2023年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？

于靖園

樓市政策趨于寬松已成共識(shí)，尤其是在需求端，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，將出現(xiàn)三大調(diào)整：一是首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策將松動(dòng)，大概率會(huì)取消“雙認(rèn)”；二是下調(diào)二套房的首付比例；三是取消限購(gòu)，除一線城市外，2023年限購(gòu)或?qū)⑷嫠蓜?dòng)。

“北京樓市：明年不悲不喜，買對(duì)賺，買錯(cuò)跌，會(huì)買是關(guān)鍵！”

2022年的最后一天，北京豐臺(tái)區(qū)我愛(ài)我家一處分店的銷售經(jīng)理發(fā)了關(guān)于“明年樓市”的朋友圈。在這一天，細(xì)心的人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己微信朋友圈里來(lái)自我愛(ài)我家、鏈家、安居客等房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)的銷售經(jīng)理都開(kāi)始發(fā)出“看好2023年樓市”的文章、信息。

穩(wěn)步地發(fā)展 恢復(fù)性增長(zhǎng)

2023年，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？該不該買房？該買哪里的房？……新年伊始，關(guān)于“房”的問(wèn)題依舊是老百姓心頭最關(guān)注的問(wèn)題之一。2023年樓市走勢(shì)究竟如何？會(huì)有哪些變化？無(wú)論是購(gòu)房者、業(yè)界專家，還是從業(yè)人員，都緊緊關(guān)注著“2023年樓市”的動(dòng)態(tài)。

回望2022年，從上半年多地松綁樓市調(diào)控，到下半年保交樓紓困基金、“金融16條”、“三箭齊發(fā)”等等，政策面的寬松趨勢(shì)已經(jīng)十分明確。

而2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也釋放出關(guān)于樓市發(fā)展的重要信號(hào)。2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放了房地產(chǎn)政策保穩(wěn)、保住、防險(xiǎn)的三大基調(diào)。展望2023年，“政策層面的寬松趨勢(shì)有望延續(xù)并有所加碼，樓市在穩(wěn)中上升”這是大部分專家學(xué)者和業(yè)界人士所認(rèn)為的最有可能的走勢(shì)。

“由于受到疫情的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢，中國(guó)樓市也進(jìn)入了一個(gè)比較低谷的時(shí)期。但是隨著疫情政策的調(diào)整，全國(guó)各地都出現(xiàn)了拼經(jīng)濟(jì)促發(fā)展的高潮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了一個(gè)新的增長(zhǎng)階段。經(jīng)濟(jì)與樓市是互相影響的。”深圳大學(xué)副教授馬春輝表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于樓市的穩(wěn)定和發(fā)展，樓市的發(fā)展為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的動(dòng)能。為了解決中國(guó)樓市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)層面出臺(tái)了很多支持穩(wěn)住樓市發(fā)展的政策，可以預(yù)計(jì)到2023年上半年，樓市的宏觀政策效應(yīng)會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。樓市在支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤中仍然會(huì)起到支柱產(chǎn)業(yè)的作用?！耙虼?，2023年中國(guó)樓市總體上的一個(gè)趨勢(shì)是穩(wěn)步地發(fā)展，恢復(fù)性增長(zhǎng)?！?/p>

在供給端方面，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通。貝殼研究院認(rèn)為，2023年市場(chǎng)供應(yīng)端基調(diào)以盤活存量去庫(kù)存為主。影響供給側(cè)的關(guān)鍵變量為供給量和價(jià)格的變化。

貝殼研究院的報(bào)告指出，新房供應(yīng)邏輯由“投資推動(dòng)”轉(zhuǎn)為“需求拉動(dòng)”。過(guò)去行業(yè)邏輯為高杠桿驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，投資拿地受市場(chǎng)景氣度影響較小，因此供應(yīng)端往往領(lǐng)先需求端變化。現(xiàn)在邏輯反轉(zhuǎn)，企業(yè)投資需要高度依賴經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，依賴銷售回款，需求變化領(lǐng)先供給調(diào)整。

報(bào)告顯示，二手房供應(yīng)量穩(wěn)定增長(zhǎng)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城的當(dāng)前庫(kù)存房源量較2021年末上升14％，2021年末較2020年末上升13％，二手房庫(kù)存供應(yīng)量變化基本穩(wěn)定。受整體市場(chǎng)景氣度影響，2022年二手房流通速度減慢，新增房源量較2021年同樣有所下降。原因是價(jià)格下跌下消費(fèi)者預(yù)期不強(qiáng)，購(gòu)房意愿減弱，以換房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，不買也就意味著不賣，所以新增庫(kù)存變化幅度相對(duì)平穩(wěn)。

貝殼研究院的報(bào)告還給出了供應(yīng)價(jià)格預(yù)計(jì)先降后穩(wěn)的預(yù)測(cè)。由于項(xiàng)目滯銷、土拍熱度不高等因素，各地對(duì)新房項(xiàng)目備案價(jià)下調(diào)幅度的容忍度提高。隨著政策對(duì)房企支持力度的增加，企業(yè)在項(xiàng)目定價(jià)的自主權(quán)提高，這會(huì)使得滯銷盤或庫(kù)存項(xiàng)目有更靈活的定價(jià)空間。企業(yè)要改善資產(chǎn)負(fù)債表，外部融資支持固然重要，但現(xiàn)金回款仍處首要地位。2023年需求面尚未完全企穩(wěn)之前，企業(yè)依然有以價(jià)換量的動(dòng)力，新房供應(yīng)價(jià)格有進(jìn)一步下行空間。

重拾購(gòu)房信心

需求端的恢復(fù)將是樓市好轉(zhuǎn)的核心關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，需求端的相關(guān)政策在2023年有望加大力度。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前商品房市場(chǎng)需求端比較疲弱，對(duì)于解決供給端保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來(lái)輸血，首先得恢復(fù)市場(chǎng)和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進(jìn)入的。所以，市場(chǎng)需求端需要保持一定的活躍度。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告提出，2023年各地需求端的政策寬松將主要體現(xiàn)在三個(gè)方向：一是首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策將松動(dòng)，大概率會(huì)取消“雙認(rèn)”；二是下調(diào)二套房的首付比例；三是取消限購(gòu)，除一線城市外，2023年限購(gòu)或?qū)⑷嫠蓜?dòng)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，隨著政策不斷加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信用注入，房企的融資能力重新建立起來(lái)。雖然2023年部分房企的壓力還不能排除，但消費(fèi)者對(duì)交付違約的擔(dān)憂將會(huì)降低。

在一系列政策支持下，房企融資環(huán)境持續(xù)改善。但要想讓樓市真正走出低谷、步入良性循環(huán)，還需要購(gòu)房者重拾購(gòu)房信心。

疫情防控政策優(yōu)化，奠定了2023年房地產(chǎn)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

“隨著國(guó)內(nèi)疫后經(jīng)濟(jì)重啟，居民收入有穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，大家的購(gòu)房意愿也有所回調(diào)?！鄙钲趶氖路康禺a(chǎn)金融工作的梁小碧說(shuō)道。

貝殼研究院2022年Q4消費(fèi)者置業(yè)信心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在未來(lái)半年內(nèi)購(gòu)房的比例顯著回升。其中，二線城市半年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的比例達(dá)到21%，比三季度明顯提升。一線城市從三季度開(kāi)始持續(xù)回升，目前該比例已經(jīng)超過(guò)二季度水平。

“2023年要不要買房？”“2023年的房租會(huì)不會(huì)漲？”不少在一線城市居住的“無(wú)房人士”，持續(xù)關(guān)注著關(guān)于房?jī)r(jià)的每一個(gè)動(dòng)態(tài)?！跋Ｍ碌囊荒辏軋A一個(gè)住房夢(mèng)。”

房?jī)r(jià)方面，許小樂(lè)認(rèn)為，隨著越來(lái)越多消費(fèi)者開(kāi)始入市，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)迎來(lái)溫和修復(fù)，上半年房?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)回升。但是在“房住不炒”政策框架下，并不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)式大漲。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告認(rèn)為，2023年一線城市率先復(fù)蘇，核心城市、核心商圈成交比重上升。高能級(jí)城市人口聚集效應(yīng)不斷放大，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期可期；三四五線城市不及中心城市，中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，盡管2022年幾乎所有城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)普遍下跌，但一線城市、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝都市圈這些好的區(qū)域與3年前相比，房?jī)r(jià)依然在穩(wěn)定上漲。