論房地產開發(fā)企業(yè)會計核算問題及解決策略

高潔 北京建工集團有限責任公司房地產開發(fā)經營部

引言

當前，我國房地產開發(fā)企業(yè)經營環(huán)境相對復雜，企業(yè)之間面臨著非常大的競爭壓力，為了不斷提升房地產開發(fā)企業(yè)的風險防范意識，增強房地產開發(fā)企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)經營者需要逐步加強自身內部管理工作，在提升企業(yè)管理水平的基礎上，科學有效地優(yōu)化和完善自身管理模式。會計核算作為房地產開發(fā)企業(yè)重要的財務管理工作內容，房地產企業(yè)通過開展會計核算工作，能夠全面了解企業(yè)的實際財務情況，為企業(yè)經營管理者提供全面的參考和決策，這不僅能夠幫助房地產開發(fā)企業(yè)控制成本，還能幫助企業(yè)積極有效地進行風險管理。但是房地產開發(fā)企業(yè)在實際開展會計核算過程中，發(fā)現(xiàn)其會計核算存在較多的問題，尤其是企業(yè)的會計科目設定上不合理，會計核算管理制度上不規(guī)范，無法合理進行收入和成本費用上的配比等，這會給企業(yè)會計核算帶來不好的影響，甚至會導致企業(yè)財務管理水平的下降。房地產開發(fā)企業(yè)針對上述會計核算方面的問題，提出科學合理的解決方法，并不斷完善自身的會計核算制度，促使房地產開發(fā)企業(yè)能夠保持可持續(xù)發(fā)展的有利局面。

一、房地產企業(yè)開展會計核算工作的重要意義

房地產企業(yè)是以開發(fā)、經營、管理和服務為一體的綜合性企業(yè)，是以自主經營和獨立核算為重要主體，并以實現(xiàn)企業(yè)營利為最終的發(fā)展目標。房地產企業(yè)與一般企業(yè)在運營模式上有著很大不同，具有非常明顯的特殊性，會計核算是房地產企業(yè)經營管理的重要組成部分，而其他行業(yè)的企業(yè)與房地產企業(yè)在會計核算上有很大不同。房地產企業(yè)的會計核算要求比較高，不僅需要全面核算企業(yè)經營業(yè)務，還要將會計核算工作嚴格落實到位，確保企業(yè)會計核算工作的真實性和準確性，為房地產企業(yè)經營管理工作提供重要的依據。會計核算對于房地產企業(yè)有著重要的作用，不僅可以簡化企業(yè)的經營業(yè)務流程，還能有效地管控企業(yè)經營活動。房地產企業(yè)在開展會計核算的過程中，應該結合房地產企業(yè)開發(fā)項目的具體情況進行實時調整。會計核算能夠深入分析和調研房地產企業(yè)項目實施進程，嚴格監(jiān)管房地產企業(yè)整個業(yè)務流程，推算出企業(yè)施工項目的完工時間，核算出房地產企業(yè)施工項目所支出的開發(fā)總成本。會計核算提供的數(shù)據信息能夠幫助房地產企業(yè)進行財務預算，不斷提升房地產企業(yè)的經營水平和管理效率。在房地產企業(yè)經營管理過程中，會計核算工作占據十分重要的地位，具有非常廣泛的應用范圍，尤其是在房地產開發(fā)項目開發(fā)、現(xiàn)場施工和內部管理等方面都有廣泛應用。

二、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

（一）缺乏完善的內部控制機制

中國房地產企業(yè)發(fā)展時間比較短，房地產開發(fā)企業(yè)內控機制很不健全，大多數(shù)都停留在書面規(guī)定上，整個行業(yè)的競爭變得日益激烈，使得許多房地產開發(fā)企業(yè)管理者比較重視項目工程建設和房產銷售工作，但對企業(yè)內部財務的核算工作不夠重視；有的房地產開發(fā)企業(yè)為了降低自身成本，不按照規(guī)定的流程降低稅負，使得企業(yè)不能規(guī)范實施內部控制機制，更沒有針對控制目標實施細化工作，導致企業(yè)內部財務控制工作沒有達到預期效果。房地產開發(fā)企業(yè)因這些原因，致使內部會計人員不能按照會計核算流程正常開展工作，這不僅沒有發(fā)揮出會計核算的職能作用，還導致企業(yè)財務數(shù)據質量的不斷下降。

同時，房地產開發(fā)企業(yè)在內部管理過程中，忽視了內部審計的重要作用，而內部審計不僅能夠監(jiān)督房地產開發(fā)企業(yè)經營活動，還能對企業(yè)管理制度進行有效監(jiān)查。內部審計制度可以根據國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度，及時發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)違紀行為和違章行為，維護企業(yè)正常有序地開展經濟活動。很多房地產開發(fā)企業(yè)都設有內部審計部門，但是這些審計部門形同虛設，企業(yè)因自身成本效益方面考慮，審計部門只能走走審查程序，即便發(fā)現(xiàn)了企業(yè)內部存在的財務問題，但因無人監(jiān)督會計核算的具體細節(jié)，導致房地產開發(fā)企業(yè)會計核算結果的正確性無法得到保證。

綜上所述可知，由于房地產開發(fā)企業(yè)沒有構建科學有效的內部控制機制，無法保障房地產開發(fā)企業(yè)提供的財務報告更具可靠性和真實性，這會給企業(yè)帶來非常嚴重的財務風險。

（二）缺乏規(guī)范的會計核算管理制度

目前，我國很多房地產開發(fā)企業(yè)都存在會計核算不規(guī)范等方面的問題，這是由于企業(yè)在內部會計管理方面，沒有形成有效的管理機制進行嚴格約束，使得企業(yè)內部管理機制流于表面形式主義化，沒有從根本上解決企業(yè)會計核算管理機制上的問題。房地產開發(fā)企業(yè)在訂立合同時，沒有積極溝通房地產財務部門，更沒有對相關事宜進行商量和討論，導致聯(lián)合會工作不能嚴格落實下去，使得房地產開發(fā)企業(yè)內部控制管理機制與訂立的合同原則相違背，企業(yè)會計人員很難準確把握內部成本費用支配情況，使得企業(yè)開展會計核算工作中，實際支出與預期支出之間存在很大的差異。房地產開發(fā)企業(yè)會計核算制度的不規(guī)范，會給企業(yè)成本核算和土地增值稅收等方面工作造成非常大的影響。

（三）缺乏充足的信息披露

房地產開發(fā)企業(yè)在信息披露上，主要是風險信息和現(xiàn)金流信息披露上存在諸多不足，尤其是企業(yè)的現(xiàn)金流信息披露不足，會導致企業(yè)無法真實了解工程項目建設期與項目竣工后現(xiàn)金流的具體情況。由于房地產開發(fā)企業(yè)工程建設周期比較長，工程建設期內現(xiàn)金流入和流出時間跨度長，無法清晰掌握資金流動情況。房地產開發(fā)企業(yè)會計人員專業(yè)素質都不高，使得企業(yè)現(xiàn)金流量表述上存在問題，造成企業(yè)經營活動產生的現(xiàn)金流量與投資活動產生的現(xiàn)金流之間出現(xiàn)差異，這對企業(yè)開展信息披露工作產生很大影響。

（四）會計核算人員素質較低

房地產開發(fā)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，其經營發(fā)展會涉及土地、建設和銷售等環(huán)節(jié)，項目開發(fā)投資規(guī)模比較大，行業(yè)發(fā)展都有明確的法律規(guī)定，會涉及土地增值稅、房產稅和企業(yè)所得稅等多個稅種。為此作為房地產開發(fā)企業(yè)，其會計人員應在崗位上具有更高的技術和素質，應具備嚴格的職業(yè)素養(yǎng)，但是一些中小型房地產開發(fā)企業(yè)的會計人員專業(yè)素質相對較低，尤其是在會計核算方面相對薄弱，在實際的工作中時常出現(xiàn)核算上的問題，不能夠及時全面了解稅收政策和稅負最新制度，造成企業(yè)會計核算工作中問題不斷，核算的會計信息缺乏準確性和及時性，不能為企業(yè)提供有效的信息參考。

三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算問題的解決策略

（一）建立健全內部控制機制

房地產開發(fā)企業(yè)應該結合自身的實際發(fā)展需要，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理方法，構建科學完善的內部控制機制，并從以下三個方面做起：

第一，房地產開發(fā)企業(yè)需要不斷調整和優(yōu)化內控機制。房地產開發(fā)企業(yè)想要提升內部財務效果，不僅需要加強內部管控，還要構建相對獨立的會計核算體系。房地產開發(fā)企業(yè)應該通過不斷優(yōu)化內控制度，制定相對完善的規(guī)范性文件，建立起符合企業(yè)發(fā)展的內控制度，并嚴格落實企業(yè)內控制度，為企業(yè)會計核算營造良好的環(huán)境。

第二，房地產開發(fā)企業(yè)管理者要認識到內控機制的重要性。企業(yè)管理者需要不斷強化跨境核算的管理監(jiān)督職能，實時監(jiān)督企業(yè)經營過程中的會計信息，確保會計核算信息能夠真實地反映出企業(yè)經營狀況。房地產開發(fā)公司應該重視內部資產的清查工作，成立資產清查小組，定期清查公司的資產，不斷完善企業(yè)實物房產基礎管理信息，全面了解企業(yè)房產具體情況，針對賬目信息與實物信息不符情況進行現(xiàn)場實物盤點，補充、修改和完善企業(yè)資產信息，有效節(jié)約企業(yè)成本，真正地解決企業(yè)所遺留的問題。

第三，房地產開發(fā)企業(yè)應該不斷規(guī)范內部審計制度。內部審計不僅能夠完善企業(yè)內控，還能有效監(jiān)督企業(yè)運營，是企業(yè)內控不可或缺的重要部分，企業(yè)只有順利開展內控工作，才能有效發(fā)揮出內部審計的作用。房地產開發(fā)企業(yè)想要認真做好內部會計核算工作，就必須實行會計核算獨立制度，企業(yè)有效實施內部審計工作，定期或不定期針對會計核算方面進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)會計核算問題并進行完善，保證會計核算信息的完整性和準確性。同時，房地產開發(fā)企業(yè)要不斷提升內部審計人員的綜合素質，培養(yǎng)他們具備房地產企業(yè)相關信息的敏感嗅覺，在日常工作中審查出企業(yè)不合理的地方，確保審計人員工作的獨立性，在開展審計工作中客觀地、實事求是地反映企業(yè)出現(xiàn)的問題。

（二）科學完善會計核算制度

房地產開發(fā)企業(yè)在開展會計核算工作時，首先，應建立科學完善的會計核算制度，實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)商品銷售與會計核算制度之間的匹配，確保房地產開發(fā)企業(yè)會計核算流程的有序開展，形成符合企業(yè)發(fā)展的會計核算標準；其次，房地產開發(fā)企業(yè)在日常會計核算過程中，需結合企業(yè)產品實際銷售情況，有計劃地調整會計核算制度，實現(xiàn)企業(yè)經營管理制度與會計核算制度上一致性；最后，房地產開發(fā)企業(yè)在開展會計核算時，應該做好會計相關數(shù)據內容的統(tǒng)計工作，根據企業(yè)實際情況科學調整發(fā)展策略，不斷完善企業(yè)會計核算操作系統(tǒng)，確保會計核算方法上的規(guī)范性，使得企業(yè)統(tǒng)計的會計核算數(shù)據更為全面準確，促使企業(yè)會計核算數(shù)據信息更為科學嚴謹。

（三）提升會計信息披露質量和效率

房地產開發(fā)企業(yè)在會計信息披露和會計核算方面應該具有密切聯(lián)系，房地產開發(fā)企業(yè)總開發(fā)成本中土地成本占比較重，這要求房地產開發(fā)企業(yè)在披露會計信息時，應該披露土地儲備具體信息，這樣能夠通過土地儲備的具體信息，科學預測房地產開發(fā)企業(yè)經營發(fā)展狀況。房地產開發(fā)企業(yè)在編制財務報表時，應該將土地儲備和土地成本等相關信息編制在報表內。而編制企業(yè)現(xiàn)金流量報表時，應該詳細披露企業(yè)項目開發(fā)過程中的費用收支情況，確保披露的信息更為準確和全面。同時，房地產開發(fā)企業(yè)還要定期披露項目風險信息，由于房地產項目開發(fā)很容易受到投資規(guī)模大、建設周期長等方面因素影響，會導致企業(yè)風險因素不斷上升。所以，房地產開發(fā)企業(yè)積極披露風險信息，充分發(fā)揮出企業(yè)的經營管理能力。房地產開發(fā)企業(yè)應該設立項目開發(fā)質量保險金，有效地提升自身商品的質量。房地產開發(fā)企業(yè)還可以綜合評估項目風險相關信息，全面了解開發(fā)項目的風險特性，采用增加項目開發(fā)保險金的方式，科學有效地強化自身的風險管控能力。房地產開發(fā)在編制財務報表過程中，應該增加項目開發(fā)風險信息的提示，將企業(yè)存在的潛在風險信息披露出來，積極提升企業(yè)信息披露的透明度和全面性。

（四）提升會計核算人員素質

當前，我國房地產開發(fā)企業(yè)經營的發(fā)展正不斷趨于多樣性，進而對會計核算人員的工作能力和綜合素質要求更高。為此，作為房地產企業(yè)的會計核算人員，應緊跟時代發(fā)展步伐，對會計方面最新知識和準則進行了解，結合國家稅法相關政策對稅務進行合理籌劃，高效開展會計核算工作，對企業(yè)財務信息進行全面披露。同時，企業(yè)會計核算人員應與稅務機關人員及時進行溝通交流，實時掌握國家最新的稅務政策，結合企業(yè)繳納稅種進行會計核算，有效規(guī)避和降低企業(yè)稅務風險。房地產開發(fā)企業(yè)應該制訂內部會計人員培訓計劃，根據企業(yè)的實際發(fā)展狀況，開展會計核算人員的在崗培訓教育工作，有計劃、有目的地拓展會計核算人員的專業(yè)知識技能，打造一支高素質、專業(yè)化復合型人才梯隊，不斷提升企業(yè)會計核算人員的綜合素質。

結語

在我國經濟產業(yè)結構發(fā)展過程中，房地產占據著重要地位，有助于國民經濟的迅速發(fā)展。房地產開發(fā)企業(yè)是以會計核算作為財政管理的重要核心，具有非常重要的地位。然而從當前房地產企業(yè)會計核算來看還存在一定程度的問題，如缺乏完善內部控制機制、管理制度不規(guī)范、信息披露不足以及會計核算人員素質較低等問題，需要通過對企業(yè)內控機制的健全，會計核算制度的完善，會計信息披露質量及效率的提高以及會計核算人員素質的提升等措施進行完善，以加強房地產企業(yè)的會計核算，實現(xiàn)財務管理的進一步完善。