老舊小區(qū)改造工程管理情況初探究

楊軍芳

（隴西縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，甘肅 定西 748100）

0 引言

目前我國整體科學(xué)技術(shù)水平不斷提高，新型小區(qū)在城市發(fā)展過程中不斷出現(xiàn)。將老舊小區(qū)與新型小區(qū)進(jìn)行對比，可知其具有建造時(shí)間久、基礎(chǔ)設(shè)施落后、交通混亂等弊端，不利于提高人民生活質(zhì)量，甚至還會存在諸多安全隱患。這就要著重開展老舊小區(qū)改造工作，始終遵循以人為本原則，在提高老舊小區(qū)改造科學(xué)合理性的同時(shí)，保證高效開展生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作。人們生活水平不斷提高，對生活居住環(huán)境提出了更高要求，老舊小區(qū)存在諸多弊端，無法滿足人們在基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境等多個(gè)方面提出的要求，這就要采取針對性的方法，做好老舊小區(qū)改造工作，同時(shí)老舊小區(qū)改造工程也要著重開展管理工作，在排除安全隱患的基礎(chǔ)上，提高改造工作效率和質(zhì)量。本文從老舊小區(qū)改造工作的意義入手，結(jié)合老舊小區(qū)改造工程施工特征展開闡述，針對如何高效開展老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行全面探討。

1 老舊小區(qū)改造工作的意義

城市化發(fā)展速度不斷加快，為了改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，結(jié)合住戶的生活要求，制訂完善的老舊小區(qū)改造方案，這樣既能幫助城市塑造良好形象，也能排除安全隱患，為住戶提供安全的居住環(huán)境。能否高效開展老舊小區(qū)改造工作非常關(guān)鍵，主要因?yàn)槠渑c城市建設(shè)管理綜合能力、城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多項(xiàng)內(nèi)容具有直接關(guān)聯(lián)。老舊小區(qū)改造工作不僅符合現(xiàn)代社會城市規(guī)劃建設(shè)管理要求，也能提升城市整體管理工作的有效性，對于推動城市創(chuàng)新發(fā)展具有重要意義[1]。從老舊小區(qū)住戶的角度出發(fā)考慮問題，可知現(xiàn)有環(huán)境無法滿足人們的生活要求，并且老舊小區(qū)的物業(yè)管理能力、載體能力不足，無形中會降低人們生活幸福感。因此，做好老舊小區(qū)改造工作，可以幫助住戶提高生活水平，促進(jìn)城市整體發(fā)展。

2 老舊小區(qū)改造工程的施工特征

2.1 改造任務(wù)多且難度大

在實(shí)際改造老舊小區(qū)過程中，需要對老舊小區(qū)的外觀、周邊環(huán)境、電器管線、設(shè)備管線、裝修、水電等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行改造，這就需要多個(gè)工種共同合作，不可否認(rèn)老舊小區(qū)改造工作具有任務(wù)繁雜和難度大的特征。

比如，在實(shí)際開展老舊小區(qū)環(huán)境改造工作時(shí)，需要對小區(qū)周邊的道路、監(jiān)控、綠化、健身娛樂等設(shè)備進(jìn)行改造升級；在對電氣管線進(jìn)行改造時(shí)，需要做好弱電系統(tǒng)改造、室外照明改造、樓道、照明改造等多項(xiàng)工作；設(shè)備管線改造工作，具體包括雨水管網(wǎng)改造和污水管網(wǎng)改造等多項(xiàng)內(nèi)容[2]。為了做好各項(xiàng)改造工作，老舊小區(qū)改造工程管理人員應(yīng)做好本職工作，嚴(yán)格要求各個(gè)環(huán)節(jié)的施工人員規(guī)范工作，在提高改造質(zhì)量的同時(shí)避免出現(xiàn)安全和質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問題。

2.2 改造施工范圍大

老舊小區(qū)的建設(shè)時(shí)間較長，在初期階段建設(shè)時(shí)占據(jù)較大面積。雖然小一些的小區(qū)只有一兩棟樓，但是在小區(qū)前方有很多企業(yè)宿舍樓，無形中增加了老舊小區(qū)改造工程的管理難度。在此種狀況下，實(shí)際開展老舊小區(qū)改造工作，施工單位需要利用改造施工范圍大這一特征，同時(shí)對多個(gè)小區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)，需要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)要求做好施工改造工作，并要最大程度上降低施工改造對周圍環(huán)境造成的影響。

2.3 施工時(shí)間長

老舊小區(qū)改造工程在施工建設(shè)期間，極易受到多項(xiàng)因素的影響，導(dǎo)致無法按照合同時(shí)間規(guī)定施工和交工，具有施工時(shí)間長等特征。為了防止老舊小區(qū)改造工作對住戶的日常生活造成影響，需要充分考慮小區(qū)居住老年人生活要求、科學(xué)合理地縮短改造時(shí)間，不能在夜間改造施工，否則極易對小區(qū)居民正常生活造成影響。這項(xiàng)問題是老舊小區(qū)改造工作中難以處理的一項(xiàng)問題，需要結(jié)合具體改造要求，制訂科學(xué)合理的改造方案，保證各個(gè)環(huán)節(jié)改造的質(zhì)量同時(shí)，減少施工時(shí)間。

2.4 突發(fā)狀況比較多

老舊小區(qū)改造工程施工建設(shè)過程中，對施工專業(yè)性具有較高要求，要求改造施工人員對小區(qū)的外觀進(jìn)行改造、對小區(qū)內(nèi)部的水電線路進(jìn)行改造[3]。為了防止出現(xiàn)改造時(shí)間過長影響用戶正常生活的問題，改造施工人員需要及時(shí)與老舊小區(qū)的住戶進(jìn)行溝通，在了解住戶實(shí)際要求的基礎(chǔ)上，保證改造施工工作具有針對性。在此期間，一定要保證改造施工工作滿足用戶需求，但是仍然會受到一些因素的影響，出現(xiàn)諸多突發(fā)狀況，如一些用戶不積極配合等，這是現(xiàn)階段影響老舊小區(qū)改造工作順利開展的重要因素。

3 老舊小區(qū)改造工程管理措施

3.1 著重開展前期調(diào)研工作，為后續(xù)提高改造施工效果提供依據(jù)

老舊小區(qū)改造工程施工過程中會涉及多個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容，在正式開展老舊小區(qū)改造工作之前，改造施工人員需要進(jìn)行實(shí)地考察和調(diào)研。

比如，老舊小區(qū)改造施工人員充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，在網(wǎng)絡(luò)上調(diào)查實(shí)際需要改造的老舊小區(qū)建設(shè)資料，主要目的是了解當(dāng)時(shí)老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)的外墻結(jié)構(gòu)、門窗材料、工人系統(tǒng)等多個(gè)方面的狀況；同時(shí)還要進(jìn)入改造現(xiàn)場，觀察老舊小區(qū)的入口、出口、水電線路等多個(gè)方面的具體狀況；老舊小區(qū)改造工程施工單位，要積極組織各個(gè)環(huán)節(jié)改造工作人員拆除小區(qū)內(nèi)存在的違章建筑；在前期調(diào)研階段，需要明確老舊小區(qū)臨時(shí)用水和臨時(shí)用電的具體地點(diǎn)，并要明確規(guī)定改造過程中的材料放置位置。總之，在做好這些前期調(diào)研工作之后，能夠保證后續(xù)老舊小區(qū)改造工作有序開展。

3.2 合理規(guī)劃高效項(xiàng)目施工方案，保證改造工作順利開展

現(xiàn)階段很多老舊小區(qū)的住戶非常多，如果想要保障老舊小區(qū)改造工作順利開展，相關(guān)工作人員就要逐步加大改造工程施工情況管控力度，如在正式施工之前，結(jié)合老舊小區(qū)具體狀況，制定出有針對性的項(xiàng)目施工方案[4]。實(shí)際上，老舊小區(qū)工程管理工作具有較大難度，不僅要求老舊小區(qū)改造工作滿足政府對城市規(guī)劃的需求，也要全面滿足老舊小區(qū)住戶在日常居住生活方面提出的要求?；诖?，制定老舊小區(qū)改造工程施工成本管控計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)程控制計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量管控計(jì)劃等。

一是老舊小區(qū)改造工程管理人員，著重開展改造進(jìn)度管理工作，在保證改造項(xiàng)目按期加工的同時(shí)，在保證改造工作有效性的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理地降低老舊小區(qū)改造工程整體施工成本，防止在改造現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量和安全隱患。通過嚴(yán)格管控改造工程施工進(jìn)度的方式，能夠保證各個(gè)環(huán)節(jié)的施工進(jìn)度符合標(biāo)準(zhǔn)要求，避免出現(xiàn)延緩工期等問題。二是著重處理老舊小區(qū)改造工作中的工種轉(zhuǎn)換問題，主要因?yàn)槠渚哂休^強(qiáng)的復(fù)雜性。在實(shí)際開展改造施工現(xiàn)場管理工作時(shí)，管理人員要結(jié)合改造施工的具體施工狀況，不斷協(xié)調(diào)不同工種的工作內(nèi)容，如有一些占地面積比較大的小區(qū)，改造工程管理人員要求多個(gè)工種的工作人員同步工作；對于施工占地面積比較小的老舊小區(qū)，工程管理人員要求不同工種的人員穿插作業(yè)[5]。在對老舊小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，考慮到其占地面積比較小，管理人員要求施工人員在搭建腳手架、完成外墻保溫層加裝工作之后，結(jié)合實(shí)際狀況開展水電網(wǎng)管地下施工工作；在完成這些操作后，高效開展小區(qū)綠化鋪裝工作，但是需要格外注意將施工工期控制在合理范圍內(nèi)。三是加大老舊小區(qū)改造優(yōu)勢宣傳力度，如在實(shí)際開展改造項(xiàng)目規(guī)劃工作時(shí)，降低住戶對改造工程施工的不利影響，同時(shí)還要加大宣傳和成品圖的展示力度，最終目的是獲得更多老舊小區(qū)住戶的支持，降低突發(fā)問題對改造進(jìn)度和質(zhì)量造成的影響。老舊小區(qū)改造施工項(xiàng)目只有在獲得全體成員的同意之后，才可以施工建設(shè)。在此期間，不僅要降低不確定因素的影響，也要嚴(yán)格預(yù)案規(guī)劃中的要求，制定完善的應(yīng)急預(yù)案。在完成這些工作之后，既能有效縮短老舊小區(qū)改造施工中的突發(fā)時(shí)間，也能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的改造工作順利開展。

3.3 健全改造工程管理制度，提高整體施工建設(shè)水平

為了進(jìn)一步提高老舊小區(qū)改造工程施工效果，需要保證具備完善的改造工程管理制度，在嚴(yán)格規(guī)范改造施工行為的同時(shí)，提高改造工程整體施工建設(shè)水平。

一是老舊小區(qū)改造工程施工人員在日常工作時(shí)，將前期設(shè)計(jì)的施工計(jì)劃圖紙作為基礎(chǔ)依據(jù)，并要合理聯(lián)系實(shí)際考察的各項(xiàng)信息，制訂出具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)性、可行性的改造施工方案，保證改造施工部署具有較強(qiáng)先進(jìn)性。二是嚴(yán)格按照改造施工部署方案中的各項(xiàng)要求，精準(zhǔn)掌握改造施工工程在施工質(zhì)量和施工安全等方面提出的要求，在選擇符合要求的施工技術(shù)設(shè)備和方法之后，逐步加大各項(xiàng)管控力度。完成改造施工工作的基礎(chǔ)上，保證老舊小區(qū)改造工作順利通過相關(guān)部門的驗(yàn)收。三是提高改造施工過程中的安全管控工作重視度，如在正式改造之前工作人員明確改造安全目標(biāo)，制定與之相應(yīng)的安全保障機(jī)制[6]；在明確指出安全保護(hù)設(shè)備分配要求之后，著重開展安保、消防、保衛(wèi)等多項(xiàng)工作質(zhì)量檢驗(yàn)工作，最大程度上降低傷亡事故的發(fā)生概率。四是做好老舊小區(qū)改造過程中的組織協(xié)調(diào)工作，在保證各項(xiàng)工作符合標(biāo)準(zhǔn)要求之后，全面推行綠色施工和管理制度，并在有效降低生態(tài)環(huán)境破壞程度之后，高效開展環(huán)境保護(hù)和文明施工等多項(xiàng)工作，從而降低老舊小區(qū)改造工作對周圍施工環(huán)境造成的污染。

3.4 明確改造管理原則，創(chuàng)新改造管理模式

一是遵循以人為本原則。在提高老舊小區(qū)改造管理有效性期間，改造管理人員始終都要遵循以人為本原則，既要提高老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量，也要做好生活環(huán)境改造工作。國家政府給予充足的資金支持，為小區(qū)居民打造良好的生活環(huán)境。始終將居民的利益放在第一位，充分考慮居民在交通、舒適性等多個(gè)方面提出的合理要求，既要提高改造施工方案合理性，也要提高老舊小區(qū)改造管理針對性。二是遵循綜合治理原則。在綜合治理這項(xiàng)要求下，老舊小區(qū)改造施工人員既要對建筑環(huán)境進(jìn)行改造，也要對小區(qū)的景觀環(huán)境、生態(tài)環(huán)境進(jìn)行改造，在保證改造施工工作具有全面性同時(shí)，提高老舊小區(qū)綜合治理效果。城市化發(fā)展速度不斷加快，很多老舊小區(qū)都面臨著拆遷重建的困境，在實(shí)際改造過程中，需要對老舊小區(qū)的門窗、樓道、墻體等進(jìn)行修建和維護(hù)，以保證改造后的小區(qū)整體環(huán)境符合居民要求，進(jìn)一步提高老舊小區(qū)改造施工效益。

4 結(jié)語

綜上，隨著人們生活質(zhì)量不斷提高，無形中對老舊小區(qū)改造工程施工和管理工作提出了嚴(yán)格要求。為了做好老舊小區(qū)改造工程管理工作，需要多個(gè)部門相互溝通和協(xié)作，在形成管理合力之后，提高改造效率和質(zhì)量。通過做好前期調(diào)研工作、合理規(guī)劃改造方案、完善改造工程管理制度、創(chuàng)新改造管理模式等工作，滿足居民日常生活要求，為居民營造一個(gè)舒適便捷的生活環(huán)境，達(dá)到提高小區(qū)住戶幸福感的目的。