精益管理視角下房地產開發(fā)項目運營與管理

文／李想 寧波東錢湖文旅傳媒有限公司 浙江寧波 315100

引言：

房地產開發(fā)項目的周期較長，且項目在運營和管理過程中極易受到市場波動、資金供應、政策方針變動以及消費者需求降低等因素的影響，導致房地產開發(fā)項目的運營風險增加。同時，房地產行業(yè)的競爭變得更加激烈，各大房地產開發(fā)商為了提高項目的運營收益，紛紛加強了房地產開發(fā)項目的運營和管理力度，在保證項目建設質量和進度的前提下，嚴格把控建設成本，從原料采購到具體施工以及運營管理等環(huán)節(jié)，提高業(yè)務流程的精細化水平和項目管理的精細化，確保項目建設的效率和質量。

1.精益管理理論基礎

精益管理理論是經過世界范圍內諸多一流企業(yè)長期實踐后所形成的一套企業(yè)管理流程和體系，其理論基礎是精益生產理論，在各大企業(yè)的運營管理實踐中有著廣泛的應用基礎，對企業(yè)內控管理水平和業(yè)務開展水平的提升有著重要的保障作用，有利于企業(yè)綜合競爭力的提高。該理論產生和完善于工業(yè)化程度較高的國家，如德國和美國，經過長期的實踐和驗證，精益管理的優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，并吸引了一批深入研究精益管理的專家和學者，他們通過理論聯(lián)系實踐的方式不斷研究，對精益管理進行持續(xù)補充完善。精益管理不僅涉及到企業(yè)發(fā)展和內部管理等內容，也逐漸和企業(yè)文化建立、產業(yè)升級相聯(lián)系。多年的實踐應用使得團隊合作、問題暴露以及現(xiàn)場管理等核心理念被人們所熟知。

價值是精益管理的核心，而價值的外在表現(xiàn)則是價格，因此諸多企業(yè)在生產過程中，都十分重視產品的價格范圍，根據(jù)市場變動和消費者需求對產品價格進行確定，然后開展產品的用戶反饋活動，根據(jù)消費者體驗感受和價格可接受范圍，對產品價格進行調整，以確保與用戶之間達成交易關系，實現(xiàn)產品的銷售盈利目標。而生產者在確定產品價值，制定價格之后還需要梳理好產品的生產服務流程以及操作環(huán)節(jié)，對業(yè)務流程中是否有價值的環(huán)節(jié)進行準確識別，刪減多余的不能產生價值的環(huán)節(jié)，提高產品的生產效率。精益管理與傳統(tǒng)的部門化和批量化工作方式有著巨大的差別，精益管理的重點在于連續(xù)流的工作流程和模式，努力實現(xiàn)生產效率最大化，創(chuàng)造更多的生產價值，在這一理論的支持下，企業(yè)每個部門的職能和作用會被賦予新的含義。

根據(jù)精益生產的理念，生產者為滿足市場需求而開展生產活動，產品與市場需求掛鉤，因此產品的價值應當根據(jù)市場狀況進行界定，需求驅動也是產品生產的核心理念。生產者是在用戶提出需求后才組織生產活動，并非提前生產好產品并送到用戶手中，所以貫徹需求驅動的生產理念有利于實現(xiàn)生產者與用戶之間的供需平衡，同時降低資源的不必要損耗，提高資源的利用效率[1]。

隨著我國市場體系的完善，大量的跨國公司涌入中國市場，導致國內市場的競爭更加激烈，我國企業(yè)想要保持自身的發(fā)展優(yōu)勢，就需要重視企業(yè)的精益管理。但我國的精益管理實施時間較短，仍存在許多需要改進的地方，精益管理的實施與完善還需要長時間的實踐與升級。

2.房地產項目運營管理落實精益管理思想的重要性

精益管理思想十分契合當前我國房地產發(fā)展狀況，能夠解決房地產行業(yè)存在的各種問題，無論是市場變動和政策方面的外部因素，還是房地產企業(yè)內部運營方面的因素，都需要項目運營和管理者采用精益管理模式解決問題，確保項目的運營安全和收益。

2.1 滿足外部市場和政策變化提出的新要求

不同于其他行業(yè)，房地產開發(fā)項目的周期較長，項目運營過程極易受到外部因素的干擾，特別是市場需求、土地購買成本上升、國家住房政策變動等因素，都會增加房地產開發(fā)項目的運營風險。房地產開發(fā)項目的運營和管理者應重視精益管理，提高項目運營的抗風險能力，更好地應對外部因素的干擾和影響。新時期的房地產行業(yè)管控機制愈發(fā)完善，各大房地產企業(yè)面臨著巨大的壓力，特別是行業(yè)集中發(fā)展趨勢和項目運營收益下降等問題，房地產企業(yè)想要增強自身的抗風險能力，就需要從精益管理視角出發(fā)，對內部管控機制進行全面優(yōu)化，實施精細化管理，降低外部因素對項目運營產生的影響。

從供給方面分析，我國土地用途在朝著多元化方向發(fā)展，單一的建設用地已經不符合現(xiàn)代化城市發(fā)展趨勢，而多類型的用地則需要項目開發(fā)企業(yè)通過招標、拍賣、劃撥等方式獲得使用權，完成土地的供應流程。由于土地的性質差異較大，所以土地的潛在價值并不均勻，房地產企業(yè)需要結合開發(fā)項目的性質和市場需求對土地實施經營性定位，實現(xiàn)土地價值與用戶需求之間的平衡。

從客戶需求角度出發(fā)，房地產整體需求呈下降趨勢。根據(jù)相關調查可以得知，當前房地產開發(fā)項目已經遠遠超出用戶需求范圍，大量房地產項目處于閑置狀態(tài)，或者項目資金供應鏈斷裂，導致房地產供應過剩。盡管部分地區(qū)消費者對房地產需求呈上升趨勢，但區(qū)域間的差異過大，房地產企業(yè)需要加快運營模式的轉型，由規(guī)模型朝著質量型發(fā)展，深入貫徹精益管理的理念，對潛在客戶進行分析和識別，圍繞客戶需求開展業(yè)務，在客戶接受價格范圍內提供針對性服務[2]。

在房地產政策方面，國家出臺的政策著重強調了房子的住房性質，并以此為價值導向構建了長效政策管控機制。對此，房地產企業(yè)應當著重生產小批量和差異化產品來滿足市場的需求，貫徹精益管理理念。

2.2 推動企業(yè)內部經營管理升級的重要手段

隨著房地產行業(yè)發(fā)展態(tài)勢趨于平緩，粗放式的項目運營管理模式已經不適合房地產企業(yè)的發(fā)展需求，精細化的項目運營管理模式可以有效提高項目的價值，加快土地成本轉化為溢價產品的過程，提高各項資源的利用效率，這也是現(xiàn)階段各大房地產企業(yè)的競爭重點，誰能夠更為高效地配置房地產資源，更好地經營和管理房地產開發(fā)項目，誰才能夠在激烈的房地產競爭中保持優(yōu)勢。在房地產企業(yè)的革新發(fā)展階段，房地產企業(yè)應當強化企業(yè)的價值導向意識，深入落實精益管理的理念，將客戶的需求作為基礎構建增值管理機制，把控項目運營節(jié)奏，杜絕資源浪費現(xiàn)象，從客戶需求角度出發(fā)對產品進行研發(fā)和生產。

房地產開發(fā)項目的運營管理模式發(fā)生了巨大的轉變，全周期模式成為主流運營管理模式，涵蓋了開發(fā)、建設、銷售、租賃以及運營等多個環(huán)節(jié)的內容。所以在房地產項目的運營管理階段引進精益管理理念是十分有必要的。鑒于房地產行業(yè)的項目運營管理模式存在管理層級增加、流程繁瑣、信息流動不暢等問題，則需要引進精益管理中的價值流理念，全面優(yōu)化運營管理流程，并通過扁平化管理改善返工和資源浪費等狀況[3]。

3.精益管理視角下房地產開發(fā)項目運營與管理建議

3.1 基于低碳模式創(chuàng)新項目管理

低碳環(huán)保已成為房地產行業(yè)的主流模式，將低碳模式與房地產開發(fā)項目的運營管理相結合，有利于改善生態(tài)環(huán)境，協(xié)調好人與自然之間的關系，實現(xiàn)生態(tài)效益和經濟效益的有機統(tǒng)一。根據(jù)行業(yè)調查顯示，房地產行業(yè)具有極高的減碳潛力，從項目的規(guī)劃設計，到具體施工和項目的運營管理，每一階段都需要進行精細化管理，打造優(yōu)質低碳項目，滿足用戶的生活需求。

3.1.1 項目規(guī)劃設計與材料

對于房地產開發(fā)項目而言，科學合理的規(guī)劃設計和綠色材料的選擇，有利于減少房地產項目運營開發(fā)過程中產生的碳排放，更為深入的落實低碳節(jié)能理念，將立體綠化、因地制宜開發(fā)、高效利用自然資源等因素納入到項目規(guī)劃設計當中，積極開發(fā)綠色建筑，實現(xiàn)低碳排放的目的。其中立體綠化是指在建筑屋頂和立面進行綠化設計，利用綠化植物吸收碳排放量，降低能耗。因地制宜開發(fā)是指結合當?shù)氐臍夂蛱攸c開展設計工作，對建筑的朝向、樓間距、風向等進行科學合理設計，進行自然通風和自然采光等，減少能耗。高效利用自然資源則是指充分利用太陽能和風能等進行發(fā)電，以實現(xiàn)技能減排的最優(yōu)效果[4]。在建筑材料的選擇方面，應限制塑料和保溫泡沫等碳密集型材料的使用，選擇木板代替混凝土地板等固碳材料，減少成品材料的使用，減少材料的不必要浪費，對于部分材料進行循環(huán)再利用。

3.1.2 項目施工

房地產開發(fā)項目的施工周期較長，涉及到的建筑材料數(shù)量龐大，如果不對施工過程加以管控，那么無疑會造成材料的嚴重浪費，因此在建筑施工過程中，房地產企業(yè)可以選擇裝配式建筑、3D 打印技術以及智能制造等技術，將建筑施工過程中的碳排放降到最低。尤其是裝配式建筑，將建筑零部件在工廠加工后運輸至施工現(xiàn)場進行拼裝，減少了施工現(xiàn)場的污染，有效降低了建筑全生命周期的碳排放。

3.1.3 項目運營管理

房地產開發(fā)項目運營是能源消耗的主要環(huán)節(jié)，建筑工程各種功能的發(fā)揮，需要消耗大量的電能和水氣資源，會產生大量的碳排放，因此需要加強項目的低碳運營管理，對建筑進行電氣化改造，實現(xiàn)生活用水和供暖的全電氣化。并采用可再生能源進行發(fā)電，通過太陽能發(fā)電以及地熱發(fā)電等復合發(fā)電系統(tǒng)進行電能供應，以減少碳排放。同時還要在建筑中大量應用智能技術，如智能水表、智能電表以及智能檢測設備等，以減少資源的浪費。

3.2 嚴格管控拿地成本，加強建設成本管理

拿地成本和建安成本會直接影響到房地產開發(fā)項目的運營和管理收益，有效管控拿地成本和建安成本，有利于降低房地產項目運營風險，因此房地產開發(fā)企業(yè)應做好事前考察工作，獲得優(yōu)質資源，建立成本管理制度，優(yōu)化成本管理方式。

一方面，提前考察籌劃有利于房地產開發(fā)企業(yè)獲得優(yōu)質的土地資源，可以為后續(xù)房地產項目的運營管理打好基礎。土地的區(qū)位和地質條件都會影響到后續(xù)的項目開發(fā)和運營，平原地區(qū)土地開發(fā)只需要考慮地質條件和區(qū)位因素、配套設備等，而山區(qū)土地開發(fā)還需要考慮坡度落差因素。因此房地產開發(fā)企業(yè)在拿地前需要做好實地考察工作，采集準確的現(xiàn)場數(shù)據(jù)，選擇區(qū)位條件好，交通、醫(yī)療、教育等配套設施完善的土地，通過招拍掛等方式獲得土地開發(fā)權，確保土地增值稅清算的高效。購買方式拿地則需要做好評估和調研工作，避免后續(xù)項目開發(fā)出現(xiàn)各種糾紛[5]。

另一方面，建立成本管理制度，優(yōu)化成本管理方式，有利于強化房地產企業(yè)的管控水平。這需要房地產開發(fā)企業(yè)嚴格按照施工圖紙進行施工，建立集采制度，通過規(guī)模優(yōu)勢降低成本，選擇優(yōu)質伙伴建立長期合作關系。

3.3 項目費用精益管理，新技術提供動力

一方面，房地產開發(fā)企業(yè)應當綜合考量聯(lián)營項目，采用合理的費用管控方式。房地產行業(yè)的競爭十分激烈，部分項目的開發(fā)較為困難，因此部分房地產企業(yè)選擇聯(lián)合拿地，共同經營同一項目，這種模式也被稱為聯(lián)營項目。共同成立的公司對項目進行操盤，對于費用管理的方式應當采用精益管理，提高費用的管理效率。

另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)要提升費用管理水平，借助信息技術開展精益管理。隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，房地產開發(fā)項目的費用管理工作難度也隨之上升，房地產企業(yè)應當實現(xiàn)費用管理方式和標桿房企對接，尋找自身的不足之處，結合企業(yè)發(fā)展和項目運營需求，搭建信息管理系統(tǒng)，通過各種預算管控軟件和財務管理軟件對項目的運行進行動態(tài)追蹤，建立數(shù)據(jù)共享和財務共享中心，方便業(yè)務部門和財務部門工作的開展，加快業(yè)財融合進程。

3.4 業(yè)務流程管理系統(tǒng)化，全面跟蹤管控開發(fā)項目

房地產開發(fā)項目的周期較長，為提高房地產企業(yè)的管控水平，就需要實現(xiàn)業(yè)務流程管理系統(tǒng)化，對開發(fā)項目進行全面跟蹤管控。首先，要做好業(yè)務模型設計工作，結合房地產企業(yè)運營狀況進行業(yè)務模型設計，然后根據(jù)客戶需求確定業(yè)務流程，強化業(yè)務部門人員的客戶需求至上意識，采用價值識別方式對業(yè)務流程進行重組和簡化，并設計以市場為導向的公司價值鏈體系。同時，房地產企業(yè)還要建立構建基于全生命周期的業(yè)務流程管理機制，規(guī)范業(yè)務流程的工作，確保相關部門的思想和意見能夠充分表達，以實現(xiàn)對房地產開發(fā)項目的全生命周期管控。

3.5 項目實施管理精細化，提高項目建設效率

房地產開發(fā)項目的實施管理是運營和管理體系中最為關鍵的環(huán)節(jié)，其能效會直接影響到項目建設效率，因此房地產企業(yè)需要在精益管理的基礎上構建項目管理體系，設計市場需求導向的市場調研流程，了解市場需求變動，對項目管理體系進行精細化調整，對房地產項目分級管理機制、項目異常管理機制、項目變更機制進行優(yōu)化和完善，確保房地產項目準確分級，對異常環(huán)節(jié)進行正確的處理，保證設計圖紙、建筑材料、現(xiàn)場施工和正常運轉，避免頻繁變更影響到項目的進度和質量。房地產企業(yè)還要做好房地產項目管理宣貫培訓和員工能力提升工作，積極推進培訓宣貫工作，建立起學習共享機制，營造良好的學習氛圍。同時房地產企業(yè)要根據(jù)項目的運營和管理需求，設計全生命周期房地產項目成本管理程序，確保房地產開發(fā)項目的安全平穩(wěn)開展。

結語：

精益管理在房地產開發(fā)項目運營與管理中的應用，可以通過價值鏈的構建提高項目的整體效能，提高房地產企業(yè)的內部管控水平，對業(yè)務開展流程和項目管理體系進行精細化設置，高效把控各項費用和施工流程，避免資源的不必要損耗。房地產開發(fā)企業(yè)應重視精益管理的貫徹與落實，嚴格管控拿地成本并加強建設成本管理，將精益管理落實到項目運營和管理的各個流程，提高項目的最終收益。