身邊的歷史：房地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)狀和未來(lái)

文/陳銳 福建省第二地質(zhì)勘探大隊(duì)

房地產(chǎn)是一個(gè)較為復(fù)雜的綜合概念。從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成，土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起，建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。

房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利指包含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，房子更多的是一種居住和使用的功能。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，走出了一條極具自身特色的發(fā)展道路。

“房改房”和“集資房”的誕生

解放以前和新中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代中國(guó)房地產(chǎn)狀況。清朝后期到本世紀(jì)20年代是中國(guó)房地產(chǎn)萌芽和發(fā)展時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期很多有租界的大城市出現(xiàn)了許多現(xiàn)代建筑，上海的石庫(kù)門(mén)應(yīng)是現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展史上的一項(xiàng)典型案例。

到了民國(guó)時(shí)期國(guó)家常年處在戰(zhàn)亂之中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于破壞和停滯階段。

隨著新中國(guó)的建立，城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出了新的面貌。從建國(guó)初期到改革開(kāi)放這段時(shí)間，中國(guó)處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，這個(gè)時(shí)期房子一般都是由政府各部門(mén)、企事業(yè)單位為主體建造的。我的單位屬于地質(zhì)系統(tǒng)，承擔(dān)著野外地質(zhì)找礦與勘察的工作，由于離城區(qū)遠(yuǎn)有野外補(bǔ)貼，隊(duì)部基地選在了離城三公里的地方，進(jìn)城極不方便。所以，基地內(nèi)盡量做到各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，辦公樓、食堂、醫(yī)務(wù)所、學(xué)校、電影院等一應(yīng)俱全?；貎?nèi)的房子由單位統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一分配，個(gè)人無(wú)房子的產(chǎn)權(quán)，只需繳納極低的房租費(fèi)，現(xiàn)在年輕人可能對(duì)此感到很稀奇，其實(shí)這只是那個(gè)時(shí)代中國(guó)千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)單位的一個(gè)縮影，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。

改革開(kāi)放至20世紀(jì)末中國(guó)房地產(chǎn)狀況。改革開(kāi)放后城市房地產(chǎn)也是出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，從過(guò)去的基本免費(fèi)住房開(kāi)始朝單位的房改房、集資房轉(zhuǎn)變。還是以我現(xiàn)在工作的單位為例，隨著改革開(kāi)放的逐步推進(jìn)，國(guó)家下達(dá)的地質(zhì)任務(wù)減少，為了單位的生存和發(fā)展我們最終搬遷到了福建省中部一個(gè)中心城市。按照規(guī)劃在單位大院內(nèi)開(kāi)始建設(shè)職工住宅，資金全部由上級(jí)撥款，職工按工齡和職務(wù)大小的先后順序選擇房子，在交少量資金后還可取得房子的產(chǎn)權(quán)證，我們稱(chēng)這樣的房子為“房改房”。

由于政策的限制，這種房子的面積一般都在五十平方米左右。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居住需求提高，“集資建房”模式應(yīng)運(yùn)而生，由職工集體出資共同建設(shè)的房子面積一般是70平方米左右，最大不能超過(guò)100平方米。

無(wú)論是“房改房”還是“集資房”都是中國(guó)在特殊時(shí)期特殊的產(chǎn)物，它極大地改善了普通中國(guó)人的居住條件，同時(shí)它也是社會(huì)主義優(yōu)越性的一種體現(xiàn)。隨著上個(gè)世紀(jì)末住房制度改革，國(guó)家終止了福利建房，中國(guó)房地產(chǎn)也迎來(lái)了爆炸式的大增長(zhǎng)。

“步梯房”向“城市綜合體”的進(jìn)化

相信大家對(duì)本世紀(jì)初出現(xiàn)的“溫州炒房團(tuán)”應(yīng)該記憶猶新吧，他們集群出動(dòng)，所到之處房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲，這應(yīng)該是資本對(duì)利潤(rùn)追求的一種先知先覺(jué)。大量的資金流入地產(chǎn)，幾乎每個(gè)城市都在興建大學(xué)城，每個(gè)城市都在開(kāi)發(fā)新城區(qū)，百姓的住房由“步梯房”進(jìn)化成“電梯房”，從沒(méi)有小區(qū)配套的房子變成了打造城市綜合體，中國(guó)房地產(chǎn)以前所未有的速度和規(guī)模在狂飆突進(jìn)。

2008年世界金融危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)一度進(jìn)入了短暫低迷期。緊接著，四萬(wàn)億刺激政策出臺(tái)，大量資金幾乎都流入了房地產(chǎn)，陷入低谷的房地產(chǎn)重新又煥發(fā)了青春，房?jī)r(jià)也接著一路高歌猛進(jìn)。

面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，國(guó)家也屢次出臺(tái)了調(diào)控政策，可每次的調(diào)控市場(chǎng)似乎都不認(rèn)可，于是就陷入了漲價(jià)-調(diào)控-漲價(jià)一再調(diào)控的怪圈，直到恒大等房地產(chǎn)商接連爆雷，讓我們看到了房地產(chǎn)問(wèn)題的冰山一角。恒大事件表面上看是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管后出現(xiàn)的困境，實(shí)則正是近年來(lái)許多地產(chǎn)企業(yè)無(wú)序、盲目擴(kuò)張導(dǎo)致的資金鏈問(wèn)題。

在目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，恒大只是其中的一個(gè)代表，隨著國(guó)家調(diào)控措施的不斷加強(qiáng)，相信還會(huì)有一些地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。

回歸理性，房地產(chǎn)的優(yōu)化措施

政府應(yīng)在土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)起決定性作用。面對(duì)房地產(chǎn)近幾年接連爆發(fā)的問(wèn)題，未來(lái)我們的房地產(chǎn)究竟應(yīng)朝哪個(gè)方面發(fā)展？正當(dāng)我們深感迷茫的時(shí)候，習(xí)主席提出了“房住不炒”的理念，房子應(yīng)回歸其本質(zhì)，居住或使用的功能，而不是繼續(xù)成為金融的工具。

我覺(jué)得房子是一種特殊的商品，它不僅關(guān)系著普通百姓的生活，更關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定和國(guó)家金融安全，所以不能任由市場(chǎng)來(lái)決定其價(jià)值，政府應(yīng)積極參與管理，首先應(yīng)從土地入手。在土地的拍賣(mài)中原先是完全由市場(chǎng)來(lái)決定的，往往一塊地拍出天價(jià)。面粉貴了面包自然也就貴，而購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力是有限的，于是就出現(xiàn)了有房無(wú)人住，想住買(mǎi)不起房的現(xiàn)象。

要徹底改變這一現(xiàn)象，政府必須在土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)就進(jìn)行把控，采取限定土地價(jià)格等方式避免對(duì)土地價(jià)格的過(guò)度炒作，建房成本和其他各種費(fèi)用基本是固定的，房?jī)r(jià)自然也就被控制住了，這樣老百姓才能買(mǎi)得起房，住得起房，房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)才能得到良性、可持續(xù)的發(fā)展。

地方政府解決樓盤(pán)爛尾問(wèn)題的舉措。現(xiàn)實(shí)生活中除了讓百姓住得起房，我們還應(yīng)讓百姓有房可住。近年來(lái)全國(guó)各地尤其是各個(gè)縣市陸續(xù)出現(xiàn)了許多爛尾樓盤(pán)，面對(duì)如此困局，我們應(yīng)該怎么辦呢？以筆者所在的縣市為例，當(dāng)?shù)卣疄榛馕C(jī)，制定了許多行之有效的措施，其中最重要的便是成立城市開(kāi)發(fā)投資有限公司，整合城市建設(shè)、開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)資源。在此過(guò)程中，民營(yíng)房地產(chǎn)公司將會(huì)逐步退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，龐大的市場(chǎng)將由國(guó)有性質(zhì)的城投公司接盤(pán)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。由于資本的逐利性，民營(yíng)房地產(chǎn)公司往往更多關(guān)注對(duì)利潤(rùn)的追求，有的甚至不顧自身承受能力，通過(guò)社會(huì)高息融資擴(kuò)大規(guī)模，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)公司便陷于癱瘓。國(guó)有性質(zhì)城投公司的出現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是政府舉起了為百姓造房的大旗，其除了盈利，更多的是統(tǒng)籌發(fā)展和體現(xiàn)其社會(huì)性的一面，有利于避免惡性競(jìng)爭(zhēng)、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售、樓盤(pán)爛尾等情況出現(xiàn)，這個(gè)做法應(yīng)在全國(guó)推行。

老舊小區(qū)改造工程造福百姓。我們除了關(guān)注新房的建設(shè)，也應(yīng)該關(guān)注那些生活在老舊城區(qū)的百姓住房問(wèn)題。為解決這個(gè)問(wèn)題，中央出臺(tái)了老舊小區(qū)改造工程，該工程主要是改造老小區(qū)的排污系統(tǒng)、消防管道及道路路面，重新整修屋頂，解決頂樓屋頂漏水、隔熱問(wèn)題，有條件的還可加裝電梯，方便老人出行。這項(xiàng)舉措是利國(guó)利民的大好事，也是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要方向。

科技創(chuàng)新是發(fā)展的根本動(dòng)力。經(jīng)過(guò)近20年的高速發(fā)展，中國(guó)城市化已大大提高，中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，應(yīng)該將更多精力放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)性核心技術(shù)和產(chǎn)業(yè)投入上。

房地產(chǎn)業(yè)要繼續(xù)往前走，也應(yīng)注重創(chuàng)新。我們不應(yīng)只是注重?cái)?shù)量的增長(zhǎng)，更應(yīng)注重品質(zhì)的提升，注重科技的含量，為此我們應(yīng)加大綠色、節(jié)能、環(huán)保房子的建造力度，建設(shè)人與自然更加和諧的小區(qū)環(huán)境。我堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)的明天一定會(huì)越來(lái)越美好。