房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)存問題及可持續(xù)發(fā)展策略研究

尹 萍

（中鐵建工諾德城市投資有限公司，深圳 518000）

一、基本內(nèi)容概述

（一）房地產(chǎn)發(fā)展

在改革開放后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般獲得了高速發(fā)展，取得了顯著的成績。然而，在復(fù)雜、變化的市場內(nèi)外部環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了冬天，生存與發(fā)展受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?；诖?，就需要房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，進行相應(yīng)的改革與創(chuàng)新，才能獲得穩(wěn)健、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展的特點主要表現(xiàn)在如下三個方面：第一，地域性。地域性是指房地產(chǎn)工程項目具有不可移動性，位置不可以隨意變動，因此在不同的位置與地域下，就需要制定不同的施工建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，且必須做好選址工作，根據(jù)地域的實際情況展開建設(shè)，才能保障房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量[1]。第二，消耗性。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，會消耗大量的資源和能源，這些都將影響著房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)與高效發(fā)展，如水資源、土地資源、木材資源、鋼筋資源等，都是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)需要的資源和能源，且消耗量較大。在使用過程中，還會對于人們的身體健康、生態(tài)環(huán)境造成威脅。第三，依賴性。依賴性是指房地產(chǎn)行業(yè)對于土地與資金，具有很強的依賴性。房地產(chǎn)工程項目的施工建設(shè)是一項長期、復(fù)雜的過程，需要支付人工費、設(shè)備費、管理費、拆遷費、材料費等，且需要占用大量的土地資源，因此具有依賴性的特征。

（二）可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人的需要，又不會對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。在實際發(fā)展中，需要做到經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境保護的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，在新時期，也需要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，在創(chuàng)造巨大的社會與經(jīng)濟效益時，做到資源能源的節(jié)約與生態(tài)環(huán)境的保護。一是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠同時帶動其他行業(yè)的發(fā)展，如裝飾裝修行業(yè)、五金行業(yè)、玻璃行業(yè)、水泥行業(yè)等，因此必須高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，且必須做到多元化、穩(wěn)健化、良性化發(fā)展，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的同時，促使其他行業(yè)也創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益[2]。二是因為房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，將影響著社會經(jīng)濟發(fā)展與國家建設(shè)。只有促使房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，才能促使社會經(jīng)濟的多元化、持續(xù)化發(fā)展，為國民經(jīng)濟發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)存問題

（一）環(huán)境破壞問題

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中，還存在著一些問題，不利于其高速與可持續(xù)發(fā)展。其中環(huán)境破壞問題就是現(xiàn)存問題之一。所謂的環(huán)境破壞，是指房地產(chǎn)工程項目在施工建設(shè)中，對于周邊的土壤、水體、大氣等生態(tài)環(huán)境，會造成一定的污染與破壞。比如，建筑垃圾的胡亂堆放與填埋，會對土壤環(huán)境造成破壞；污水廢水的胡亂排放、肆意浪費等，會對水體環(huán)境造成破壞；車輛運輸、機械設(shè)備運作、水泥砂石材料使用等，會產(chǎn)生大量的噪聲、粉塵，對大氣環(huán)境造成破壞[3]。同時，這些污染還會影響施工人員、周邊居民的身心健康，導(dǎo)致整個人類社會環(huán)境都遭受到破壞。再加上我國的粉塵、噪聲、建筑垃圾等處理技術(shù)與方法還不夠成熟與先進，無法在處理與治理中實現(xiàn)高效并伴隨著很多污染物的產(chǎn)生。

（二）資源浪費問題

資源浪費問題是指在房地產(chǎn)工程項目的施工建設(shè)中，存在著大量的資金、土地、材料能源浪費現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，在開發(fā)、建設(shè)中，未能基于工程項目的實際情況，做好充足的調(diào)研與可行性分析。導(dǎo)致投資決策、招投標(biāo)單價、預(yù)算概算、造價管理、驗收決算等環(huán)節(jié)存在著很多問題，致使大量的資金浪費。比如，招投標(biāo)環(huán)節(jié)不夠透明與公開、造價管理不夠精細(xì)與全面等，因此存在著虛報單價、故意抬高單價等現(xiàn)象，為企業(yè)帶來了較大的經(jīng)濟損失[4]。第二，土地資源浪費是指土地資源的閑置、侵占，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。比如，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)時，過度、肆意侵占土地資源，未能基于當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃發(fā)展情況，從經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境等多個角度進行考慮，浪費了大量的土地資源。在施工建設(shè)中，受資金回籠、工藝技術(shù)、消費水平等因素的影響，導(dǎo)致工程爛尾或者閑置，也會浪費大量的土地資源。第三，材料能源浪費是指浪費了大量的水泥、鋼筋、水資源等。比如，隨意拆遷重建，忽視施工管理，規(guī)劃不夠合理等，都會對行業(yè)發(fā)展帶來一定的影響。

（三）項目價格問題

近年來，我國的房地產(chǎn)價格在不斷上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大多數(shù)人的經(jīng)濟收入。面對較高的價格，很多人都望而卻步，對于社會經(jīng)濟、社會穩(wěn)定，都帶來了一定的影響。比如：很多年輕人不愿結(jié)婚、生育，對于教育、醫(yī)療、社會穩(wěn)定與持續(xù)發(fā)展，帶來了一定的負(fù)面影響；在巨大的房貸壓力下，娛樂、文化、旅游等消費受到了限制，不利于社會經(jīng)濟的高速發(fā)展。

（四）市場結(jié)構(gòu)問題

市場結(jié)構(gòu)問題也是房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)存問題之一。房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括商品房、廉租房或公租房等，其區(qū)別為價格費用、使用方式等。而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，卻存在著商品房占比較大、廉租房或公租房占比較小的問題，無法滿足中低收入人群的居住需求。這主要是因為我國的廉租房或公租房數(shù)量較少，地理位置不夠優(yōu)越，市場監(jiān)管不到位等，導(dǎo)致市場結(jié)構(gòu)不合理，為房地產(chǎn)行業(yè)的生存與發(fā)展帶來了一些挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展策略

（一）注重環(huán)境保護

房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展必須實現(xiàn)社會、資源、經(jīng)濟與環(huán)境保護的協(xié)調(diào)發(fā)展，才能實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益的統(tǒng)一。因此，就需要先做好注重環(huán)境保護工作，將其滲透與貫穿到整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)中。第一，我國政府相關(guān)部門，必須從長遠(yuǎn)、全局的角度出發(fā)，基于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，進行相關(guān)法律、政策的完善與優(yōu)化。并且要緊跟時代發(fā)展，進行不斷的調(diào)整與革新，從宏觀的角度來進行管理與規(guī)范，杜絕各種違規(guī)性、功利性行為。此外，還要充分發(fā)揮國家有關(guān)部門的監(jiān)督管理作用，進行土地規(guī)劃審批的嚴(yán)格約束、管控，以可持續(xù)發(fā)展為前提，做到經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的統(tǒng)一[5]。第二，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，也要始終立足于時代發(fā)展的前沿，做好市場內(nèi)外部環(huán)境的調(diào)研分析，樹立高度的環(huán)保意識，將環(huán)境保護放在重要位置。并且要借助各種渠道與平臺，加大企業(yè)內(nèi)外部的宣傳引導(dǎo)力度，引起合作單位、全體員工的高度重視，主動配合與協(xié)調(diào)環(huán)境保護工作的開展。比如，引入環(huán)保理念，使用環(huán)保技術(shù)與材料，實現(xiàn)人類社會與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，還需要設(shè)計人員、管理人員、技術(shù)人員、施工人員等樹立環(huán)保意識，融入環(huán)保理念與技術(shù)方法，實現(xiàn)環(huán)境保護的全面貫穿與滲透。例如，從材料使用、污染治理、資源節(jié)約、設(shè)計規(guī)劃等多個方面做到合理性、經(jīng)濟性、環(huán)保性，在滿足人們居住需求的同時，防止對生態(tài)環(huán)境造成污染與破壞。又如：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，做好前期的環(huán)境管理與控制，包括水污染、噪聲污染、揚塵污染、固體廢物污染等處理；做好中期的監(jiān)管工作，包括暖通空調(diào)系統(tǒng)使用清潔能源、做好生活污水的深度處理、進行垃圾運轉(zhuǎn)站與污水處理站的合理布置等。

（二）做到資源節(jié)約

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)是一項長期、煩瑣的過程，因此需要耗費大量的資金、資源。在可持續(xù)發(fā)展背景下，就需要做到資源節(jié)約，杜絕各種浪費與閑置，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。第一，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)中，必須基于當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，做好深入的調(diào)研與分析工作，然后有序展開投資決策、項目招標(biāo)、圖紙與方案設(shè)計、造價管理、驗收決算工作，降低房地產(chǎn)項目的成本費用，且將整體造價控制在合理范圍內(nèi)。第二，為了杜絕土地資源的侵占與閑置，就需要通過規(guī)范制度的建立，加大監(jiān)管、整治力度。比如，市場監(jiān)管部門、房地產(chǎn)行業(yè)等，要聯(lián)手進行規(guī)范制度的建立與完善，且基于我國各地區(qū)的實際情況，做好人口、經(jīng)濟、土地資源、城市規(guī)劃等調(diào)研分析工作，然后做到具體問題具體分析，嚴(yán)厲打擊各種違法侵占、隨意侵占、土地閑置等行為。且通過法律手段，給予處罰與警示，確保土地資源的合理開發(fā)與規(guī)范使用，杜絕任何企業(yè)與人員浪費土地資源。第三，對于技術(shù)工藝進行革新，將先進的、綠色的、環(huán)保的技術(shù)工藝，應(yīng)用到房地產(chǎn)項目的施工建設(shè)中，在滿足健康、環(huán)保、舒適需求的同時，節(jié)約更多的資源資金。比如：借鑒國外優(yōu)秀的、成功的技術(shù)與工藝；積極引入現(xiàn)代化信息技術(shù)；使用節(jié)能材料與技術(shù)；引入環(huán)保理念與工藝；等等。盡量減少不可再生資源能源的使用，防止在施工中出現(xiàn)較大的浪費與污染，打造適宜、環(huán)保的人居環(huán)境。比如：太陽能資源、地?zé)豳Y源的充分利用；使用屋頂綠化技術(shù)；外墻保溫系統(tǒng)等。這些都屬于施工建設(shè)環(huán)節(jié)中的技術(shù)工藝革新，可以廣泛、高效地應(yīng)用到房地產(chǎn)項目中。

（三）加大政府調(diào)控

由于我國正處于社會經(jīng)濟發(fā)展的上升時期，因此必須對房地產(chǎn)價格進行調(diào)整。這時，就需要加大政府調(diào)控，進行房價的合理控制，推進社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，社會秩序的和諧穩(wěn)定。第一，需要充分發(fā)揮政府相關(guān)部門的宏觀調(diào)控作用，通過出臺法律政策來遏止炒房現(xiàn)象，抑制房價的飛速上漲，如加快推進房產(chǎn)稅改革試點步伐、強化住房限購措施、加強房地產(chǎn)金融管理、加強房地產(chǎn)稅收監(jiān)管和調(diào)節(jié)力度、建立二手房成交指導(dǎo)價制度等，從而有效調(diào)控買方與賣方市場，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步、合理發(fā)展。第二，通過政府的宏觀調(diào)控，加快城鄉(xiāng)一體化的步伐，縮小城鄉(xiāng)之間的差距，實現(xiàn)全社會的共同富裕，讓更多的群眾買得起房。目前，中低收入者都無法負(fù)擔(dān)起高昂的房價，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)資源閑置。因此，在今后的發(fā)展中，就需要在政府的宏觀調(diào)控與指導(dǎo)下，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)步伐，從而提高廣大群眾的經(jīng)濟收入，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟獲得可持續(xù)發(fā)展。比如：加快鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施步伐，進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的改革與優(yōu)化，增加廣大農(nóng)民群眾的經(jīng)濟收入；進行土地流轉(zhuǎn)制度的完善，實現(xiàn)農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置與合理利用，加快農(nóng)村經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)改革步伐；加快新農(nóng)村試點的工作步伐，將更多的新興技術(shù)、手段等應(yīng)用到新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、規(guī)范化發(fā)展，推動旅游業(yè)、工業(yè)等發(fā)展，提高廣大農(nóng)民群眾的經(jīng)濟收入，吸引農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)、城市聚集。此外，還要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的建設(shè)中，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置與充分利用，充分發(fā)揮城市的幫扶、引領(lǐng)作用，從而加快城鎮(zhèn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐，提高人們的生活質(zhì)量水平，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。例如，加快醫(yī)院、公園、學(xué)校、銀行、文化廣場等建設(shè)步伐，增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟活力。

（四）優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)

優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)是指對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。第一，在市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化中，需要國家政府的相關(guān)部門，先加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。在對我國房地產(chǎn)內(nèi)外部市場情況深入、全面了解的基礎(chǔ)上，基于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展困境與問題，進行干預(yù)、監(jiān)控、指導(dǎo)、調(diào)節(jié)。通過法律政策的出臺，法規(guī)制度的建立，嚴(yán)厲杜絕、打擊各種違法行為，進行市場結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)與調(diào)節(jié)，保障房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的合理性與穩(wěn)定性。第二，作為政府相關(guān)部門，還要基于時代的發(fā)展，進行法律政策、法規(guī)制度的優(yōu)化與完善，及時找出問題與漏洞，進行完善與更新，才能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。比如，房地產(chǎn)金融體系的完善，對資金管理、貸款結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，以降低房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)過程中的資金鏈斷裂風(fēng)險，促進企業(yè)的投資、融資活動的合理性。此外，還要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動情況，進行監(jiān)督與管控，促使資金的合理、規(guī)范使用，避免出現(xiàn)壞賬、資金未能及時到位等現(xiàn)象。第三，在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化中，必須借鑒一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，然后結(jié)合我國的實際情況，進行調(diào)整與改革。比如，擴大市場集中度，通過相應(yīng)法律的制定，防止企業(yè)的盲目擴張與兼并現(xiàn)象，通過營造公平、透明的市場競爭環(huán)境，為更多的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造有利的發(fā)展條件，以及要保障商品房與公租房或廉租房比例的合理，促使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)公平競爭、質(zhì)量競爭、服務(wù)競爭，防止出現(xiàn)因價格競爭，而出現(xiàn)的市場壟斷、質(zhì)量與服務(wù)低下的問題，保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)?；?、繁榮化、可持續(xù)發(fā)展。

結(jié) 語

房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展能夠推動附屬行業(yè)與相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，加快社會經(jīng)濟發(fā)展與國家建設(shè)步伐。因此，在今后的實際工作中，需要做到注重環(huán)境保護、注重資源節(jié)約、加大政府調(diào)控、優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)四個方面，促使房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭，房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模發(fā)展壯大。