房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量控制措施

陳穎

淮南市房地產(chǎn)測(cè)繪中心 安徽 淮南 232000

引言

當(dāng)前在房地產(chǎn)工程領(lǐng)域中主要應(yīng)用測(cè)繪技術(shù)，涉及范圍十分廣泛，具體內(nèi)容主要是對(duì)房屋、周邊環(huán)境等相關(guān)情況進(jìn)行測(cè)量數(shù)據(jù)。在開展房管工作中測(cè)繪技術(shù)逐漸地得到了大幅度的發(fā)展，測(cè)繪房屋工程范圍已經(jīng)逐步地囊括了房屋以及與之相關(guān)的土地。

1 現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)概述

1.1 現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪主要目的和內(nèi)容

我們通常所說的房產(chǎn)測(cè)繪，主要是指通過測(cè)繪方式對(duì)房產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行掌控，然后進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃這些信息，這樣極大地為工作人員全面掌握房產(chǎn)具體數(shù)據(jù)提供了方便，同時(shí)從政府角度上來說，也能夠更加全面地了解該區(qū)域的房產(chǎn)信息，從而能夠從數(shù)據(jù)上最大限度地支持城市規(guī)劃和發(fā)展，特別是城市整體未來的發(fā)展趨勢(shì)，同樣也需要該技術(shù)的支持。全面地掌握房產(chǎn)信息能夠有效幫助建筑企業(yè)科學(xué)開展相應(yīng)的建筑、房地產(chǎn)交易活動(dòng)。測(cè)繪數(shù)據(jù)也不是一成不變的，隨著城市不斷的發(fā)展，也會(huì)不斷地更新房地產(chǎn)事業(yè)。

1.2 進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪基本工作流程分析

任何工作都有其獨(dú)到的工作流程，尤其是房產(chǎn)測(cè)繪工作。在測(cè)量前，必須要將相關(guān)的準(zhǔn)備工作做好。具體來說準(zhǔn)備的內(nèi)容包括：對(duì)測(cè)量區(qū)域的信息進(jìn)行充分了解，對(duì)相關(guān)的測(cè)量設(shè)備進(jìn)行檢查，科學(xué)地制定測(cè)量方案，并與申請(qǐng)方建立起有效的約談。這些前期的準(zhǔn)備工作都不能少，這些也是開展測(cè)量工作的最基本操作。在開展測(cè)量的時(shí)候，工作人員還需要實(shí)時(shí)關(guān)注測(cè)量設(shè)備的運(yùn)行狀況，特別是例如距儀、GPS等設(shè)備，必須要防止其發(fā)生意外，從而對(duì)相關(guān)的測(cè)量工作產(chǎn)生影響。當(dāng)完成信息的采集后，要充分的比較該區(qū)域的分戶圖、房產(chǎn)圖，如果發(fā)現(xiàn)存在不同，就需要對(duì)其再一次進(jìn)行測(cè)量，然后將所得到的這些信息進(jìn)行相應(yīng)的整理，并對(duì)其進(jìn)行合理的分類[1]。

2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

2.1 數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

當(dāng)前，大部分的傳統(tǒng)房屋工程測(cè)繪技術(shù)不僅需要較高的投入，還要取得的效率比較低，通常情況下，成圖方法主要是一項(xiàng)腦力與體力勞動(dòng)相結(jié)合的工作，而且在房屋工程中不能夠較好地提升經(jīng)濟(jì)和社會(huì)收益。將測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行數(shù)字化處理，能夠?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪直接提供紙圖，方便開展相關(guān)測(cè)繪工作，同時(shí)使該技術(shù)更具自動(dòng)化、專業(yè)化。因此，使用該技術(shù)能夠?qū)Ψ课莨こ虦y(cè)繪精度進(jìn)行有效的克服，從而最大限度地達(dá)到大比例尺數(shù)字測(cè)量的目的，更加靈活地對(duì)圖形進(jìn)行布測(cè)，將房產(chǎn)測(cè)量任務(wù)快速完成。

2.2 GPS測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

GPS是當(dāng)前應(yīng)用比較廣泛的全球衛(wèi)星監(jiān)控測(cè)量技術(shù)。目前該技術(shù)廣泛地應(yīng)用于全球房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中。隨著社會(huì)不斷地發(fā)展，GPS已經(jīng)逐漸地成長(zhǎng)為一種具有較高精度的新興定位工具，GPS技術(shù)在通視、幾何圖形等方面具有較高的優(yōu)勢(shì)，尤其是在房屋產(chǎn)權(quán)、房籍管理等方面的測(cè)繪過程中，從而能夠更加精準(zhǔn)、高效地開展測(cè)繪工作，而且也不會(huì)受到時(shí)間、地域所限，便于隨時(shí)使用。

2.3 攝影測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用

應(yīng)用攝影相比于普通的數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)來說有所不同，其更注重于建立起一個(gè)立體空間測(cè)繪圖對(duì)房產(chǎn)開展相應(yīng)的測(cè)繪工作。因此，其也逐漸地成為在房屋工程測(cè)繪領(lǐng)域中的偉大突破，能夠發(fā)揮出普通測(cè)量難以發(fā)揮的作用，應(yīng)用前景十分廣泛。盡管在測(cè)量領(lǐng)域中對(duì)該技術(shù)的要求逐漸提高，但是攝影測(cè)量技術(shù)仍然能夠緊跟時(shí)代的發(fā)展步伐，有效地將當(dāng)前先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)融入房屋測(cè)繪工作中[2]。

3 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)存在的問題

3.1 工作量大，缺乏科學(xué)性

當(dāng)前，盡管我國(guó)大多數(shù)的測(cè)繪企業(yè)都能夠建立起相關(guān)的監(jiān)理制度，基本上能夠解決長(zhǎng)期困擾我國(guó)房屋測(cè)繪中出現(xiàn)的錯(cuò)位等相關(guān)問題，但是相比于房地產(chǎn)開發(fā)的其他工作來說，相關(guān)工作人員必須要將自身的專業(yè)素質(zhì)與工作能力進(jìn)行大幅度的提高。盡管房屋工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量最重要的因素就是測(cè)繪技術(shù)的質(zhì)量，但由于長(zhǎng)期工作所形成的誤導(dǎo)，使得絕大多數(shù)的技術(shù)工作人員，尤其是縣級(jí)地區(qū)，都不重視測(cè)繪技術(shù)的相關(guān)基礎(chǔ)工作。我們都知道，測(cè)繪工作的基礎(chǔ)理論對(duì)相關(guān)的工作者的要求十分高。企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，還需要使用先進(jìn)的測(cè)量?jī)x器，而且也需要掌握當(dāng)前比較先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)，這樣能夠更好地保障我國(guó)房屋測(cè)繪技術(shù)能夠達(dá)到相關(guān)工程測(cè)繪質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)要求，這也與管理模式的提高存在著不可或缺的聯(lián)系。盡管大多數(shù)的房屋測(cè)繪技術(shù)企業(yè)都在極力推行監(jiān)理制度，以此來更有效的提升測(cè)繪技術(shù)的質(zhì)量。但是大部分的企業(yè)都不能夠有效地進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)新，真正意義上做到將相關(guān)的管理制度應(yīng)用到實(shí)際工作中去，甚至還有些工程在施工過程中缺乏對(duì)測(cè)繪質(zhì)量有效的監(jiān)督，使其發(fā)展道路與正軌發(fā)生了嚴(yán)重的偏離，這對(duì)該行業(yè)的發(fā)展形成了一定程度的阻礙。

3.2 缺乏統(tǒng)一的高度以及規(guī)范

目前，社會(huì)政府不會(huì)過多的干涉房產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展，所以，該行業(yè)也逐漸地發(fā)展成為一項(xiàng)專門應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)。如果該技術(shù)在開展工作的過程中沒有科學(xué)的指導(dǎo)與監(jiān)管，那么就會(huì)出現(xiàn)魚目混珠，真假難辨的情況。長(zhǎng)此以往，測(cè)繪技術(shù)就會(huì)形成多種形態(tài)，其測(cè)繪的質(zhì)量也會(huì)受到嚴(yán)重的影響。同時(shí)，對(duì)于一些房屋建筑的使用性質(zhì)沒有進(jìn)行過嚴(yán)格的認(rèn)定，很難進(jìn)一步的統(tǒng)一生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系，也不能夠滿足企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要。由于當(dāng)前還沒有進(jìn)一步地完善質(zhì)量和監(jiān)督機(jī)制，還沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，很難有效地評(píng)估其技術(shù)質(zhì)量，對(duì)測(cè)繪結(jié)果造成了較為嚴(yán)重的影響[3]。

4 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的方法

4.1 不斷創(chuàng)新，提高監(jiān)督力度

大量的實(shí)踐證實(shí)，只有具備了較高科技含量的監(jiān)督才能大幅度的提高效率。隨著不斷更新質(zhì)量控制管理模式，能夠在一定程度上提高了其測(cè)繪質(zhì)量。通過對(duì)相關(guān)的管理模式進(jìn)行創(chuàng)新來更好地實(shí)現(xiàn)信息化和網(wǎng)絡(luò)化的監(jiān)管，使相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立行使各自的職責(zé)，將各部門相關(guān)人員的學(xué)習(xí)能力進(jìn)行全面提高，始終堅(jiān)持走創(chuàng)新道路，這樣能夠更好地適應(yīng)當(dāng)前建筑技術(shù)快速發(fā)展的步伐，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，而且也能夠?qū)Φ闷鸸こ套陨淼馁|(zhì)量。通過以監(jiān)督小組作為單元，進(jìn)一步的對(duì)參與工程建設(shè)各個(gè)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量責(zé)任制建立和完善起來，只有這樣才能夠使測(cè)繪的質(zhì)量管理效率得到進(jìn)一步的提高。針對(duì)當(dāng)前該技術(shù)所面臨的難題，在監(jiān)督過程中，要對(duì)其進(jìn)行不斷探索，找出適合當(dāng)前質(zhì)量監(jiān)管的方案，對(duì)相關(guān)的檢測(cè)設(shè)備和儀器進(jìn)行不斷創(chuàng)新改進(jìn)，從而更為有效地提高房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用。

4.2 加強(qiáng)培訓(xùn)，提高質(zhì)量

要想進(jìn)一步提高房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的質(zhì)量，就必須要進(jìn)一步加強(qiáng)技術(shù)人員的培訓(xùn)力度。將有效的激勵(lì)機(jī)制建立起來，通過進(jìn)行創(chuàng)新性的工作，更好的實(shí)施以人為本的戰(zhàn)略，使建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管工作更加有效。又可以通過將規(guī)范的監(jiān)管制度建立起來調(diào)動(dòng)起相關(guān)人員的工作積極性和主動(dòng)性，使施工團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量意識(shí)得到進(jìn)一步的提升，同時(shí)將各方主體責(zé)任充分發(fā)揮出來。此外，還需要將進(jìn)度與質(zhì)量之間的關(guān)系妥善進(jìn)行處理，采用更加科學(xué)的方法對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪，全方面地對(duì)測(cè)繪人員進(jìn)行相關(guān)專業(yè)方面的培訓(xùn)教育。

4.3 加強(qiáng)測(cè)繪工作的審核，提高監(jiān)督成效

管理房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)需要進(jìn)一步的放寬準(zhǔn)入門檻，不斷地對(duì)其管理模式進(jìn)行相應(yīng)的創(chuàng)新，從而更好地推動(dòng)這項(xiàng)工作的質(zhì)量控制。對(duì)于相對(duì)其他測(cè)繪工作所存在的不足，要嚴(yán)格的治理測(cè)繪市場(chǎng)、監(jiān)督和審核相關(guān)的測(cè)繪行為，從而監(jiān)管的科學(xué)性得到進(jìn)一步的提高，使其更加的準(zhǔn)確，更具權(quán)威性。此外，我們還要盡快規(guī)范和管理房地產(chǎn)測(cè)繪工作，對(duì)相關(guān)的監(jiān)管方法進(jìn)行不斷更新，對(duì)質(zhì)量抽查次數(shù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑黾樱瑥亩谝欢ǔ潭壬媳ＷC政府對(duì)測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)管更具科學(xué)性和有效性。

5 實(shí)例分析

5.1 項(xiàng)目概況

這篇文章所選的項(xiàng)目實(shí)例主要是由超高層塔樓、低層附樓、地下室組成，總建筑面積達(dá)到了143259.52m2，該建筑當(dāng)中塔樓地上達(dá)到了49層，總高度達(dá)到了249m，從建筑的整體造型來看呈現(xiàn)出扭曲旋轉(zhuǎn)上升的態(tài)勢(shì)，改變了金融業(yè)建筑的傳統(tǒng)形象。在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪過程中所遇到的難點(diǎn)主要有四點(diǎn)：①立面上進(jìn)行了扭轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)采用的手持測(cè)距儀不能夠達(dá)到測(cè)量的精度要求。②等到達(dá)到了傳統(tǒng)房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)場(chǎng)條件后，在建筑內(nèi)部的分隔墻具有較差的通視性，隱蔽點(diǎn)非常多，無法有效的開展外業(yè)。③扭轉(zhuǎn)外形，按照通常的方法不能夠?qū)痈哌M(jìn)行有效的測(cè)量。④分戶圖形沒有一定的規(guī)則可尋，沒有標(biāo)準(zhǔn)層，具有龐大的數(shù)據(jù)量，通過采取手工方法來進(jìn)行計(jì)算，速度非常慢。

5.2 三種檢測(cè)方法的應(yīng)用

5.2.1 跟蹤測(cè)量法提高測(cè)量精度。當(dāng)前對(duì)于超高層建筑的測(cè)量方法主要是通過結(jié)合水平結(jié)構(gòu)與豎向玻璃幕墻的方法使其形成具有特點(diǎn)的造型。這篇文章采用的是跟蹤測(cè)量法，具體操作如下：①在施工時(shí)，采用全站儀法對(duì)核心筒的平面坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量。②在完成土建后，需要積極的引導(dǎo)土建負(fù)責(zé)放線的人員，將中心線在實(shí)地進(jìn)行放樣，相關(guān)人員可以利用極坐標(biāo)法對(duì)樓板邊的平面、中心線坐標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行測(cè)量，利用每層的坐標(biāo)生成一個(gè)dat文件，例如11層坐標(biāo)，將后視點(diǎn)設(shè)為（11000，110000），以此類推，將采集平面坐標(biāo)完成。③等到完成玻璃幕墻施工后，再次進(jìn)行測(cè)量玻璃幕墻龍骨位置、厚度等相關(guān)內(nèi)容，全面的調(diào)查共有部位的名稱、功能等。

5.2.2 坐標(biāo)法驗(yàn)證立面垂直度。超高層建筑不僅能夠在平面上表現(xiàn)出非規(guī)則的特點(diǎn)，在立面上也具有同樣的特性。而立面上的這種特性通常情況會(huì)表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是內(nèi)斜，內(nèi)斜主要就是指向內(nèi)傾斜，針對(duì)層高超過2.20m部分，對(duì)其建筑面積進(jìn)行計(jì)算。另一方面是外斜。外斜主要就是指向外傾斜，根據(jù)測(cè)量規(guī)范的相關(guān)要求已經(jīng)超出了結(jié)構(gòu)底板外沿，科學(xué)的計(jì)算建筑面積。因此，對(duì)該建筑的圍護(hù)物垂直度進(jìn)行測(cè)量是首要完成的工作。主樓整體造型呈現(xiàn)出扭轉(zhuǎn)上升的形態(tài)，該建筑具有較為清晰的傾斜感，在完成玻璃幕墻安裝后，采用全站儀測(cè)量點(diǎn)位時(shí)，針對(duì)每層建筑所包含的48根玻璃幕墻龍骨當(dāng)中進(jìn)行隨機(jī)抽取，然后針對(duì)這些具有不同高度的點(diǎn)位隨機(jī)測(cè)量3個(gè)，與內(nèi)業(yè)相關(guān)測(cè)量情況進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)，在同一龍骨點(diǎn)位的測(cè)量結(jié)果的坐標(biāo)基本上相同，所以就能夠很好證明該建筑每一層的龍骨都能夠達(dá)到垂直向上的目標(biāo)，從設(shè)計(jì)角度來看不會(huì)出現(xiàn)傾斜。

5.2.3 拆分法優(yōu)化軟件計(jì)算。非規(guī)則性超高層建筑通常情況下具有較高的樓層、較大的面積、十分龐大的數(shù)據(jù)量等特點(diǎn)，利用軟件進(jìn)行相關(guān)的計(jì)算操作幾乎達(dá)到了崩潰的邊緣。按照3～4個(gè)部分將整幢房屋進(jìn)行樓層分成，然后將其分別在軟件中進(jìn)行導(dǎo)入，按照分?jǐn)偧?jí)別將分?jǐn)偸M(jìn)行統(tǒng)一構(gòu)建起來，每個(gè)環(huán)節(jié)的計(jì)算過程不僅能夠有效的保證自身所涉及的實(shí)際分?jǐn)偅抑焕糜?jì)算過程中所形成的分?jǐn)?，而不做?shí)際軟件分?jǐn)?，最后在軟件中將其再次進(jìn)行導(dǎo)入，并將其合并成一幢完整的房屋，最后再進(jìn)行軟件的分?jǐn)偅玫阶罱K結(jié)果。

6 結(jié)束語

近些年，我國(guó)引進(jìn)很多種用于房產(chǎn)測(cè)繪的先進(jìn)儀器，在該市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，科學(xué)的應(yīng)用各項(xiàng)技術(shù)能夠有效推動(dòng)房產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展。在測(cè)繪領(lǐng)域中這些儀器的應(yīng)用也得到了大范圍的推廣。當(dāng)前房屋造型逐漸變得多樣化，這就對(duì)測(cè)繪的過程提出了更高的要求。當(dāng)前要不斷地實(shí)施人才發(fā)展戰(zhàn)略，不斷地適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的步伐。隨著信息時(shí)代的來臨，我們可以看出未來測(cè)繪技術(shù)市場(chǎng)必將會(huì)迎來重大的變革。