關于城市土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟相關問題的研究

文／王英豪 紹興市土地整理儲備中心 浙江紹興 312000

引言：

進入二十一世紀后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟得到快速發(fā)展，并演變成國民經(jīng)濟結(jié)構的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)濟與人們的生活質(zhì)量、住房條件關系密切，是城市經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐體，一直以來，土地制度都是我國城市調(diào)控國家房產(chǎn)市場的重要渠道，直接影響到土地資源的合理配置，影響到土地資源的整體利用率，與此同時對我國國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起到重要的促進作用。要想實現(xiàn)房產(chǎn)市場的平穩(wěn)長遠發(fā)展，有必要進一步研究我國土地制度，不斷完善現(xiàn)有的土地制度。分析我國在房地產(chǎn)市場現(xiàn)行的政策，土地制度是土地資源利用最基本的保障。隨著城市不斷發(fā)展，土地資源的利用價值不斷攀升，城市房地產(chǎn)依然還有很大的發(fā)展空間，但是相應的也存在很多的問題，由于很多制度都與經(jīng)濟效益有著密切的關系，制度是否公正也或多或少也受到影響，房地產(chǎn)市場的整體情況也受到波及，需要不斷改善土地制度中存在的弊端，進一步改進完善，引起高度重視。

1、城市土地價格與房地產(chǎn)的內(nèi)在聯(lián)系

1.1 供需導致的土地與房價變動

站在政治經(jīng)濟發(fā)展層面看，社會供需關系的變化會直接造成商品價格的變化，一旦商品供大于求，那么價格必然會下降，如果商品供小于求，那么商品的價格也會上漲。土地作為一種生產(chǎn)要素，其具備有商品經(jīng)濟的屬性，因此在市場經(jīng)濟發(fā)展中也會受到市場供需變化而出現(xiàn)價格波動。作為社會主義國家，我國的城市土地歸國家所有，統(tǒng)一由政府進行宏觀調(diào)控，因此在價格變動的區(qū)間范圍也和其他的商品存在很大的差異，不過在具體分析經(jīng)濟數(shù)據(jù)時，依然能分析出其中存在的實際性與關聯(lián)性，影響城市土地的商品價值的因素并不具有唯一性。市場經(jīng)濟中的商品所具有的經(jīng)濟價值與其指標具有正相關關系，其中也有部分商品表現(xiàn)出負相關關系，如果沒有全面分析經(jīng)濟結(jié)構增長情況，那么將無法有效對比商品實際價值與其表現(xiàn)出來的價格。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)供求關系出現(xiàn)明顯變化，那么城市土地價格也會出現(xiàn)很大的波動，房價上漲，城市土地價格也會水漲船高。

1.2 成本導致的土地與房價變動

在房地產(chǎn)行業(yè)，如果住房總成本與與其利潤存在出入，那么就說明當?shù)胤績r與土地價格發(fā)生了波動性變化。土地價值主要變現(xiàn)在開發(fā)商利用土地過程中是否能夠基于土地出讓金制定的價格獲得更大的價格提升空間，換句話說，房價的上漲實質(zhì)上是一種土地有償使用的形式。也正是因為這樣，在城市發(fā)展過程中，不同地段因為所處位置的繁華程度的不同而出現(xiàn)價格的差異。與此同時，在不同城市的土地也會表現(xiàn)出地價的不同。通常來說，計算土地的總成本時，地價只占了其中的三分之一，因此制定房價時，地價只是基礎標準，但是實際情況中，很多房地產(chǎn)商為了拿到地段較好的地塊，往往會不惜成本。那么，過高的土地出讓金支付以及繳納的時限對資產(chǎn)負債率比較偏高的房企來講，最后只能落腳到房價的上升。而一旦市場下行，因城市布局改變拿了高價地，贏利的可能會大幅降低。所以，總的來說，地價與房價在一定情況下成正比，地價上漲也會引起房價上漲。

2、土地制度對城市房產(chǎn)經(jīng)濟的影響

2.1 供應制度影響房產(chǎn)經(jīng)濟

隨著我國城市化水平的不斷提升，城市建設用地規(guī)模越來越大，城市土地資源所具有的價格也不斷攀升，具備很大的升值空間，誰能占據(jù)更多、更好地理位置的土地資源，誰的資產(chǎn)就會升值，并且更快速地實現(xiàn)資本的聚集。在實際利用過程中，很多城市有盲目追求人口聚集的人口紅利開發(fā)房地產(chǎn)項目，城市土地大多被用于房屋建設，這使得房價上漲，不僅不利于人們的生活穩(wěn)定，還會使得房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)困境，影響社會經(jīng)濟發(fā)展的和諧穩(wěn)定。歸根到底，這主要是由于我國土地制度管理機制整體上不完善，土地資源管理方式不夠科學合理，土地資源過度集中，造成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡，引起不公平競爭，這種供應制度造成土地資源的嚴重浪費，不利于土地資源的有效利用，提高了人們的生活成本，需要引起關注。

2.2 土地儲備制度影響房產(chǎn)經(jīng)濟

土地儲備制度，是指在土地還未投入使用之前，由政府直接或者委托相關機構，對城市土地進行統(tǒng)一收購該儲備，再根據(jù)實際優(yōu)化供應的制度，作為土地的“蓄水池”，優(yōu)化配置土地資源。自2000年實行土地收購儲備制度以來，雖然不斷發(fā)展，但是還仍處于探索階段，其“蓄水池”的功能未能充分發(fā)揮。

而城市土地儲備制度對房產(chǎn)經(jīng)濟的影響主要體現(xiàn)在城市土地儲備經(jīng)營制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。城市政府可基于土地儲備供應制度實現(xiàn)對土地一級市場的壟斷，以此控制城市土地出讓總量，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)供給總量的調(diào)控。實際運行過程中，城市土地儲備制度發(fā)展不一，有些地方收儲規(guī)模過大，增加地方財政的同時造成資源的閑置，有些地方由于土地收益偏好選擇收儲規(guī)劃用途為經(jīng)營性用地的土地，不利于土地資源的優(yōu)化配置，有些地方儲備機構職能較小，無法承擔調(diào)控職能?？梢?，很多情況下，土地儲備對土地資源優(yōu)化的功能無法得到有效發(fā)揮。

由于房與地存在密不可分的關系，房地產(chǎn)供應總量是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要因素，而可有城市控制的土地出讓量與房產(chǎn)供應總量之間的聯(lián)系較為緊密，換而言之，城市土地出讓量提升會使房地產(chǎn)供給總量增加，兩者存在正向變動關系。

2.3 估價制度影響房產(chǎn)經(jīng)濟

在土地資源利用過程中，我國還實行了土地估價制度，主要是根據(jù)土地資源所處的地理位置、資源分布情況等因素，對土地的價格等級進行綜合評估。但是在實際評估工作中，還是存在一定的評估風險。

一是，雖然土地估價的操作準則及遵循原則一直都有，但是在實際操作中，還是存在少數(shù)評估人員并沒有按照既定準則評估的情況；另一方面，少數(shù)評估人員技術不過關，會產(chǎn)生評估參數(shù)取值不當，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內(nèi)容不完善等問題；二是在評估師進行土地估價時需要考慮到金融政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策等各方面的影響，因為一旦政策變動，經(jīng)濟體系和社會環(huán)境就會有相應的改變，如果土地評估人員不能對政策進行深入和及時的調(diào)查和研究，就會對市場現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準，進而影響估價結(jié)果的準確性；三是虛假材料帶來的評估偏差，因為評估材料都是依托委托方提供，信息不對稱讓評估師也難以判斷，一旦材料不實，直接造成評估結(jié)果的不真實。

由此，需要在土地評估中建立一整套具體的、行之有效的評估規(guī)則與制度，不能僅僅憑借評估人員的個人經(jīng)驗做出評估結(jié)論。加上土地資源在經(jīng)濟發(fā)展過程中會出現(xiàn)價值的變化，需要與時俱進的改進土地估價制度，對土地做出合理的估價。

3、推動城市房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的土地資源管理策略分析

3.1 清查城市現(xiàn)有閑置土地資源

在我國城市化水平不斷發(fā)展的今天，為了實現(xiàn)城市土地資源更高效率的開發(fā)，需要科學規(guī)劃城市土地資源，讓閑置土地資源得到更好地利用。一方面，查清閑置土地，利用多元化手段如衛(wèi)星遙感、大數(shù)據(jù)分析等，摸清閑置土地的具體情況，掌握閑置土地的數(shù)量、結(jié)構、分布和原因，在次基礎上建立清單。另一方面，土地閑置原因復雜，對其的查處涉及許多部門，需要協(xié)調(diào)自然資源、發(fā)改、財政、稅務、市場監(jiān)管、城建和公檢法等多個部門聯(lián)動。所以需要開展統(tǒng)一的城市閑置土地清查行動，提高土地資源開發(fā)利用的透明性與權威性。

為了獲得更好地閑置土地之源清查效率，獲得更高的清查質(zhì)量，自然資源管理部門要制定一整套管理制度，并在實際工作中不斷完善。在城市土地清查制度編制時，可以出臺相關的政府法律條規(guī)，提高土地清查工作的權威性，這樣可以更好的推動城市土地清查工作的開展。土地清查不僅僅要針對還沒有進行開發(fā)利用的土地資源，對正在施工建設的土地也要同時進行數(shù)據(jù)登記。在土地清查過程中，還可以設立督查專班或者小組，監(jiān)督清查工作的進行過程中，并將清查數(shù)據(jù)及時進行網(wǎng)絡公布，接受廣大群眾的監(jiān)督。需要注意的是，對正在建設的土地也要進行數(shù)據(jù)公開，避免出現(xiàn)違法占用土地的問題，確保企業(yè)在群眾監(jiān)督下嚴格按照審批面積開展建設。

3.2 完善土地儲備機制

由于現(xiàn)行土地儲備制度或多或少存在不足，會影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，為了讓土地儲備工作的作用得到更好地發(fā)揮，獲得更好質(zhì)量與效率，要進一步優(yōu)化土地儲備制度，不斷進行優(yōu)化改進。首先要加強土地儲備機構的職能，有些地方儲備機構編制人數(shù)比較少，無法承擔優(yōu)化資源配置的儲備職能，所以加強專業(yè)人員的配備是關鍵；其次，開展土地儲備工作過程中，要就工作內(nèi)容編制出一整套包括土地評估策劃、房地產(chǎn)項目策劃、土地年度評估等完整的規(guī)章制度，尤其要做好土地年度評估與土地策劃評估，以此為基礎分析土地儲備方案，綜合評價房地產(chǎn)項目的社會價值與經(jīng)濟價值，合理審批土地建設方案。為了防止出現(xiàn)在房地產(chǎn)工程爛尾，城市土地資源被浪費，在項目建設過程中要進一步完善土地評估體系，建立覆蓋全過程的跟蹤評估機制，對企業(yè)進行有效監(jiān)督，對企業(yè)建設中存在的財務風險、建設風險進行合理評估，加強土地資源利用管理，確保土地資源儲備工作效能提升。最后，合理確定土地供應規(guī)模，實現(xiàn)供需平衡。土地供應計劃和儲備計劃應該進行充分對接，保持銜接性。合理調(diào)控各產(chǎn)業(yè)用地，形成多元化的供應格局。

3.3 優(yōu)化土地估價系統(tǒng)

在對土地資源進行估價時，要嚴格依照我國相關法律法規(guī)進行，合理評估土地項目，以此對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設行為起到一定的監(jiān)督約束作用，避免房價虛高。合理估值能夠確保國家資源得到更充分地利用，確保城市土地資源得到更合理的利用，防止出現(xiàn)資源浪費問題。相關部門要組織從事土地資源估價的工作人員開展培訓，提升估計隊伍整體的專業(yè)素養(yǎng)，將專業(yè)的人員引進估價隊伍，注重工作人員德才全面發(fā)展。同時，由于城市土地資源范圍廣，面積大，在政府相關人員參與監(jiān)督管理的基礎上，可充分發(fā)揮群眾監(jiān)督作用，要充分利用信息時代的優(yōu)勢，借助網(wǎng)絡平臺使公民參與到土地資源使用監(jiān)督的過程中。通過城市土地估價系統(tǒng)的有效應用，讓土地資源的管理與使用得到人民的充分尊重，確保每一個公民都能參與到國土資源保護工作中去，享受應有的權利與義務。在全民監(jiān)督的透明化管理形勢下，直接對比開發(fā)商拿到的土地價值與商品最終面向市場的售價，直觀清楚的判斷開發(fā)商是否存在惡意哄抬房價的行為，人人心中有本賬，有根有據(jù)的維護自己的合法權益，有效遏制房價的過度上漲。如果能夠廣泛發(fā)動人民群眾參與，土地限制問題、違規(guī)建筑、土地產(chǎn)權不明晰等問題都能夠得到更好的解決。

3.4 對城市土地進行合理規(guī)劃

從城市發(fā)展層面來看，城市土地資源管理不能只是簡單地炒作地皮，地方政府也不能存在惰性思維，將出讓土地使用權作為地方財政主要收入，需要立足于城市長遠發(fā)展，合理進行房地產(chǎn)經(jīng)濟工作規(guī)劃，不僅要看到短期的發(fā)展，還要兼顧長遠發(fā)展，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢進行全面分析，科學合理制定發(fā)展決策。比如在開展短期房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)劃過程中，主要是通過出售使用商品住宅與街道門市等區(qū)域的土地使用權，而對大型商場、辦公樓、娛樂用地、旅游等土地資源的銷售則更適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟長期規(guī)劃。因此，政府部門在與房地產(chǎn)企業(yè)合作，大力推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中要從多維度進行綜合考慮，在新經(jīng)濟形勢下，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展要對城市中公園、旅游景點建設位置、建筑規(guī)模與面積、以及建筑行為是否能夠提升城市的經(jīng)濟等問題進行全面分析，確保城市土地規(guī)劃任務能夠得到圓滿完成。

3.5 引領城市土地市場面向成熟化進步

分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的整體趨勢可以發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)投資依然還比較繁榮，處于上升階段。但是站在整個市場經(jīng)濟的發(fā)展方向來看，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟依然還處于不成熟往成熟階段發(fā)展的過程中，還存在很大的完善空間。綜合分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體發(fā)展形勢可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)并不是易耗品，而是能夠長期使用的產(chǎn)品，城市在進行本地房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃過程中，不能敷衍塞責，要積極尋求市場的平衡，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供不應求的問題，最大限度的保障社會安全穩(wěn)定發(fā)展，要充分發(fā)揮自身在經(jīng)濟服務方面的職能作用，積極履行經(jīng)濟干預職能，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中深入融入科學發(fā)展理念，合理調(diào)整工作方向與內(nèi)容，最大限度的為國民提供更具有性價比的房地產(chǎn)商品，穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場，不斷推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

3.6 提升政府部門的宏觀調(diào)控力度

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成，房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效發(fā)展能夠在一定程度上保障社會的穩(wěn)定發(fā)展。市場經(jīng)濟這只“看不見的手”在調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也都依賴于市場經(jīng)濟的發(fā)展。當然，為了更好地實現(xiàn)城市發(fā)展在市場經(jīng)濟供需平衡方面的要求與目標，相關政府部門在市場經(jīng)濟發(fā)展也要發(fā)揮好“看得見的這只手”，即宏觀調(diào)控的職能，及時掌握房地產(chǎn)市場價格，根據(jù)市場的變化情況，采取合適的行動。在價格過分離譜的情況下，及時約談相關房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時，要理性看到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，在對當?shù)爻青l(xiāng)居民經(jīng)濟水平進行充分調(diào)研的基礎上，引導居民合理規(guī)劃和消費，樹立科學的房地產(chǎn)商品消費觀念，讓“房住不炒”的理念深入老百姓。

在我國，無論是城市土地還是房產(chǎn)經(jīng)濟，都是國民經(jīng)濟的重要組成內(nèi)容，二者在一定程度上存在很密切的內(nèi)在聯(lián)系，政府部門需在實際管理過程中高度重視土地資源管理，關注房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，用整體的視角去看待問題，不斷發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，有針對性的改善城市土地資源管理形式，才能讓城市土地與房產(chǎn)經(jīng)紀進一步促進經(jīng)濟發(fā)展。在土地管理過程中要進一步強化監(jiān)督管控機制，建立系統(tǒng)的規(guī)章管理制度，為土地市場活動的開展提供權威依據(jù)，在不斷提高土地資源利用率的基礎上實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀的可持續(xù)發(fā)展。