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    身邊的歷史:房地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)狀和未來(lái)

    2023-01-04 16:56:30陳銳福建省第二地質(zhì)勘探大隊(duì)
    中國(guó)商人 2022年12期
    關(guān)鍵詞:房子土地

    文/陳銳 福建省第二地質(zhì)勘探大隊(duì)

    房地產(chǎn)是一個(gè)較為復(fù)雜的綜合概念。從實(shí)物現(xiàn)象看,它是由建筑物與土地共同構(gòu)成,土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地,建筑物依附土地而存在,與土地結(jié)合在一起,建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。

    房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利指包含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō),房子更多的是一種居住和使用的功能。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻,走出了一條極具自身特色的發(fā)展道路。

    “房改房”和“集資房”的誕生

    解放以前和新中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代中國(guó)房地產(chǎn)狀況。清朝后期到本世紀(jì)20年代是中國(guó)房地產(chǎn)萌芽和發(fā)展時(shí)期,在這個(gè)時(shí)期很多有租界的大城市出現(xiàn)了許多現(xiàn)代建筑,上海的石庫(kù)門(mén)應(yīng)是現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展史上的一項(xiàng)典型案例。

    到了民國(guó)時(shí)期國(guó)家常年處在戰(zhàn)亂之中,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于破壞和停滯階段。

    隨著新中國(guó)的建立,城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出了新的面貌。從建國(guó)初期到改革開(kāi)放這段時(shí)間,中國(guó)處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代,這個(gè)時(shí)期房子一般都是由政府各部門(mén)、企事業(yè)單位為主體建造的。我的單位屬于地質(zhì)系統(tǒng),承擔(dān)著野外地質(zhì)找礦與勘察的工作,由于離城區(qū)遠(yuǎn)有野外補(bǔ)貼,隊(duì)部基地選在了離城三公里的地方,進(jìn)城極不方便。所以,基地內(nèi)盡量做到各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有,辦公樓、食堂、醫(yī)務(wù)所、學(xué)校、電影院等一應(yīng)俱全?;貎?nèi)的房子由單位統(tǒng)一建設(shè),統(tǒng)一分配,個(gè)人無(wú)房子的產(chǎn)權(quán),只需繳納極低的房租費(fèi),現(xiàn)在年輕人可能對(duì)此感到很稀奇,其實(shí)這只是那個(gè)時(shí)代中國(guó)千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)單位的一個(gè)縮影,隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的結(jié)束,中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。

    改革開(kāi)放至20世紀(jì)末中國(guó)房地產(chǎn)狀況。改革開(kāi)放后城市房地產(chǎn)也是出現(xiàn)了新的特點(diǎn),從過(guò)去的基本免費(fèi)住房開(kāi)始朝單位的房改房、集資房轉(zhuǎn)變。還是以我現(xiàn)在工作的單位為例,隨著改革開(kāi)放的逐步推進(jìn),國(guó)家下達(dá)的地質(zhì)任務(wù)減少,為了單位的生存和發(fā)展我們最終搬遷到了福建省中部一個(gè)中心城市。按照規(guī)劃在單位大院內(nèi)開(kāi)始建設(shè)職工住宅,資金全部由上級(jí)撥款,職工按工齡和職務(wù)大小的先后順序選擇房子,在交少量資金后還可取得房子的產(chǎn)權(quán)證,我們稱(chēng)這樣的房子為“房改房”。

    由于政策的限制,這種房子的面積一般都在五十平方米左右。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居住需求提高,“集資建房”模式應(yīng)運(yùn)而生,由職工集體出資共同建設(shè)的房子面積一般是70平方米左右,最大不能超過(guò)100平方米。

    無(wú)論是“房改房”還是“集資房”都是中國(guó)在特殊時(shí)期特殊的產(chǎn)物,它極大地改善了普通中國(guó)人的居住條件,同時(shí)它也是社會(huì)主義優(yōu)越性的一種體現(xiàn)。隨著上個(gè)世紀(jì)末住房制度改革,國(guó)家終止了福利建房,中國(guó)房地產(chǎn)也迎來(lái)了爆炸式的大增長(zhǎng)。

    “步梯房”向“城市綜合體”的進(jìn)化

    相信大家對(duì)本世紀(jì)初出現(xiàn)的“溫州炒房團(tuán)”應(yīng)該記憶猶新吧,他們集群出動(dòng),所到之處房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲,這應(yīng)該是資本對(duì)利潤(rùn)追求的一種先知先覺(jué)。大量的資金流入地產(chǎn),幾乎每個(gè)城市都在興建大學(xué)城,每個(gè)城市都在開(kāi)發(fā)新城區(qū),百姓的住房由“步梯房”進(jìn)化成“電梯房”,從沒(méi)有小區(qū)配套的房子變成了打造城市綜合體,中國(guó)房地產(chǎn)以前所未有的速度和規(guī)模在狂飆突進(jìn)。

    2008年世界金融危機(jī),中國(guó)房地產(chǎn)一度進(jìn)入了短暫低迷期。緊接著,四萬(wàn)億刺激政策出臺(tái),大量資金幾乎都流入了房地產(chǎn),陷入低谷的房地產(chǎn)重新又煥發(fā)了青春,房?jī)r(jià)也接著一路高歌猛進(jìn)。

    面對(duì)高企的房?jī)r(jià),國(guó)家也屢次出臺(tái)了調(diào)控政策,可每次的調(diào)控市場(chǎng)似乎都不認(rèn)可,于是就陷入了漲價(jià)-調(diào)控-漲價(jià)一再調(diào)控的怪圈,直到恒大等房地產(chǎn)商接連爆雷,讓我們看到了房地產(chǎn)問(wèn)題的冰山一角。恒大事件表面上看是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管后出現(xiàn)的困境,實(shí)則正是近年來(lái)許多地產(chǎn)企業(yè)無(wú)序、盲目擴(kuò)張導(dǎo)致的資金鏈問(wèn)題。

    在目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中,恒大只是其中的一個(gè)代表,隨著國(guó)家調(diào)控措施的不斷加強(qiáng),相信還會(huì)有一些地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。

    回歸理性,房地產(chǎn)的優(yōu)化措施

    政府應(yīng)在土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)起決定性作用。面對(duì)房地產(chǎn)近幾年接連爆發(fā)的問(wèn)題,未來(lái)我們的房地產(chǎn)究竟應(yīng)朝哪個(gè)方面發(fā)展?正當(dāng)我們深感迷茫的時(shí)候,習(xí)主席提出了“房住不炒”的理念,房子應(yīng)回歸其本質(zhì),居住或使用的功能,而不是繼續(xù)成為金融的工具。

    我覺(jué)得房子是一種特殊的商品,它不僅關(guān)系著普通百姓的生活,更關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定和國(guó)家金融安全,所以不能任由市場(chǎng)來(lái)決定其價(jià)值,政府應(yīng)積極參與管理,首先應(yīng)從土地入手。在土地的拍賣(mài)中原先是完全由市場(chǎng)來(lái)決定的,往往一塊地拍出天價(jià)。面粉貴了面包自然也就貴,而購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力是有限的,于是就出現(xiàn)了有房無(wú)人住,想住買(mǎi)不起房的現(xiàn)象。

    要徹底改變這一現(xiàn)象,政府必須在土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)就進(jìn)行把控,采取限定土地價(jià)格等方式避免對(duì)土地價(jià)格的過(guò)度炒作,建房成本和其他各種費(fèi)用基本是固定的,房?jī)r(jià)自然也就被控制住了,這樣老百姓才能買(mǎi)得起房,住得起房,房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)才能得到良性、可持續(xù)的發(fā)展。

    地方政府解決樓盤(pán)爛尾問(wèn)題的舉措。現(xiàn)實(shí)生活中除了讓百姓住得起房,我們還應(yīng)讓百姓有房可住。近年來(lái)全國(guó)各地尤其是各個(gè)縣市陸續(xù)出現(xiàn)了許多爛尾樓盤(pán),面對(duì)如此困局,我們應(yīng)該怎么辦呢?以筆者所在的縣市為例,當(dāng)?shù)卣疄榛馕C(jī),制定了許多行之有效的措施,其中最重要的便是成立城市開(kāi)發(fā)投資有限公司,整合城市建設(shè)、開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)資源。在此過(guò)程中,民營(yíng)房地產(chǎn)公司將會(huì)逐步退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),龐大的市場(chǎng)將由國(guó)有性質(zhì)的城投公司接盤(pán),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。由于資本的逐利性,民營(yíng)房地產(chǎn)公司往往更多關(guān)注對(duì)利潤(rùn)的追求,有的甚至不顧自身承受能力,通過(guò)社會(huì)高息融資擴(kuò)大規(guī)模,一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,整個(gè)公司便陷于癱瘓。國(guó)有性質(zhì)城投公司的出現(xiàn),實(shí)質(zhì)上是政府舉起了為百姓造房的大旗,其除了盈利,更多的是統(tǒng)籌發(fā)展和體現(xiàn)其社會(huì)性的一面,有利于避免惡性競(jìng)爭(zhēng)、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售、樓盤(pán)爛尾等情況出現(xiàn),這個(gè)做法應(yīng)在全國(guó)推行。

    老舊小區(qū)改造工程造福百姓。我們除了關(guān)注新房的建設(shè),也應(yīng)該關(guān)注那些生活在老舊城區(qū)的百姓住房問(wèn)題。為解決這個(gè)問(wèn)題,中央出臺(tái)了老舊小區(qū)改造工程,該工程主要是改造老小區(qū)的排污系統(tǒng)、消防管道及道路路面,重新整修屋頂,解決頂樓屋頂漏水、隔熱問(wèn)題,有條件的還可加裝電梯,方便老人出行。這項(xiàng)舉措是利國(guó)利民的大好事,也是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要方向。

    科技創(chuàng)新是發(fā)展的根本動(dòng)力。經(jīng)過(guò)近20年的高速發(fā)展,中國(guó)城市化已大大提高,中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng),應(yīng)該將更多精力放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)性核心技術(shù)和產(chǎn)業(yè)投入上。

    房地產(chǎn)業(yè)要繼續(xù)往前走,也應(yīng)注重創(chuàng)新。我們不應(yīng)只是注重?cái)?shù)量的增長(zhǎng),更應(yīng)注重品質(zhì)的提升,注重科技的含量,為此我們應(yīng)加大綠色、節(jié)能、環(huán)保房子的建造力度,建設(shè)人與自然更加和諧的小區(qū)環(huán)境。我堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)的明天一定會(huì)越來(lái)越美好。

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