我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面臨的問題與解決措施

張龍飛

（山西三建集團(tuán)有限公司，山西 長治 046000）

0 引言

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的全面推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。目前，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理由于缺少成熟、可行的制度體系，造成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)各種問題，甚至是違反相關(guān)法律法規(guī)，加大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展造成巨大打擊。本文在此背景下，分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面臨的主要問題，然后提出有針對(duì)性的解決措施，有利于保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、良性發(fā)展。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性

從本質(zhì)上分析，經(jīng)濟(jì)管理指的是經(jīng)濟(jì)管理人員對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施管理的一個(gè)過程。通過落實(shí)經(jīng)濟(jì)管理工作能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有效監(jiān)督，使經(jīng)濟(jì)管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在的各類問題，然后制定合理、可行的管理體系促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有序開展。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作有利于激發(fā)行業(yè)潛力，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)力的強(qiáng)化，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展[1]。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具有漫長性、復(fù)雜性以及綜合性特點(diǎn)，整個(gè)管理環(huán)節(jié)離不開合理、科學(xué)管理系統(tǒng)的支撐，同時(shí)依托于管理系統(tǒng)有利于各項(xiàng)資源的協(xié)調(diào)，深化各部門間的協(xié)作，提高投入產(chǎn)出比，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面臨的主要問題

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)薄弱

縱觀我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作實(shí)際情況，其中比較突出的問題為管理人員意識(shí)薄弱，而意識(shí)決定行為，若是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的認(rèn)識(shí)較為膚淺，就會(huì)在實(shí)踐階段忽略經(jīng)濟(jì)管理工作細(xì)節(jié)?，F(xiàn)階段，部分人員偏見的認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作由房地產(chǎn)企業(yè)下屬部分負(fù)責(zé)，忽略了其內(nèi)在作用效果，從而就限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的全面、有效落實(shí)。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度過于形式化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與廣大群眾的生活密切相關(guān)，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到各界的高度重視。與此同時(shí)，為了能夠滿足廣大群眾的生活需要，政府制定了一系列房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，以通過制度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理化調(diào)控。其中房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控備受關(guān)注，主要是其余廣大群眾期望匹配，但是因?yàn)橘Y源無法協(xié)調(diào)，管理措施不能全面落地，以及各地區(qū)特殊因素的影響等，難以真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格控制[2]。目前，制定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度大多是以宏觀調(diào)控為視角，缺少具體實(shí)施的細(xì)則或是準(zhǔn)則，而且部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度具有滯后性，影響地方政府部門監(jiān)管職能的有效行使，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作缺少制度支撐，比如部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠謀求更多的經(jīng)濟(jì)利益，不惜組織非法性活動(dòng)，違背市場規(guī)律及要求故意抬高房價(jià)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的落實(shí)增加了難度。所以現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度過于形式化，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度未能達(dá)到預(yù)期效果。

2.3 房地產(chǎn)市場管理控制不足

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模日趨擴(kuò)大，然而由于房地產(chǎn)市場管理控制不足，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了泡沫現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康以及良性發(fā)展。近些年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增多，大量土地資源與資金被占用，針對(duì)房地產(chǎn)市場的整體管控缺少有效力量，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交易量持續(xù)下滑，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目交易價(jià)格卻呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，限制了部分剛性需求客戶的購房。此外，部分消費(fèi)群體對(duì)購房保持觀望態(tài)度，同時(shí)受房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)與政府實(shí)施的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著降價(jià)壓力，一旦房地產(chǎn)價(jià)格快速下調(diào)，就可能會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題[3]。無效的房地產(chǎn)市場管理控制難以支撐房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及國民經(jīng)濟(jì)造成巨大影響。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)缺乏完善性

法律法規(guī)能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、良性發(fā)展?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，其中出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)缺乏完善性，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中面臨的重要問題?？紤]到我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處在發(fā)展階段，出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)難以追趕房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展步伐，從而就導(dǎo)致法律法規(guī)體系不成熟、不全面，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際需要不契合?，F(xiàn)階段，盡管我國立足于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，制定與實(shí)施了一系列法律法規(guī)，但是忽略了不同區(qū)域、不同城市之間的特殊性要求，未能做好法律法規(guī)的細(xì)化工作，導(dǎo)致法律法規(guī)體系缺少系統(tǒng)性、嚴(yán)肅性以及全面性。所以未來還需要進(jìn)一步優(yōu)化與完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)，以為房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供鏘有力支撐。

2.5 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才資源稀缺

縱觀我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作落實(shí)情況，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才資源的稀缺，成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成效的關(guān)鍵因素。目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都缺少具有專業(yè)知識(shí)及能力的高水平經(jīng)濟(jì)管理人才，從而影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)謀劃，甚至不能明確房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營發(fā)展方向。以大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，其可以利用強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力招賢納士，吸引高水平的經(jīng)濟(jì)管理人才為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)出謀劃策。而對(duì)于小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于受經(jīng)濟(jì)條件等因素的影響很難招入經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題后，不能及時(shí)提供合理、可行的解決方案，從而就會(huì)產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才的缺失，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展方向不確定。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的解決措施

3.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)

為了能夠切實(shí)保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與持續(xù)性發(fā)展，就必須在實(shí)踐工作中逐步提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作意識(shí)。以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理為例，經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)加深對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的價(jià)值及重要性認(rèn)識(shí)，從而形成正確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理理念。在整體把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作重要性的前提下，還需要做好下述兩項(xiàng)工作：①房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，必須綜合分析研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，有關(guān)部門一定要嚴(yán)格、仔細(xì)審核報(bào)告，各部門一致通過后才能夠上交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理，同時(shí)可行性報(bào)告中所有的細(xì)節(jié)必須一一落實(shí)。②房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，管理工作人員必須樹立成本管控意識(shí)，加大開發(fā)成本管控力度，最大程度上控制不必要資源浪費(fèi)[4]。同時(shí)按照規(guī)定要求估算房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額，結(jié)合估算結(jié)果合理確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金，然后由房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)資金儲(chǔ)備等情況，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的控制。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的全面有效落實(shí)，離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度的支撐。政府部門需要履行自身的經(jīng)濟(jì)管理職能，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，積極推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度的創(chuàng)新與改革，圍繞中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的職能，精準(zhǔn)確定兩者需要履行的職能與責(zé)任，然后實(shí)施進(jìn)一步細(xì)化與細(xì)分。目前，中央政府確定了我國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向，同時(shí)制定了一系列宏觀調(diào)控措施，而地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的管理控制，首席必須和中央政府保持高度一致，然后根據(jù)地方房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，圍繞著中央政府確定方向進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)差別化管理。以中央政府提出的思路及方向?yàn)橹敢?，充分結(jié)合地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特殊性，制定全面、合理、可行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，才能夠更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作提供支撐。

3.3 加大房地產(chǎn)市場管控力度

通過加大房地產(chǎn)市場管理控制力度，能夠有效預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與可持續(xù)性發(fā)展。①政府需要根據(jù)地方房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，加大房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度，對(duì)于各地區(qū)土地資源等的價(jià)格偏差問題，應(yīng)設(shè)計(jì)具有針對(duì)性、可行性的價(jià)格調(diào)控政策，以升級(jí)限定準(zhǔn)入條件的方式重?fù)舫捶?、炒地等相關(guān)行為，從而為廣大購房需求者提供有力保障[5]。②逐步優(yōu)化網(wǎng)上簽約制度，規(guī)范土地、房屋交易流程，提高交易的簡潔性與透明化，而且政府能夠?qū)崟r(shí)掌控土地、房屋交易狀況，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的全面、精準(zhǔn)評(píng)估。③構(gòu)建房地產(chǎn)市場運(yùn)行管理預(yù)警機(jī)制，高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，當(dāng)出現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠立即進(jìn)行管控。

3.4 完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)政策

通過完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)政策，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)有利于推動(dòng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，參考實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定與企業(yè)未來發(fā)展相契合的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)定，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度契合。其次，政府有關(guān)部門必須立足于我國基本國情，然后制定符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律法規(guī)政策，借助法律法規(guī)的約束力，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的有效落實(shí)，完成房地產(chǎn)市場行為的監(jiān)督管理[6]。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)范化，具體如下：①政府應(yīng)出臺(tái)法律法規(guī)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場行為進(jìn)行約束，通過政府的干預(yù)力量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化管理，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。②制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系調(diào)控政策，然后將調(diào)控政策一一落實(shí)，同時(shí)促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)范準(zhǔn)則和土地資源故那里體系的有機(jī)整合，最大程度上發(fā)揮政策作用及價(jià)值，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝著正確的方向發(fā)展。

3.5 積極引入經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才

縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，其中經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才資源的匱乏，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，所以必須高度重視經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才的引入，這也是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成效的關(guān)鍵舉措。①需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才缺口現(xiàn)狀，通過與高校合作的方式針對(duì)性培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才。考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作比較復(fù)雜，且需求的為復(fù)合型人才，所以應(yīng)采用激勵(lì)政策方式鼓勵(lì)、引導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)，從而切實(shí)提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人才的綜合能力及素質(zhì)。②政府及有關(guān)部門需要重視中小房地產(chǎn)企業(yè)扶持力度，考慮到大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較強(qiáng)的人才招聘能力，而中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于種種原因?qū)е码y以吸納人才，所以政府及有關(guān)部門必須加大人才資源的合理化調(diào)配，幫助中小型房地產(chǎn)企業(yè)招攬人才，構(gòu)建科學(xué)的人才培養(yǎng)與招攬架構(gòu)，從而有效解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才資源短缺問題，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.6 貫徹“房住不炒”的調(diào)控機(jī)制

①“房住不炒”離不開長效機(jī)制的支持。盡快制定房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機(jī)制，嚴(yán)格管理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這也是保障宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定及社會(huì)民生的關(guān)鍵前提。嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的基本定位，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，確定城市主體責(zé)任，優(yōu)化創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)測(cè)預(yù)警等相關(guān)機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場的安全、平穩(wěn)運(yùn)行。②“房住不炒”必須因城施策。以全局為出發(fā)點(diǎn)，弱化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)刺激作用，嚴(yán)格貫徹“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的核心原則，且因城施策、一城一策，制定差異化的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的精準(zhǔn)把控。③“房住不炒”應(yīng)多措并舉。積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，盡快制定與優(yōu)化長租房政策，同時(shí)對(duì)長租房市場進(jìn)行規(guī)范化監(jiān)管。構(gòu)建長期、穩(wěn)定的住房租賃市場，打造租售并舉一體化住房供應(yīng)及保障體系，從而盡可能滿足廣大群體多元化住房需要。

4 結(jié)語

縱觀我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作實(shí)際情況，其中仍然存在著較多問題。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，人們生活水平及質(zhì)量得到了顯著提升，對(duì)房產(chǎn)購買及住房要求呈現(xiàn)多元化，所以必須采取有效措施解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題。本文通過綜合分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面臨的主要問題，然后提出了深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)、優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度、加大房地產(chǎn)市場管理控制力度、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)政策以及積極引進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才等措施，切實(shí)保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、良性以及可持續(xù)性發(fā)展。