住宅產(chǎn)品綠色健康建筑認證的增量成本專項解析
——以中國鐵建 理想家項目實踐為案例

文/云荻，陳煥朵，林晗

1.得樂室（北京）建筑科技有限公司，2.中鐵房地產(chǎn)集團北方有限公司

隨著“3060”雙碳目標和“健康中國2030”的不斷推進，建設(shè)人民群眾滿意的好房子“是大勢所趨”。一方面住宅產(chǎn)品的綠色低碳表現(xiàn)已成為開發(fā)商所必須履行的社會責(zé)任；另一方面，住宅產(chǎn)品的商業(yè)屬性要求其最終住戶能夠充分感知到產(chǎn)品價值，于是健康性能作為住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的重要抓手，也被越來越多的開發(fā)商所關(guān)注和應(yīng)用。

綠色健康建筑的認證是檢驗項目最終綠色健康性能的有效卡尺。然而，很多房地產(chǎn)開發(fā)商對綠色健康建筑認證存在較大疑慮，認為綠色健康技術(shù)的投入勢必會造成較高的增量成本，于是對綠色健康建筑認證的應(yīng)用望而卻步。中國鐵建理想家項目由中國鐵建房地產(chǎn)集團開發(fā)，項目定位獲得中國綠色建筑評價標準三星級認證、LEED 綠色建筑標準金級認證，中國健康建筑標準二星級認證，以及WELL 健康建筑標準金級認證。本項目在開發(fā)過程中對綠色健康技術(shù)的成本進行詳細分項計量，為綠色健康建筑認證的實際增量成本提供了實際數(shù)據(jù)。

中國鐵建 理想家項目內(nèi)涵蓋居住用地和教育用地兩種屬性，居住用地為企業(yè)持有的租賃型商品房，教育用地為幼兒園。本次項目對綠色健康技術(shù)的增量成本統(tǒng)計僅覆蓋居住用地的商品房部分。項目內(nèi)的居住用地面積總計46849 m2，地上建筑面積13 萬 m2，地下建筑面積68000 m2，共計戶數(shù)1418 戶。

中國鐵建 理想家項目將綠色健康技術(shù)高度融合應(yīng)用于項目的開發(fā)建設(shè)，并在開發(fā)建設(shè)中對項目所應(yīng)用的綠色健康技術(shù)的成本進行詳細統(tǒng)計，測算綠色健康建筑認證的成本增量。這里的“成本增量”指將按照傳統(tǒng)開發(fā)配置的住宅產(chǎn)品作為基準項目，為達到綠色健康建筑認證的相關(guān)要求而額外采取的綠色健康措施或配置的設(shè)備，致使本項目發(fā)生高于基準項目對應(yīng)成本的費用。

本項目的基準項目按照北京市相關(guān)標準及執(zhí)行政策，結(jié)合常規(guī)住宅商品房開發(fā)建設(shè)的一般做法，實現(xiàn)對本項目綠色健康技術(shù)的增量成本進行邊界的界定。根據(jù)2021 年北京市出臺的《關(guān)于規(guī)范高品質(zhì)商品住宅項目建設(shè)管理的通知》，在北京開發(fā)建設(shè)的高標準商品住宅的最低品質(zhì)要求應(yīng)滿足綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%，并設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。因此項目增量成本匯總?cè)绫? 所示。

表1 本項目綠色健康認證技術(shù)的增量成本計算

上述應(yīng)用于本項目中的綠色健康技術(shù)的總成本共計約11149 萬元，單位建筑面積的成本約558.78 元。在參考基準項目進行增量成本的邊界劃定和修訂后，最終確定的本項目綠色健康技術(shù)的增量成本約3599 萬元，單位建筑面積的增量成本約180.35 元。

從中國鐵建 理想家項目的成本測算可以看出，綠色健康技術(shù)的總成本與增量成本是不相同的。約68%的總成本發(fā)生于基準項目，這是項目開發(fā)為了響應(yīng)地方標準或政策所必須發(fā)生的費用，而真正實現(xiàn)綠色健康建筑認證所發(fā)生的費用僅占到總成本的約32%。這表明，綠色健康建筑認證并不會給項目開發(fā)帶來過多的增量成本，反而有可能通過項目的綠色性能獲得政策補貼的紅利，并通過項目的健康屬性提升產(chǎn)品市場競爭力，加快產(chǎn)品去化、提升溢價。

在進一步分析本項目為滿足綠色健康建筑認證所帶來的增量成本時，位于首位的“空調(diào)系統(tǒng)及建筑節(jié)能”的增量成本主要來源于空氣源熱泵和戶內(nèi)分體空調(diào)。實際上，空氣源熱泵由于其集熱效率高，可以極大地減少項目在運行階段的用電量，節(jié)約運行成本。從空氣源熱泵的啟示來看，綠色健康建筑認證的增量成本不可只考慮項目在開發(fā)建設(shè)階段帶來的初投資的增加，還應(yīng)從項目全生命周期的角度將運行、維護的經(jīng)濟效益全面地考慮其中，以動態(tài)成本的計量模式判斷綠色健康建筑認證的價值。

綠色健康建筑是全生命周期內(nèi)最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境、降低污染，為人們提供舒適、健康、與自然和諧共處的高品質(zhì)生活空間。綠色健康建筑認證通過全面、量化的條款和指標要求建筑開發(fā)者投入更多的精力和專業(yè)人才來實現(xiàn)項目綠色健康性能的最終落地。在進行綠色健康建筑認證時，雖然會在一定程度上導(dǎo)致項目初投資成本上升，但是其帶來的綠色健康收益價值可能高于初投資成本，且對我國綠色健康建筑的規(guī)范性建設(shè)及實踐發(fā)展具有至關(guān)重要的價值。

在國家“3060”雙碳目標與“健康中國2030”戰(zhàn)略部署下，未來幾十年，國家仍將大力推進好房子建設(shè)，而這也將引導(dǎo)越來越多的綠色健康技術(shù)和產(chǎn)品不斷更新迭代，并且應(yīng)用于越來越多的項目開發(fā)建設(shè)中。對應(yīng)綠色健康項目產(chǎn)生的技術(shù)增量成本有望持續(xù)降低，綠色健康項目帶來的經(jīng)濟效益和社會認知將持續(xù)增高。綠色低碳健康建筑正在成為建筑行業(yè)的長期趨勢，持續(xù)引領(lǐng)建筑行業(yè)向著更好的生活質(zhì)量、更可持續(xù)的方向闊步前行。