既有住宅加裝電梯相關(guān)問題探討

林 娟

（膠州市市場監(jiān)督管理局 膠州 266300）

既有多層住宅加裝電梯工作是伴隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和老齡化進程的加快而出現(xiàn)的社會關(guān)注熱點。據(jù)《第七次全國人口普查公報（第五號）》,我國60歲及以上人口占18.70%（2.64億）,其中65歲及以上人口占13.50%[1]。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展以及20世紀開展的計劃生育政策,我國人口老齡化將進一步加深；老齡化必然成為一個趨勢,同時也是今后較長一段時期面臨的基本國情,人口老齡化既是挑戰(zhàn)也存在機遇。對于老齡化現(xiàn)象,既增加了社會成本,又減少了勞動力,用工荒的發(fā)生,使我國經(jīng)濟發(fā)展面臨挑戰(zhàn)；與此同時,綠色發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展也應(yīng)運而生,各類養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為培育的新熱點,其中為了解決老齡人的出行問題,老公房加裝電梯也順應(yīng)發(fā)展。

近兩年國務(wù)院工作報告和各地方的工作報告中均有提到,鼓勵有條件的住宅加裝電梯,提高生活質(zhì)量,解決老齡化社會的老人出行難題[2]。然而,針對既有住宅加裝電梯,國家沒有發(fā)布統(tǒng)一的政策性文件以及國家標準,基本是各地方政府協(xié)同相關(guān)部門制定加裝電梯相關(guān)的地方規(guī)范或地方標準。本文將從制度體系方面進行分析,并提出相關(guān)建議。

1 相關(guān)制度

我國對于老舊住宅加裝電梯,沒有統(tǒng)一的政策規(guī)范,但也基本形成了統(tǒng)一的流程,即征詢—審批—選型加裝（含資金籌集）—檢驗—使用登記,相關(guān)制度均是從這幾個方面進行展開和落實。

1）征詢。征詢首先從本樓道中的每家每戶開始,達成加裝電梯的意愿,重點是低層住戶的意見和建議,其次是大樓的業(yè)主的意見,最后是整個小區(qū)的征詢意見。通過3個方面廣泛征求意見,達到統(tǒng)一的認識和建議。

依照《中華人民共和國民法典》[3],從2021年開始,加裝電梯的業(yè)主表決辦法發(fā)生變化,和過去相比,表決比例更細化：加裝電梯幢的業(yè)主意愿征詢通過比例,由原先簡單地由業(yè)主的67%,更加細化為面積的67%和人數(shù)的67%參與表決,凸顯其代表性和廣泛性；不僅如此,還需要滿足專有部分面積的75%以上的業(yè)主且參與表決業(yè)主人數(shù)的75%同意。如果加裝電梯需要占用小區(qū)業(yè)主共有部分的,還應(yīng)當征求建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主意見。經(jīng)過改變后,相對于原有的表決辦法,更尊重業(yè)主代表的權(quán)益,通過率也將會進一步提高,有利于加裝電梯的順利實施。

2）審批流程。電梯加裝工程,不僅需要考慮出行方便,同時還需考慮是否影響房屋安全,審批環(huán)節(jié)不可或缺。其中至少涉及規(guī)劃、建設(shè)、住建、市場監(jiān)管等政府多個部門,假如由一個部門再一個部門進行審批,一臺加裝電梯手續(xù)全部完成,不僅時間耗費長,也會出現(xiàn)部門之間互相推諉,找不到審批主體的問題。為了有序推進既有多層住宅加裝電梯,按照“能加盡加,愿加快加”的原則,實現(xiàn)加裝電梯行政審批“一站式”服務(wù),成為行之有效的方法,可以利用現(xiàn)有信息化手段,通過現(xiàn)有政府辦事平臺“一網(wǎng)通辦”等,明確各部分的責(zé)權(quán),規(guī)范辦事流程、辦理時限和收費標準,完善政策機制。

3）資金籌集。資金籌集一直是影響加裝電梯工程推進的關(guān)鍵因素,而且對業(yè)主的考驗也最大,住在樓層高的業(yè)主和樓層低的業(yè)主的需求不一樣,意愿也不同,導(dǎo)致出資金額和出資比例很難達到統(tǒng)一的要求。目前的通常做法,資金籌集由3個方面組成：（1）通過政府推出適當?shù)莫剟钫?通過不同的獎勵幅度,鼓勵加裝電梯的盡快實施,促使加裝電梯的快速推進；（2）釋放住房公積金紅利,可以提取住房公積金用于既有多層住宅加裝電梯；（3）使用業(yè)主房屋大修基金,不足部分再進行自籌,并通過一定的措施和規(guī)范,以規(guī)定相應(yīng)的出資比例。例如,上海市制定了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業(yè)主出資指導(dǎo)區(qū)間》（以下簡稱《指導(dǎo)區(qū)間》）[4],這份《指導(dǎo)區(qū)間》的發(fā)布,針對電梯的入戶方式、樓型和結(jié)構(gòu)的不同,以及是否開挖地面移裝相關(guān)管道等,進行分類指導(dǎo),劃分資金的分攤比例,有力地促進了居民意愿統(tǒng)一和達成共識,有序地推動了既有多層住宅加裝電梯工作。通過類似方式,有效地解決了加裝電梯的資金問題。

4）使用管理。老舊住宅電梯加裝完成后,通過監(jiān)督檢驗,使用登記后,其后續(xù)的使用管理,完全按照TSG 08—2017《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》[5]的要求進行,是否適用,存在較大的疑問。老舊住宅加裝電梯屬于新生事物,要真正用好、管好,需要創(chuàng)新管理模式。原有管理模式首先需要落實使用單位,很多加裝電梯后的使用管理是由業(yè)委會或者樓棟居民單獨管理,甚至有部分是樓棟內(nèi)業(yè)主來實施管理,而不是由物業(yè)管理單位進行,找不到真正的使用管理單位,無法履行使用管理責(zé)任。為此,各地均在根據(jù)實際情況,制定相應(yīng)的地方標準或者相關(guān)規(guī)則,用來規(guī)范后續(xù)使用管理[6]。

2 重點關(guān)注的現(xiàn)象

據(jù)不完全統(tǒng)計,山東省膠州市近兩年已加裝了近200臺電梯,2022年還計劃加裝100臺左右,從加裝電梯的情況分析,需要重點關(guān)注以下3個方面。

1）程序完善性。膠州市堅持共商共建,化解電梯加裝“棘手事”,在具體工作中問需于民,按照“一小區(qū)一方案”的原則,從居民最關(guān)心的電梯安裝位置、方案設(shè)計、資金籌措問題出發(fā),開門征集“金點子”,制定電梯加裝項目“菜單”,引導(dǎo)居民按需“點單”,方案敲定后在小區(qū)公示,接受居民監(jiān)督評議,讓居民成為老舊小區(qū)改造的“主角”。

目前,加裝電梯制度體系已經(jīng)基本建立,社會共識也不斷提高,協(xié)調(diào)管理機制日趨完善,并且逐步從“個案”向“量產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。從居民意見征詢到投入使用,有了一套完善的做法。但是加裝電梯從工程量來看,依然煩瑣復(fù)雜,從煤、電、水、氣和低壓電器通訊到電梯的井道、機器設(shè)備安裝均有涉及,包括建設(shè)、工程、驗收和使用的相關(guān)環(huán)節(jié)。各省、市、區(qū)相關(guān)部門,尤其是街鎮(zhèn)居委,在不斷探索、積極創(chuàng)新,邊試點實踐、邊破解瓶頸,形成一系列創(chuàng)新性做法。

加裝電梯應(yīng)該以問題導(dǎo)向來解決業(yè)主實際困難,改善和方便居民上下樓,首先做到安全,其次是合適,最后才是經(jīng)濟和節(jié)約。加裝電梯的建筑設(shè)計應(yīng)當做到平面布局合理、安全,注重與原有建筑及相鄰建筑的協(xié)調(diào),盡可能減少對周邊房屋建筑的影響,尤其需要考慮對低層住戶的影響,特別是采光和噪音的干擾。

2）增加居民獲得感。電梯加裝最難的是“開頭一公里”,群眾意愿是關(guān)鍵。作為膠州市既有住宅加裝電梯“樣板工程”的澳門花園小區(qū),“早改早舒心”不僅在改造前深入人心,改造后更是切實地得到了“舒心”的實惠。近年來,膠州市不斷加大“老樓加裝電梯”推進力度,這項“民心工程”是通過城市有機更新,推動既有住宅改造,應(yīng)對老齡化社會的有效手段,是解決老年人等行動不便群體上下樓難題的重要舉措,既能有效提升居民生活品質(zhì),改善居民生活條件,又能為存量住房賦予新的功能,提升城市品質(zhì)。要想讓本幢居民全部滿意,須有創(chuàng)新思路和方法。不僅要關(guān)心樓層高的居民的出行難問題,同時也應(yīng)該關(guān)注低樓層住戶的實際困難。住高樓層的用戶,特別是家里有老人的,希望盡快加裝電梯,即使高樓層的多出點費用,其加裝意愿也較高,只是希望樓里的居民盡快同意安裝。但住在一樓的用戶表示不是所有的情況都適合裝電梯,尤其是樓下公共空間已經(jīng)很擁擠的。例如,加裝電梯的建筑設(shè)計,是否可以充分考慮頂層空間的利用,將頂層部分空間轉(zhuǎn)換為低層住戶的儲存室,讓低層住戶也有乘用電梯的需求,讓所有業(yè)主有充分的獲得感。

3）幸福指數(shù)不斷提高。膠州市始終堅持以人民為中心的發(fā)展理念,將加裝電梯作為老舊小區(qū)改造的“先手棋”,2020年以來,已為24個老舊小區(qū)加裝電梯,惠及居民約1萬余人。打造了老舊小區(qū)加裝電梯的“膠州模式”,全面提升了居民的幸福指數(shù)。

要想把加裝電梯的實事做好,須充分考慮各方利益,而不是為了加裝而加裝,同時從安全角度,須做到如下幾個方面,讓居民放心使用：（1）對低樓層的住戶,可以適當給予一些經(jīng)濟補償,彌補他們的需求；（2）電梯安裝以后的使用管理納入物業(yè)管理范圍,落實安全保障,對于今后的修理、維護和年檢工作有一個長期的規(guī)劃,同時也能提高應(yīng)急處置能力；（3）推行加裝電梯安裝監(jiān)控系統(tǒng),納入智慧監(jiān)管服務(wù)平臺,實現(xiàn)“一網(wǎng)通管”,進行智慧監(jiān)測,一旦發(fā)現(xiàn)故障或困人,及時推送信息,并及時響應(yīng)。

3 建議和措施

1）搭建溝通平臺。充分發(fā)揮黨組織和黨員的引領(lǐng)作用,街鎮(zhèn)和居委會牽頭,業(yè)委會和物業(yè)公司配合,業(yè)主代表積極參與,加快形成合力,業(yè)主有充分發(fā)表意見的平臺,形成良好的工作局面。融合鄰里關(guān)系,推進電梯后續(xù)管理。通過加裝電梯過程中的表決等各種流程,不僅密切了鄰里之間的關(guān)系,同時也加強了樓上樓下的溝通。雖然低層和高層業(yè)主之間有矛盾,一旦通過溝通、協(xié)商和各自的讓步,最終完滿解決了以后,便會增進新型鄰里關(guān)系的發(fā)展,有助于社區(qū)的共治發(fā)展形式的確立,為今后電梯的維護費用、修理費用等籌集使用提供更好的支持。

2）構(gòu)建制度體系。（1）對各小區(qū)加裝電梯的可行性進行評估,符合加裝條件的,按照“可裝盡裝”的原則,指導(dǎo)開展啟動加裝電梯的全覆蓋工作；（2）后續(xù)管理及時跟進,電梯加裝完成后,如何保證電梯的安全運行,是業(yè)主更關(guān)心的實際問題；（3）建立資料檔案的相關(guān)管理制度,加強加梯后的運行、管理、維護機制的制定。

3）創(chuàng)新電梯維保模式,引導(dǎo)業(yè)主在加裝電梯方案表決時,提前考慮和約定后續(xù)的日常運行維護等各類問題,鼓勵采用“電梯設(shè)備+維保服務(wù)+保險機制”一體化采購模式,由保險機制的介入,解決用梯的后續(xù)問題。

4）培育新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式。隨著我國老齡化人口的增加,養(yǎng)老成為社會廣泛關(guān)注的熱點,既有住宅加裝電梯后,不僅方便了老人的出行,同時也為居家養(yǎng)老模式提供了有益的嘗試。有了垂直交通運輸工具,居家老人不僅可以通過輪椅出行,同時有助于醫(yī)護人員和醫(yī)護設(shè)備的快速到位,減輕或降低人們對疾病的恐懼和擔(dān)心,為居家養(yǎng)老提供了定心丸和催化劑。

4 結(jié)束語

隨著加裝電梯數(shù)量規(guī)模擴大,建議加強部門間協(xié)作,推進與加裝電梯企業(yè)持續(xù)溝通,在電梯維保監(jiān)管方面探索更有針對性的適用方案,為居民提供更多樣的選擇和更安全的保障。