房地產(chǎn)項目的精細化管理

文／沈亮 上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司 上海 200000

引言：

房地產(chǎn)項目建設(shè)單位的項目管理，是一件較高技術(shù)難度和協(xié)調(diào)難度的工作，因為建設(shè)單位的項目管理人員需要面對的政府部門、市政部門、周邊街道、居民、合作單位、下游企業(yè)涵蓋了建設(shè)行業(yè)的所能涉及的所有條線。比單純的施工企業(yè)、設(shè)計院、顧問行業(yè)及項目管理公司都要復(fù)雜、全面，對項目管理人員需要具備的管理協(xié)調(diào)能力以及宏觀能力的要求更高。

類似的教材書籍不少，專家學(xué)者們歸納總結(jié)的經(jīng)驗和技巧也是種類繁多，剖析深刻。在此，筆者根據(jù)自己多年的經(jīng)驗，提供一些具體的思維及工作總結(jié)，供大家參考。

建設(shè)單位的項目管理有很多分類方法，有按項目實施過程劃分為七個階段：

（1）項目的定義、目標(biāo)設(shè)計和可行性研究。（2）項目的系統(tǒng)分析。（3）項目的計劃管理。（4）項目的組織管理。（5）項目的信息管理。（6）項目的實施控制。（7）項目的后期管理。

也有按照工作任務(wù)劃分七項管理類別：

（1）成本管理。（2）工期管理。（3）質(zhì)量控制。（4）現(xiàn)場管理。（5）組織和信息管理。（6）合同管理。（7）風(fēng)險管理。

每家房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)類型、資金運作、區(qū)域范圍等等，制定不同的管理模式。在此僅根據(jù)我的工作經(jīng)驗做出一些概括和總結(jié)，希望對讀者有所提示或幫助。

我在工作中以部門及人員職能的方式作為劃分方式的基礎(chǔ)，因為各部門均在項目實施的前期、中期和后期有不同程度的參與，每個階段有不同的工作內(nèi)容和目標(biāo)。以階段劃分或工作內(nèi)容劃分項目管理內(nèi)容，并不方便各部門理解項目管理的目的和要素。因此我為了方便各職能部門以及員工清晰了解各自的職能管轄和工作內(nèi)容，方便各部門之間的工作調(diào)度協(xié)調(diào)，部門人員的培訓(xùn)教育。將業(yè)主方的項目管理劃分為：

（1）營銷管理。含前期產(chǎn)品調(diào)研、定位、銷售模式及后期的招商、租賃，全過程的投資回報及盈利分析。

（2）設(shè)計管理。含項目全生命周期的設(shè)計管理、變更管理。具體包括編制設(shè)計任務(wù)書，審核工程初步設(shè)計，各設(shè)計階段進度管理，確定圖紙的功能合理、造價經(jīng)濟、技術(shù)先進。在施工階段對業(yè)主、承包商、設(shè)計單位提出的圖紙變更、深化進行技術(shù)、投資上的審查，確定設(shè)計變更的合理。后期，在運營階段，對于租戶改造提供技術(shù)支持、圖紙解釋等。

（3）行政審批管理。負(fù)責(zé)各階段政府行政許可辦理、設(shè)計審批流程辦理、市政申請辦理、竣工驗收流程辦理、周邊關(guān)系協(xié)調(diào)處理。

（4）采購管理。包含合格供應(yīng)商管理、合同管理、招投標(biāo)流程管理；

（5）成本管理。包含成本預(yù)算歸案例、變更造價控制管理、結(jié)算管理；（也可以將采購管理及成本管理合并），我更傾向于分開，便于企業(yè)的內(nèi)控及相互制約監(jiān)督。

（6）工程管理。包含工程進度管理、質(zhì)量管理、安全管理、工程技術(shù)支持（含前期技術(shù)討論，中期招標(biāo)施工組織設(shè)計審查、圖紙深化審批，及后期的竣工圖檔整理及交付）、變更及索賠流程管理、付款流程管理、交接驗收管理。

（7）運營管理。包含物業(yè)管理、租戶裝修管理。如何做好項目的精細化管理，是保障項目高質(zhì)量完成、高標(biāo)準(zhǔn)實施、高精準(zhǔn)達成項目目標(biāo)（包括經(jīng)濟目標(biāo)、進度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)）的有效手段。精細化管理手段有很多，對應(yīng)各項管理職能都有各自的方法措施，了解和掌握這些方法措施，有助于房地產(chǎn)項目管理人員熟悉每個環(huán)節(jié)的重點要點，掌握項目發(fā)展的細部進程，以及跨部門的溝通協(xié)調(diào)，能夠更好地凝聚整個團隊的力量，更好地融合團隊的合作精神，促進項目的有序發(fā)展，做到全局的掌控，不受制于人員調(diào)動、政策調(diào)整，以制度管理為主，輔以人力管理。

為什么要說是精細化管理，我的觀點就在于做到精細化的思考問題，精細化的橫向配合，精細化的表格分析，不局限于本職、本部門、本團隊的工作范疇，更多地通過制度和表格，做到事先控制、事前預(yù)警，每個步驟清晰化，每個環(huán)節(jié)建立SOP 管理，有秩序的完成項目實施。

1、營銷管理

營銷管理除常規(guī)的項目調(diào)研，周邊項目收益分析，市場同類項目投放比對，政策環(huán)境影響，交付標(biāo)準(zhǔn)指定之外。我們還要求結(jié)合財務(wù)報表，指定預(yù)期IR 回報表格，對應(yīng)項目開發(fā)周期以及項目定位類型，設(shè)定不同的投資標(biāo)準(zhǔn)，考慮市場的預(yù)期變化，計算出相應(yīng)的投資回報率。并在項目實施過程中，根據(jù)資金狀況的變化，市場環(huán)境的變化，工程進展的變化，定期做出相應(yīng)的數(shù)據(jù)調(diào)整，協(xié)助項目管理者了解整個項目的收益變化，及時做出一些有效的調(diào)整措施，讓IR 趨勢穩(wěn)定，甚至走在上升通道上。

為此營銷管理應(yīng)結(jié)合市場部、外部招商顧問團隊、財務(wù)部、設(shè)計部、工程部，讓這份IR 表格更具有說服力、更具備真實性和可實施性，同時讓各部門清晰地了解自己應(yīng)當(dāng)做出什么調(diào)整和努力的方向。營銷占據(jù)的地位就會影響整個項目的發(fā)展。

2、設(shè)計管理

我曾經(jīng)在2019年發(fā)表過對于項目機電綜合設(shè)計管理的一篇論文，這里不做詳細贅述，做好設(shè)計管理的精細化，我認(rèn)為是項目的重點之一，它直接影響項目的品質(zhì)、造價、索賠、進度，它貫穿在整個項目的前中后期，甚至可以影響到運營階段以及租戶改造裝修。在這里我簡要描述一下：

（1）了解熟悉主設(shè)計單位（境內(nèi)外方案設(shè)計及本地院）的工作內(nèi)容、設(shè)計深度，專項設(shè)計的涵蓋范圍，做到主設(shè)計與專項設(shè)計之間不遺漏、不缺失、專業(yè)之間的銜接要無縫，制定各設(shè)計單位的詳細設(shè)計內(nèi)容及深度要求表格，對應(yīng)補充專項設(shè)計要求，清晰明了地了解設(shè)計單位之間的職責(zé)劃分。指定主設(shè)計單位作為綜合設(shè)計管理者，要求各專項設(shè)計簽署管理協(xié)議，明確主設(shè)計的設(shè)計管理組織者的地位和職責(zé)，制定詳細的設(shè)計進度以及各專項設(shè)計的切入時間點，避免造成推諉、不服從管理、進度滯后卻無責(zé)任方等等問題。

（2）重視設(shè)計節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)化進程，規(guī)范各設(shè)計院的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點設(shè)計，建立集團設(shè)計節(jié)點圖集，便于集團可持續(xù)性的設(shè)計管理以及可持續(xù)性的工程管理。

（3）每個項目深入研究建筑、機電以及物業(yè)動線管理體系，提升建筑設(shè)計的有效性，選擇合理的機房位置及面積，合理設(shè)計運輸動線、人員動線、維修動線、車輛動線、減少后期運營的困擾和變更。舉幾個例子來說明：

1）我在一個項目設(shè)計中，因公司要求地下一層增加4000平米商業(yè)，提高建筑使用效率，因此原本設(shè)計在該層的變配電站及冰機房、鍋爐房嚴(yán)重影響了該指標(biāo)的達成，設(shè)計院提出的面積無法揉合進去。我要求設(shè)計院通過BIM 分析，詳細分析地下一層的層高和凈高，選擇了利用地下一層層高高的特點，將變電站區(qū)域抬板，提升地下二層的空間高度，將冰機房放置在變電站下方，有效節(jié)約了空間。

2）往往設(shè)計院在設(shè)計防火門的時候，在無業(yè)主方要求的時候，基本以常閉防火門為標(biāo)準(zhǔn)。但是在實際應(yīng)用中，尤其是后勤通道上的防火門，物業(yè)經(jīng)常會打開卡住，方便運輸小車或人員進出。因此我每次都會要求物業(yè)部門提前介入或者先行規(guī)劃各類動線，將動線上的防火門定義為常開防火門。簡單的調(diào)整，卻非常實用。

（4）結(jié)合協(xié)調(diào)工程部、成控部建立設(shè)計變更及簽證單登記表，詳細記錄每次設(shè)計變更及簽證原因、QS 造價估值，做好記錄統(tǒng)計。一可提供給成控部門協(xié)商依據(jù)，二是作為KPI 考核指標(biāo)，三可以為后續(xù)項目建立歷史積累，避免重復(fù)性設(shè)計問題，并可提供采購部門招標(biāo)意見，減少索賠項目，堵上設(shè)計以及標(biāo)書模糊點的漏洞。

（5）做好深化設(shè)計管理，對于需要深化設(shè)計的內(nèi)容，如幕墻、景觀、燈光、室內(nèi)、廚房、泳池等等，需要結(jié)合原顧問、設(shè)計院招標(biāo)圖，理解設(shè)計意圖，結(jié)合技術(shù)規(guī)格書，重點核查設(shè)計難點和節(jié)點以及專業(yè)結(jié)合部，保證施工的可實施性。

3、行政審批管理

（1）行政審批在地產(chǎn)項目中具有非常重要的地位，從前期拿地到最后的竣工驗收，項目的順利與否，很大程度取決于審批流程的管理是否順暢。

（2）我要求行政審批人員對于流程制定制度化管理，建立SOP 流程圖，標(biāo)注各項審批程序的部門、項目階段、前后邏輯、需要的資料（這部分需要定期跟隨政府要求更新）。建立表格，記錄取證的時間，有效期、續(xù)證時間（此項尤為重要，需要定期提醒），目前辦理的階段以及需要補充的資料等等信息。目的是保證流程的可記錄，保證在人員調(diào)配時候，不會產(chǎn)生大的影響。

（3）行政審批人員主觀能動性。要求行政審批人員對于項目流程做到事先提示，事先預(yù)通知，讓其他部門有充裕的時間做好資料以及現(xiàn)場的準(zhǔn)備，而非被動應(yīng)對，造成準(zhǔn)備不足或條件不完全具備，審批多次反復(fù)。舉個簡單例子，比如在現(xiàn)場開工驗灰線之前，若規(guī)劃測繪單位合同還未完成，就會造成無法正常申請，這就牽涉到提前聯(lián)系工程部預(yù)判驗灰線時間，并聯(lián)系規(guī)劃部門，確定合規(guī)的測繪部門再告知采購辦理采購申請，預(yù)留采購周期，完成一個多部門聯(lián)動作業(yè)。

4、采購及成本管理

（1）我在這里把這兩項管理合并描述，有些企業(yè)這兩項內(nèi)容為相互獨立、相互制約的管理模式，有些是合并管理。筆者傾向于前者，能夠較為有效地做到制度化制約以及監(jiān)督作用。這里不做過多敘述。

（2）建立采購類管理表格。除常規(guī)的廠商管理類、材料價格類表單，變更流程控制等等，這次我重點要講的采購分包計劃類表格。通常該表以項目周期中各項專業(yè)以及工程標(biāo)段為主線劃分，契合測量師或?qū)徲媶挝坏墓芾砟Ｊ?，這是最常規(guī)的辦法。對于業(yè)主方更增加了非常多的前期采購。這是顧問不能提供服務(wù)的范疇。

我的方法是更加細化，結(jié)合過往項目經(jīng)驗以及政府的規(guī)定。以較為細項的合同方式作為管理分類表格，把大類分為前期土地及動遷類、設(shè)計咨詢類、營建工程類、配套工程類、建筑行政及零星合同類（財務(wù)及法務(wù)類、人事管理費合同另行管理）。并在分包計劃表中擴展記錄合格供應(yīng)商名錄、簽約完成階段及時間、招采流程周期、已簽約廠商信息。該表格的建立，效果在于采購人員非常清楚地知道哪個階段需要進行哪個合同的執(zhí)行，會否有遺漏的合同，原因是什么。若相應(yīng)執(zhí)行部門未提出采購申請，則按照周期時間進行預(yù)警或提示，便于項目管理者了解原因以及督促執(zhí)行部門抓緊時間，讓采購流程能夠從容有序執(zhí)行，避免經(jīng)常性的緊急招采報告處理。

對于這種精細化的合同化方式劃分采購計劃也有助于管理者有效了解每個項目的變化以及政策性的變化，有助于處理每個不同合同劃分方式的組合及拆分。

5、工程管理

5.1 圖紙?zhí)讌R

（1）強調(diào)這點是因為在每個項目過程中，對于土建專業(yè)，基本以設(shè)計院圖紙為藍本，直接施工用圖，但是每次都會碰到建筑和結(jié)構(gòu)不匹配的問題。大到柱位偏差，連續(xù)墻位置偏差，機房墻體位置和詳圖不符，小到樓梯錯位，開孔遺漏，截水溝被梁截斷等等。造成這個的原因就是因為土建施工的工班以結(jié)構(gòu)圖為施工圖翻樣，從不核對建筑或簡單核對。而后果就是只能設(shè)計變更或其它專業(yè)吸收處理。所以不管使用BIM 還是二維的圖紙，建議加強對于土建專業(yè)的圖紙?zhí)讌R要求，可以避免非常多的現(xiàn)場問題。

（2）機電圖紙深化的精細化管理：

1）深化預(yù)埋圖。詳細的預(yù)埋圖，避免預(yù)埋管的浪費和重復(fù)施工，清晰定義預(yù)埋的范圍以及走向，便于施工班組的執(zhí)行和理解、移交后續(xù)工種。

2）深化一結(jié)構(gòu)留洞圖以及二結(jié)構(gòu)留洞、設(shè)備基礎(chǔ)圖。在基于完成BIM 套匯后，根據(jù)實際管路走向以及位置，設(shè)備安裝需要的門洞尺寸，檢核或要求結(jié)構(gòu)留洞位置的尺寸、高度和定位，避免后續(xù)施工的矛盾。

3）專業(yè)深化圖及綜合圖。尤其是設(shè)計院對于個別系統(tǒng)僅出具系統(tǒng)圖，無平面圖的部分，需要根據(jù)報批的設(shè)備情況進行深化設(shè)計，反映在平面中。此外，因為優(yōu)化機電管線走向造成建筑結(jié)構(gòu)的調(diào)整也應(yīng)該盡早反映。

4）電梯深化圖。這項專項深化，結(jié)合電梯廠家、建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾設(shè)計、土建施工以及強弱電配合。周期較長，往往幾個來回，需要現(xiàn)場重視并避免影響土建進度。

5.2 材料設(shè)備審批及進場計劃管理

（1）根據(jù)工程進度制定詳細的材料設(shè)備審批計劃表，明確審批周期以及需求時間，定期跟蹤和預(yù)警，保證供應(yīng)體系的可掌控性及統(tǒng)籌，保證顧問審批流程及現(xiàn)場流程的合理性。

（2）跟蹤工程進度，有序調(diào)配重大設(shè)備進場計劃，如冰機、鍋爐、發(fā)電機、變壓器等，避免影響吊裝孔的封閉工期；有計劃地進場風(fēng)機、空調(diào)箱等設(shè)備，避免影響土建的機房墻體封閉工序。

5.3 進度管理

（1）制定詳盡的進度計劃，以土建總承包為主，各分包細化進度節(jié)點，并提出工期保證要求、工序要求、增加一結(jié)構(gòu)、二結(jié)構(gòu)分段驗收節(jié)點要求等等，并補充業(yè)主方的政府驗收流程節(jié)點，驗收要求完成的關(guān)鍵性目標(biāo)。綜合完成一份既有可實施性，又緊湊嚴(yán)密的工程計劃，避免流于形式。后續(xù)嚴(yán)格的執(zhí)行和規(guī)范，以達成目標(biāo)。

（2）進度計劃中對于設(shè)計要求對于工程的影響，必須要考慮進去，比如臨近地鐵的一些設(shè)計要求，圖紙上也許僅僅規(guī)定了以測試結(jié)果來確定水泥參量和進管速度；隨時根據(jù)地鐵沉降觀測來控制開挖進度、混凝土進度等等。再如塔樓周邊沉降縫的二次澆筑時間，設(shè)計要求、規(guī)范和現(xiàn)場進度會嚴(yán)重沖突。這些因素都要考慮進去，并有應(yīng)對措施。

（3）竣工驗收和調(diào)試對進度影響很大。做好周密的竣工驗收期間的分項交付、分部驗收對于最終達成進度目標(biāo)是非常重要的，往往3 個月甚至更長時間的驗收就會很好地在過程中逐步消化吸收。

5.4 質(zhì)量管理

（1）樣板的建立是常見的方法。土建樣板以及機電和裝飾的樣板層都有著很重要的作用，避免返工以及做好提前的磨合，對后續(xù)質(zhì)量和進度都有幫助。

（2）本文要提出的是對于燈光、景觀、內(nèi)裝的一些精細化要求：

1）燈光的視覺樣板和視覺效果是非常重要的，尤其對主要部分的照明效果，偏信燈光顧問，不一定能實現(xiàn)真實反饋現(xiàn)場情況。實際的燈光選型后的角度調(diào)整、位置定位來最終確定方案，會更好地控制效果。

2）景觀設(shè)計中往往對于燈光和植栽、小品、石材分割的匹配性不足，做完的效果不盡如意?；蛘邿艄夂蛥⒄瘴锲?，或者燈具安裝在兩塊甚至四塊石材的拼縫上，凹凸不平，拼縫難看。施工中第一要進行西部套圖，第二在燈具預(yù)埋尤其是石材預(yù)埋的時候建議先預(yù)留較大坑位，待周邊小品定位后再行修葺。再有水景墻側(cè)埋點光源，同樣在石材分割和燈具預(yù)埋匹配上要下功夫?qū)φ?，保證一致性。

6、運營管理

運營管理屬于后期物業(yè)管理，對于自持有項目的物業(yè)管理，從物業(yè)交接驗收開始到之后的租戶裝修、物業(yè)管理過程，本文不做詳細論述。

因為運營管理和機電專業(yè)密不可分，所以前文也有敘述從設(shè)計開始就應(yīng)該考慮運營的一些問題，包括檢修、動線、使用便利性、改造的可追溯性上，不能前后脫節(jié)。對于運營管理也是要提高人員素質(zhì)，提高專業(yè)能力，才能更好地分析判斷故障，以及更好地做好設(shè)備運維。比如筆者曾經(jīng)要求物業(yè)工程部分類記錄各租戶的報修情況，區(qū)分報修原因以及檢查原因，定期匯總，讓我們能夠隨時掌握設(shè)備運行狀況以及客戶需求，做好事前分析、事前控制、事后總結(jié)的永續(xù)性項目管理。

結(jié)語：

房地產(chǎn)項目管理是一個很大的命題，本文并非全面論述項目全過程管理，僅僅是為提高項目控制力度，更好地達成項目質(zhì)量、進度、成本等目標(biāo)做的精細化管理補充論述。希望對相關(guān)業(yè)內(nèi)從事項目管理的人員有所提示和幫助。讓我們共同努力，通過精細化管理模式給社會帶來更多更精彩的項目呈現(xiàn)，給大眾帶來更高品質(zhì)的生活和體驗。