房地產(chǎn)項目后評價方法及指標(biāo)體系研究

文／宋春玫 北京天圓開資產(chǎn)評估有限公司煙臺分公司 山東煙臺 264000

引言：

房子的作用是為人民遮風(fēng)擋雨，是給人民提供一個住所而不是用來炒的，也正因如此，我國出臺了很多相關(guān)的限購政策，這也讓房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額和利潤增長出現(xiàn)減緩，不斷增長的成本也加深了房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部競爭，在這種時代背景下，房地產(chǎn)項目因其周期較長的特點出現(xiàn)了發(fā)展弊端，必須加大力度進行轉(zhuǎn)型，采取全新的發(fā)展模式以推動行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。在上述因素的影響下，如今的房地產(chǎn)行業(yè)想要持續(xù)發(fā)展就必須提高自身競爭能力，由于房地產(chǎn)開發(fā)后評估內(nèi)容對整個項目的運行起到了重要的銜接作用，是對整個項目進行評估并對其完成情況進行綜合評價的重要指標(biāo)，因此必須對這一評估內(nèi)容重視起來，分析其中存在的影響因素，最終將評估結(jié)果作為反饋，對整個房地產(chǎn)項目的管理和運營進行指導(dǎo)，以此來確保房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)項目后評價概述

廣義的房地產(chǎn)項目評價指的是在整個項目建設(shè)和運行過程中，需要對其中的各個階段進行評價，根據(jù)評價時期可以將項目評價分為項目前、項目中和項目后評價。顧名思義，房地產(chǎn)項目后評價指的就是在項目投入運行后，對其運行情況和存在的問題進行綜合評價，根據(jù)項目建設(shè)和運行與其以及實際運行情況的差異進行分析，分析產(chǎn)生這些差異的原因并總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗教訓(xùn)，為后續(xù)開展房地產(chǎn)項目提供參考。我國也在相關(guān)政策中提出，在完成房地產(chǎn)項目后需要進行全面且系統(tǒng)的回顧分析，對項目所使用的技術(shù)以及相關(guān)經(jīng)濟情況進行評價。

2、房地產(chǎn)項目后評價內(nèi)容

為了對房地產(chǎn)項目進行科學(xué)且全面的后評價，要從多方面、多角度進行房地產(chǎn)項目后評價，從經(jīng)濟、管理等方面對房地產(chǎn)項目后評價內(nèi)容進行分析，可以將其具體分為如下集中類型，分別是過程后評價、管理后評價、經(jīng)濟后評價和影響后評價。

2.1 過程后評價內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的過程后評價指的是在完成項目并成功交付后，需要對項目從建設(shè)到運行全過程中各個重要節(jié)點的落實情況進行全面分析，例如各個環(huán)節(jié)是否按照預(yù)期建設(shè)目標(biāo)落實、工作流程是否完全按照規(guī)范流程進行、項目建設(shè)前是否做好充足的準(zhǔn)備工作等。對于整個房地產(chǎn)項目的后評價體系來說，過程后評價是重要的組成部分，但是相關(guān)研究人員并沒有對其提起足夠的重視。房地產(chǎn)項目的開發(fā)涉及多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的任務(wù)和目標(biāo)有所不同，因此相關(guān)的過程后評價內(nèi)容也不盡相同，基于此，本文從房地產(chǎn)項目的投資決策、方案設(shè)計、施工準(zhǔn)備施工過程以及工程交付等環(huán)節(jié)入手，分析房地產(chǎn)項目過程后評價的具體內(nèi)容。第一，在房地產(chǎn)項目的投資決策階段，需要對項目的決策科學(xué)性進行評價；第二，在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計階段，需要對市場環(huán)境、產(chǎn)品定價、客戶需求進行調(diào)研，做好施工方案和圖紙的設(shè)計工作，對該階段工作的準(zhǔn)確性進行評價；第三，在房地產(chǎn)項目的施工準(zhǔn)備階段，需要采用招標(biāo)的方式選擇合格的承包商，對施工期間的放線、合同簽訂、設(shè)計交底等工作進行評價；第四，在房地產(chǎn)項目的施工過程中，需要對施工進度、施工質(zhì)量和投入成本進行評估，確保施工效果符合預(yù)期；第五，在房地產(chǎn)項目通過驗收并交付后，需要對業(yè)主的房屋質(zhì)量的滿意度進行評估。

2.2 管理后評價內(nèi)容

目前在我國各個行業(yè)領(lǐng)域，項目管理理論得到了廣泛應(yīng)用，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，該管理理論已經(jīng)成為了確保項目質(zhì)量的重要保障，房地產(chǎn)領(lǐng)域想要持續(xù)發(fā)展，就必須對項目全過程的管理工作重視起來，但是由于對項目認(rèn)知不足、前期準(zhǔn)備不完善等問題影響，容易導(dǎo)致項目開發(fā)出現(xiàn)一些弊端，必須采取有效手段對項目管理情況進行全面分析和評價，以此來發(fā)現(xiàn)其中存在的不合理之處，尋找切實有效的解決方案。管理后評價內(nèi)容可以分為管理決策、組織策劃、目標(biāo)把控等三方面，首先，管理決策方面，需要對開發(fā)方式、管理方式的選擇進行評價；其次，組織策劃方面，需要對項目的人員配置以及各個環(huán)節(jié)建設(shè)部門的結(jié)構(gòu)設(shè)計進行評價；最后，目標(biāo)把控方面，需要對房地產(chǎn)項目的成本、進度、質(zhì)量等目標(biāo)把控情況進行評價。

2.3 經(jīng)濟后評價內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的建設(shè)主要目的就是盈利，因此經(jīng)濟后評價也是房地產(chǎn)項目后評價內(nèi)容的主要組成部分，經(jīng)濟后評價的主要內(nèi)容包括對房地產(chǎn)項目的財務(wù)情況、經(jīng)濟效益等進行評價，進行該評價的主要目的是收集財務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)從而制定經(jīng)濟指標(biāo)，與項目與其指標(biāo)進行對比并得出其中的差異，分析產(chǎn)生這種差異的原因并探尋解決辦法。

2.4 影響后評價內(nèi)容

影響評價指的是對房地產(chǎn)項目對周邊環(huán)境甚至整個社會的影響進行分析，其內(nèi)容包括環(huán)境影響、經(jīng)濟影響、社會影響等多方面內(nèi)容，所有房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中和交付后均會對上述內(nèi)容造成不同程度的影響。房地產(chǎn)影響后評價內(nèi)容包括社會影響后評價和環(huán)境影響后評價，其中前者是對項目有關(guān)的社會環(huán)境影響因素進行全面調(diào)查和分析，對項目整個建設(shè)過程中可能產(chǎn)生的問題進行調(diào)研，從而分析出降低其社會風(fēng)險的具體措施[5]。有相關(guān)研究顯示，社會環(huán)境影響后評價的關(guān)鍵點在于對社會關(guān)系、收入分配、經(jīng)濟發(fā)展等方面的影響進行分析。而后者則是針對房地產(chǎn)項目建設(shè)前后可能造成的自然環(huán)境變化進行客觀調(diào)研和分析，通過對這一評價項目的客觀分析，可以對該項目的可行性以及可能產(chǎn)生的污染問題進行評估，環(huán)境影響后評價可以對房地產(chǎn)項目對環(huán)境造成的影響進行客觀評價，從而提出相對于的減少污染的措施。在房地產(chǎn)項目建設(shè)和運行過程中，容易對水環(huán)境、大氣環(huán)境等造成影響，甚至影響到周邊居民的生活情況，因此必須對房地產(chǎn)項目建設(shè)前后全過程中產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢料進行調(diào)查研究和評價。

3、房地產(chǎn)項目后評價方法

3.1 對比法

對比法是一種房地產(chǎn)項目后評價過程中最為常用的基礎(chǔ)批國家方式，可以對項目進行縱向、橫向等多角度對比，其中縱向?qū)Ρ染褪菍㈨椖繉嵤┣昂筮M行對比，分析項目落實前的可行性和落實后的實際效果之間的差異，分析各項預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的落實情況，而橫向?qū)Ρ戎傅膭t是將房地產(chǎn)項目的完成情況與其他同類型項目的完成情況積極性比對，對該項目的完成率、業(yè)績、經(jīng)濟效益、社會效益及其競爭力進行評價。除了上述兩種對比方式外，還可以采取有無對比方式，該對比方式是將房地產(chǎn)項目的實際建設(shè)情況與可能發(fā)生的假設(shè)結(jié)果進行對比，對項目實際建設(shè)過程中容易產(chǎn)生影響的因素進行確定。對比法具有簡便且直觀的特點，但是無法實現(xiàn)對整個房地產(chǎn)項目全面且系統(tǒng)化的評價，容易產(chǎn)生弊端，因此建議與其他評價方式有機結(jié)合起來以達(dá)到最佳的評價效果。

3.2 調(diào)查法

調(diào)查法是一種基于問卷調(diào)查和訪談的評價方式，可以實現(xiàn)對所需資料有計劃的收集。根據(jù)所調(diào)查對象的差異，可以將調(diào)查法分為綜合調(diào)查、普遍調(diào)查、統(tǒng)計調(diào)查、抽樣調(diào)查等不同形式，需要根據(jù)房地產(chǎn)實際建設(shè)情況和所需要調(diào)查研究的對象進行靈活變更。應(yīng)用調(diào)查法后，可以對房地產(chǎn)項目后評價所需要的資料進行收集，獲取準(zhǔn)確的信息后可以得到客觀直接的結(jié)論。

3.3 邏輯框架法

邏輯框架法是一種可以對房地產(chǎn)項目進行綜合評價的方法，能對房地產(chǎn)項目進行概念化論述，這種評價方式是建立邏輯框架矩陣，從而采取簡單的框圖來表達(dá)復(fù)雜的項目邏輯關(guān)系，同時根據(jù)這一框圖，可以對房地產(chǎn)項目中各個環(huán)節(jié)和因素之間產(chǎn)生的聯(lián)系進行分析和研究。邏輯框架法的基本結(jié)果是框架矩陣，其中又包含了投入產(chǎn)出以及目的目標(biāo)等不同的層次結(jié)構(gòu)。如今邏輯框架法在工程項目咨詢等領(lǐng)域得到了大范圍應(yīng)用，但是事實上，這種方式只是一種思維方式，因此在房地產(chǎn)項目后評價中，還需要聯(lián)合應(yīng)用具體的評價方式以確保評價結(jié)果的準(zhǔn)確。

3.4 因果分析法

在房地產(chǎn)項目后評價中，采用因果分析法可以對項目完成情況進行評價分析，具體可以采取魚刺圖、樹狀圖等形式對項目實際完成情況與預(yù)期計劃的差異進行判斷，同時采取簡單的方式更加直觀的展示出來，以此來快速準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)實際情況與目標(biāo)產(chǎn)生的偏差和造成這一偏差的具體因素。由于在房地產(chǎn)項目后評價中，需要對產(chǎn)生差異的原因進行定量分析從而判斷其影響程度，所以需要聯(lián)合定量評價方法共同使用。

3.5 成功度法

成功度法是指建立了房地產(chǎn)項目評價指標(biāo)體系后，根據(jù)專業(yè)人員的經(jīng)驗和權(quán)威論證，對項目的實際建設(shè)情況和各個環(huán)節(jié)的具體指標(biāo)進行評分，最后根據(jù)項目的得分情況判斷該項目是否成功，在分析項目成功度時，需要制定完善的衡量標(biāo)準(zhǔn)以此來確定項目的成功程度，這種方法具有簡潔、明確的優(yōu)勢，但是由于應(yīng)用該方式后，決策者容易受到其他因素影響而產(chǎn)生理解偏差，容易產(chǎn)生主觀性的評價結(jié)論，因此需要與其他方式共同使用，以此來確保評價結(jié)果的客觀性。

3.6 層次分析法

層次分析法是一種將復(fù)雜的問題進行層次結(jié)構(gòu)劃分的分析方法，可以將其按照目標(biāo)差異劃分為不同結(jié)構(gòu)，同時建立判斷矩陣從而得出不同層次的優(yōu)先級，再利用增加優(yōu)先層級的權(quán)重方式來得到最優(yōu)的分析結(jié)果。層次分析法的最主要優(yōu)勢就是融合了定性分析和定量分析的優(yōu)點，從而實現(xiàn)對復(fù)雜問題進行逐層分析的簡單處理，但是在應(yīng)用層次分析法是，需要依靠決策者的正確判斷，若產(chǎn)生了主觀且模糊的判斷，就容易導(dǎo)致評價結(jié)果產(chǎn)生極大偏差。

4、房地產(chǎn)項目后評價指標(biāo)體系的建立

房地產(chǎn)項目后評價是一項綜合性、復(fù)雜性較強的項目，需要對房地產(chǎn)項目的基本理論以及成本等經(jīng)濟效益進行分析，同時判斷容易產(chǎn)生影響的因素以及可持續(xù)發(fā)展理論。在上述理論的基礎(chǔ)上，需要結(jié)合房地產(chǎn)項目的具體建設(shè)特點進行項目評估，同時為了讓評估結(jié)果更加具體化，還需要對房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)和建設(shè)計劃進行分析，確保房地產(chǎn)項目建設(shè)過程以及產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益得到統(tǒng)一調(diào)研和衡量。在進行房地產(chǎn)項目后評價時，需要采取不同的指標(biāo)體系確保評價結(jié)果的客觀準(zhǔn)確，采取的指標(biāo)體系不同甚至?xí)绊懙巾椖慨a(chǎn)生的影響力。因此，必須選擇與房地產(chǎn)項目特點相符合的指標(biāo)體系，具體內(nèi)容如下：

4.1 實施過程評價指標(biāo)體系

在房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設(shè)過程中，會涉及到大量復(fù)雜專業(yè)內(nèi)容，在進行房地產(chǎn)項目后評價時也必須基于專業(yè)知識對項目完成度進行評估，因此對于房地產(chǎn)項目后評價來說實施過程評價指標(biāo)體系是非常重要的內(nèi)容。實施該評價指標(biāo)后，可以對施工人員的技術(shù)能力以及其工作效率、施工安全性以及管理效率、施工進度等因素進行全面調(diào)查，同時可以收集相關(guān)資料并進行描述，以此來達(dá)到科學(xué)、全面的表達(dá)房地產(chǎn)項目后評價體系落實情況的目的。

4.2 實施經(jīng)濟效益后評價指標(biāo)體系

對于房地產(chǎn)項目來說，對其進行經(jīng)濟效益后評價是非常重要的內(nèi)容，也是判斷房地產(chǎn)項目是否能獲得經(jīng)濟利益的主要指標(biāo)，基于該指標(biāo)，可以準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)項目是否成功。一般情況下，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目的差異來確定項目后評價指標(biāo)體系的側(cè)重點，例如根據(jù)項目銷售額、成交率、投資回報率、經(jīng)濟效益費用等建立經(jīng)濟效益后評價指標(biāo)體系。建立完善的指標(biāo)體系，可以確保房地產(chǎn)項目可以從中吸取經(jīng)驗，以此來提高以后的項目建設(shè)決策水平。

4.3 實施社會效益后評價指標(biāo)體系

想要搭建系統(tǒng)化、客觀化的房地產(chǎn)項目后評價指標(biāo)體系，就必須從社會效益的角度對房地產(chǎn)項目進行分析，判斷房地產(chǎn)項目對周邊地區(qū)的社會影響。一般情況下，需要對業(yè)主的滿意度、社會經(jīng)濟影響、自然環(huán)境影響等多方面衡量指標(biāo)體系，例如調(diào)查業(yè)主對綠化率、居住舒適度、配套設(shè)施的滿意度，分析項目是否與當(dāng)?shù)氐奈幕喾?，是否能夠促進當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展等。另外，在房地產(chǎn)項目后評價指標(biāo)體系建設(shè)過程中，還要對其產(chǎn)生的生態(tài)環(huán)境影響進行考量，通過采取污染控制、降低對自然環(huán)境的影響等方式對指標(biāo)體系進行衡量。

4.4 實施管理狀況后評價指標(biāo)體系

受房地產(chǎn)項目自身特點的影響，使其投資回報周期較為漫長，而房地產(chǎn)項目的實際收益與其管理有直接關(guān)系，管理狀況是否良好將會直接影響整個項目的社會和經(jīng)濟熊阿姨，因此需要進一步提高房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營水平。在建立房地產(chǎn)項目后評價指標(biāo)體系時，必須遵循系統(tǒng)化、動態(tài)化的原則，這樣才能建立有效的評價指標(biāo)體系，在其落實過程中，還要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際特點和需求進行適當(dāng)調(diào)整。管理狀況后評價指標(biāo)體系的主要作用就是對整個房地產(chǎn)項目的整體運行情況進行綜合分析和評價，從而彌補其中存在的定量評價空白，這種措施也是對傳統(tǒng)定性評價的一種突破，可以根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際建設(shè)和運行情況并結(jié)合制度逐漸完善評價指標(biāo)，也可以將這一指標(biāo)納入到績效考核中去，根據(jù)最終評價得分確定項目等級，以此來推動房地產(chǎn)項目更為良好的發(fā)展。

結(jié)語：

隨著我國現(xiàn)代社會的持續(xù)發(fā)展，市場經(jīng)濟水平正在不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)與社會的發(fā)展和人民的幸福生活有直接關(guān)系，為了進一步提高房地產(chǎn)項目的建設(shè)效果，保障人們生活水平，可以通過房地產(chǎn)項目后評價為房地產(chǎn)項目的建設(shè)總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避建設(shè)和運營過程中可能出現(xiàn)的社會風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險，以此來提高投資回報率和經(jīng)濟收益率，為企業(yè)帶來更多收益的同時推動房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目，為人民創(chuàng)造美好生活。