中央商務(wù)區(qū)規(guī)模與尺度初探

姚遠(yuǎn)

（太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，山西 太原 030002）

0 引言

中央商務(wù)區(qū)最早的概念由美國(guó)社會(huì)學(xué)家伯吉斯于1923年提出，被定義為“商業(yè)匯聚處”。CBD結(jié)合當(dāng)前城市發(fā)展的特征，可使用“城市經(jīng)濟(jì)”這種獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，主要分為四種級(jí)別：CBD（地區(qū)級(jí)）、CBD（大區(qū)級(jí)）、CBD（國(guó)家級(jí)）以及CBD（世界級(jí)），由于CBD級(jí)別的不同，其所具備的功能性及建設(shè)規(guī)模也不一樣?？v觀我國(guó)當(dāng)前CBD建設(shè)情況而言，并不具備世界級(jí)的建設(shè)條件，廣州、上海、北京只符合建設(shè)CBD（國(guó)家級(jí)）的條件，而天津、長(zhǎng)沙、武漢、深圳以及重慶也僅僅適合CBD（大區(qū)級(jí)）建設(shè)。在CBD（地區(qū)級(jí)）與CBD（大區(qū)級(jí)）建設(shè)期間，特別是針對(duì)建筑面積、用地規(guī)模等方面，一些CBD依然存在著規(guī)劃建設(shè)過大的傾向，這反應(yīng)了一些城市不顧商務(wù)區(qū)建設(shè)的自身?xiàng)l件和城市本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、輻射能力、地理位置等要素，貪大求全，粗放式建設(shè)，勢(shì)必造成商務(wù)區(qū)發(fā)展形勢(shì)的惡化以及資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。故而，必須結(jié)合城市發(fā)展實(shí)踐，科學(xué)確認(rèn)商務(wù)區(qū)的規(guī)模與建設(shè)等級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)集約型發(fā)展[1]。

1 宏觀層面——規(guī)模

目前，全國(guó)各大城市商務(wù)寫字樓的空置率已經(jīng)很高，如仲量聯(lián)行的最新報(bào)告中就明確提到，寫字樓空置率高成為共性難題，中國(guó)41個(gè)中心城市里，多數(shù)城市的甲級(jí)寫字樓空置率超過了25%，太原的空置率也達(dá)25.8%，排名第23位。戴德梁行2019年第三季度報(bào)告中提到中國(guó)城市的空置率過高，尤其是二線城市天津、沈陽、蘇州、無錫、重慶、長(zhǎng)沙、廈門等城市，空置率都在30%以上。在未來發(fā)展過程中，新一輪的供應(yīng)潮會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成持續(xù)影響，未來五年發(fā)展時(shí)間內(nèi)，一些二線城市現(xiàn)有總存量將會(huì)大幅度增長(zhǎng)，抑制租金的上升速度，使得空置率繼續(xù)提升。

中央商務(wù)區(qū)的規(guī)模涉及多種因素，本文主要討論CBD的用地面積和建筑面積兩個(gè)方面。現(xiàn)階段，現(xiàn)階段，要想高強(qiáng)度、大范圍的開發(fā)城市，必須投入大量的公共資源，這樣才能塑造“曼哈頓”般的繁華城市景象，使得以往技術(shù)指標(biāo)被突破，但仍會(huì)面臨著后續(xù)的空置率難題。對(duì)于中央商務(wù)區(qū)，人們不得不思考，是否需要大范圍的城市土地上建設(shè)，這種高強(qiáng)度的開發(fā)是否有必要？在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部的深圳福田CBD，其坐落于整個(gè)深圳市的幾何中心偏南位置，北到紅荔路，西至新洲路，南至濱河路，東至彩田路。在深圳地區(qū)，以深南大道為界線的福田CBD，主要有兩個(gè)片區(qū)，一個(gè)是南片區(qū)，一個(gè)是北片區(qū)。其中，商務(wù)辦公所占有比例，在北片區(qū)較少，此片區(qū)更傾向于行政、文化功能；南片區(qū)則是更偏向會(huì)展與商務(wù)功能，是中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，核心區(qū)中商業(yè)建筑面積約643.84萬m2，可容納小微企業(yè)約26826個(gè)（小微企業(yè)數(shù)量按照12m2/個(gè)測(cè)算），可解決約53.6萬人就業(yè)（小微企業(yè)就業(yè)人數(shù)按照每個(gè)小微企業(yè)平均20人測(cè)算）。濟(jì)南東部新城CBD位于濟(jì)南市東部燕山文博中心區(qū)內(nèi)，用地面積約1.9km2，其開發(fā)規(guī)模大致控制在商務(wù)辦公設(shè)施300萬~400萬m2。商務(wù)、配套、居住建設(shè)規(guī)模比例大致在5:2:3?？扇菁{小微企業(yè)約12162個(gè)，可解決約24.3萬人就業(yè)。長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城CBD用地面積約2.1km2，其商業(yè)建筑面積約364.4萬m2，可容納小微企業(yè)約15166個(gè)，可解決約30.3萬人就業(yè)。武漢王家墩CBD核心區(qū)面積為1.4km2，其中辦公建筑面積193萬m2，商業(yè)建筑面積33萬m2，合計(jì)226萬m2。南京河西CBD核心區(qū)面積為1.8km2，其中辦公建筑面積113萬m2，商業(yè)建筑面積58萬m2，合計(jì)171萬m2。

通過以上分析不難看出，現(xiàn)代CBD的建設(shè)強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模越來越大，但用地面積卻很少突破2km2的數(shù)值范圍。中國(guó)各城市商務(wù)區(qū)用地規(guī)模主要集中在1.5~2km2，建筑面積主要集中在160萬~350萬m2。

2 中觀層面——尺度

街廓是城市結(jié)構(gòu)與城市生活的基本單元。但在實(shí)際規(guī)劃建設(shè)過程中，也出現(xiàn)了由于尺度失衡導(dǎo)致的如交通組織不暢，區(qū)域活力不足，城市空間形體非人性化等問題。早在1960年，凱文林奇在《城市意象》中總結(jié)了城市意象的五個(gè)要素，其從人類視覺及認(rèn)知的角度研究分析了五個(gè)要素對(duì)城市形態(tài)設(shè)計(jì)的影響，指出尺度的內(nèi)涵應(yīng)該體現(xiàn)一種心理認(rèn)知和城市體驗(yàn)，而不僅僅是一個(gè)客觀的數(shù)值?？死颉っ⒏Ｍ≡凇毒G色尺度》中曾提到：“街區(qū)越大那么相似度就會(huì)越高，會(huì)嚴(yán)重破壞城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)網(wǎng)絡(luò)，且用途不夠多樣化，在城市衰落期間，所有權(quán)單一的大型街區(qū)所帶來的影響力最大，這種街區(qū)及其同伙汽車的作用已成為導(dǎo)致大城市死亡的主要因素”。巴塞羅那城市的街廓尺度近乎于70m×70m，它代表著一種人性尺度。這種經(jīng)典的小尺度可以保證在一個(gè)較小的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生足夠數(shù)量的街道和臨街界面，構(gòu)建更加豐富的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及文化活動(dòng)，這也是城市文化的生命源泉。隨著現(xiàn)代主義對(duì)大尺度規(guī)劃理念的推行，以及汽車的普遍使用，導(dǎo)致街廓尺度的不斷加大，這種粗放且蔓延式的城市建設(shè)運(yùn)動(dòng)，引發(fā)了一系列的城市問題。

一些城市在進(jìn)行CBD建設(shè)過程中，忽視度人性化設(shè)計(jì)的重視，以“大街廓+寬?cǎi)R路”的建設(shè)方式主導(dǎo)著整個(gè)建設(shè)過程，其最后形成的街廓尺度規(guī)模和特點(diǎn)往往與我們所期望擁有的親切、繁榮，活力，效率的CBD形象不符。甚至有些街廓的邊長(zhǎng)達(dá)300~500m。那我國(guó)CBD核心區(qū)的街廓尺度的合理范圍是什么呢？深圳福田CBD核心區(qū)中一些地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)就很好的體現(xiàn)了當(dāng)前規(guī)劃界對(duì)小尺度街廓規(guī)模的重視。在歷次規(guī)劃調(diào)整中，逐漸加密了支路網(wǎng)密度，將大街廓逐漸變成了小街廓，把尺度控制在了80m~120m的范圍，這樣的小尺度，在實(shí)際使用中，增強(qiáng)了區(qū)域內(nèi)的可達(dá)性，易于組織與疏解交通，考慮到CBD核心區(qū)交通量大，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍，以及相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)中不同等級(jí)道路開口距離要求等因素，CBD街廓規(guī)劃的合理尺度宜為60~180m。另外，CBD也必須考慮慢行系統(tǒng)，尤其是步行街道體系，來提升CBD的活力氛圍與環(huán)境品質(zhì)。巴伯發(fā)現(xiàn)，人們能保持舒適心情步行的距離介于120~370m。國(guó)內(nèi)有學(xué)者研究表明，一般舒適的步行距離是300m以內(nèi)，而大部分人更愿意接受150m以下的步行距離。由此街廓尺度的合適范圍在150m以下。

此外，廣州珠江新城CBD街廓尺度主要集中在120~200m，長(zhǎng)寬比主要集中在1.2~1.5，平均街廓面積2.6hm2；深圳福田CBD街廓尺度主要集中在60~180m，街廓?jiǎng)澐直容^規(guī)整，長(zhǎng)寬比主要集中在1.0~1.8，平均街廓面積1hm2。長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城CBD核心區(qū)街廓尺度只要集中在130~180m，濟(jì)南東部新城CBD街廓尺度多為90~120m。基于對(duì)國(guó)內(nèi)外多個(gè)CBD的街廓尺度的梳理分析，其高頻尺度范圍60~180m，街廓面積以2hm2以下居多。小尺度街廓越來越受青睞，是因?yàn)檫@種模式更能促進(jìn)CBD的活力，促進(jìn)城市的集約發(fā)展以及提高整體區(qū)域的環(huán)境品質(zhì)。更易于形成功能布局高度混合、交通組織順暢、開敞空間高效人性化的城市空間環(huán)境。

3 微觀層面——混合用地

目前，我國(guó)控制性規(guī)劃層面采用單一土地使用性質(zhì)為主要形式的城市規(guī)劃編制和管理方式。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，現(xiàn)行給定單一用地性質(zhì)的形式，在一定程度上造成了土地資源的浪費(fèi)。因此，中央商務(wù)區(qū)中的商業(yè)商務(wù)用地，更應(yīng)踐行混合用地的理念，為用地性質(zhì)的主要屬性附加補(bǔ)充功能。商業(yè)用地的功能混合，主要包括與其相兼容的居住功能、產(chǎn)業(yè)功能等。在國(guó)內(nèi)商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中，經(jīng)常會(huì)提到“夜空城”這樣的概念，即白天上班時(shí)間商務(wù)區(qū)充滿活力，而下班后迅速冷清，在“夜經(jīng)濟(jì)”更為重要的今天，在商務(wù)區(qū)內(nèi)安排一定的居住用地，營(yíng)造全時(shí)段24小時(shí)城市活力，就顯得非常有必要。

但是，如果安排獨(dú)立的、單一性質(zhì)的居住用地，就需要按生活圈來配套小學(xué)、中學(xué)等大量公共服務(wù)設(shè)施，因此，安排一些混合用地，將不同運(yùn)行時(shí)段的功能組合在一起，提高了在用地內(nèi)各功能空間的使用效率，最有效的提升商務(wù)區(qū)活力。北京銀泰中心地處中央商務(wù)區(qū)核心地帶，北臨長(zhǎng)安街，東接三環(huán)路，位于國(guó)貿(mào)“金十字”西南角。地上總建筑面積26.4萬m2，其中70年產(chǎn)權(quán)住宅部分面積為3.9萬m2，占地上總面積的14.8%。蘇州東方之門位于蘇州工業(yè)園區(qū)CBD軸線的東端龍頭位置，毗鄰星港街及金雞湖。地上總建筑面積33.7萬，包含70年產(chǎn)權(quán)的東方華府與40年產(chǎn)權(quán)的東方公館，公寓式住宅建筑面積為13萬m2，占地上總建筑面積的38.6%。南昌綠地中央廣場(chǎng)，位于南昌城市中軸線，紅谷灘新區(qū)CBD核心區(qū)。業(yè)態(tài)組成涵蓋商業(yè)中心、商務(wù)辦公、居住等。地上建筑面積42萬m2，住宅面積約8.4萬m2，占地上總建筑面積的20%。濟(jì)南萬科大都會(huì)，位于CBD核心區(qū)，是以商業(yè)商務(wù)為主，集購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、住宅為一體的都市綜合體，住宅類產(chǎn)品面積約9.4萬m2，占地上總面積的38.5%。通過對(duì)商業(yè)混合居住用地定性、定量研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，城市商務(wù)區(qū)商業(yè)商務(wù)用地混合居住功能的比例多為20%~49%。

4 對(duì)太原的啟示

太原市的商務(wù)區(qū)有兩處，一處為長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，一處為汾東創(chuàng)新城。長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)位于太原西南側(cè)，西靠西山，東鄰汾河，南望晉陽湖，周邊自然生態(tài)本底優(yōu)越。隨著汾河公園不斷南延，晉陽湖公園的落成，西山生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)的設(shè)立，城郊森林公園的建設(shè)，使得示范區(qū)整體生態(tài)環(huán)境背景得到了巨大提升。另外，從長(zhǎng)風(fēng)文化島的建設(shè)到四大行政中心的遷移，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)一直被定位為太原市“南移西進(jìn)”戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域、省城未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是太原市商務(wù)、商業(yè)中心，引領(lǐng)城市功能集聚。結(jié)合省委省政府、市委市政府戰(zhàn)略規(guī)劃要求，以及依據(jù)都市區(qū)規(guī)劃管控要求，汾東現(xiàn)代服務(wù)中心定位為總部基地、區(qū)域性生產(chǎn)服務(wù)中心和區(qū)域創(chuàng)新中心。在太原市總體規(guī)劃中，該地區(qū)規(guī)劃為太原市的市級(jí)中心———汾河南中心，

其總體要求為吸引企業(yè)總部或區(qū)域性分支機(jī)構(gòu)入駐，打造總部經(jīng)濟(jì)；發(fā)展商業(yè)金融、服務(wù)外包、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能。在此背景下，汾東創(chuàng)新城被正式提出，汾東創(chuàng)新城是省會(huì)城市重要的功能載體，都市區(qū)重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，汾東創(chuàng)新城在借鑒廣州珠江新城、深圳福田區(qū)CBD和蘇州金雞湖CBD等相關(guān)案例的基礎(chǔ)上，結(jié)合毗鄰汾河的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，確定了“沿汾河”“沿綠軸”兩個(gè)維度延展的空間結(jié)構(gòu)，既能夠沿汾河展示太原市新時(shí)代的新風(fēng)貌，又能夠通過“綠軸”將高質(zhì)量發(fā)展引向腹地。汾東創(chuàng)新城主要功能為商務(wù)、商業(yè)、辦公及會(huì)展匯聚地，建設(shè)國(guó)際金融服務(wù)中心、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)總部中心、國(guó)際會(huì)展服務(wù)中心四個(gè)板塊，打造未來城市市級(jí)中心。

長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)核心區(qū)目前規(guī)劃用地規(guī)模達(dá)7.0km2，商業(yè)建筑面積達(dá)780萬m2，可容納小微企業(yè)24113個(gè)，解決就業(yè)人數(shù)48.2萬人，以太原市的城市能級(jí)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)比全國(guó)商務(wù)區(qū)的規(guī)模以及目前商務(wù)區(qū)空置率逐年走高的情況，這樣的規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度顯然過大，有向下調(diào)整空間。在之后的規(guī)劃中，確定了延長(zhǎng)風(fēng)綠軸與千峰軸形成的“T字區(qū)”作為商業(yè)商務(wù)核心功能區(qū)的構(gòu)想，“T字區(qū)”用地規(guī)模1.9km2，并將整體商業(yè)量控制到212萬m2，這樣的規(guī)模顯然更為合理。其次，街廓尺度也多為160~320m，尺度過大，應(yīng)增加支路網(wǎng)密度，向“小街區(qū)、密路網(wǎng)”轉(zhuǎn)變，提高整個(gè)區(qū)域的環(huán)境品質(zhì)，打造人性化的城市空間。在商務(wù)區(qū)的用地規(guī)劃中，可增加一部分居住用地或混合用地，達(dá)到去存量以及增加商務(wù)區(qū)活力的目的。

在之前的規(guī)劃中，汾東創(chuàng)新城商業(yè)用地面積164hm2，商業(yè)建筑面積高達(dá)650萬m2，在2019年的控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整中，結(jié)合三個(gè)層面研究成果以及汾東發(fā)展的實(shí)際情況，確定了汾東創(chuàng)新城合理規(guī)模及尺度。本次調(diào)整商業(yè)用地面積降為了55hm2，商業(yè)建筑面積降為了165萬m2，規(guī)模更為合理。全方位打造“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的道路科學(xué)布局觀念，使所有“斷頭路”被打通，增強(qiáng)道路的通達(dá)性，使路網(wǎng)更加完整，進(jìn)一步降低街廓尺度。并在汾東東西向商業(yè)軸帶中，臨綠軸用地規(guī)劃為商業(yè)用地，其相鄰第二層用地全部采用混合用地開發(fā)模式，規(guī)劃為商務(wù)兼容居住用地，創(chuàng)造更好的城市活力與吸引力，提高城市環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造24小時(shí)活力街區(qū)。