走好中國(guó)特色REITs發(fā)展之路

李超

(中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)，北京 100033)

一、在各方共同努力下，我們逐步走出了一條既借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，又符合中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路

REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)已有60多年的發(fā)展歷史，是一個(gè)發(fā)展迅速、相對(duì)成熟的金融產(chǎn)品。目前，已有40多個(gè)國(guó)家(地區(qū))建立了REITs制度，截至2022年三季度末，全球REITs市場(chǎng)總市值超過(guò)2萬(wàn)億美元。不同國(guó)家(地區(qū))從各自市場(chǎng)環(huán)境、法律制度、稅收制度等出發(fā)，形成了發(fā)展路徑、監(jiān)管框架各具特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，基礎(chǔ)制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建，市場(chǎng)體系逐步完善，試點(diǎn)項(xiàng)目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場(chǎng)檢驗(yàn)，受到了各方廣泛認(rèn)可，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著日益重要的功能。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)具有如下鮮明特征：

(一)在服務(wù)方向方面，境外成熟市場(chǎng)REITs普遍在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期推出，基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展。我國(guó)REITs市場(chǎng)堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，依托交通、能源、市政、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時(shí)，落實(shí)中央“房住不炒”要求，將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

(二)在發(fā)展路徑方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的研究論證和實(shí)踐探索，經(jīng)歷了萌芽探索期、試點(diǎn)培育期和常態(tài)化推進(jìn)期，在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導(dǎo)和市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的有效結(jié)合；依托項(xiàng)目試點(diǎn)，同步推動(dòng)相關(guān)部委和政府部門明確了稅收、會(huì)計(jì)處理、國(guó)資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入等配套支持政策，充分發(fā)揮各方合力。

(三)在制度規(guī)則方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)注重頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建了交易所負(fù)責(zé)上市審核、證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)產(chǎn)品注冊(cè)、國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。二級(jí)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)，建立了漲跌幅制度，引入做市商機(jī)制，促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，上市REITs平均日均換手率2.11%，流動(dòng)性高于日本、新加坡、中國(guó)香港等市場(chǎng)。試點(diǎn)初期，我們堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步，明確適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求，強(qiáng)化投資者合法權(quán)益保護(hù)。

(四)在運(yùn)作模式方面，受限于當(dāng)前法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)需求，不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，我們采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式；治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo)，原始權(quán)益人參與，同時(shí)采用外部管理模式，相關(guān)制度安排既有利于保護(hù)投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)其參與積極性，這是對(duì)公司治理機(jī)制的有益創(chuàng)新和探索。

2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過(guò)750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。

同時(shí)，已上市REITs信息披露總體規(guī)范、運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健、業(yè)績(jī)表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期，其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報(bào)告顯示，營(yíng)業(yè)收入平均達(dá)到基金招募說(shuō)明書預(yù)測(cè)值的104%，資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯。截至今年11月底，產(chǎn)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%，估值總體處于合理區(qū)間。

二、深入貫徹黨的二十大精神，加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)建設(shè)，更好服務(wù)新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

實(shí)踐表明，推進(jìn)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，有利于促進(jìn)盤活交通、能源、園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、市政、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資；有利于支持制造強(qiáng)國(guó)、交通強(qiáng)國(guó)、物聯(lián)網(wǎng)等國(guó)家戰(zhàn)略；有利于加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盤活存量資產(chǎn)，助力構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系；有利于落實(shí)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；還有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為投資者提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的金融產(chǎn)品，拓寬社會(huì)資本投資渠道。

黨的二十大對(duì)加快構(gòu)建新發(fā)展格局、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展作出重大戰(zhàn)略部署，明確提出，要健全資本市場(chǎng)功能，提高直接融資比重；建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)、航天強(qiáng)國(guó)、交通強(qiáng)國(guó)和數(shù)字中國(guó)等；深入推進(jìn)能源革命；堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位；優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系，等等。這些重要部署都對(duì)REITs市場(chǎng)建設(shè)提出了新的更高要求。當(dāng)前環(huán)境下，國(guó)際形勢(shì)嚴(yán)峻復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，需要更加充分地發(fā)揮資本市場(chǎng)助力穩(wěn)融資、穩(wěn)增長(zhǎng)的功能。新時(shí)代REITs市場(chǎng)肩負(fù)著重要的職責(zé)使命，也迎來(lái)難得的歷史機(jī)遇，發(fā)展空間廣闊、潛力巨大。

下一步，證監(jiān)會(huì)將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本宗旨，強(qiáng)化系統(tǒng)思維、市場(chǎng)觀念，以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，走好中國(guó)特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路。重點(diǎn)做好以下工作：

(一)保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

(二)完善市場(chǎng)體系，推進(jìn)多層次市場(chǎng)體系建設(shè)。貫徹落實(shí)國(guó)辦《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》有關(guān)要求，進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項(xiàng)基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次REITs市場(chǎng)。

(三)強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，建立健全符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、具有中國(guó)特色的監(jiān)管制度安排。我們已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機(jī)制，突出以“管資產(chǎn)”為核心，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的穿透監(jiān)管；研究制定符合REITs特點(diǎn)的大類資產(chǎn)信息披露指引，強(qiáng)化信息披露監(jiān)管；促進(jìn)各類市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)，健全綜合監(jiān)管體系，逐步培育市場(chǎng)規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護(hù)的良好市場(chǎng)生態(tài)。

(四)完善法規(guī)制度，夯實(shí)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動(dòng)專門立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及中國(guó)國(guó)情的法規(guī)制度安排。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通，進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則。推動(dòng)社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

(五)發(fā)揮各方合力，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。REITs市場(chǎng)建設(shè)涉及方方面面，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。當(dāng)前，各相關(guān)部門、各地方政府、各參與機(jī)構(gòu)對(duì)REITs市場(chǎng)逐步形成了廣泛共識(shí)和工作合力。證監(jiān)會(huì)將會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項(xiàng)目合規(guī)、國(guó)資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認(rèn)等共性問(wèn)題，保障常態(tài)化項(xiàng)目供給，促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

希望各方一如既往大力支持包括REITs市場(chǎng)在內(nèi)的資本市場(chǎng)改革發(fā)展穩(wěn)定，共同推動(dòng)資本市場(chǎng)更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。我國(guó)REITs市場(chǎng)還處于起步階段，發(fā)展中還會(huì)遇到各種新情況新問(wèn)題，其發(fā)展成熟還需要一個(gè)逐步的長(zhǎng)期過(guò)程。我們要堅(jiān)持以黨的二十大精神為根本指引，自覺堅(jiān)持守正創(chuàng)新、自信自強(qiáng)，統(tǒng)籌做好促發(fā)展、強(qiáng)監(jiān)管和防風(fēng)險(xiǎn)工作，積極探索中國(guó)特色REITs發(fā)展之路，為推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化、實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)積極貢獻(xiàn)力量！ ■

注釋

※ 本文系作者在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上的演講，由《證券市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)》編輯部整理，本文已經(jīng)作者審閱。