未成年人能否獨(dú)立申請(qǐng)登記取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

徐映雪

案? ?例

案例1：張三今年15歲，父母離異，張三由父親撫養(yǎng)。張三的爺爺全額出資為其購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，想把產(chǎn)權(quán)登記在張三名下。張三能否獨(dú)立申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，是否必須由張三的全部監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)？

案例2：李四今年15歲，父母離異，李四由父親撫養(yǎng)。李四的爺爺以自己的名義購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，現(xiàn)在想無(wú)條件贈(zèng)與李四。李四能否獨(dú)立申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，是否必須由李四的全部監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)？

分? ?析

有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第一款規(guī)定：“無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。”但根據(jù)《民法典》第十九條規(guī)定：“八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn);但是，可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為?！薄睹穹ǖ洹返谝话偎氖鍡l第一款規(guī)定：“限制民事行為能力人實(shí)施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為有效。”案例1和案例2雖不能判定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的行為是否與張三、李四的年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)，但屬于“純獲利益的民事法律行為”，故可以獨(dú)立申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，無(wú)需監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。

目前，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，對(duì)處分未成年人的不動(dòng)產(chǎn)由其全部監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，各地登記機(jī)構(gòu)已形成一般共識(shí)。但未成年人以權(quán)利人身份取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，是否能獨(dú)立申請(qǐng)登記，尚存在一定爭(zhēng)議，各地認(rèn)為可獨(dú)立申請(qǐng)的不在少數(shù)，筆者不贊同此觀點(diǎn)，理由主要有以下幾點(diǎn)。

第一，純獲利益的民事法律行為指無(wú)需支付對(duì)價(jià)、未附加任何義務(wù)而獲得利益的民事法律行為，比如，接受獎(jiǎng)勵(lì)、接受報(bào)酬、接受無(wú)條件贈(zèng)與等。案例1中張三取得的房屋所有權(quán)實(shí)際上是爺爺替張三出資購(gòu)買(mǎi)的，已支付了對(duì)價(jià)，是一個(gè)有償?shù)拿袷路尚袨?，而非純獲利益。案例2中李四在接受爺爺?shù)臒o(wú)條件贈(zèng)與時(shí)，是純獲利益的民事法律行為。但值得注意的是，這里純獲利益的行為是指李四接受無(wú)條件贈(zèng)與、在贈(zèng)與合同上簽字的行為，而非李四申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的行為。

第二，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記并非一項(xiàng)民事法律行為?！睹穹ǖ洹返谝话偃?/p>

三條規(guī)定：“民事法律行為是民事主體通過(guò)意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為?！逼渲械拿袷路申P(guān)系是平等的民事主體之間發(fā)生的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，符合民事法律規(guī)范，是民法對(duì)平等民事主體的人身和財(cái)產(chǎn)關(guān)系加以調(diào)整的結(jié)果。由此可知，符合民事法律行為的特征是主體之間的平等民事法律關(guān)系，并適用于民法調(diào)整。

在申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)之間并非平等的民事主體，兩者之間的關(guān)系并不適用于民法調(diào)整，而是以行政法來(lái)調(diào)整。在申請(qǐng)人提出登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按要求提交相應(yīng)材料、接受詢問(wèn)、必要時(shí)還需做出相應(yīng)承諾，因此申請(qǐng)登記并非民事法律行為，而是民事主體實(shí)施的一項(xiàng)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記行政程序的行為。

第三，未成年人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可由其任一監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。未成年人的父親或母親都是未成年人的監(jiān)護(hù)人?！睹穹ǖ洹返诙龡l及第三十四條規(guī)定，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是其法定代理人?！睹穹ǖ洹返谌鍡l第一款規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！痹趯?shí)踐中，對(duì)未成年人不動(dòng)產(chǎn)的處分，從考慮不動(dòng)產(chǎn)的巨大價(jià)值和保護(hù)未成年人合法權(quán)益的慎重原則出發(fā)，一般對(duì)監(jiān)護(hù)人的權(quán)限從嚴(yán)要求，由全體監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記，且還需提交確系為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)的書(shū)面保證。而對(duì)于未成年人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的情形，如沒(méi)有任何利益損害，則代為申請(qǐng)人是其監(jiān)護(hù)人即可，無(wú)需要求全部監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。上述案例中，可由張三的父親和李四的父親作為法定監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）