武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)研究

張 華

（南平市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，福建 南平 354200）

土地資源作為自然資源的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著不可替代的角色，節(jié)約集約利用土地，提高土地資源利用效率已成為緩解土地供需矛盾、協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的重要措施，是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的迫切要求。由于土地使用標(biāo)準(zhǔn)的修訂滯后于科技的進(jìn)步和新行業(yè)的涌現(xiàn)，對(duì)無土地使用標(biāo)準(zhǔn)或超出土地使用標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，需要進(jìn)行節(jié)地評(píng)價(jià)，以合理確定建設(shè)項(xiàng)目功能分區(qū)和用地規(guī)模。開展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)，是土地使用標(biāo)準(zhǔn)控制制度的重要組成部分，是推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約集約用地的基礎(chǔ)性工作和重要環(huán)節(jié)。武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目屬于自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范開展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)工作的通知》中規(guī)定的“國(guó)家和地方尚未頒布土地使用標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目”，需要開展節(jié)地評(píng)價(jià)，以為建設(shè)項(xiàng)目用地審批和土地供應(yīng)提供參考。文章以武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目為例，對(duì)其進(jìn)行節(jié)地評(píng)價(jià)研究，以期能夠給予同類型建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)一定的借鑒作用，以及拓展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)方面的研究。

1 項(xiàng)目概況

南平市武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目選址位于南平市建陽區(qū)西區(qū)生態(tài)城規(guī)劃范圍內(nèi)，西側(cè)為建平大道，南側(cè)為在建武夷新區(qū)體育中心，北側(cè)為潭山大道，項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀和用地情況分別見表1、表2。

表1 武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀情況 單位：公頃

表2 武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施功能分區(qū)用地情況表

項(xiàng)目用地預(yù)審和選址建設(shè)用地面積17 478.9 m2，總建筑面積19 300 m2、建筑占地總面積5 270 m2。項(xiàng)目擬建設(shè)：安保中心、康復(fù)中心、運(yùn)動(dòng)員集訓(xùn)中心、運(yùn)動(dòng)員生活服務(wù)中心。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3。

表3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

2 評(píng)價(jià)技術(shù)方法

2.1 評(píng)價(jià)技術(shù)準(zhǔn)備

評(píng)價(jià)技術(shù)準(zhǔn)備見圖1。

圖1 評(píng)價(jià)技術(shù)準(zhǔn)備

2.2 評(píng)價(jià)流程

節(jié)地評(píng)價(jià)采取定性分析與定量評(píng)價(jià)相結(jié)合的方法。其中，合規(guī)性分析與節(jié)地分析采用定性分析的方法，建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模評(píng)價(jià)采用功能分析法和類比法，具體評(píng)價(jià)流程見圖2。

圖2 評(píng)價(jià)流程

2.3 評(píng)價(jià)方法

在確定擬建項(xiàng)目各功能分區(qū)用地規(guī)?；A(chǔ)上，將各功能分區(qū)用地規(guī)模加總，確定擬建項(xiàng)目用地規(guī)模。首先對(duì)各功能分區(qū)的用地規(guī)模進(jìn)行定量分析，將各功能分區(qū)的用地規(guī)模與相關(guān)規(guī)范進(jìn)行對(duì)比，分析各功能分區(qū)的用地規(guī)模是否合理。

文章評(píng)價(jià)方法采用以下公式：

SL=S1+S2+S3+…+Sn

式中：SL——擬建項(xiàng)目用地規(guī)模；

S1——功能分區(qū)1用地規(guī)模；

S2——功能分區(qū)2用地規(guī)模；

S3——功能分區(qū)3用地規(guī)模；

Sn——功能分區(qū)n用地規(guī)模。

（1）劃分?jǐn)M建項(xiàng)目功能分區(qū)。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目用地主要有以下幾個(gè)功能分區(qū)（表4）：

表4 武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目功能分區(qū)

（2）確定各功能分區(qū)申請(qǐng)用地規(guī)模。根據(jù)武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，如圖3，項(xiàng)目各功能分區(qū)申請(qǐng)用地規(guī)模如表5所示：

圖3 武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施總平面布局圖

表5 建設(shè)項(xiàng)目各功能分區(qū)申請(qǐng)用地規(guī)模

（3）功能分區(qū)用地規(guī)模評(píng)價(jià)指標(biāo)。武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表6所示：

表6 武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目節(jié)地分析指標(biāo)體系

3 節(jié)地評(píng)價(jià)內(nèi)容

3.1 功能分區(qū)用地規(guī)模評(píng)價(jià)

（1）建筑用地。武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施建筑區(qū)設(shè)置安保中心、康復(fù)中心、運(yùn)動(dòng)員急訓(xùn)中心、運(yùn)動(dòng)員生活服務(wù)中心，總建筑占地面積5 270 m2，建筑密度30%，容積率1.1。符合《建陽區(qū)西區(qū)生態(tài)城北部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》中規(guī)定的容積率大于0.4，建筑密度小等于30%的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）綠化用地。綠化空間是生活必不可少的戶外空間，不僅能為人員創(chuàng)造良好的休息環(huán)境，還能為人們提供休閑活動(dòng)空間及活動(dòng)場(chǎng)地。綠化能夠凈化空氣，調(diào)節(jié)養(yǎng)護(hù)基地小氣候，促進(jìn)人員的身心健康。綠化在美化室內(nèi)外景觀環(huán)境的同時(shí)也起到了防災(zāi)避難的作用。

配套設(shè)施項(xiàng)目在規(guī)劃中設(shè)置了較大綠化綠地，不僅優(yōu)化了項(xiàng)目周邊的環(huán)境，而且對(duì)減少污染、優(yōu)化環(huán)境的保護(hù)具有重要作用。綠化區(qū)域包括綠化景觀、綠地等，綠化面積6 147 m2，綠地率為35%。符合國(guó)土資源部發(fā)布和實(shí)施的《城市綠線劃定技術(shù)規(guī)范》（GB/T51163-2016）規(guī)定的綠地最小值35%。該項(xiàng)目綠化用地符合節(jié)地要求，相對(duì)較為節(jié)地。

（3）其他（含道路）用地?？紤]到配套設(shè)施項(xiàng)目的特殊性，需充分考慮防火間距，消防通道暢通問題。各建筑之間的間距在10 m以上，整個(gè)區(qū)域道路構(gòu)成環(huán)形消防回路，主要建筑物四周邊設(shè)有環(huán)形道路，供生產(chǎn)和消防使用。因此，需要較多的道路供以運(yùn)轉(zhuǎn)使用，用地指標(biāo)基本符合《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 50-2018）要求，不存在土地浪費(fèi)情況。相對(duì)較為節(jié)地。

（4）地下停車場(chǎng)用地。地下停車場(chǎng)面積為2 640 m2，車位數(shù)約90個(gè)。根據(jù)《福建省建設(shè)項(xiàng)目停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，每100座位機(jī)動(dòng)車停車位3～6的標(biāo)準(zhǔn)，武夷新區(qū)體育中心座席數(shù)為32 047個(gè)，機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量應(yīng)在960～1 920之間。體育中心已建設(shè)停車位1 559個(gè)，加上配套設(shè)施建設(shè)的車位數(shù)未突破規(guī)定上限。采用地下停車場(chǎng)方式即是節(jié)約集約利用土地表現(xiàn)，同時(shí)在場(chǎng)地地下車庫(kù)擬實(shí)行錯(cuò)時(shí)停車，采用錯(cuò)時(shí)停車方式向社會(huì)開放，提高停車場(chǎng)（庫(kù)）使用效率。因此，地下停車場(chǎng)用地節(jié)約。

（5）功能分區(qū)用地規(guī)模評(píng)價(jià)結(jié)論。通過對(duì)本項(xiàng)目功能分區(qū)用地規(guī)模分析評(píng)價(jià)，結(jié)合相關(guān)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比，該項(xiàng)目符合《城市公共體育場(chǎng)館用地控制指標(biāo)（2017 年）》等規(guī)范規(guī)定的指標(biāo)要求（見表7）。

表7 武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目指標(biāo)與相關(guān)規(guī)范對(duì)比表

3.2 類比同類型建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)分析

考慮到進(jìn)行評(píng)價(jià)應(yīng)具有可比性，因此選擇類似項(xiàng)目作為參照對(duì)象，從用地規(guī)模的角度來評(píng)價(jià)該擬建項(xiàng)目是否體現(xiàn)節(jié)地。通過對(duì)項(xiàng)目類型及各部分組成情況的篩選，文章選取安順市體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目作為類比項(xiàng)目。安順市體育中心作為2016年安順市舉辦貴州省第三屆農(nóng)民運(yùn)動(dòng)會(huì)的主辦場(chǎng)地，總投資13億元，總用地面積約為318 600 m2，與武夷新區(qū)體育中心面積接近，均為省級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)主辦場(chǎng)地，場(chǎng)館及配套設(shè)施配置相似，具備可比性。

本項(xiàng)目與各類比項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比詳見表8。

表8 武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目與類比項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比表

通過與類比項(xiàng)目對(duì)比，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施項(xiàng)目的用地面積小于類比項(xiàng)目，建筑占地面積與類比項(xiàng)目接近，綠地面積大于類比項(xiàng)目。項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比中，本項(xiàng)目建筑密度與類比項(xiàng)目一致，容積率、綠地率皆優(yōu)于類比項(xiàng)目。綜上所述，項(xiàng)目各功能分區(qū)用地較為節(jié)約，對(duì)比同類型項(xiàng)目節(jié)地效果更好，用地規(guī)模符合節(jié)地要求。

4 結(jié)論

綜上分析，武夷新區(qū)體育中心配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)要以滿足相關(guān)法律、法規(guī)為前提，以節(jié)約土地、集約用地、合理布局為原則，同時(shí)要注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境和水土保持，將對(duì)工程沿線的影響和破壞降至最低。另外，工程在實(shí)施階段應(yīng)通過精細(xì)化管理，盡可能減少施工臨時(shí)用地，盡量利用空地，盡量利用棄土、表土等造地。要合理施工并采取補(bǔ)償措施，以達(dá)到節(jié)約土地的目的。