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    房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式探討

    2023-02-07 04:42:11田琳
    中國經(jīng)貿(mào) 2023年2期
    關(guān)鍵詞:融資渠道資金管理房地產(chǎn)

    田琳

    摘 要:資金管理是指企業(yè)為保證自身戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的全面實(shí)現(xiàn),通過資金籌措、資金投放等一系列的資金調(diào)動行為,對企業(yè)資金進(jìn)行科學(xué)合理支配的管理活動。是當(dāng)前企業(yè)管理工作中較為重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要基礎(chǔ)單元,其自身發(fā)展質(zhì)量將對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生極大影響。因此,為切實(shí)保證房地產(chǎn)企業(yè)安全高效發(fā)展,從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,本文將基于資金管理視角,對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式進(jìn)行分析與探討。本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理原則進(jìn)行綜述,其次對房地產(chǎn)資金管理模式進(jìn)行分析,以供參考與借鑒。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);資金管理;融資渠道;管理模式

    隨著時代的發(fā)展與社會的進(jìn)步,市場經(jīng)濟(jì)體系也在隨之不斷變化,使得當(dāng)前房地產(chǎn)市場的競爭壓力變得越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜且激烈的市場競爭中脫穎而出,其必須切實(shí)做好資金管理,保證自身資金的充足性,以運(yùn)行良好的資金鏈來支撐企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。因此,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要切實(shí)做好資金管理,規(guī)避資金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn),提升企業(yè)運(yùn)營質(zhì)量,以強(qiáng)大的資金流,提升企業(yè)的核心競爭力以及市場競爭地位,全面提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理原則

    房地產(chǎn)企業(yè)在對資金進(jìn)行管理的過程中,要始終秉承以下四點(diǎn)原則,分別為剛性原則、以收定支原則、授權(quán)原則以及集中管理原則。其中剛性原則是指企業(yè)所下發(fā)的資金管理指令以及管理計(jì)劃,各級管理人員需要對其進(jìn)行全面落實(shí),并嚴(yán)格執(zhí)行。以收定支原則是指企業(yè)需要積極主動地構(gòu)建年度、季度以及月度收支財(cái)務(wù)報(bào)表。授權(quán)原則是指成員企業(yè)以及下屬部門在進(jìn)行資金管理之前,需得到總公司的授權(quán)。集中管理原則是指企業(yè)的資金以及銀行賬戶都需要由總公司進(jìn)行統(tǒng)一集中管理。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式分析

    (一)拓展資金管理范圍,加大資金管理力度

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理模式上,仍以相對較為傳統(tǒng)的資金管理模式為主。企業(yè)一般都會將資金進(jìn)行集中管理,以便于后期的統(tǒng)一分配與調(diào)動。這種集中資金管理模式可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低資金管理成本,并對企業(yè)內(nèi)部私自挪用資金的現(xiàn)象進(jìn)行有效的防范。針對資金密集型房地產(chǎn)企業(yè)而言,其仍可以繼續(xù)使用集中式資金管理模式。以此來對企業(yè)流通的貨幣資金進(jìn)行有效的控制與管理,將企業(yè)資金的收入與支出進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,并對外部銀行賬戶的開立以及撤銷進(jìn)行詳實(shí)的規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的下屬各個子公司凡涉及外部銀行開立及撤銷等內(nèi)容時,都需要在第一時間對總公司進(jìn)行匯報(bào),以便于總公司對其下屬企業(yè)的資金數(shù)量以及存量進(jìn)行了解,從而在一定程度上明晰企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況,最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理安全。以集中資金管理模式為主要手段,對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行資金進(jìn)行全面管理,切實(shí)提升企業(yè)的融資能力以及投資能力,行之有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,進(jìn)而更好更快地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。針對非流動資金的管理工作而言,對其進(jìn)行集中式管理是相對較為適合的。尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)需求量的確定。房地產(chǎn)企業(yè)對固定資產(chǎn)進(jìn)行合理的配置,是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)折舊的有效途徑,對企業(yè)內(nèi)部的固定資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一處理,以此來對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)避。房地產(chǎn)企業(yè)可以對流動負(fù)債以及非貨幣資金的流動資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆艡?quán)管理。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)不僅經(jīng)營規(guī)模龐大,而且成員企業(yè)的數(shù)量相對較多,大型房地產(chǎn)企業(yè)以流動資產(chǎn)分散化的形式進(jìn)行資金管理,可以最大限度地提升成員企業(yè)的管理積極性,將集中式資金管理模式與放權(quán)式管理模式有機(jī)融合,將貨幣資金的作用發(fā)揮至最大,以此來為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價值。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)年度財(cái)務(wù)報(bào)表,來對資金的供求關(guān)系進(jìn)行深入的了解,并在實(shí)際的運(yùn)行過程中,不斷地調(diào)整資金分配比重,切實(shí)做好資金管理,全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    (二)統(tǒng)籌兼顧,整合資源

    房地產(chǎn)企業(yè)在對資金進(jìn)行管理的過程中,需要切實(shí)做好統(tǒng)籌兼顧,使得資金管理工作變得更為全面,以此來切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)對貨幣資金的實(shí)際掌控能力,切實(shí)保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的運(yùn)行安全。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金相對較為分散,管理人員需要以統(tǒng)籌兼顧的工作理念構(gòu)建資金管理機(jī)制,在切實(shí)緩解工作人員業(yè)務(wù)壓力的基礎(chǔ)上,最大限度地提升資金管理措施的執(zhí)行精準(zhǔn)性。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員可以對正在運(yùn)行的項(xiàng)目進(jìn)行梳理,同時對其運(yùn)行特點(diǎn)以及發(fā)展規(guī)律進(jìn)行明晰,同時對項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)以及實(shí)際進(jìn)程進(jìn)行實(shí)時的掌握與了解,最大限度地保證當(dāng)前的資金管理工作可以有效的滿足房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求。同時,管理人員需要對日常管理工作中的重難點(diǎn)進(jìn)行分析,使得后續(xù)的資金管理工作可以有計(jì)劃的進(jìn)行展開。同時,房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域資金管理工作需要將協(xié)調(diào)發(fā)展作為其工作的指導(dǎo)理念,以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行周期相對較長,對其進(jìn)行資金管理也不是一朝一夕就可以完成的。因此,管理人員需要建立健全房地產(chǎn)企業(yè)資金管理長效發(fā)展機(jī)制,以此來使得資金管理工作可以更具系統(tǒng)化,最大限度地提升資金利用效率,防止資金缺口的出現(xiàn)。

    除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要對現(xiàn)有的管理資源進(jìn)行整合,對管理資源進(jìn)行整合也是提升資金管理質(zhì)量的重要途徑之一。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要明晰資金管理對企業(yè)發(fā)展的重要作用,以此來對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行全面優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要積極主動地構(gòu)建管理資源平臺,以此來全面推動資金管理工作的順利實(shí)施,最大限度地降低資金流通風(fēng)險(xiǎn),使得房地產(chǎn)企業(yè)的存貨進(jìn)行有效的周轉(zhuǎn),最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良性循環(huán),降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)因受到資金問題而導(dǎo)致的中斷問題的出現(xiàn)。人力資源作為資金管理資源的重要組成部分,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需切實(shí)提升人力資源利用效率,以此來降低企業(yè)資金管理成本,對企業(yè)外部拿地流程進(jìn)行全面的監(jiān)管,切實(shí)做好房地產(chǎn)企業(yè)可行性研究工作。管理人員可以從房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模以及開發(fā)特點(diǎn)等方面著手,以此來對資金管理工作進(jìn)行合理的調(diào)整,最大限度地保證資金的充足,從而防止在后續(xù)的工作中出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外,管理人員需要對企業(yè)的內(nèi)部情況進(jìn)行全面的摸排評估,并對投資回報(bào)率以及資金回收周期等可變因素進(jìn)行控制,最大限度地保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序進(jìn)行。在資金管理工作中,以分層管理辦法對資金進(jìn)行逐級管控,并綜合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況,制定科學(xué)合理的資金管理規(guī)劃。

    (三)做好存貨管理以及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量較其他行業(yè)相比較而言,其存貨量相對較大。存貨量過高將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作造成一定的影響,例如資金回流以及資金調(diào)配等工作。對于存貨管理工作而言,房地產(chǎn)企業(yè)需要對空置房產(chǎn)進(jìn)行積極主動的處理,以此來切實(shí)提升采購以及儲備的靈活度。同時在做好信息管理工作的基礎(chǔ)上,對市場中的長線物資進(jìn)行無庫存供應(yīng)管理,借助社會庫存,來對企業(yè)的人力資源以及物力資源消耗進(jìn)行降低。但是在房屋限購令以及住房保障機(jī)制等有關(guān)政策的限制下,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行去庫存處理,勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目價格的下降,但是管理人員需要明晰,價格的高低、漲幅并不是由存貨數(shù)量所決定的,而是由市場經(jīng)濟(jì)所決定的。因此,最大限度地調(diào)動市場積極性,也是企業(yè)進(jìn)行資金管理的重要途徑之一。同時,企業(yè)需要對應(yīng)收賬款管理機(jī)制進(jìn)行構(gòu)建,對應(yīng)收賬款進(jìn)行及時的催收,同時做好應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備,切實(shí)提升應(yīng)收賬款的實(shí)際周轉(zhuǎn)率、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展瓶頸為高資產(chǎn)負(fù)債,房地產(chǎn)企業(yè)要想切實(shí)做好資金管理工作,便可以有效地降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,并拓展融資渠道。

    (四)構(gòu)建信息化資金管理控制機(jī)制

    隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大,其所需要的運(yùn)作項(xiàng)目數(shù)量也在不斷增多,以往的資金管理模式已然無法再滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求,構(gòu)建信息化的資金管理控制機(jī)制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要舉措。因此,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要積極主動的構(gòu)建起信息化資金管理控制體系,以此來真正的實(shí)現(xiàn)資金管理信息的共享,同時保證資金管理信息的真實(shí)性、可靠性以及規(guī)范性,還可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的實(shí)際決策提供涉稅風(fēng)險(xiǎn)以及稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)防范,管理人員加強(qiáng)資金審批,切實(shí)提升資金管理透明度,最大限度地降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)。借助網(wǎng)銀系統(tǒng)對異地資金管理業(yè)務(wù)進(jìn)行審批,打破了資金管理工作在時間以及空間上的束縛,最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的處理速度,提升了資金使用效率。管理人員以信息化資金管理控制機(jī)制為手段,在提升資金管理透明度的基礎(chǔ)上,對資金使用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行降低。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員還需要對其進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化,提升資金管理安全性,降低資金管理信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理人員可以實(shí)行內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)分離管理辦法,以網(wǎng)銀授權(quán)管理以及資金崗位牽引等諸多措施,最大限度地保證企業(yè)資金的結(jié)算安全,全面提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的抗干擾能力。構(gòu)建信息化資金管理平臺,可以切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效率,使得資金管理流程更為細(xì)化。在信息化資金管理平臺的幫助下,房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作全面對接資金系統(tǒng)以及財(cái)務(wù)系統(tǒng),為資金的橫向管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時對企業(yè)內(nèi)部的事務(wù)審批以及支付審批工作進(jìn)行全流程優(yōu)化,切實(shí)提升資金管理的工作效率。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一般會以內(nèi)部銀行、統(tǒng)收統(tǒng)支以及結(jié)算中心等諸多手段來對企業(yè)資金進(jìn)行集中化管理。切實(shí)做好信息化建設(shè)使得資金管理信息可以在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行更快的流通,全面加強(qiáng)資金管理質(zhì)量,保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

    (五)構(gòu)建完善的資金管理制度

    針對房地產(chǎn)企業(yè)而言,要想切實(shí)做好資金管理,仍需要構(gòu)建起完善的資金管理制度,并對資金管理制度中的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行全面落實(shí)。同時在實(shí)際的管理工作中,根據(jù)資金管理所遇到的問題,及時對資金管理制度進(jìn)行調(diào)整,切實(shí)提升資金管理質(zhì)量,促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。管理人員可以根據(jù)資金管理制度對成員企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管,同時在資金管理制度的基礎(chǔ)上,構(gòu)建內(nèi)部審計(jì)制度以及考核獎懲制度,全面推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的發(fā)展與完善。同時根據(jù)“制約監(jiān)督”以及“安全謹(jǐn)慎”的工作原則,設(shè)立資金管理崗位,同時不斷的引進(jìn)與培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理人才以及技術(shù)人才,切實(shí)保證資金管理工作的有序進(jìn)行。除此之外,管理人員還可以構(gòu)建起完善的資金管理評價機(jī)制,并將各個管理節(jié)點(diǎn)作為評價指標(biāo),以此來對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成效進(jìn)行有效的檢驗(yàn),通過管理評價機(jī)制,可以使得管理人員明晰當(dāng)前資金管理工作中的不足之處,以便于對其進(jìn)行及時的調(diào)整,使得資金管理模式可以更加適合當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展情況。

    (六)切實(shí)做好預(yù)算管理,拓展企業(yè)融資渠道

    針對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作而言,資金預(yù)算以及預(yù)算執(zhí)行工作是資金管理工作的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在對資金進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃的過程中,需要從項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)、預(yù)售節(jié)點(diǎn)以及開發(fā)節(jié)點(diǎn)等諸多角度對資金進(jìn)行預(yù)算編制。資金預(yù)算編制工作需要從項(xiàng)目拿地階段開始進(jìn)行,以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算的客觀性以及精準(zhǔn)性。同時,在完成預(yù)算編制后,管理人員需要對其預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行有效的監(jiān)管,管理人員需要對預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解,并將預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行細(xì)化,對預(yù)算審批流程進(jìn)行精簡,保證預(yù)算編制在執(zhí)行的過程中,可以有專門的工作人員對其進(jìn)行監(jiān)管同時構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算監(jiān)管機(jī)制,最大限度地保障房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算編制與實(shí)際成本之間不會出現(xiàn)太大的誤差。保證企業(yè)資金的收支可以與營銷進(jìn)度相匹配,從而最大限度地做好企業(yè)資金管理,促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

    基于市場經(jīng)濟(jì)體制下,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧,其在日常的工作中,出現(xiàn)資金不足的情況是在所難免的。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要積極主動的對自身的融資渠道進(jìn)行全面的拓展,并根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀對融資方式以及渠道進(jìn)行科學(xué)選擇。管理人員可以加強(qiáng)與外部金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系與合作。同時借助自身的良好企業(yè)形象來贏得國家政策的支持,以貸款或是發(fā)行債券的形式來提升企業(yè)資金儲備。同時對已經(jīng)獲得審批的貸款項(xiàng)目,進(jìn)行安全還款或是前提還款,以此來樹立自身的良好企業(yè)形象,從而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

    管理人員為切實(shí)提升融資控制質(zhì)量,在實(shí)際的融資過程中,需要對資金成本率進(jìn)行優(yōu)化,從而對各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的掌握,以此來對當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進(jìn)行有效的緩解。通過債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的方式對融資途徑進(jìn)行有效的拓展。銀行融資方式是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所作為常用的融資手段之一,但是銀行融資途徑會導(dǎo)致企業(yè)的還款壓力增大。因此,企業(yè)需要對其融資渠道進(jìn)行全面的拓展。降低企業(yè)還款壓力。房地產(chǎn)企業(yè)還可以與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行合作,從而對土地供給問題進(jìn)行有效的解決,在降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的過程中,不斷提高企業(yè)資金管理質(zhì)量,保證房地產(chǎn)企業(yè)的安全高效發(fā)展。

    結(jié)束語

    綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)切實(shí)做好資金管理,不僅可以提升企業(yè)的經(jīng)營安全,保證企業(yè)資金鏈的良性運(yùn)行。還可以切實(shí)提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,幫助企業(yè)樹立良好的市場口碑,實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合,全面推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。因此,管理人員可以借助多元化的管理方式來對企業(yè)內(nèi)部資金進(jìn)行科學(xué)管理,保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)安全,推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的長效發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

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