房地產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用與測繪質(zhì)量提升研究

文／王新宇 鄒城市天衡房地產(chǎn)測繪有限公司 山東鄒城273500

引言：

房地產(chǎn)測繪技術(shù)是房地產(chǎn)建設(shè)中的重要工作之一，與房地產(chǎn)建筑的土地建設(shè)、實際施工、房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)環(huán)節(jié)息息相關(guān)。房地產(chǎn)測繪技術(shù)通過對建筑面積、房屋邊界位置和土地質(zhì)量等相關(guān)參數(shù)進(jìn)行測量，將詳細(xì)的數(shù)據(jù)和信息提供給施工項目的方案設(shè)計人員和管理負(fù)責(zé)人員加以利用，為房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量提供有效保障。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷增長，目前已經(jīng)有非常多的新型技術(shù)和設(shè)備運用到實際房地產(chǎn)測量工作當(dāng)中，但在施工中房地產(chǎn)測繪技術(shù)的質(zhì)量仍存在一定問題，對房地產(chǎn)建設(shè)造成一定影響，需要相關(guān)人員及時進(jìn)行解決。

1、房地產(chǎn)測繪工作的主要特點

1.1 復(fù)測周期比較短

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)速度非?？?，房屋建設(shè)使用的施工設(shè)備和施工技術(shù)也不斷進(jìn)行更新和變化，建設(shè)施工時間不斷縮短，進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作所使用的技術(shù)也在不斷更新。房地產(chǎn)測繪工作需要的時間較長，進(jìn)行測繪工作時需要對房地產(chǎn)建筑和土地權(quán)益歸屬等問題進(jìn)行復(fù)測，同時由于測繪的環(huán)境和周邊建筑不斷發(fā)生改變和更新，測繪房屋建筑的產(chǎn)權(quán)和業(yè)主所屬也有可能發(fā)生更改，因此需要房地產(chǎn)測繪工作具有非常強的實時性和一致性，在測繪環(huán)境和參數(shù)發(fā)生改變時確保能夠及時進(jìn)行重新測繪、根據(jù)實際情況隨時進(jìn)行調(diào)整并根據(jù)不足進(jìn)行補測，避免影響正常房地產(chǎn)測繪工作質(zhì)量。

1.2 測繪工作難度較大

房地產(chǎn)測繪工作主要分為對房地產(chǎn)建筑測量和對工程進(jìn)行測量，測繪重點內(nèi)容包括房屋建筑的數(shù)量、位置、邊界、用途等相關(guān)因素，涉及到的測量項目較多、同時要求的測量精準(zhǔn)度也非常高。測量數(shù)據(jù)信息是設(shè)計人員進(jìn)行施工方案設(shè)計的依據(jù)，因此需要對信息數(shù)據(jù)進(jìn)行有效測量，嚴(yán)格保證信息數(shù)據(jù)的精確性和實際性。同時由于建設(shè)單位房地產(chǎn)測繪工作對測量精確度有非常高的要求，因此需要建設(shè)單位提高對測繪技術(shù)人員的能力要求和綜合素質(zhì)要求，測繪技術(shù)人員需要擁有熟練使用測繪相關(guān)設(shè)備的能力、同時還要對房地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)知識、建設(shè)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策和國家法律規(guī)定有大致上的基本了解，以此來為測量質(zhì)量和效果提供有效保障[1]。

1.3 測繪比例尺較大

大部分房地產(chǎn)測繪的對象都是民用住宅，而民用住宅與居民的土地產(chǎn)權(quán)、生活質(zhì)量息息相關(guān)，因此需要將房地產(chǎn)測繪的比例尺擴大，確保房屋建筑的細(xì)節(jié)部分可以完整展現(xiàn)出來為工作人員審查。通常房地產(chǎn)測繪的比例尺在1:1500左右，比正常工程比例尺大很多，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)測繪工作的工作量就會明顯增加、同時由于比例更大因此測繪精確度的要求就更高、繪制難度加大，為房地產(chǎn)測繪工作質(zhì)量和效果帶來一定的影響。

1.4 對測繪相關(guān)工作人員要求較高

房地產(chǎn)測繪工作對相關(guān)人員的工作能力和業(yè)務(wù)水平有非常高的要求，從事房地產(chǎn)測繪工作的工作人員不僅需要熟練掌握相關(guān)設(shè)備和儀器的使用技巧，同時還要對測繪技術(shù)和手段做到熟練掌握。同時由于房地產(chǎn)測繪涉及到房地產(chǎn)建筑的產(chǎn)權(quán)、權(quán)益歸屬和相關(guān)知識，因此還需要房地產(chǎn)測繪工作人員對所在地區(qū)的相關(guān)政策和國家頒布的相關(guān)法律條文有一定程度上的了解，因此房地產(chǎn)測繪工作對房地產(chǎn)測繪工作人員的整體能力和綜合素質(zhì)能力有非常高的要求。

2、房地產(chǎn)測繪技術(shù)的實際應(yīng)用

2.1 全站儀技術(shù)的應(yīng)用

全站儀是進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作中常用的設(shè)備之一，全站儀的全稱是全站型電子測距儀，是近年來新型研發(fā)的高精度測量設(shè)備，能夠?qū)⒐?、電和機械設(shè)備集中于一體，對測量物體的水平角度、垂直角度、距離、高度等相關(guān)參數(shù)進(jìn)行精準(zhǔn)測量。全站儀由測量裝置、微型處理器和測距裝置三大部分共同組成，隨著科技不斷發(fā)展，目前市場上常見的全站儀設(shè)備已經(jīng)可以進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控，并且可通過自身攜帶的儲存設(shè)備將測量得到的信息數(shù)據(jù)在電子薄上進(jìn)行記錄和整理，最終輸出給使用者。全站儀的使用影響房地產(chǎn)測繪技術(shù)的發(fā)展趨勢，將自動化技術(shù)運用到房地產(chǎn)測繪工作上，實現(xiàn)測繪工作自動化的同時加強了測繪質(zhì)量和效果，為房地產(chǎn)測繪工作和后期數(shù)據(jù)信息使用提供了有效保障。

2.2 RTK 技術(shù)的應(yīng)用

RTK 技術(shù)是指載波相位差分技術(shù)，是一種將數(shù)據(jù)通信技術(shù)與GPS 技術(shù)進(jìn)行有效整合形成的新型測繪技術(shù)，通過對兩個測量站發(fā)出的載波相位進(jìn)行有效觀測，并從中進(jìn)行差分，再將基準(zhǔn)站收到的載波相位通過GPS 接收機發(fā)送到客戶端進(jìn)行求差算法計算并得到相對應(yīng)的坐標(biāo)。RTK 技術(shù)通過載波相位觀測量進(jìn)行實時處理，將制定坐標(biāo)系中的觀測點進(jìn)行三維定位同時實時使用。整體處理時間不超過一秒鐘、同時可以進(jìn)行靜態(tài)測量和動態(tài)測量，具有非常良好的測量效果和測量精準(zhǔn)度。RTK 技術(shù)是近年來廣泛使用的新型定位技術(shù)，與傳統(tǒng)模式下的GPS 定位技術(shù)相比具有更強的實時性，同時由于傳統(tǒng)GPS 定位系統(tǒng)在對野外環(huán)境中的測量效果不佳，而RTK 技術(shù)可以有效在野外環(huán)境中進(jìn)行測量工作，無論野外信號的強弱RTK 技術(shù)都可以進(jìn)行有效測量工作。同時RTK測量技術(shù)的測量精準(zhǔn)度同樣也非常高，一般都可以達(dá)到厘米級別的測量精準(zhǔn)度，因此RTK 技術(shù)在實際房地產(chǎn)測繪工作中更加廣泛應(yīng)用[2]。

2.3 GIS 技術(shù)的應(yīng)用

GIS 技術(shù)是指地理信息系統(tǒng)，是全球范圍內(nèi)的大型信息系統(tǒng)之一，可以有效對地球表面和大氣層中存在的所有信息數(shù)據(jù)進(jìn)行有效收集和整理，是進(jìn)行數(shù)據(jù)信息收集和使用的重要設(shè)備之一。隨著信息化時代的發(fā)展，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息化智能技術(shù)已經(jīng)開始在人們的日常生活中被廣泛使用，GIS 技術(shù)的應(yīng)用普及度越來越高，由于GIS 技術(shù)可以對信息數(shù)據(jù)自動進(jìn)行采集、整理、分析、建模等操作因此可以有效節(jié)省人工成本、加快測量效率，同時由于計算機的精準(zhǔn)度較高并且極少出現(xiàn)存在失誤的概率，因此對測量信息數(shù)據(jù)的整體質(zhì)量也有非常好的改善作用。使用GIS 技術(shù)進(jìn)行測量工作是對我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)測量能力和自動化發(fā)展的一大重要突破。

2.4 制圖技術(shù)的實際應(yīng)用

制圖是進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的重要環(huán)節(jié)，將收集到的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行有效制圖可以幫助方案設(shè)計人員加以運用。傳統(tǒng)的制圖技術(shù)是通過人工進(jìn)行繪圖，不僅工作效率低下同時由于人類的注意力無法較長時間集中導(dǎo)致很容易出現(xiàn)失誤和疏忽現(xiàn)象，影響正常使用。隨著科技的不斷發(fā)展，目前房地產(chǎn)測繪行業(yè)常使用的繪圖技術(shù)是依靠機械設(shè)備進(jìn)行自動繪圖，如常見的Photoshop、Cordldraw 等電子制圖軟件都是目前房地產(chǎn)測繪行業(yè)經(jīng)常使用的軟件設(shè)備，在實際應(yīng)用中電子繪圖軟件可以根據(jù)輸入的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行自動數(shù)據(jù)建模并得到三維立體的模型，設(shè)計人員根據(jù)三維立體模型進(jìn)行方案設(shè)計和規(guī)劃就可以有效提高設(shè)計成本和設(shè)計效率，同時電子繪圖技術(shù)還能夠減少信息數(shù)據(jù)使用的現(xiàn)象，加強使用效果。

2.5 GPS 技術(shù)的實際應(yīng)用

GPS 技術(shù)是較為知名的全球定位監(jiān)控系統(tǒng)，主要在交通、地圖軟件、監(jiān)控等行業(yè)被廣泛使用，GPS 系統(tǒng)通過宇宙衛(wèi)星對地面上的地面控制系統(tǒng)傳輸信號，再通過接受控制系統(tǒng)來為用戶提供使用，而使用GPS 系統(tǒng)進(jìn)行測量工作是指結(jié)合實際使用情況和實際需求來對GPS 系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整和應(yīng)用，將衛(wèi)星、地面控制系統(tǒng)和接收系統(tǒng)進(jìn)行緊密連接，GPS 系統(tǒng)可以確保在實際使用中的實時性和精確性，為房屋建筑測繪工作提供良好的支持，隨著科技的不斷發(fā)展，GPS 系統(tǒng)可以將定位的精確度控制在厘米級別，明顯提高進(jìn)行定位的精確度，因此被廣泛利用于對精確度要求非常高的房屋建筑測繪工作中，為測繪工作的有效性、整體質(zhì)量效果和測繪準(zhǔn)確性起到良好促進(jìn)作用。GPS 系統(tǒng)是由三大部分組成，主要包括地面控制系統(tǒng)、衛(wèi)星控制系統(tǒng)和接收控制系統(tǒng)三大部分，同時還有GPS終端、網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺和監(jiān)控管理平臺等多個系統(tǒng)，主要設(shè)備包括信息接收機、數(shù)字處理器、軌道衛(wèi)星和計算機等多個模塊。GPS 系統(tǒng)的使用原理如下：在實際使用中首先通過空間運行衛(wèi)星中的大型計算機將信息數(shù)據(jù)進(jìn)行采集并整理，發(fā)送到地面控制系統(tǒng)，地面控制系統(tǒng)中的注入站將收到的信息數(shù)據(jù)加以整理和使用并將信息數(shù)據(jù)傳輸?shù)接脩舻慕邮斩松?，通過測量得到觀測衛(wèi)星和接收端在空間位置上的距離，并通過多顆觀測衛(wèi)星進(jìn)行計算，就可以得到接收端的具體位置并加以使用。GPS 技術(shù)對房地產(chǎn)測繪工作的整體質(zhì)量和工作難度有非常大的改善，但由于進(jìn)行空間測量時會存在一定的誤差，因此針對同一位置的測量工作需要多進(jìn)行幾次，得到最終沒有誤差的數(shù)據(jù)信息才能加以使用，尤其在一些環(huán)境較為惡劣、信號較差的地方使用GPS技術(shù)進(jìn)行定位更是如此。

3、提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的有效措施

3.1 加強房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理

房地產(chǎn)測繪工作是一項精確度要求較高、施工難度較大的工作，因此相關(guān)管理部門要加強對房地產(chǎn)測繪工作的質(zhì)量管理效果，建立起嚴(yán)格的測繪質(zhì)量管理體系，并對參與其中的相關(guān)工作人員進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保工作能力和工作態(tài)度符合標(biāo)準(zhǔn)。針對房地產(chǎn)測繪工作中比較容易出現(xiàn)的問題進(jìn)行特殊管理和應(yīng)對，如房地產(chǎn)測繪工作由于房地產(chǎn)建筑的實時性和變化性導(dǎo)致測繪單位需要經(jīng)常對房屋進(jìn)行復(fù)測和補測工作，這時測繪單位要確保進(jìn)行補測和復(fù)測的工作人員與之前進(jìn)行初次測繪的人員不是同一人，這樣可以通過不同工作人員的測繪發(fā)現(xiàn)出不同的問題并加以改善。同時還要加強測繪人員和審查人員的審查質(zhì)量，測繪工作完成后要及時將采集到的信息數(shù)據(jù)和原有信息數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，核對好分戶面積、總面積和每一層面積等相關(guān)參數(shù)，若出現(xiàn)規(guī)劃面積和實際面積不同的現(xiàn)象時要及時進(jìn)行處理和復(fù)測，確保信息數(shù)據(jù)無誤后才能夠加以使用[3]。

3.2 提高工作人員的房地產(chǎn)測繪技術(shù)

隨著科技的不斷發(fā)展和進(jìn)步，未來越來越多的新型測量設(shè)備會投入到實際房地產(chǎn)測繪工作中，而測量人員作為測量工作的主體對整體測繪質(zhì)量有非常重要的意義和影響，因此房地產(chǎn)測繪單位要提高自身工作人員的測量技術(shù)和能力、確保參與測繪的工作人員工作態(tài)度良好、綜合素質(zhì)達(dá)標(biāo)。同時房地產(chǎn)測繪單位還要加強工作人員對測量工作的責(zé)任心和重視程度，將測繪質(zhì)量和測繪信息數(shù)據(jù)的真實性作為測繪工作的第一位，利用專業(yè)水平和能力為客戶帶來良好服務(wù)質(zhì)量。

在實際施工中可以實行獎勵懲罰制度，將工作和責(zé)任進(jìn)行落實到每個人的頭上。對表現(xiàn)良好的工作人員進(jìn)行經(jīng)濟獎勵、對出現(xiàn)問題疏忽的工作人員進(jìn)行批評和處罰，這種獎勵懲罰制度可以有效提升工作人員的工作積極性和工作效率，為房地產(chǎn)測繪工作的整體質(zhì)量和效率提供有效保障。

3.3 完善房地產(chǎn)測繪工作的流程

房地產(chǎn)測繪工作涉及到的參數(shù)較多、工作量較大，因此在實際測繪工作中管理部門要完善好整體的房地產(chǎn)測繪工作流程，具體房地產(chǎn)測繪工作流程如下：首先工作人員接到測繪任務(wù)后要先對需要測繪的項目進(jìn)行分析和有效規(guī)劃，選定出相關(guān)測繪負(fù)責(zé)人和參與測繪工作的成員，成立測繪小組。小組之間針對實際測繪項目進(jìn)行探討和規(guī)劃；得到統(tǒng)一的測繪思路后領(lǐng)取測繪設(shè)備和工具并開始測繪具體工作；房地產(chǎn)測繪工作首先要對建筑的邊界進(jìn)行測量，盡量多測量幾次避免出現(xiàn)疏忽和失誤影響后期整體使用效果；得到外業(yè)的測量數(shù)據(jù)后再根據(jù)測量數(shù)據(jù)和現(xiàn)有的施工建設(shè)圖進(jìn)行比較和核對，若發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息之間出現(xiàn)差異就要及時進(jìn)行復(fù)測和處理，若測量沒有問題就要及時和客戶取得聯(lián)系并進(jìn)行有效反饋；根據(jù)建筑的整體構(gòu)造畫出每一層的平面圖并交由管理人員進(jìn)行檢查，確保無誤后開始進(jìn)行公攤面積的計算工作，按照實際數(shù)據(jù)信息對平面圖進(jìn)行調(diào)整和完善，再交由質(zhì)量管理人員進(jìn)行檢查；在完成所有部分面積的測算工作后，測繪小組要對整體面積和建設(shè)規(guī)劃面積進(jìn)行比對，若存在出入就要及時進(jìn)行處理，確保，每一層面積和每一戶面積與建設(shè)圖紙上標(biāo)注的面積一致、整體面積和規(guī)劃整體面積相同即可完成測繪工作。完成測繪工作后還要將詳細(xì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理并上交到質(zhì)量管理人員手中進(jìn)行再次檢查，確保沒有問題后可以上交到房地產(chǎn)管理機構(gòu)，由相關(guān)機構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格檢查并確保無誤后可以進(jìn)行驗收。

3.4 提高對房地產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)審核力度

房地產(chǎn)測繪工作一般是交由房地產(chǎn)測繪單位進(jìn)行測繪工作，而房地產(chǎn)測繪單位的水平和測量資質(zhì)就是影響整體測量效果和質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。因此招募單位需要加強對房地產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)審核力度，確保房地產(chǎn)測繪單位的整體能力和水平可以滿足相關(guān)要求，按照相關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)測繪單位的工作人員和相關(guān)設(shè)備儀器進(jìn)行嚴(yán)格檢查，防止出現(xiàn)虛假報數(shù)、一證多報的現(xiàn)象產(chǎn)生，同時可以向房地產(chǎn)測繪單位索要相關(guān)誠信證明，一般負(fù)責(zé)進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作的單位最低都需要具有省級以上的房地產(chǎn)測繪資格證，招標(biāo)單位可以進(jìn)行調(diào)研和審查，確保整體測繪質(zhì)量和效率。針對房地產(chǎn)測繪單位的測量設(shè)備和儀器進(jìn)行有效檢查，將相關(guān)設(shè)備進(jìn)行編號并檢查年檢情況，防止因測量設(shè)備的原因而影響整體施工質(zhì)量。

結(jié)語：

房地產(chǎn)測繪工作是一種精確度較高、技術(shù)性較強的測繪技術(shù)，對房地產(chǎn)建設(shè)的整體質(zhì)量和使用效果有很大影響，我國目前進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作的企業(yè)數(shù)量較多，同時由于科技的蓬勃發(fā)展促進(jìn)了測量技術(shù)的研發(fā)和使用，為我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)提供良好的發(fā)展前景，相關(guān)人員要加強對房地產(chǎn)測繪技術(shù)和測量設(shè)備的學(xué)習(xí)和使用，提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量為房屋建設(shè)質(zhì)量提供良好保障。本文通過對房地產(chǎn)測繪技術(shù)的實際應(yīng)用和提高措施進(jìn)行分析，希望為我國未來房地產(chǎn)測繪行業(yè)和測量技術(shù)的未來發(fā)展獻(xiàn)出綿薄之力。