關(guān)于完善存量房交易流程的思考

楊揚 天津市房地產(chǎn)市場服務中心

現(xiàn)階段，伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)領域運行進程加快，在這一現(xiàn)狀下，存量房交易量穩(wěn)步上升，基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的大規(guī)模應用，相關(guān)平臺進一步普及和完善，信息流轉(zhuǎn)速度加快，信息使用方式更加快捷和便利，存量房交易在安全、效果等方面都有提升的必要，目前的主要問題在交易如何更具規(guī)范性、交易時間如何得到有效的控制、資金安全性如何有效提升等方面。本文結(jié)合存量房交易流程分析了存在的風險，詳細探討了存量房實際交易管理現(xiàn)狀，提出了相應的改進措施，比如創(chuàng)建網(wǎng)上平臺、完善網(wǎng)上交易等多方面措施。

一、探討背景

存量房買賣是個人或者單位將已經(jīng)辦理權(quán)屬登記并獲取不動產(chǎn)權(quán)證的房屋出售的行為。綜合考慮買賣雙方付款方式、房屋性質(zhì)等，存量房交易可以劃分為多種類型，例如：對于買賣雙方來講，到底是兩者自主進行交易或者是經(jīng)過房地產(chǎn)機構(gòu)從中交易、付款方式是全款或貸款的交易等情形。通過相關(guān)分析來看，存量房買賣復雜程度和風險性與人員數(shù)量多少呈現(xiàn)出正相關(guān)。

例如：買賣雙方自主形成交易，由買方將整個房屋的款項支付給賣方，賣方把房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，這種交易過程是比較簡單的，房屋價款支付和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間間隔非常短，涉及的人員數(shù)量非常少，雖然整體風險相對較小，但在申請轉(zhuǎn)移登記到登記審定的時間段內(nèi)仍然存在不確定性風險。再以通過中介機構(gòu)的有貸款交易為例，交易流程大致分五步。第一步，賣方找尋相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，讓該項機構(gòu)負責將所賣房產(chǎn)的信息發(fā)布出去，買方通過信息找到房地產(chǎn)機構(gòu)，經(jīng)過雙方探討確定最終的交易。第二步，買方和賣方之間簽訂擬定完成的合同。該項合同涉及了雙方的買賣協(xié)議。第三步，在賣方需要貸款的情況下，買方提前準備貸款合同，由買方進入銀行申請購置房屋貸款，銀行對各項提交的資料進行審批，審批通過以后發(fā)放貸款。第四步，買賣雙方共同申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第五步，買方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，貸款銀行把貸款支付給賣方。期間，涉及的相關(guān)單位多，流程和手續(xù)較為復雜，不容易在短時間內(nèi)了解清楚，在一些重點環(huán)節(jié)存在不確定性風險，如果沒有一定的風險意識，無法有效預防問題的發(fā)生。

二、對于存量房買賣流程中存在問題和相關(guān)風險的探究

在存量房交易期間，因為房屋情況復雜，市場規(guī)范性不足等，受一系列因素的影響，在交易過程中面臨著較高的且甚至無法避免的風險。

（一）簽訂買賣合同之前的風險

第一，信息不對稱。為了維護自身權(quán)益，三方（買賣房地產(chǎn)方）都會有所保留，導致三方之間信息不對稱，影響了信息的準確和透明，增加了房屋交易風險。

例如：賣方為了獲取較多的收益，高價出售房屋，經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將房源信息發(fā)布出去，不過普遍存在著故意隱藏房屋問題的現(xiàn)象；交易房屋存在糾紛，例如夫妻其中一方提起訴訟，該房產(chǎn)為財產(chǎn)分割的一部分，如果產(chǎn)權(quán)人為被告且此時出賣房屋，且買方不知情，那么這種潛在風險如果發(fā)生就會造成不良后果；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與交易雙方相比擁有更多的資源和更強的能力，為了盡快獲取收益，會存在幫助賣方隱瞞房屋缺陷或者利用信息不具備對稱從中賺取房屋中間差價等情形，容易對交易產(chǎn)生不良影響。

第二，交易房屋的真實情況。房屋可以完成交易的基礎在于不存在抵押、查封等限制性因素，這些比較明顯的因素都可以從產(chǎn)權(quán)查詢中得知。購房人在簽訂買賣合同前應當清楚地了解交易房屋的相關(guān)信息，除了一些顯而易見的信息外，一些重要的信息可能需要調(diào)查才能知曉，例如：是否有租約，煤水電氣物業(yè)費是否拖欠，交易房屋是否涉法涉訴但是尚未查封和財產(chǎn)保全等情況。如果賣方或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)隱瞞相關(guān)信息或沒有提供真實完整的信息，而買方簽訂了房屋買賣合同并且支付全部房款的話，將會由于多種原因使登記機構(gòu)無法確權(quán)導致買方既無法拿回已經(jīng)支付的房款也沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，從而引發(fā)糾紛。

（二）在簽訂買賣合同后和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理期間存在的風險

第一，挪用購房款。對于存在抵押的房屋，需要先撤銷抵押才能進行買賣，因此一般做法是買方提前支付部分購房款用于替賣方償還抵押貸款，撤銷抵押后雙方再交接剩余款項。如果賣方?jīng)]有把這部分房款用于撤銷抵押而用作其他的話，雙方就無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，那么買方將面臨錢房兩失的風險，只有通過訴訟解決，這樣就增加了買方的交易成本；有的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)利用新套路，以裝修款等其他名目違規(guī)收取全部或大部分交易資金，等到完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記以后再把房款付給賣方，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)挪用資金就會對買賣雙方利益造成不良影響。

第二，交易房屋存在被查封的可能性。例如：買方不知道賣方存在糾紛，買方在支付全部或部分房款以后，交易如何進行有待觀察。雙方?jīng)]有及時完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理期間，賣方由于涉法涉訴導致交易房屋被法院查封的話，則交易難以繼續(xù)進行，買方自身也處于房款已給付但是不擁有產(chǎn)權(quán)的被動局面。

第三，貸款時間存在不確定性。首付是買方自己的，雙方可以自行約定給付賣方的時間和方式，但是對于貸款來說，首先需要通過銀行的審核。如果買方的資質(zhì)不佳，申請貸款的難度就會增加，會更換多家銀行進行貸款，在換銀行的過程中就耗費了時間和精力，增加了交易時長和交易成本，賣方得到房款的時間就增加了不確定性，在此期間雙方就有可能由此發(fā)生矛盾以至于引發(fā)訴訟。

（三）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成以后面臨的風險

當完成了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記以后，買方就擁有了房屋的全部權(quán)利，在這種情況下，尚未收到全部房款的賣方面臨的風險更加明顯。例如：買方以銀行按揭貸款的形式支付房屋余款的交易，貸款審批通過后不是立即發(fā)放，在尚未發(fā)放的過程中，如果銀行的可發(fā)放額度不足，就會等資金分配到位后再進行發(fā)放，特別是遇到政策調(diào)整或年尾等特殊時期，等待時間有可能加長；或者通過銀行審批的貸款在某些情況下發(fā)生問題，銀行發(fā)現(xiàn)后會中止或停止放貸，賣方就面臨著無法獲取該項資金的風險。結(jié)果就是賣方一直未收到余款但是產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到買方名下，會導致賣方的權(quán)益受損。

三、我國存量房交易管理大致狀況

最近幾年，隨著存量房市場的進一步發(fā)展，我國逐漸加強了存量房交易市場的監(jiān)督管理力度。

第一，住建部和人民銀行在2006年頒布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號），在該項文件內(nèi)提出了需要結(jié)合存量房交易結(jié)算情況制定健全的資金管理制度，增強專用賬戶管理和監(jiān)管的規(guī)范性。2007年住建部再次頒布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的緊急通知》（建住房〔2007〕274號），明確存款賬戶管理和監(jiān)管的規(guī)范性，要求條件允許的區(qū)域設立相應的交易結(jié)算資金監(jiān)管部門，動態(tài)性地監(jiān)督和管理存量房交易資金，但是沒有明確提出監(jiān)管方。這些要求提出的目的是提升存量房交易資金管理效率，為相關(guān)作業(yè)開展奠定一定的政策基礎。從現(xiàn)階段看出，在監(jiān)管存量房交易資金期間，一般是以銀行監(jiān)督管理或者是政府監(jiān)管形式為主，另外也涉及了其他類型的形式，不過部分區(qū)域并沒有加強存量房交易資金的監(jiān)督力度。

例如：重慶市出臺了《重慶市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行辦法》（渝國土房管發(fā)〔2008〕2號），明確規(guī)定由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以及交易保證機構(gòu)對存量房資金專門進行監(jiān)督，然后由買賣雙方確定是否需要監(jiān)管。

第二，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可能存在違規(guī)挪用存量房交易資金的情形，一些地區(qū)采取了由政府創(chuàng)建資金監(jiān)督管理平臺；或是由政府職能部門承擔監(jiān)管職責，明確要求通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達成的交易利用房地產(chǎn)管理部門在監(jiān)管銀行開設的監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)自有交易資金，買賣雙方完成交易以后自主辦理資金監(jiān)管工作。

例如：2011年至2016年，北京頒布了《關(guān)于做好存量房交易服務平臺擴大試點工作有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2013〕73號）和《關(guān)于進一步加強存量房交易資金監(jiān)管的通知》（京建發(fā)〔2016〕16號），在全市范圍內(nèi)推行由政府創(chuàng)建資金監(jiān)管平臺，委托銀行承擔相關(guān)監(jiān)管職責的資金監(jiān)管方式，明確要求通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達成交易的，要經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門在監(jiān)管銀行開設的監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)自有交易資金。

四、加強存量房交易管理的基本建議

通過了解，以往群眾進行存量房房產(chǎn)交需要買賣雙方先到房產(chǎn)交易中心進行網(wǎng)簽，然后往銀行存錢，再到市不動產(chǎn)登記中心窗口辦理房產(chǎn)交易登記，這一系列續(xù)跑完以后出示新的不動產(chǎn)登記證書，群眾還需要攜帶新證回到市房產(chǎn)交易中心開具劃款通知單，然后到銀行辦理劃款手續(xù)，這樣房屋交易的款項才能最終到達賣方的賬戶，但是在房屋交易期間曾出現(xiàn)買賣雙方交易期間產(chǎn)生矛盾的現(xiàn)象，雙方辦理完房產(chǎn)交易登記以后，買方不配合賣方出示不動產(chǎn)登記證書，無法從市房產(chǎn)交易中心開出罰款通知單，導致賣方收不到賣房款對賣方造成的經(jīng)濟方面的損失。并且以往的存量房交易設置流程十分復雜，所以為了優(yōu)化流程，便于群眾辦事，保護群眾利益，就需要完善存量房往前以及構(gòu)建規(guī)范性的資金監(jiān)督管理系統(tǒng)。本文通過分析目前存量房交易流程存在的問題和面臨的風險，關(guān)于完善存量房交易的建議有以下幾點。

第一，建立網(wǎng)上交易統(tǒng)一平臺以及資金監(jiān)管系統(tǒng)。個人或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)均可以利用同一平臺發(fā)布買賣信息，平臺系統(tǒng)可以自動進行信息篩選并推送給匹配方，用戶也可自行搜索信息進行匹配，這樣雙方的選擇面廣，效率高。不動產(chǎn)登記機構(gòu)、公安司法部門可以提供房屋信息和身份信息檢驗、協(xié)議打印備案、交易網(wǎng)絡辦理、交易進度查詢等功能，包括權(quán)利人、面積大小、房屋用途、納稅標準、是否存在著抵押、查封等；房地產(chǎn)管理部門標注中介機構(gòu)的資質(zhì)等相關(guān)信息；在平臺上網(wǎng)簽中介機構(gòu)的居間服務合同；銀行、擔保機構(gòu)、公證機構(gòu)等也可以在平臺上發(fā)布相關(guān)信息并受理相關(guān)業(yè)務。交易參與人和相關(guān)人都可以在同一平臺辦理所有手續(xù)，包括交房款、稅費等，從平臺上獲取需要的信息，查詢交易狀態(tài)，資金繳納情況，信息公示等，以免受到信息不對稱等因素的影響損害自身權(quán)益。另外，新系統(tǒng)以存量房買賣雙方實際登記為完結(jié)點。交易登記后，房屋改變了信息，已經(jīng)有了新主人，新信息同步上傳至房產(chǎn)交易登記共享平臺，工作人員看見該信息后，會向銀行發(fā)出指令，銀行會劃款至賣方賬戶，實現(xiàn)了群眾少跑腿，還能避免款項遲遲不到的情況。簡化存量房交易流程后，自登記信息傳至共享平臺后，只需兩個工作日房款即可到賬。

第二，推廣將資金安全保障服務和登記流程相互融合到一起的方式。存量房交易資金安全主要涉及買賣雙方，除了維護買方資金不被挪用之外，也必須全面保護賣方出售房屋以后能夠及時獲取全部房款。由政府職能部門負責該項工作，開立資金安全第三方賬戶，提供資金安全保障服務。具體就是在存量房交易過程中，相關(guān)方已支付了首付加貸款或全款，即房款處于交齊的狀態(tài)，再將完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記審定和全款給付由系統(tǒng)綁定在一起，即全款不齊買方也無法取得產(chǎn)權(quán)，真正達到“貨到付款”“錢貨兩清”的目的，從根本上保障交易安全。此種方式有一個主管部門協(xié)調(diào)登記機構(gòu)、商業(yè)銀行等多家機構(gòu)的業(yè)務交叉點，資金監(jiān)管和登記流程相互融合有利于優(yōu)化存量房交易流程，提升資源利用效率和監(jiān)管質(zhì)量。

第三，高度重視，發(fā)揮服務平臺的作用。服務平臺提供的主要服務內(nèi)容包括：存量房房源信息核實、交易信息發(fā)布、簽訂經(jīng)紀服務合同、存量房買賣合同等。服務平臺與全市統(tǒng)一的房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)聯(lián)動核實房源信息，通過存量房交易信息公示系統(tǒng)、移動終端設備等途徑發(fā)布準確、透明的存量房交易信息，給予購房者提供良好的體驗感。

五、結(jié)語

綜上所述，通過構(gòu)建統(tǒng)一的規(guī)范性的網(wǎng)絡平臺，動態(tài)性地檢驗房屋信息的真實性，開通網(wǎng)上服務，完善資金安全保障服務，可以解決存量房交易中的諸多風險，確保買賣雙方自身的安全性，維護雙方利益，確保存量房市場發(fā)展的安全和高效。