農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中測(cè)繪技術(shù)的研究與應(yīng)用

張綺思

（廣東省有色地質(zhì)測(cè)繪院，廣東 廣州 510080）

根據(jù)自然資源部下發(fā)《自然資源確權(quán)登記局關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6 號(hào)），需要明確農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作目標(biāo)，準(zhǔn)確把握農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作重點(diǎn)，因地制宜開展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，依法依規(guī)辦理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記，規(guī)范資料管理，切實(shí)加強(qiáng)組織實(shí)施。為貫徹落實(shí)各相關(guān)部門印發(fā)的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記文件精神，A 市某鎮(zhèn)積極開展“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查工作，以期能有效保障農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，促進(jìn)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，保證農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定。

1 工程概況

A 市某鎮(zhèn)位于A 市中北部，地勢(shì)東北高西南低，丘陵起伏，屬于亞熱帶地區(qū)，常年受海洋性氣候影響，春夏多雨，夏秋間常有臺(tái)風(fēng)及干旱現(xiàn)象。為此，工作人員需要克服氣候、習(xí)俗、語(yǔ)言不通等問題，到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)房屋有關(guān)情況，并按照宅基地發(fā)證及房屋核實(shí)等情形分類處理，以便完成房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，為房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地登記發(fā)證提供依據(jù)。

本次調(diào)查范圍主要包括該鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上房屋，預(yù)估調(diào)查宗地?cái)?shù)約5 萬宗的地權(quán)屬調(diào)查、宗地圖制作和信息入庫(kù)等工作。通過確權(quán)登記發(fā)證，將使農(nóng)民享有的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，為農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入提供產(chǎn)權(quán)保障。同時(shí)，可以有效解決土地權(quán)屬糾紛，進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，有助于提高農(nóng)村治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平[1]。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作思路

2.1 技術(shù)路線

以滿足農(nóng)村房地一體宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作為出發(fā)點(diǎn)，基于農(nóng)村地籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以及歷年1 ∶500 數(shù)字化地形圖、衛(wèi)星影像、“二標(biāo)四實(shí)”等成果資料，利用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、地形圖、影像圖等圖件制作工作底圖[2]，依據(jù)國(guó)家、省有關(guān)調(diào)查規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，通過房地權(quán)屬調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)校驗(yàn)丈量，補(bǔ)充、完善宅基地和集體建設(shè)用地及房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查材料和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量圖件，為農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及房屋確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)。如圖1 所示。

圖1 技術(shù)路線

2.2 前期準(zhǔn)備工作

準(zhǔn)備工作是權(quán)籍調(diào)查有序開展的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，要緊緊圍繞農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及房屋確權(quán)登記發(fā)證工作目標(biāo)，統(tǒng)一部署，同步開展。其主要工作內(nèi)容包括發(fā)布通告、資料收集、確定調(diào)查范圍、技術(shù)設(shè)計(jì)、農(nóng)村房屋預(yù)編號(hào)、制作工作底圖、表冊(cè)與工具準(zhǔn)備等。開展房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地調(diào)查，由鎮(zhèn)街發(fā)布調(diào)查工作通告，并利用電視、報(bào)紙、微信公眾號(hào)等媒介開展宣傳和動(dòng)員；作業(yè)單位負(fù)責(zé)資料收集與分析，制定工作計(jì)劃，并進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)、技術(shù)培訓(xùn)及制作工作底圖等。

2.3 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與校驗(yàn)丈量

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與校驗(yàn)丈量應(yīng)充分利用調(diào)查底圖，核查每宗（塊）土地的位置、權(quán)屬、界線、四至關(guān)系、用途及其地上房屋結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等基本情況，并將核查情況詳細(xì)標(biāo)注在調(diào)查底圖；只校驗(yàn)丈量永久性存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡(jiǎn)易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時(shí)性建筑物和構(gòu)筑物；附屬設(shè)施如倉(cāng)庫(kù)、圈舍、門房等不用作權(quán)屬界線但為永久建筑結(jié)構(gòu)的，可在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中簡(jiǎn)要記錄其相關(guān)信息，說明其位置、用途、數(shù)量等?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與校驗(yàn)丈量要充分尊重權(quán)利人意愿，權(quán)利人不配合調(diào)查的，調(diào)查人員定期將權(quán)利人名單和宗地坐落報(bào)送村（社區(qū)），由村（社區(qū)）組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)后權(quán)利人仍不愿配合的，在調(diào)查底圖備注清楚，并按房屋照相的要求拍照存檔后，調(diào)查工作自動(dòng)終止。農(nóng)民公寓、拆遷安置房或聯(lián)建房若已有相關(guān)部門批復(fù)的建筑戶型設(shè)計(jì)圖或竣工圖紙的，按設(shè)計(jì)或竣工圖紙尺寸進(jìn)行建筑面積計(jì)算；無上述圖件成果資料的，采用全解析法開展房產(chǎn)實(shí)測(cè)。

2.4 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖繪制

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、不動(dòng)產(chǎn)單元圖等，其中不動(dòng)產(chǎn)單元圖主要包括宗地圖和房產(chǎn)分戶圖等。地籍圖、宗地圖測(cè)繪按《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T1001-2012）5.3.3 規(guī)定；房產(chǎn)分戶圖在地籍圖、宗地圖的基礎(chǔ)上，以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位，編制要求和內(nèi)容參照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1）7.3 規(guī)定。

2.5 成果審查入庫(kù)

在A 市某鎮(zhèn)“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查完成后，應(yīng)將宗地、房屋等數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，形成宗地、房屋等圖層，并將數(shù)據(jù)納入當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)相應(yīng)管理系統(tǒng)。以現(xiàn)有的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，對(duì)接于整合土地、房產(chǎn)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)等各類不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)和管理系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果一體化管理。

3 無人機(jī)航拍測(cè)繪技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的應(yīng)用

為了取得高精度測(cè)量成果，本次作業(yè)采用無人機(jī)航拍攝影測(cè)量。該技術(shù)測(cè)量精度高、測(cè)量速度快，將其應(yīng)用到A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村地籍測(cè)量中，通過高分辨率攝影相機(jī)、精準(zhǔn)的定位技術(shù)以及傳感器，能夠快速采集到農(nóng)村土地及房屋的位置、面積等具體信息，并將所拍攝到的影像形成三維立體模型。

3.1 航拍飛行設(shè)計(jì)

根據(jù)A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村的地形地貌，科學(xué)合理地設(shè)定本次航拍路線與測(cè)量區(qū)域，并設(shè)置好飛行高度、速度以及重疊等參數(shù)[3]。本次設(shè)置航高110 米，航向重疊率80%，旁向重疊率75%，飛行速度10 米/秒，設(shè)計(jì)地面分辨率1.5 厘米[4]。在設(shè)置完成相關(guān)參數(shù)后便可以控制無人機(jī)進(jìn)行采集作業(yè)。航拍成果如圖2 所示。

圖2 A市某鎮(zhèn)農(nóng)村航拍成果圖

3.2 像控點(diǎn)與檢測(cè)點(diǎn)測(cè)量

在進(jìn)行外業(yè)測(cè)量時(shí)，工作人員還需要根據(jù)測(cè)量區(qū)域內(nèi)的地理位置情況選取相應(yīng)的像控點(diǎn)與檢查點(diǎn)，并采用RTK 技術(shù)確定像控點(diǎn)與宗地、房屋界址點(diǎn)的具體坐標(biāo)，并對(duì)選取好的坐標(biāo)進(jìn)行校正。在確定坐標(biāo)后，工作人員還需要在確定的像控點(diǎn)中選出幾個(gè)點(diǎn)供空三加密時(shí)使用，以便數(shù)據(jù)傳輸中能夠處理外方位元素，從而建立起三維坐標(biāo)；而剩余的控制點(diǎn)作為后期成圖的精度檢測(cè)點(diǎn)，以此提升測(cè)量數(shù)據(jù)的質(zhì)量。為此，在開始測(cè)量時(shí)采用無人機(jī)載移動(dòng)測(cè)量系統(tǒng)，對(duì)測(cè)量區(qū)域房屋進(jìn)行激光掃描，不僅可以將房屋邊界以矢量點(diǎn)的形式呈現(xiàn)出來，使工作人員可以更加直觀地判斷墻面位置，以縮短判斷房屋位置的時(shí)間，還可以獲取建筑物1 ∶500 比例尺地籍圖，大大提高了外業(yè)作業(yè)效率。

3.3 數(shù)據(jù)處理

3.3.1內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)采集

內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)利用iData 3D 進(jìn)行采集，采集人員可以同時(shí)使用平面視窗和立體視窗，不需要配戴立體眼鏡，便能快速采集數(shù)據(jù)[5]。該技術(shù)不僅操作簡(jiǎn)單，還方便工作人員快速處理影像數(shù)據(jù)，經(jīng)過對(duì)攝像數(shù)據(jù)一一進(jìn)行處理后，便可完成相應(yīng)比例的三維實(shí)景模型。

3.3.2外業(yè)調(diào)繪和編輯成圖

外業(yè)調(diào)繪作為航測(cè)編輯成圖的主要工作之一，主要是將外業(yè)拍攝到的影像制作成工作底圖，再基于工作底圖開展外業(yè)調(diào)繪。由于傳統(tǒng)的外業(yè)調(diào)繪工序多，人員投入大，周期長(zhǎng)，作業(yè)效率低，成本高，最終成果精度質(zhì)量低。為此，通過采用無人機(jī)進(jìn)行外業(yè)調(diào)繪，能夠及時(shí)對(duì)測(cè)量區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)變化的物體或地塊進(jìn)行標(biāo)注，以便后期制定相應(yīng)的補(bǔ)測(cè)計(jì)劃。補(bǔ)測(cè)一般是在二底圖基礎(chǔ)上進(jìn)行，利用測(cè)量區(qū)域內(nèi)的控制點(diǎn)進(jìn)行施測(cè)，若控制點(diǎn)不夠需增設(shè)測(cè)點(diǎn)或補(bǔ)測(cè)地物，則需要用不同的符號(hào)和顏色標(biāo)注不同類型的地物、居民地名稱、植被等，且補(bǔ)測(cè)界址點(diǎn)與地物點(diǎn)之間的間距誤差不能大于±0.3mm。外業(yè)調(diào)繪補(bǔ)測(cè)工作完成后，利用CASS 軟件對(duì)調(diào)繪結(jié)果進(jìn)行整理、編輯，并制作成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查圖。由此可見，在外業(yè)調(diào)繪作業(yè)中，采用無人機(jī)航拍測(cè)量能有效提高作業(yè)效率。

3.4 測(cè)圖成果精度分析

成果精度檢查主要是對(duì)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)采集、建立圖形數(shù)據(jù)的拓?fù)潢P(guān)系、建立圖形與屬性的邏輯關(guān)系、圖形編輯和屬性編輯、拓?fù)溴e(cuò)誤的處理和屬性數(shù)據(jù)的校驗(yàn)、圖形與屬性邏輯一致性進(jìn)行檢校。如：首先要檢查權(quán)屬調(diào)查資料的合理性和邏輯一致性；其次，檢查不動(dòng)產(chǎn)坐標(biāo)系統(tǒng)和投影系統(tǒng)，如存在不一致時(shí)，還需進(jìn)行必要的坐標(biāo)變換和投影轉(zhuǎn)換；最后檢查入庫(kù)數(shù)據(jù)，看看紙質(zhì)介質(zhì)地籍圖圖面內(nèi)容是否一致、完整。

為了檢測(cè)本次房屋界址點(diǎn)和邊長(zhǎng)的測(cè)量精度，在實(shí)測(cè)界址點(diǎn)時(shí)采用符合精度要求的地籍界址點(diǎn)測(cè)量成果進(jìn)行計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和間距超過50m 的相鄰界址點(diǎn)的間距誤差不超過表1 規(guī)定。

表1 解析房屋界址點(diǎn)（房角點(diǎn)）測(cè)量精度

為了確保房屋測(cè)量精度，在測(cè)量房屋邊長(zhǎng)時(shí)，房屋外廓的全長(zhǎng)與分段（室內(nèi)）丈量和（含墻身厚度）在較差內(nèi)時(shí)，應(yīng)以房屋外輪廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦，超限須進(jìn)行復(fù)測(cè)，房屋邊長(zhǎng)超過50m 誤差限差不應(yīng)超過表2 規(guī)定。

表2 房屋邊長(zhǎng)測(cè)量精度

3.5 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

在完成質(zhì)量檢查后，還需根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)的要求，包括文件命名規(guī)則、空間數(shù)據(jù)分層要求和屬性數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)等，建立滿足入庫(kù)要求的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。將A 市某鎮(zhèn)作業(yè)區(qū)的調(diào)查成果匯總為一套全鎮(zhèn)范圍的入庫(kù)數(shù)據(jù)成果，并將其提交給市自然資源局，市局檢查合格后形成正式成果，再錄入A 市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，與現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行銜接，為房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地登記發(fā)證提供依據(jù)。

4 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪是國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記工作的重要組成部分，使用無人機(jī)測(cè)量技術(shù)對(duì)A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地進(jìn)行確權(quán)，不僅能有效解決傳統(tǒng)外業(yè)測(cè)量周期長(zhǎng)、精度低、效率低等問題，還能提高外業(yè)作業(yè)效率，提升測(cè)量精度，確保A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作順利完成，這對(duì)A 市實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一確權(quán)、統(tǒng)一發(fā)證，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果一體化管理有重要意義。