房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究

文／孟凡強(qiáng) 山東省安丘市自然資源和規(guī)劃局 山東安丘 262100

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及到兩大方面，一是房產(chǎn)，二是地產(chǎn)。從實(shí)物的角度來看，其建筑物與土地是一個整體，它既是一種客觀存在的實(shí)物形態(tài)，又是一項法律權(quán)益，涉及到產(chǎn)權(quán)問題等。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其也形成了以土地買賣、開發(fā)建設(shè)、典當(dāng)租賃、使用與所有權(quán)兼并的市場經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)買賣作為市場的主體，應(yīng)分析其問題，落實(shí)解決對策，進(jìn)一步剖析未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。

1、目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所出現(xiàn)的問題

1.1 發(fā)展過于迅速

改革開放以來，我國人口出現(xiàn)大幅度上漲趨勢，使其住房需求增大，同時由于當(dāng)時可利用的房產(chǎn)資源有限，使房價出現(xiàn)了大幅度增長，從而帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，致使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國際市場當(dāng)中一直處于遙遙領(lǐng)先的地位。尤其是在我國城市迅速發(fā)展的階段，由于城市的公共資源、教育資源、住房條件、醫(yī)療資源等逐步優(yōu)化，使很多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時，很多企業(yè)看到了房地產(chǎn)行業(yè)的市場空間紛紛對其進(jìn)行投資，也加快了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度[1]。

1.2 剛性需求不穩(wěn)定

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們對住房需求的持續(xù)增加，房價不斷攀升。致使住房消費(fèi)成為人們?nèi)粘Ｉ钪凶畲蟮拈_銷，很多人買不起住房，從而增加了人們的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力，使住房成為了極其不穩(wěn)定的剛性需求。這種快速發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然有利于國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，但卻不利于解決人們的住房需求。為了緩解人們的壓力，提高人們對住房的購買能力，國家應(yīng)給予高度重視并通過頒布相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)整。

1.3 管理工作存在問題

在我國的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府通常會對某一處的房地產(chǎn)或某一個項目的開發(fā)給予高度的關(guān)注和支持，當(dāng)開發(fā)商看到其中的紅利時，則會涌現(xiàn)出越來越多的開發(fā)商和房地產(chǎn)項目[2]。如果這時政府不進(jìn)行嚴(yán)格管控，一再放任其自由發(fā)展，則會出現(xiàn)開發(fā)商主導(dǎo)市場的狀況，使房價不斷的攀升，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)陷入了惡性循環(huán)，所以這時需要政府出臺監(jiān)督管控政策，通過提升自身管理能力來凈化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境。

1.4 投資開發(fā)熱度較低

因為房地產(chǎn)的快速發(fā)展，導(dǎo)致了住房供求緊張、居民住房壓力大、房價不合理增長、開發(fā)商蓄意炒房等問題的出現(xiàn)，很多居民因此買不起住房，進(jìn)而導(dǎo)致很多房產(chǎn)出現(xiàn)有價無市的局面。由于如今緊張的住房需求與房地產(chǎn)行業(yè)不成正比，導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不健康發(fā)展，所以很多開發(fā)商對房地產(chǎn)的開發(fā)熱度開始降低。同時由于出現(xiàn)了各種各樣的民生問題，政府必須制定相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，從而又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)熱度較低的現(xiàn)象。

1.5 市場發(fā)育不健全

由于我國人口數(shù)量與土地面積不相匹配，可利用土地較少，隨著人們對住房需求不斷增加，房地產(chǎn)價格一直在不合理攀升。同時在房地產(chǎn)行業(yè)中很多的開發(fā)商企業(yè)發(fā)展不夠成熟，其可開發(fā)資金比較少，銀行貸款額度也較小，再加上政府調(diào)控政策的限制，資金成為了限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。另外，在現(xiàn)如今快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中，很多開發(fā)項目存在著浪費(fèi)資源、破壞環(huán)境的問題，甚至有些開發(fā)商占用耕地資源進(jìn)行開發(fā)。所以，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，由于市場發(fā)育不健全，很多開發(fā)商缺乏前瞻性和持續(xù)發(fā)展的理念，從而導(dǎo)致一些開發(fā)項目盲目投資，造成重大經(jīng)濟(jì)損失的同時帶來了極大的資源浪費(fèi)和破壞環(huán)境的現(xiàn)象[3]。

2、針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在問題的對策

2.1 政府應(yīng)加大宏觀調(diào)控力度

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保障人們良性的購房環(huán)境，政府及相關(guān)部門需要不斷對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度。同時結(jié)合各個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和人們的生活水平、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求等建立完善的管理制度，實(shí)施優(yōu)化措施和防控策略，從而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。例如：國家政府部門為了凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，通過對二手房交易的稅收政策制定和頒布相關(guān)規(guī)定，很大程度上減少了炒房現(xiàn)象的發(fā)生。同時通過綜合房地產(chǎn)發(fā)展情況、地方經(jīng)濟(jì)水平以及居民的住房條件與各大銀行制定了貸款利率調(diào)控的措施和方法，減少了居民利用炒作房價來轉(zhuǎn)讓或者倒賣房產(chǎn)從中獲利現(xiàn)象的發(fā)生，通過這種宏觀調(diào)控的方式可以使房價得以控制，降低房價緩解購房壓力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展[4]。

2.2 創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

為了可以在保障人們的住房需求和降低住房壓力的同時還可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)地發(fā)展，可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品來拓寬經(jīng)濟(jì)市場。例如：針對目前兩極分化的購房現(xiàn)象，為收入較低或者初入社會沒有能力購買住房的人群提供住房的金融產(chǎn)品，既可以解決這部分人群的住房需求，還可以提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。同時房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過多元化的發(fā)展來促進(jìn)金融信托、債券、證券、投資基金等領(lǐng)域的發(fā)展，從而使其在穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時得到更大的發(fā)展空間。

2.3 加快完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系

為了有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，相關(guān)政府部門需要加快完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的構(gòu)建，為房地產(chǎn)企業(yè)與銀行搭建平臺，促進(jìn)銀行與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)共同提升。然后需要加快轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式，不斷的整合資源優(yōu)化自身發(fā)展方式，通過創(chuàng)新的理念和先進(jìn)的融資方式，加快完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，在保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時，助推房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序增長。

2.4 加大對閑置土地的處理力度

目前，在房地產(chǎn)行業(yè)中存在著極其嚴(yán)重的浪費(fèi)土地資源現(xiàn)象，對此，相關(guān)政府部門應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和土地資源的使用情況進(jìn)行全方位管理和調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)其土地資源最大化。同時壓縮房地產(chǎn)建設(shè)用地規(guī)模，盡量縮短開發(fā)商對于土地資源的開發(fā)周期。對沒有按照供地合同繳納土地價款的房地產(chǎn)企業(yè)和項目，一律嚴(yán)格處理。對房地產(chǎn)項目堅持實(shí)行凈地出讓的供地方式，在出讓前，政府及相關(guān)部門做好拆遷倒地、補(bǔ)償安置等相關(guān)工作，杜絕土地閑置浪費(fèi)問題發(fā)生。

2.5 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革

想要加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要在整體房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理層面進(jìn)行有效調(diào)整和改革，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)體制改革，建立健全房地產(chǎn)的資金使用制度，才能從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不良發(fā)展的現(xiàn)狀，才能對其出現(xiàn)的問題進(jìn)行更好的管理和監(jiān)督。同時通過經(jīng)濟(jì)體制改革對銀行的交易模式進(jìn)行升級，要創(chuàng)造更好、更全面的銀行管理制度，與銀行建立相互促進(jìn)的發(fā)展體系，對銀行的金融服務(wù)和房地產(chǎn)投資等做出雙重保障，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。另外對于房價的高速增長，需要制定一個標(biāo)準(zhǔn)的衡量準(zhǔn)則，使其能夠準(zhǔn)確的定位市場價格，從而在保障居民住房需求得到滿足時，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。

2.6 協(xié)調(diào)好中央與地方的利益

國家發(fā)展離不開地方政府的支撐，同樣地方政府的工作同樣也離不開國家的扶持。從地方政府競爭視角制定出的產(chǎn)業(yè)政策制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其根本原因在于地方對土地財政的依賴，所以中央政府不應(yīng)該只以限制作為調(diào)整和改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的方針，同時還需要鼓勵和扶持，將其發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，抓住央地博弈中核心利益環(huán)節(jié)，理順中央和地方的關(guān)系。另外，地方政府也要積極響應(yīng)國家號召，不斷完善自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系，實(shí)行創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

3、未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢

3.1 價格將趨于穩(wěn)定

在未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，價格會逐漸趨于穩(wěn)定，其發(fā)展的重點(diǎn)在于穩(wěn)定市場價格，而不是降低房地產(chǎn)價格。我國在經(jīng)歷幾代房產(chǎn)政策革新之后，其房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)將步入穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵時期。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)受到網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)濟(jì)以及疫情的影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)出下滑的趨勢，人們沒有足夠的存款消費(fèi)房和地，在這種背景形勢之下如果還要對房價實(shí)行打壓，那未來房地產(chǎn)行業(yè)可能將會出現(xiàn)一振不撅以及房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率越來越高的情況。受我國傳統(tǒng)文化的影響，大多數(shù)中國人仍保留著成家立業(yè)的思想，先買房才能有家，有家才能成就事業(yè)[5]。因此房產(chǎn)已經(jīng)成為我國大部分家庭的主要財產(chǎn)，如果在未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，哄抬房價，更多普通家庭的下一代也許勤勤懇懇一輩子也無法購買一套屬于自己的房子。如果降低價格，其很難評判究竟應(yīng)該下降多少，畢竟中國人口較多，房地產(chǎn)已經(jīng)形成了一個產(chǎn)業(yè)鏈，地方區(qū)域之間的房價差別又較大，無論從推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，以及維護(hù)人民的權(quán)益利益角度來說，未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)浮動都不會過大，應(yīng)會穩(wěn)定價格，保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。

3.2 行業(yè)逐漸成熟

通過穩(wěn)定房價的形式，我國房地產(chǎn)行業(yè)也會逐漸成熟。何鴻燊先生曾說：“窮則變，變則通?！泵鎸Ψ€(wěn)定而又透明的房地產(chǎn)市場價格，其企業(yè)之間一定會存在競爭，這種競爭是良性的，具有推動性的。為了提高企業(yè)在行業(yè)中的競爭力，在未來，房產(chǎn)企業(yè)定會從建設(shè)的質(zhì)量、營銷模式、物業(yè)配置、園林綠化方面入手，在提升品牌競爭力的同時，會類比與其他企業(yè)的優(yōu)缺性在哪里，既然在價格方面無法進(jìn)行改變，應(yīng)在服務(wù)及質(zhì)量方面做好提升。這種競爭模式，能夠使我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)日益趨向成熟，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)衍生出了許多周邊的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，也為更多的人提供了工作崗位，國家在推動網(wǎng)絡(luò)平臺促進(jìn)增長的同時，也將實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃到未來經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展之中。企業(yè)通過衍生周邊經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的方式，進(jìn)一步吸引人才，加大對于行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新，相關(guān)企業(yè)會把重心投放到房子的居住和使用體驗上。習(xí)近平總書記明確提出：“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”理念已深入人心。那個遍地都是黃金、炒作房價的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)大潮已經(jīng)褪去，在未來企業(yè)更會從房子的實(shí)用性出發(fā)，減少公攤面積，抑制泡沫，使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向成熟。

3.3 相關(guān)法律體系更加完善

我國頒布房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)較晚，1986年頒布了《土地管理法》，1994年頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》。但在這短短的30幾年的時間里，我國已經(jīng)意識到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要性。未來的法律體系不僅僅會從企業(yè)建設(shè)、房產(chǎn)定價方面入手，更會保障消費(fèi)者的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)市場的平衡。不僅在相關(guān)房地產(chǎn)法律體系中能夠體現(xiàn)國家監(jiān)管工作加大力度的監(jiān)控，更會在《婚姻法》《繼承法》中進(jìn)一步明確對于房地產(chǎn)權(quán)的處理。完善其法律法規(guī)也是時代發(fā)展的需求，在過去部分法規(guī)條例會出現(xiàn)法律跟不上時代發(fā)展的現(xiàn)象，隨著我國科技和經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，在法律法規(guī)實(shí)行政策上也出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)局勢，部分法律法規(guī)的完善工作，不再是單一的由人民代表進(jìn)行提案。國家為進(jìn)一步推進(jìn)社會主義核心價值觀，加大了媒體與大眾對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在未來應(yīng)堅決落實(shí)國家相關(guān)法律政策，能夠通過媒體平臺和大眾輿論的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的違法亂紀(jì)現(xiàn)象并及時糾正。這一方法有利于今后我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律體系的完善，能使法律與時代發(fā)展并肩而行。

3.4 更加側(cè)重于環(huán)境保護(hù)

黨的十九大報告中指出，“必須樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，堅持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國策”。房地產(chǎn)行業(yè)作為改變土地和規(guī)劃建設(shè)的主體，應(yīng)堅決落實(shí)基本國策，在未來房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)中，會越來越注重環(huán)境保護(hù)問題。為進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長，在開發(fā)時必須降低人類的活動，本著“以人為本、保護(hù)環(huán)境”的原則，為節(jié)約和有效利用資源不斷發(fā)展。在未來，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的主體投資及建設(shè)目標(biāo)會投放在綠色建筑建設(shè)中，這樣，一是能夠最大限度保證了生態(tài)的平衡，二是能夠縮減企業(yè)的后期運(yùn)營成本，也是時代交給房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。隨著我國人民生活質(zhì)量的不斷提高，人們的住宅購買消費(fèi)方向越來越趨于養(yǎng)生的角度，建設(shè)綠色建筑，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長，進(jìn)一步穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)[6]。

3.5 依托科技進(jìn)行創(chuàng)新

由于我國科技發(fā)展目前呈現(xiàn)上升趨勢，在未來，房地產(chǎn)的開發(fā)將會與高科技結(jié)合進(jìn)行創(chuàng)新，我國會大力推崇新型智慧型城市的建設(shè)，為保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的黃金時代再次來臨，房地產(chǎn)也會趨于增量化和存量化發(fā)展。在房地產(chǎn)科技經(jīng)濟(jì)市場中主要包含五大部分：智慧房地產(chǎn)、房地產(chǎn)建筑科技、房產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)、金融科技以及共享經(jīng)濟(jì)。這就形成了房地產(chǎn)科技運(yùn)用逐漸擴(kuò)大化的局面。在行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，依托科技進(jìn)行創(chuàng)新的形式，在未來不僅能在城市房地產(chǎn)布局規(guī)劃中得到運(yùn)用，更能使企業(yè)依靠金融科技提高經(jīng)濟(jì)效益，也促使房地產(chǎn)建設(shè)越來越趨于智能化、人性化、合理化，成為未來消費(fèi)人群的主要選擇對象。通過科技創(chuàng)新的形式，在未來，國家和房地產(chǎn)企業(yè)將會進(jìn)一步提升住房信息以及信息查詢系統(tǒng)的服務(wù)效能，這樣也能為未來房產(chǎn)稅以及物業(yè)稅的征收打下良好的基礎(chǔ)，避免囤房情況的發(fā)生。

3.6 滿足低收入人群

雖然我國在扶貧工作中已經(jīng)取得了輝煌的成績，但低收入人群的住房問題，仍是一塊“硬骨頭”。為實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)，我國未來在房地產(chǎn)類型選擇上也會進(jìn)一步改良。在堅持穩(wěn)定房價，解決更多人口住宅問題的同時，我國會針對部分人口較為密集、房價較高的區(qū)域放寬土地建房政策，像中國香港等地區(qū)就實(shí)行了剛需房、公房等住宅選擇方式，其居民可以通過抽號的形式得到普惠性較大的購買房產(chǎn)名額，也進(jìn)一步抑制了房價的增長。隨著我國二胎和三胎政策的開放，以及經(jīng)濟(jì)重心的偏移，許多沿海及一線城市，呈現(xiàn)出人口逐漸增多的趨勢，為了緩解其住宅壓力，在未來房地產(chǎn)不斷創(chuàng)新改革的同時，會相繼推出更加適宜低收入人群的產(chǎn)品，結(jié)合國家相關(guān)普惠性政策，實(shí)現(xiàn)薄利多銷促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的目標(biāo)。政府也會相繼推出相關(guān)的買房賣房政策保障，以便提高住房貸款的利用率，增加市場經(jīng)濟(jì)中的資金流動性，改革住房公積金的使用制度，加大對于危房的改造。對于手握較多房產(chǎn)的人群應(yīng)加大稅款征收，以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的均衡。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與我國財政政策以及相關(guān)法規(guī)條例有著密不可分的關(guān)系。土地作為我國財政收入的主體之一，為避免其高速膨脹發(fā)展形成泡沫經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對我國整體經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生影響，應(yīng)加大對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的管控力度。也希望，國家能夠針對目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，制定科學(xué)并具有時效性的調(diào)控措施，為提高我國人民生活質(zhì)量水平，提供一份有力保障。