緊鄰消火栓的惱人車位

汽車城市，車位成了緊缺貨，不少開發(fā)商在銷售房屋時(shí)會(huì)順帶將車位一同銷售?？墒钱?dāng)購買的車位影響到消防安全時(shí)，這筆買賣還能進(jìn)行嗎？

案例回顧

2021 年5 月，張先生購買了自家小區(qū)的一個(gè)地下車位，當(dāng)時(shí)銷售商向張先生提供了圖紙，根據(jù)銷售的描述以及比對(duì)圖紙，張先生當(dāng)即選定了一處車位，但圖紙上并沒有明確標(biāo)注車位緊鄰消火栓。張先生與房產(chǎn)公司簽訂了預(yù)售合同一份并付清了車位款，合同約定車位總價(jià)為13 萬元。

然而在車位交付過程中，張先生經(jīng)實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)，自己購買的車位緊鄰消火栓。張先生認(rèn)為，該消火栓的存在會(huì)嚴(yán)重影響車位的正常使用，而且車輛停放后，會(huì)堵住消火栓，存在安全隱患。張先生認(rèn)為，自己在購買車位時(shí)房產(chǎn)公司并未如實(shí)告知車位情況，違反誠實(shí)信用原則，遂不同意接受車位。但房產(chǎn)公司認(rèn)為雙方簽訂的合同中約定“部分車位所屬或相鄰空間內(nèi)設(shè)有集水井蓋板、管道、管線、柱體、墻體、電箱或消火栓等公共設(shè)施”，買受人簽訂合同時(shí)已清楚了解車位的各種情況，并無異議。多次協(xié)商未果后，張先生將房產(chǎn)公司告上了法庭。

車位毗鄰消火栓是否會(huì)導(dǎo)致張先生購買車位的合同目的無法實(shí)現(xiàn)是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一，法院遂進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。經(jīng)勘查發(fā)現(xiàn)，涉案車位緊鄰消火栓，車輛停放后與消火栓距離不到30 厘米，如遇緊急情況，消火栓并不能第一時(shí)間開啟使用。法院認(rèn)為，雖然在預(yù)售合同中存在提及預(yù)售車位可能存在不利情形的條款，但該合同系開發(fā)商提供的格式合同，購買涉案小區(qū)車位的業(yè)主簽訂的合同中均有該條款，故不能視為對(duì)張先生購買的特定車位上存在消火栓設(shè)施進(jìn)行了明確告知。開發(fā)商未如實(shí)告知上述情形，對(duì)張先生購買時(shí)選定車位的判斷足以產(chǎn)生一定影響。根據(jù)公平原則、誠實(shí)信用原則，法官對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行了釋明和調(diào)解，最終以解除車位購買合同，開發(fā)商退還車位款結(jié)案。

案例點(diǎn)評(píng)

點(diǎn)評(píng)人：何宏勇（上海繁錦律師事務(wù)所副主任，執(zhí)業(yè)律師）

該車位買賣合同糾紛案件主要涉及兩個(gè)法律問題：一是消火栓毗鄰車位的程度是否足以嚴(yán)重影響到車位的正常使用？二是開發(fā)商在合同中設(shè)置的關(guān)于車位毗鄰消火栓條款是否屬于格式條款以及該條款是否對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生法律約束力？

先來解釋一下第一個(gè)問題。按照消防安全相關(guān)規(guī)定，消火栓毗鄰車位的距離須達(dá)到嚴(yán)重影響車位正常使用的程度，消費(fèi)者方能以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由解除車位買賣（預(yù)售）合同。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）等相關(guān)法律規(guī)定及學(xué)術(shù)界的理論研究，合同解除主要分為約定解除（協(xié)商解除）與法定解除兩種。約定解除是指當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者雙方協(xié)商決定而進(jìn)行的合同解除，法定解除是指在發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí)，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務(wù)。

《民法典》第五百六十三條采取列舉與兜底的方式明確了合同法定解除的情形：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的以及法律規(guī)定的其他情形。

基于經(jīng)濟(jì)交易的促進(jìn)以及交易穩(wěn)定的保障，在沒有約定合同解除情形下，合同任何一方當(dāng)事人對(duì)合同解除權(quán)的行使不是任意的、自由的，而是受到法律限制的。就涉案糾紛而言，法院之所以認(rèn)定張先生有權(quán)解除買賣（預(yù)售）合同的主要原因之一，是消火栓毗鄰車位的距離已經(jīng)達(dá)到嚴(yán)重影響車位正常使用的程度，即車輛停放后與消火栓距離不到30 厘米，如遇緊急情況，消火栓并不能第一時(shí)間開啟使用，故張先生購買涉案車位的目的不能夠得到完全的實(shí)現(xiàn)。

此外，個(gè)人利益的實(shí)現(xiàn)不得損害社會(huì)（集體）公共利益。就涉案糾紛而言，如保障張先生車位權(quán)利的行使，極有可能會(huì)損害小區(qū)的公共安全利益（即發(fā)生緊急情況時(shí)，公共設(shè)施消火栓可能無法正常使用）。故基于公共利益的考慮，張先生也有權(quán)解除合同。

其次，我們?cè)賮碚f說格式條款的那些事。《民法典》第四百九十六條規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

涉案糾紛中，法院因涉案車位買賣的《預(yù)售合同》存在提及預(yù)售車位可能存在不利情形的條款，購買涉案小區(qū)車位的業(yè)主簽訂的合同中均有該條款，法院認(rèn)定該預(yù)售合同是開發(fā)商提供的格式合同，合同中提及的預(yù)售車位可能存在不利情形的條款屬于格式條款。因開發(fā)商不能舉證其履行了提示或者說明義務(wù)，故不能視為對(duì)張先生購買的特定車位上存在消火栓設(shè)施進(jìn)行了明確告知。根據(jù)法律規(guī)定，張先生有權(quán)主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

即使開發(fā)商在《預(yù)售合同》中就預(yù)售車位可能存在不利情形的條款向張先生進(jìn)行了提示以及說明義務(wù)，該條款仍屬于無效條款。根據(jù)《民法典》第四百九十七條的規(guī)定，該條款限制了張先生主要權(quán)利（即正常使用車位的權(quán)利），屬于無效條款。

結(jié)合上述案件，建議消費(fèi)者應(yīng)在簽署合同時(shí)看清與理解合同條款內(nèi)容，盡量能實(shí)地考察。當(dāng)自身合法權(quán)利遭受侵害時(shí)，要勇于、敢于運(yùn)用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)及規(guī)范等方式，規(guī)范買賣合同的簽署，針對(duì)合同中主要的、重要的條款要進(jìn)行提示，這種提示最好是書面的方式，如讓客戶簽署風(fēng)險(xiǎn)告知書等。

律師簡介

何宏勇，男，1989 年1 月6 日出生，漢族，華東師范大學(xué)碩士，中共黨員，現(xiàn)為上海繁錦律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，副主任，業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要為婚姻家事、繼承與合同糾紛。