學者對老舊小區(qū)改造的研究集中于對改造現(xiàn)狀、改造內(nèi)容及提升對策。楊蘇等（2022）[5]運用雙重差分模型，開展老舊小區(qū)改造試點城市政策對城市可持續(xù)發(fā)展的影響研究。李峻峰等（2016）[6]以老舊小區(qū)空間環(huán)境為研究對象，構建老舊小區(qū)環(huán)境適宜性評價體系。肖屹等（2020）[7]在過程與效率、產(chǎn)出與結果等方面，構建老舊小區(qū)整治績效評價框架體系。張曉東等（2017）[8]利用AHM權重并進行模糊綜合評價，對老舊小區(qū)更新的多方案比選、更新后的經(jīng)濟效益評價與社會效益開展綜合評價。此外，部分學者從既有建筑改造、適老性更新、環(huán)境改造等角度，進行更新改造效果評價的研究。

綜上所述，現(xiàn)有研究側重于根據(jù)改造對象和改造內(nèi)容來構建評價體系，而結合老舊小區(qū)的特點與局限性發(fā)掘評價體系和評價模型的實用性、居民參與度、體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展理念的研究有待完善?；诖?，本文在借鑒已有老舊小區(qū)改造評價指標體系的基礎上，重新設計考核指標，利用現(xiàn)代通信工具，考核接受第三方評估和監(jiān)督，并依據(jù)現(xiàn)代技術進行評估，為老舊小區(qū)改造評價提供導向性建設。

2 老舊小區(qū)改造可持續(xù)評價體系構建

2.1 評價指標的選取

老舊小區(qū)改造工作是一項龐雜的系統(tǒng)工程，不僅包括建筑本體的維護，還涉及整個小區(qū)的功能提升和長效管理。為此，中央及主管部門、各地方政府制定了涵蓋不同內(nèi)容的老舊小區(qū)改造項目。2020年7月，國務院辦公廳發(fā)布的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》指出，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎類、完善類、提升類3類”。筆者在北大法寶數(shù)據(jù)庫檢索現(xiàn)有老舊小區(qū)改造的相關政策，搜集《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（京政發(fā)〔2021〕10號）、《省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于加強老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治推進宜居示范居住區(qū)建設工作的指導意見》（蘇建房管〔2018〕175號）等132個政策文件，將出現(xiàn)頻率超過半數(shù)的改造內(nèi)容進行梳理，根據(jù)改造區(qū)域與功能相結合的邏輯來設置指標。在中國知網(wǎng)以“老舊小區(qū)改造”“老舊小區(qū)績效評價”“可持續(xù)性評價”等為關鍵詞進行檢索，搜集老舊小區(qū)改造評價相關文獻79篇，對文獻中的評價指標進行梳理，作為補充指標。綜合考慮已有參考文獻、老舊小區(qū)規(guī)范和文件、技術指引，結合老舊小區(qū)實際改造內(nèi)容和實地調(diào)研結果，選取老舊小區(qū)結構質量效果、違章拆建效果、給排水管網(wǎng)改造效果、安防技防設施改造效果、無障礙化設施改造效果、便民設施改造效果、管線排布情況、垃圾分類改造效果、意見反饋渠道的通暢、改造內(nèi)容與居民需求的相符性、物業(yè)管理/長效管理機制的有效性、資金投入的可持續(xù)性、居民滿意度等30個二級指標，初步構建老舊小區(qū)改造評價指標。

2.2 評價指標體系的優(yōu)化

目前指標數(shù)量較多、指標間存在一定關聯(lián)，易導致評價模型的區(qū)分度降低并影響最終評價質量。因此，需要對現(xiàn)有指標體系進行降維處理。本文采用主成分分析法，根據(jù)專家意見對指標進行簡化，按主成分得分進行排序反映評價對象之間的最大綜合差異，從而減少變量、提高分析效率[9]。為了使評價指標體系更符合實際情況，邀請56位老舊小區(qū)改造專家對本研究整理出的評價指標進行重要性打分，專家包括政府主管部門工作人員7人、規(guī)劃設計和住區(qū)改造單位專家8人，街道和社區(qū)工作人員10人、高校教師19人、博士和碩士12人。根據(jù)專家意見，采用SPSS 22.0軟件對30個初始指標進行因子分析。結果顯示KMO檢驗值為0.709＞0.5，顯著性水平P值為0.000＜0.05，表明可以進行主成分分析。按照特征根大于1的原則，提取出前5個公因子作為新指標變量來反映老舊小區(qū)改造評價水平。5個主成分的方差貢獻率分別為38.95%、14.11%、11.26%、8.41%和7.59%，累積方差貢獻率為80.32%＞80%，可以看出提取出的5個主成分有較強的代表性，基本可以反映老舊小區(qū)改造評價質量，各成分因子荷載如表1所示。根據(jù)各主成分指標的改造區(qū)域和功能，將5個主成分依次命名為：建筑本體維護度、設施功能完善度、環(huán)境美化出新度、治理機制長效度和社會公眾認同度。

表1 老舊小區(qū)改造評價指標因子荷載矩陣

3 老舊小區(qū)改造可持續(xù)評價模型構建

3.1 基于層次分析法計算指標權重

各指標權重系數(shù)的確定是科學合理進行老舊小區(qū)改造實施效果綜合評價的關鍵。層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是美國運籌學家薩蒂(T.L.Satty)于20世紀70年代初期提出的。層次分析法是對定性問題進行定量分析的一種簡便、靈活而又實用的多準則決策方法[10]。層次分析法適用于復雜的模糊綜合評價系統(tǒng)，是目前被廣泛應用的一種確定權重的方法。因此，本文在對老舊小區(qū)改造評價中采用層次分析法確定各層評價指標的權重。通過邀請老舊小區(qū)改造研究專家、政府主管部門、社區(qū)街道工作人員共10人對各評價指標進行打分，然后綜合各專家的評價計算出各指標在整個指標體系中的權重系數(shù)，從而可以發(fā)現(xiàn)各指標在老舊小區(qū)改造評價指標體系中的重要性。

3.1.1 建立應用層次分析法的結構模型

將老舊小區(qū)改造評價作為目標層，將建筑本體維護度、設施功能完善度、環(huán)境美化出新度、治理機制長效度和社會公眾認同度作為準則層，5個準則層所對應的具體評價指標作為方案層，從而構建一個由三個層次所組成的老舊小區(qū)改造實施效果評價指標體系。

3.1.2 建立應用層次分析法的判斷矩陣

表2 綜合評價指標權重及二級指標評價矩陣表

5 結論

通過以上例證，能夠在一定程度上反映出評價體系在老舊小區(qū)改造中對改造策略制定所起的作用。通過評價工作及時總結和發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)改造工作中的問題，更好地把握老舊小區(qū)改造工作的方向和目標，促進改造績效評價的實施，最終實現(xiàn)老舊小區(qū)改造水平的持續(xù)提升。