房地產建筑設計管理要點

文／王悅 湖州房總地產開發(fā)集團有限公司 浙江湖州 313000

引言：

經濟發(fā)展，祖國騰飛。在中國近代發(fā)展歷程中，發(fā)展速度一馬當先的當屬建筑行業(yè)，各行各業(yè)的發(fā)展均離不開建筑工程。從房產居住、工作生活、學習娛樂、農牧種植、物流生產、科技研發(fā)等領域都在新建各式各樣的建筑物。文中主要研究建筑細分領域中的房地產業(yè)。得益于國家科技與經濟的騰飛，更多建筑新技術的采用與地產企業(yè)資金的注入，使我國建筑業(yè)蓬勃發(fā)展。但近年來，全國各地均有地產項目交付時質量不達標暴雷，引發(fā)社會各界的廣泛關注與議論?？梢钥闯霰M管我國相關部門對建筑質量品質的要求愈加嚴格，但伴隨著工程量越來越大的情況，建筑設計管理方面存在的諸多問題也一一暴露出來，文中將對設計管理中的問題做出的針對性改進措施與合理化建議，希望以此文為整個建筑行業(yè)、各大房企、從業(yè)者提供參考，提高建筑設計管理水平，提高建筑品質，控制建筑成本，提高企業(yè)經濟效益。

1、建筑設計管理問題

（1）設計理念的突破與創(chuàng)新問題：其一，在高周轉的時代，大量頭部房企與腰部房企有明確的城市能級意識，在全國布局中，尤其是三四線城市項目的建筑設計管理工作中，集團以自身標準化產品線統(tǒng)一進行產品設計，導致設計管理人員因為集團或者企業(yè)的標準化要求，而對提出建議有心無力，此為一種情況。其二，在地方性房企的合作單位中，設計人員無創(chuàng)新優(yōu)化意識，僅從成本方向考慮，為保證項目整體利潤，原地踏步重復著過去的設計與模式，從實際情況來看，地產行業(yè)的發(fā)展是比拼創(chuàng)新的賽道，不與時俱進就注定被市場淘汰。而縱觀全局，從設計到落地是0 到1 的過程，而設計作為0 這個開端，應勇于突破，在堅持綠色、低碳、環(huán)保等硬性條件下，用設計增強項目的競爭力，才是企業(yè)、項目做大做強的基石。

（2）設計界面的管理，設計是開發(fā)企業(yè)理念的具現化表達，也是后期施工的關鍵依據，而設計界面也融合了項目實施過程中的多個專業(yè)部門，項目的設計過程中，各部門緊密協調，相互配合是必不可少的，這是非常復雜的一項工作。在設計管理的工作中，出現的問題一般有幾種，其一，各專業(yè)之間溝通交流不夠，各自采用不同的設計手法，導致項目中各專業(yè)的設計內容在交界處無法銜接，甚至產生嚴重矛盾的設計導致后期返工重新調整設計。其二，設計方案追求創(chuàng)新的設計結構，但是未考慮到現有的專業(yè)設備與技術水平能否實現，導致返工重新設計，極大的拖慢了設計與施工進度。其三，設計方案與實際施工圖紙有偏差，施工圖與方案無法吻合，若為了保施工進度而進行設計方案調整，則會使設計效果大打折扣，反之也會延誤工期。所以，多界面多專業(yè)工種協同工作中，設計界面出現紕漏，產生如缺陷遺漏、糾紛索賠等問題，會直接影響項目的工程進度與成本。

（3）信息管理問題，信息管理直接影響到項目設計管理的效率，主要問題出現在正確性與及時性上。正確性問題例如設計單位在設計過程中為掩飾設計失誤，會虛報設計成果，由此則會影響到后期施工進度與施工安全。及時性問題例如設計單位、業(yè)主方、施工方等之間在借閱信息及研討中，信息傳遞耗時過長，影響項目整體設計速度。

（4）設計質量問題，一般情況下，地產開發(fā)項目在設計過程中，設計單位會分階段對設計進行多個步驟的審查校對審核，但總的來看，多數工作還是流于形式。部分項目受開發(fā)周期緊的影響，越過初步設計直接開始施工圖設計，未經過審核便無法發(fā)現可能存在的設計缺陷。其實還是建筑設計質量管理體系的問題，沒有科學化的認識，也缺乏與設計評估相關的管控，導致實際工作中無法可循，無法可依。而且當前建筑設計中從事評價工作的人員是設計者自身時，受限于自身專業(yè)性及其他客觀因素影響，在無外部專業(yè)人員參與的情況下，難以保證圖紙質量，且如果后期評價人員缺失，更無法對設計方案進行優(yōu)化。

（5）設計團隊問題，地產市場創(chuàng)新速度日益加快，早期從業(yè)人員與設計團隊專業(yè)水平未能跟上時代潮流，且在項目面臨新技術新設計時，一旦出現突發(fā)情況，往往應對風險能力不足，特別是在其以往的理論經驗與現階段設計存在沖突時，只停留在手頭的圖紙，卻缺乏對項目現場的深入實地的研究認識，便無法做出科學合理的指導。所以設計團隊的水平高低會直接影響施工圖質量與設計方案落地的完整性。

2、改進措施及要點

（1）明確設計內容，建筑設計管理的工作核心，本質上是將市場對產品的需求，通過設計轉化為實景呈現的過程。在前期工作中，對外，應當對市場進行充分的市調，對目標城市的城市發(fā)展規(guī)劃，地產市場的法律法規(guī)，目標項目所在區(qū)域的規(guī)劃充分了解，從城市、板塊、區(qū)域、產品、各樓盤銷售情況、產品配比、市場供需關系，分產品類型的去化周期等進行詳細的評估作業(yè)以研判設計出合適的產品。對內，項目自啟動起，即應該對目標地塊自身經濟指標及預設指標進行充分研判，并與市場部、設計部、工程部、成本合約部、營銷部等部門充分溝通，達成統(tǒng)一的設計共識，以保證項目總建安成本在可以控制的范圍內，同時保證項目的設計進度與實景呈現的品質。

而后，在設計任務計劃書中也應針對開發(fā)商的設計需求明確出項目的經濟指標限額與成本限額，需要對設計的進度，質量目標與成本目標進行預設管理工作。項目的落地是需要多部門協調的，開發(fā)企業(yè)領導給出規(guī)劃設計意見、成本與投資部門給出成本預算意見、房管建設部門給出規(guī)劃及綜合意見等也應該考慮其中。建筑項目設計是分階段有不同側重點的，在前期階段主要以匹配政府對項目的規(guī)劃與項目自身設計圖紙為主，在后期則是以建設過程中發(fā)生的設計變更與各部門組織協調工作為主。

（2）精選設計合作伙伴，目前建筑方案設計中除頭部房企自有建筑設計人員與管理人員以外，多數房企還是以外聘設計單位為主。建筑方案的設計與市場物價和實際成本息息相關，不論是小型項目還是大型項目，都應提前與具備相關資質的設計單位進行溝通，特別是大型項目的設計尤其應當聘請專業(yè)的設計單位進行整體規(guī)劃，具備相當專業(yè)度的建議與指導會使項目的整體設計更上一層樓，也許在此設計過程中會增加項目的開發(fā)建設成本，但是從長遠眼光來看，不管是對項目本身或者對開發(fā)企業(yè)自身的品牌而言，都是有相當長遠的收益的。以此來看挑選優(yōu)秀的建筑方案設計合作單位是項目成功的關鍵因素之一，如果是長期合作的單位，那除了在前期的設計過程中溝通順暢，在后期的設計管理等過程中，同樣高效完成設計管理工作，極有利于項目縮短開發(fā)周期。當然，房地產開發(fā)企業(yè)如何擇優(yōu)挑選設計單位也是重中之重，因為在項目前期設計階段，專業(yè)的建筑設計合作方對市場有足夠詳細的調查及數據分析，便于開發(fā)企業(yè)確定目標市場的容量與市場需求的產品，因此挑選合作設計單位對提高設計方案的質量和后期的設計進度跟蹤有著至關重要的作用。分階段分方案的高效協同，才是從設計方案到落地品質的最佳保障，所以在確定設計單位之前，設計管理人員需遴選出責任心強設計能力強的單位，同時設置獎懲機制，以便提高設計單位工作效率，積極配合管理人員進行流程管控，提高項目推進的整體效率。

（3）方案優(yōu)化設計，設計方案的統(tǒng)籌及實施不僅要著重眼前，亦要放宏觀長遠。比如宏觀來看，地區(qū)的歷史沉淀、人文及情懷、生活消費理念等；從眼前來看，地塊的經濟指標、規(guī)劃布局、戶型配比及戶型設計、不利因素等方面也要去深入理解，然后更進一步通過技術層面的手段去設計項目、推進項目的進度。對初版方案，需要反復進行論證推敲，采納先進與創(chuàng)新的設計理念，對不合理不合規(guī)或落后的設計技術要進行調整。簡單來說，房地產的開發(fā)始終圍繞的是客戶，通過研判客戶畫像，多維度研究并解析客戶的需求、客戶的特征、客戶的行為消費模式，從而確定客戶期望的產品類型，以此作為項目定位及產品定位的基石。除此以外，還需對相關部門對地塊經濟指標的要求和產品的業(yè)態(tài)配比做出精確分析，方能實現項目的利潤最大化，就好比樓間距與低樓層定價策略，產品設計大戶型多還是小戶型多，梯戶比使用兩梯四還是三梯四。在產品的設計方面，結合企業(yè)文化會給項目加分不少，例如北辰實業(yè)有北辰青年Slogan，主打新青年產品，整體項目設計年輕化運動化；又如同萬科旗下產品線，主打品質穩(wěn)定，物業(yè)精品；又如融創(chuàng)集團的小區(qū)歸心空間，將項目的低效空間做到極致。只有不斷優(yōu)化設計理念，將目標客戶對美好生活的向往落地，才能在百花齊放的市場綻放屬于自己的光彩。其次方案設計的建筑用材用料方面，使用先進工藝、環(huán)保材料也能達到節(jié)能減排控制造價的目標，以上這些關鍵點，就需要專業(yè)的設計管理人員有相當的技術高度，多考察、多研究、多推敲、多論證，才能讓項目在市場上立于不敗之地。

（4）設計界面優(yōu)化，前文中提到設計界面主要出現的問題在于各專業(yè)工種中各自采用各自的手法，導致交匯處出現問題。為了更好的協調各專業(yè)工種在界面交匯中的工作配合，首先應設置一套全局管理機制，構件多工種、多部門平行信息溝通平臺，平臺中各部門采取無等級溝通制度，工種及部門間有問題及時提出，對應職能部門也必須在平臺中及時給出反饋，這樣既避免了推諉，也杜絕了因等級制度與人情來往導致的項目節(jié)點拖后，延誤工期。設計中也能及時發(fā)現錯漏，方便解決問題。其次還需組建或外聘專家咨詢團，為項目在設計過程中各專業(yè)、部門產生的矛盾做協調溝通，取長補短，高效解決問題，如此一來，便能大大提升設計界面的工作效率。

（5）設計進度優(yōu)化，此項分為兩條線路來執(zhí)行，第一，設計人員設計出項目整體規(guī)劃后，根據項目的推進速度進行進度控制，確保分階段實際施工進度與設計計劃吻合。第二，以簽訂設計合同和薪酬制作為利益捆綁來保障設計人員經濟收益，同時以經濟收益促進設計人員工作積極性與工作效率，實現其對項目設計質量的高效管控。

（6）圖紙質量優(yōu)化，設計圖紙的重要性毋容置疑，從招投標環(huán)節(jié)起就貫穿全程，甚至能直接影響項目的施工招投標、造價預算、施工進度、施工安全等多個重要領域。由此建議引入 BIM技術來控制圖紙質量。通過BIM技術在設計階段進行碰撞檢查、凈高檢查、管線綜合優(yōu)化、平面功能布置等工作項，以 BIM模型來與設計圖紙進行對比，可提前發(fā)現圖紙或者施工實施問題，避免在后期施工過程中出現修改圖紙或返工等情況發(fā)生。其次在圖紙簽確之前，需要組織多方進行圖紙會審，形成會議紀要，多方責任與職能部門簽確后，方才進行施工，在確定圖紙及施工方案后，還可引入監(jiān)理部門，在圖紙下發(fā)之前就通過內審解決問題，真正把控制過程落實，降低在項目整體設計預算的浮動，同時也減少了施工過程中可能出現的變更與返工。最后需要形成標準化的可供復制的設計模板，在合理范圍內結合規(guī)范成本施工等因素，設計出先進、合理、經濟的設計方案，以此作為后續(xù)設計指導，提高了出圖效率。

（7）變更控制優(yōu)化，設計變更中常見的變更多數是負面的，例如設計與施工沖突、設計與設計交界處沖突、設計內容缺失等造成超支。但有的設計變更也是良性變更，例如在設計中或施工中使用可以節(jié)約成本的優(yōu)化技術。引發(fā)設計變更的因素眾多，例如營銷部門會因為市場需求的變化要求產品線進行變更，施工部門會因為材料或者設備問題要求變更，在施工過程中因行業(yè)管理規(guī)范政策變化導致的設計變更等等。但無論如何設計變更的出現難以避免，想減少變更次數，就必須從源頭起，在設計過程與設計管理工作中就前置可能變更的工作項，采取多部門協調溝通的方式提前預測可能發(fā)生的變更項并提出解決策略，只有將準備工作前置，才能更好的控制變更次數，同時應加強多部門會審簽確制度，先推敲，后研判，再決策，全數通過，理論可能，再付諸施工。

（8）標準化進程優(yōu)化，眾所周知，國內房企如碧桂園、恒大、保利、綠地、遠洋、旭輝、雅居樂等，通過高周轉實現利潤獲得，實質上高周轉是大房企將標準化管理工作做到極致的體現。當今房企想要實現高速發(fā)展的同時還保證項目質量的目標，就必須制定出標準化流程。在項目前期優(yōu)化投資抉擇時間、規(guī)劃設計與項目定位時間，在后期優(yōu)化設計時間與施工時間。同時在選材選料及設備合作上均有長期合作伙伴，可說是保證質量的同時有降低了成本。全國地產市場競爭愈發(fā)激烈，“高效”成為小房企及地方性房企優(yōu)化自身的求存之途。

（9）現場管控優(yōu)化，建議分為兩個點來執(zhí)行。其一在設計過程中組建高專業(yè)水平的管理團隊，同時階段性進行培訓學習國內國際上先進建筑設計管理專業(yè)知識與施工專業(yè)知識，以此來提高企業(yè)在建筑業(yè)內未來發(fā)展高度的上限。其二在現場施工管理方面需要提高施工人員專業(yè)水平，從理論到施工全面提高。以上兩者結合，上有理論指導，下有實際出發(fā)，使設計效果與施工呈現不發(fā)生偏頗，如此便是提高管理效果。

（10）成本管控優(yōu)化，限額設計直接決定了成本的控制。前期決策及征地階段，計劃任務書時就應強調限額設計指標，尤其在如配建區(qū)域與建設材料指標中做出明確規(guī)定，以免盲目設計造成浪費。在設計過程中，也應該從結構、立面、材料、各類系統(tǒng)等多方面進行研判，以費效比合理且經濟適用為前提進行設計。在實施中設計管理部門也應該與工程部門頻繁溝通，盡可能對設計和成本支出進行優(yōu)化。設計變更在前文中也已提出，前置可能發(fā)生的變更項，減少后續(xù)施工過程中發(fā)生不必要的變更。另外在選材選料和施工設備選擇上也應該在設計階段就確定設備種類及備選設備，在施工中如果出現原材料不足或者設備使用不便的問題，也可以及時更替，即提升了施工效率，也控制了成本。

（11）評估體系優(yōu)化，建立科學的質量評估體系對于項目的設計質量有著重大意義，為避免評估流于形式，建議引入第三方專家組，讓管理人員、施工人員、專家組三放聯合進行審圖評估，對分階段的設計與施工及時進行復盤，在線上還可與業(yè)內專業(yè)大拿進行云數據交流，共享經驗，取長補短，提前規(guī)避其他項目中已經出現的問題，實現項目設計施工的精確指導，如此則對項目設計質量的提升起到積極良好的促進作用。

結語:

綜上所述，在房地產行業(yè)未來的發(fā)展中，房企間競爭日益激烈，比拼的除了資金實力，還有設計理念的競爭與新產品的迭代速度，不難看出設計管理工作的地位舉足輕重。從業(yè)人員于外需要適應時代并持續(xù)做出創(chuàng)新和改進，優(yōu)化設計理念；于內需協調優(yōu)化、設計優(yōu)化、評估優(yōu)化、管理優(yōu)化、施工優(yōu)化?？偠灾?，從事設計管理工作需站在企業(yè)經營的角度出發(fā)，外汲百家所長，突破創(chuàng)新，內修自身功法，提高設計質量，確保效益。內外兼修，科學優(yōu)化設計管理體系的工作，發(fā)揮智慧與力量，為房地產項目的創(chuàng)新設計，高效施工，足額利潤奠定堅實基礎。