房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本精細化管理思考與實踐

申璐

中鐵建工諾德城市投資有限公司 山東 濟南 250000

引言

工程造價是工程建設(shè)管理工作中的關(guān)鍵組成部分，因此怎樣正確判斷以及控制工程的投資，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的一大有待攻克的難題。近幾年，隨著招標(biāo)制度開始實行，在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制上已經(jīng)取得了不錯的成效，但由于經(jīng)濟在不斷高速發(fā)展，使得建設(shè)投資失控的狀況時有發(fā)生。對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資主要是看建筑施工之前的設(shè)計階段以及決策階段，當(dāng)項目決策完成后，最主要的就是看工程項目的設(shè)計階段，因此，設(shè)計階段的造價成本控制尤為關(guān)鍵。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制及其精細化管理概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制指的是以不斷優(yōu)化設(shè)計以及建設(shè)方案為前提，在施工的每一個環(huán)節(jié)中采取對應(yīng)的辦法和措施，使得工程整體的造價被控制在一個合理的范圍內(nèi)，在該范圍內(nèi)要求將人力、物力財力等做到物盡其用，同時獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目本身就是一個需要較長周期，同時花費大量資源的過程，在項目實施階段還極易受到多方因素的影響。工程造價應(yīng)當(dāng)貫穿到整個施工項目當(dāng)中，尤其是對于設(shè)計階段的成本控制是關(guān)鍵。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目精細化管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的精細管理，是指在建設(shè)工程的過程中，根據(jù)工程建設(shè)的需要和具體的施工內(nèi)容，全面地保證工程質(zhì)量，并根據(jù)施工管理的需要，對施工的全過程和細節(jié)進行全面的質(zhì)量和細節(jié)管理。通過嚴格的管理，保證工程建設(shè)工程在進行中，各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量都能達到預(yù)設(shè)的標(biāo)準。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的精細管理工作中，精細管理不僅涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準備工作，也涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的中期施工，以及施工后期的工程質(zhì)量跟蹤控制。同時，施工過程中的精細管理還涉及風(fēng)險控制、施工技術(shù)管理等[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本管理中存在的問題

2.1 投資方缺乏對設(shè)計階段成本控制意識

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計部門主要負責(zé)的就是對施工工程的設(shè)計，在施工過程中相關(guān)施工人員務(wù)必要按照設(shè)計方案對工程進行施工建設(shè)，但在實際的施工過程中存在雙方未充分協(xié)調(diào)的狀況，同時負責(zé)設(shè)計的相關(guān)人員設(shè)計經(jīng)驗不足時，并且作為施工方有沒有權(quán)利對設(shè)計圖紙進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，此時施工人員只能依舊按照原有的設(shè)計方案進行施工，這樣一來，在短時間內(nèi)就無法實現(xiàn)對工程設(shè)計的最大優(yōu)化。不僅如此，為了進一步的節(jié)省成本開支，不少建筑施工項目處在一邊設(shè)計一邊施工的狀態(tài)，這樣就無法實現(xiàn)對工程造價的合理控制，同時也較難實現(xiàn)對工程設(shè)計階段造價成本的控制。

2.2 設(shè)計方案缺乏成本控制意識

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制的過程中，工程所采購的材料以及投入使用的設(shè)備占整個采購成本的比例較大，在實際的采購過程中，相關(guān)采購人員會根據(jù)實際的工程設(shè)計方案對材料和設(shè)備進行采購。從這一點，可以明顯地看出工程設(shè)計階段對于采購成本的直接影響。但由于在實際的采購過程中，采購環(huán)節(jié)常常與設(shè)計環(huán)節(jié)相分離，兩個環(huán)節(jié)之間并沒有進行有效的溝通。而作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計部門，其只需要承擔(dān)相應(yīng)設(shè)計方案上的技術(shù)以及安全風(fēng)險，這樣就會導(dǎo)致設(shè)計部門在進行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計時往往只會對有關(guān)技術(shù)、安全風(fēng)險的設(shè)計問題引起重視，但在設(shè)計的整個過程中會忽視經(jīng)濟效益的問題，使得設(shè)計部門所完成的設(shè)計方案缺乏一定的經(jīng)濟合理性，在對建筑施工過程中材料和設(shè)備的采購沒有作充分的考慮，在設(shè)計過程中存在不夠精細化導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)浪費材料的情況。

2.3 工程造價管理人員的參與程度較低

首先，大部分工程造價管理人員對于施工階段的工程建設(shè)會尤為關(guān)注，從而導(dǎo)致其容易忽略到工程設(shè)計階段的成本控制。出現(xiàn)這一情況，主要由于造價管理人員自身專業(yè)水平不高，因此在有限的施工周期內(nèi)，其容易將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到施工階段上，造成對設(shè)計階段成本控制的忽視。其次，是由于造價管理人員對施工階段的成本控制過分重視，導(dǎo)致在設(shè)計階段所涉及成本控制的各個部門缺乏充分的溝通，導(dǎo)致設(shè)計部門的工作人員常常只能自己拿主意，作為設(shè)計工作人員其首要關(guān)注點又在技術(shù)和安全方面，對于成本控制的關(guān)注度較低，最終使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作未能發(fā)揮其充分的作用[2]。

2.4 利益相關(guān)方行為導(dǎo)致設(shè)計變更

第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的利益相關(guān)方有很多，不僅包括建筑施工單位，還包含業(yè)主方的行為發(fā)生變更會引起涉及變更。一方面是正向變更，另一方面是負向變更。所謂的正向變更，就是房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，由于受到外部環(huán)境的影響，導(dǎo)致原有的施工方案難以執(zhí)行，因此為了房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠如期建造，所以就通過設(shè)計變更的方式，調(diào)整施工方案，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠如期完成。所謂的負向變更，就是利益相關(guān)方通過變更施工方案的方式降低成本，以使自身的利益最大化。無論是正向變更還是負向變更，都受到房地產(chǎn)開發(fā)項目利益相關(guān)方行為的影響。第二，房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察部門在前期勘測不到位，也會導(dǎo)致設(shè)計變更。在房地產(chǎn)開發(fā)項目正式施工之前，相關(guān)的勘察部門會勘查施工計劃、施工圖紙是否符合國家的要求。但是由于部分勘察人員專業(yè)水平有限，以至于在前期勘察不到位，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目難以如期執(zhí)行，進而導(dǎo)致設(shè)計變更問題。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本精細化管理策略

3.1 優(yōu)選建筑設(shè)計方案

想要選擇最優(yōu)工程設(shè)計方案，首先要充分地運用到價值工程相關(guān)的專業(yè)知識，并且設(shè)計人員自身要避免出現(xiàn)重技術(shù)輕經(jīng)濟的設(shè)計理念，培養(yǎng)自身對成本的控制意識，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的開展能夠在保障其質(zhì)量以及價值的基礎(chǔ)上，做到工序的簡化，避免人力、物力、財力上的資源浪費，將可控成本費用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目作用發(fā)揮到最大，實現(xiàn)經(jīng)濟最優(yōu)化。所以，在對工程的設(shè)計階段應(yīng)當(dāng)將各個設(shè)計方案進行競選，從而得到汲取各種優(yōu)點的最優(yōu)設(shè)計方案，在項目施工過程中再依據(jù)工程施工的實際狀況來對設(shè)計方案進行最終的確定，使得項目工程的開展能夠達到技術(shù)與經(jīng)濟的有機結(jié)合。在建筑工程設(shè)計過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地購置前應(yīng)該讓有關(guān)人士到工地做一次實地考察，了解周圍的環(huán)境狀況，并且還需要了解工地上存在的建筑障礙物，以此來評估工程成以及可能涉及的施工費用。此外，還要了解周邊地區(qū)的配套設(shè)施，并對此進行成本預(yù)算，從而實現(xiàn)成本控制。另外，還應(yīng)該對設(shè)計者提出更高的要求，使其能夠從概念設(shè)計、方案設(shè)計、深化設(shè)計等方面著手，積極優(yōu)化設(shè)計方案，以此更大限度上降低由于設(shè)計變更而導(dǎo)致的成本支出[3]。

3.2 推行限額設(shè)計機制

限額設(shè)計的推行下，要求設(shè)計工作人員在設(shè)計過程總要著重考慮到施工實際狀況以及企業(yè)的經(jīng)濟情況，以此對施工項目設(shè)計進行合理的分析，避免出現(xiàn)采購成本上的浪費，同時也不能出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)的施工材料以及機械設(shè)備，在保障施工質(zhì)量的前提下，科學(xué)、合理地控制施工的成本。首先，要確保設(shè)計方案的科學(xué)性，在實際建設(shè)中，施工環(huán)境對項目的影響較大，從而使項目在進行設(shè)計時需要進行修改。然而，在進行更改的時候，往往會有各種各樣的風(fēng)險，使得更改的效果很難達到預(yù)期的效果。所以，在施工的時候，要針對設(shè)計變更中出現(xiàn)的問題進行針對性的分析，同時要充分考慮到項目的特殊性，確保施工單位在選址時的科學(xué)性，利用具有顯著效益的價值項目來有效地控制成本，確保方案的合理性，使建設(shè)工程在施工中取得有利的條件。其次，在施工過程中，要注意提高定額設(shè)計的總體實施力度，盡量減少項目設(shè)計中出現(xiàn)的問題，再者，還需要加強定額設(shè)計的實施力度，建立相應(yīng)的獎勵和懲罰機制，以確保工程的質(zhì)量。

3.3 強化各個部門的協(xié)調(diào)合作效果

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建造規(guī)模較大，建造時間較長，涉及的相關(guān)部門也比較多，因此設(shè)計變更不僅關(guān)系到施工方的利益，同時也關(guān)系到其他各部門的利益，所以在施工過程中，要想降低設(shè)計變更對房地產(chǎn)開發(fā)項目造價成本的影響就必須要各部門的配合，全方位的控制工程造價。第一，各部門之間要加強溝通。在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，一般都是按照施工圖紙開展施工工作，但是在施工之前必須要有專門的勘察人員對施工圖紙進行勘察。但是單純地從設(shè)計層面進行勘察，無法掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目整體的施工環(huán)境，因此，勘察部門要與當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門進行有效溝通，從實際情況出發(fā)，對施工圖紙進行評估。第二，一般設(shè)計變更都會引起成本增加，所以為了降低房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本，就必須要從其他環(huán)節(jié)出發(fā)，降低施工成本。比如，在施工過程中遇到了極端天氣，不得不延緩施工進度或者調(diào)整施工方案。在這種情況下就會延長施工周期，增加施工成本。所以在后續(xù)的施工過程中，要讓專業(yè)人員去調(diào)整施工方案，優(yōu)化施工方法，降低成本。同時房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的全過程需要各個部門的配合，因此要想有效地控制市場工程的造價問題，就必須要了解各部門的職責(zé)，然后從各部門職責(zé)出發(fā)，各司其職做好工程造價工作[4]。

3.4 嚴控設(shè)計變更流程

建筑工程設(shè)計變更所對工程造價的影響較大，所以需要把控設(shè)計變更的流程。第一，要明確設(shè)計變更的必要性。在建筑工程設(shè)計變更之前，需要了解變更的內(nèi)容有哪些，此次變更對建筑工程造價的影響程度。除此之外，要對設(shè)計變更之后的造價進行計算和評估，并將變更后的工程造價與原有的工程預(yù)算進行對比，判斷變更投入和變更后的收益情況。與此同時，由于建筑工程涉及的相關(guān)方比較多，所以在涉及變更之前，需要和相關(guān)方進行溝通，要讓相關(guān)方明確此次涉及變更的目的是什么。當(dāng)各方達成一致之后，要撰寫設(shè)計變更說明書，明確變更的目的和變更的內(nèi)容。第二，要請專業(yè)的人員對設(shè)計變更進行整體的評估。由于在建筑工程施工過程中容易受到外部環(huán)境因素影響，引發(fā)設(shè)計變更問題，但是在這種情況下，專業(yè)人員要對設(shè)計變更進行評估，在建筑工程不得不發(fā)生變更的情況下，如何變更才能更好地節(jié)約成本，才能盡可能地讓市場工程造價在可控范圍之內(nèi)。專業(yè)人員除了要制定變更計劃之外，還要明確設(shè)計變更后產(chǎn)生的額外成本有哪些。并且專業(yè)人員要對整體的設(shè)計變更進行評估，不可盲目進行設(shè)計變更。第三，一般來說，工程設(shè)計變更是在施工階段進行的，而且每一階段與項目變更都具有密切的關(guān)聯(lián)性。在設(shè)計階段，需要盡可能地減少變更，在招標(biāo)階段，確保招標(biāo)文件的完整性、全面性和透明性，最大限度地減少工程變更，在完工后，進一步確定項目的經(jīng)濟效果。所以，需要加強對建筑監(jiān)管制度的建設(shè)。通過實例說明，良好的設(shè)計變更可以有效地避免設(shè)計中的不足，期間在進行工程設(shè)計時要從工程標(biāo)準、用途、投資規(guī)模等多個方面加以界定，確保其合理、科學(xué)，再根據(jù)工程標(biāo)準、用途、投資規(guī)模等進行相應(yīng)的監(jiān)督，從而使監(jiān)督工作更有針對性[5]。

4 結(jié)束語

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制對于整個工程的成本控制而言尤為關(guān)鍵，所以說想要合理地控制好工程的造價，務(wù)必要重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段成本控制。本文主要從優(yōu)選建筑設(shè)計方案、推行限額設(shè)計機制、強化各個部門的協(xié)調(diào)合作效果、嚴控設(shè)計變更流程四個方面提出相應(yīng)的成本管理策略，以期更好地落實好房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計成本管理工作，進而為提升房地產(chǎn)開發(fā)的整體經(jīng)濟效益水平奠定良好基礎(chǔ)。