不動產(chǎn)測繪現(xiàn)狀思考

楊振鵬

昆明宏業(yè)佳信科技有限公司 云南 昆明 650118

引言

經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，房屋建筑工程項目逐步增多，為從本質(zhì)保證購房者自身合法權(quán)益，不動產(chǎn)測繪工作重要性愈發(fā)凸顯。不動產(chǎn)登記中，需完成房屋用地、房屋和宗地等不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的記錄，須規(guī)范科學(xué)開展不動產(chǎn)測繪工作完成不動產(chǎn)地理空間位置數(shù)據(jù)測量。尤其是近年來房地產(chǎn)處于高速發(fā)展，對不動產(chǎn)測繪工作重視程度逐步強(qiáng)化，需全方位確保不動產(chǎn)測繪精準(zhǔn)性及質(zhì)量?，F(xiàn)下不動產(chǎn)測繪過程中，受多方面因素干擾，其測繪質(zhì)量難以保證，有必要匯總其實際影響因素，采取行之有效的措施提高測繪質(zhì)量。

1 不動產(chǎn)登記中不動產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的重要價值

不動產(chǎn)測繪工作中主要利用專業(yè)工具獲取建筑物自身輪廓和占地等不動產(chǎn)信息，并結(jié)合測量獲取各類數(shù)據(jù)信息，以此繪制精準(zhǔn)性不動產(chǎn)圖，為后續(xù)不動產(chǎn)交易提供保證，以及為政府對不動產(chǎn)合理規(guī)劃提供支持?，F(xiàn)下不動產(chǎn)測繪工作中，主要將不動產(chǎn)準(zhǔn)確測量，對不動產(chǎn)自身有效進(jìn)行合理化估測及外形圖繪制，作為不動產(chǎn)測繪工作核心任務(wù)目標(biāo)。不動產(chǎn)測繪質(zhì)量有效控制價值體現(xiàn)在以下幾方面：一方面，為房屋交易提供法律保證。房地產(chǎn)測繪質(zhì)量可靠性直接與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)，且直接性關(guān)乎業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益，測繪工作中需嚴(yán)格依照相關(guān)要求、流程實施，精準(zhǔn)性獲取最終不動產(chǎn)實際，其測繪成果作為不動產(chǎn)交易糾紛核心法律依據(jù)。不動產(chǎn)實際測繪過程中，測繪質(zhì)量直接性決定實際建筑，且不動產(chǎn)交易雙方核心關(guān)注焦點為建筑，要求測繪工作實施過程中，需對其測量質(zhì)量加以控制，以此達(dá)成房屋順利交易。不動產(chǎn)測繪工作中最終獲取的數(shù)據(jù)信息，不動產(chǎn)（房屋和土地）統(tǒng)一登記中均可使用，并處于不動產(chǎn)檔案中以原始資料存儲，為后續(xù)查閱提供便捷。另一方面，保持不動產(chǎn)市場有序發(fā)展?，F(xiàn)下不動產(chǎn)測繪工作自身專業(yè)性、復(fù)雜性日漸凸顯，部分人員對其掌握度缺失，不動產(chǎn)交易中消費(fèi)者對其認(rèn)知有所偏差，所以需提高不動產(chǎn)測繪質(zhì)量，維護(hù)廣大消費(fèi)者自身權(quán)益，保證不動產(chǎn)市場具有良好的秩序。

2 不動產(chǎn)測繪工作可靠性影響因素

現(xiàn)下不動產(chǎn)測繪作為一項綜合性、復(fù)雜性工作，要求專業(yè)人員完整完成該目標(biāo)，促使整個測繪工作更具可靠性。不動產(chǎn)測繪工作實施過程中，受多方面因素干擾，其實際質(zhì)量精準(zhǔn)性難以保證，深究其成因主要包含以下幾方面。

2.1 測繪標(biāo)準(zhǔn)和測繪規(guī)范缺乏完善性

為進(jìn)一步給予不動產(chǎn)測繪質(zhì)量提高做以支持，我國國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門出臺不動產(chǎn)測繪規(guī)范要求，為其測繪工作提供導(dǎo)向?，F(xiàn)下具體實踐中測繪各項工作落實標(biāo)準(zhǔn)始終與規(guī)范差距較大，產(chǎn)生此類現(xiàn)象核心因素在于，不動產(chǎn)測繪規(guī)范內(nèi)容、要求難以實現(xiàn)全方位涉及，測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏完善。現(xiàn)下我國多個文件標(biāo)準(zhǔn)中力爭維護(hù)售房者和購房者雙方利益，但其自身難以快速跟隨多元化結(jié)構(gòu)的建筑，促使各類新問題落實無政策支持，測繪人員僅依據(jù)自身實際經(jīng)驗操作，最終形成處于同一城市不同不動產(chǎn)測繪單位、人員間缺乏統(tǒng)一性。

2.2 不動產(chǎn)測繪專業(yè)性較強(qiáng)，社會監(jiān)督力度薄弱

不動產(chǎn)測繪作為一項復(fù)雜性工作，尤其針對房屋實際測繪，其內(nèi)外工作體量大、數(shù)據(jù)繁多，作業(yè)人員難以保證各環(huán)節(jié)不存在偏差。針對非專業(yè)群體，即便通過公示難以掌握其測繪質(zhì)量，社會監(jiān)督力度不足，產(chǎn)生此類問題核心在于公攤，測繪結(jié)果出具進(jìn)入房屋買賣環(huán)節(jié)中，其數(shù)據(jù)失真是后期被發(fā)現(xiàn)，所以不動產(chǎn)測繪單位僅可依附自身避免錯誤，若其內(nèi)部質(zhì)量保證體系缺乏完善性，增加數(shù)據(jù)失真風(fēng)險[1]。

2.3 作業(yè)進(jìn)度協(xié)調(diào)配合問題

不動產(chǎn)測繪工程歷經(jīng)多年實踐，其工作水平顯著提升，但作業(yè)進(jìn)度協(xié)調(diào)配合成效仍不佳，測繪工作完成后部分問題出現(xiàn)于結(jié)果檢查層面，部分狀況下因測繪隊伍間并未實現(xiàn)溝通和配合，導(dǎo)致出現(xiàn)問題后難以及時解決，由于部分問題造成返工，影響測繪工程效率及質(zhì)量，浪費(fèi)時間和資源。

2.4 測繪技術(shù)滯后

科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展，不動產(chǎn)測繪技術(shù)不斷在實踐中完善，正式應(yīng)用中并未跟隨最新技術(shù)發(fā)展，促使其技術(shù)應(yīng)用存在滯后性，導(dǎo)致測繪結(jié)果缺少統(tǒng)一性、精準(zhǔn)性。一方面，測繪工程在實踐中呈現(xiàn)為復(fù)雜主趨，要求較高，部分狀況下需協(xié)同合作方可完成，不同單位間技術(shù)水平不一，難以實現(xiàn)統(tǒng)一化；另一方面，測繪技術(shù)更新速度快，從事測繪工作人員掌握先進(jìn)技術(shù)速度緩慢，憑借自身主觀意識判定，無法與時俱進(jìn)。

2.5 測繪作業(yè)人員自身專業(yè)素養(yǎng)有待提升

不動產(chǎn)測繪過程中，測繪作業(yè)人員作為各項工作實施者，其自身專業(yè)素養(yǎng)直接決定最終測繪成效，需對其高度重視。現(xiàn)下測繪單位部分人員專業(yè)素養(yǎng)有待提升，主要因測繪單位并未給予定期綜合性培養(yǎng)，對國家相關(guān)新規(guī)范要求掌握較少，實際操作過程中并未嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)程做好不動產(chǎn)測繪，促使其測繪數(shù)據(jù)缺乏可靠性。此外，并未實施持證上崗，人員操作僅依附自身經(jīng)驗實施，缺乏一定的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，最終難以保證不動產(chǎn)測繪質(zhì)量可靠性。

3 提高不動產(chǎn)測繪質(zhì)量的措施和方法

3.1 全面貫徹“二級檢查、一級驗收”制度

不動產(chǎn)登記中不動產(chǎn)測繪工作專業(yè)性較強(qiáng)，工作環(huán)節(jié)較多，為保證不動產(chǎn)測繪質(zhì)量可靠性，需積極遵循全面自查、互檢原則，交由測繪專業(yè)人員對其進(jìn)行全生命周期檢查，交由質(zhì)量檢查小組和專職人員結(jié)合相關(guān)測繪結(jié)果實施檢查，待檢查數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)之后方可完成驗收工作。其檢查過程中遵循以下要求[2]：①各級檢查、驗收工作需進(jìn)行單一性實施，嚴(yán)禁省略或代替。②實際檢查過程中若發(fā)現(xiàn)計算口徑等問題，與初期項目文件缺乏吻合，需第一時間提出解決措施，待各方確認(rèn)簽字之后方可再次進(jìn)行辦理。③公司技術(shù)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)綜合性對提交的測繪成果、圖紙進(jìn)行審核，及時與作業(yè)人員進(jìn)行溝通，保證其測量數(shù)據(jù)可靠性及完整性。④技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，以自身為核心首級，組織其他人員不定期做好不動產(chǎn)測繪中代表案例分析，及時汲取其優(yōu)勢，做好經(jīng)驗匯總分析，以此提升測繪作業(yè)人員水平和測繪結(jié)果精準(zhǔn)性，以月為單位進(jìn)行公示，針對優(yōu)秀人員及時給予獎勵，調(diào)動員工工作積極性。為從本質(zhì)保證不動產(chǎn)測繪成果可靠性，不僅需將核心置于業(yè)內(nèi)檢查，而且需結(jié)合一定占比開展外業(yè)檢查，保證測繪最終出具成果吻合實際狀況。

3.2 嚴(yán)控前期收件資料及圖紙審查質(zhì)量

為測繪工作前期收件圖紙和資料審核，作為測繪工作順利實施基礎(chǔ)保證。從源頭控制不動產(chǎn)測繪質(zhì)量精準(zhǔn)性及可靠性，前期收件資料及圖紙審核十分關(guān)鍵，不動產(chǎn)項目建筑實際估測過程中，對委托方提供圖紙具有嚴(yán)格要求，應(yīng)是通過規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)確認(rèn)圖紙，不動產(chǎn)實際測繪過程中，若因特殊狀況圖紙發(fā)生變更，需提供變更圖紙；委托方應(yīng)提供一套完整建筑圖紙[3]。保證審查特殊性資料，因房屋建筑存在屋頂、陽臺等平面圖難以直觀獲取信息，需從剖面圖進(jìn)行審核分析，該環(huán)節(jié)作為易出現(xiàn)偏差部位，需對其高度關(guān)注，只有保證前期資料收集均吻合相關(guān)要求，方可保證不動產(chǎn)測算各環(huán)節(jié)質(zhì)量，為后續(xù)不動產(chǎn)登記提供可靠性保證。

3.3 加強(qiáng)新測繪技術(shù)的應(yīng)用

不動產(chǎn)測繪技術(shù)更新速度較快，應(yīng)動態(tài)化關(guān)注市場發(fā)展?fàn)顩r，積極引入新測繪技術(shù)，顯著提高工作效率及質(zhì)量，保證測繪水平上升新臺階。現(xiàn)代測繪技術(shù)發(fā)展特征逐步向電子化、數(shù)字化方向發(fā)展，從本質(zhì)層面變更傳統(tǒng)測繪方式，測繪單位應(yīng)結(jié)合自身實際狀況，充分應(yīng)用先進(jìn)測繪技術(shù)，且處于測繪工作中需持續(xù)性優(yōu)化和健全作業(yè)管理體制，注重測繪隊伍間溝通和交流，利用先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用和協(xié)調(diào)，確保整個測繪工程實施的可靠性，該過程中測繪人員充分掌握當(dāng)下現(xiàn)代化技術(shù)手段，逐步增強(qiáng)應(yīng)用能力，促使測繪工程各環(huán)節(jié)實施更具規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

3.4 保證測繪工程安全控制

安全控制始終作為整個項目控制的關(guān)鍵內(nèi)容，需結(jié)合不動產(chǎn)測繪工程實踐特征，提出相應(yīng)的安全控制策略，為整個測繪工作高效化實施提供助力。首先，應(yīng)加大施工安全管理程度，尤其針對各類細(xì)節(jié)方面，需注意各類不良?xì)夂驅(qū)y繪人員損傷，及時構(gòu)建完善的測繪施工管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要關(guān)鍵任務(wù)是管理安全工作，及時加強(qiáng)施工人員安全理念，有針對性加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，引入先進(jìn)的安全管理理念和方法，促使安全工作落實[4]。其次，對整個測繪工作實施中使用儀器設(shè)備質(zhì)量控制，以免設(shè)備質(zhì)量不達(dá)標(biāo)影響整個測繪工程質(zhì)量。加強(qiáng)整個測繪工程操作流程、測繪方案，節(jié)省各類人力資源耗損，加速整個測繪工作開展效率，注重測繪方案審查工作。最后，綜合性考量各方面測繪工程實施影響因素，如地質(zhì)天氣水文等問題，避免天氣影響整個測繪成果。

3.5 制定科學(xué)的質(zhì)量保證體系

為從本質(zhì)層面確保不動產(chǎn)測繪工程質(zhì)量符合要求和規(guī)范，應(yīng)積極結(jié)合測繪工程實際狀況，制定科學(xué)的質(zhì)量保證體系，從多方面為著力點，特別是質(zhì)量保證體系構(gòu)建十分關(guān)鍵。應(yīng)利用制定的管理方法、流程，動態(tài)化獲取工程質(zhì)量信息，對獲取信息做好處理和分析，及時將其反饋至相關(guān)部門，方可實現(xiàn)整個工程各要素優(yōu)化，實現(xiàn)測繪工程各環(huán)節(jié)實施可控化。不動產(chǎn)測繪工程而言，應(yīng)制定相應(yīng)的測繪標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)指標(biāo)，逐步完善和健全測繪管理機(jī)制，處于測繪中嚴(yán)格遵循國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，處于技術(shù)和儀器上應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范和要求實施。

3.6 注重測繪工程監(jiān)督檢查控制

不動產(chǎn)測繪工程實施中，加強(qiáng)監(jiān)督檢查工作，是確保工程高質(zhì)量實施強(qiáng)有力的措施，對測繪數(shù)據(jù)整理和轉(zhuǎn)換時，受多方面因素的干擾引發(fā)誤差，需對其數(shù)據(jù)做好精細(xì)化檢查，測繪工程監(jiān)督和管理而言，主要依托自查、對比及審核等方法實施，該過程中應(yīng)重視產(chǎn)品數(shù)據(jù)域信息資料輸入工作，及時消除制圖過程中產(chǎn)生各類錯誤，第一時間做好記錄保存工作[5]。針對最終測繪結(jié)果而言，應(yīng)積極選用全面技術(shù)指標(biāo)開展檢查，選用精確的檢測儀器和方法，保證測繪工程質(zhì)量可滿足相關(guān)規(guī)范和要求。首先，針對圖像數(shù)據(jù)檢測。測繪人員應(yīng)積極做好測繪圖像數(shù)據(jù)，嚴(yán)格以相關(guān)規(guī)范和要求實施，同時應(yīng)加強(qiáng)屬性數(shù)據(jù)檢測，集中精力完成實際內(nèi)容，保證測繪數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性。

3.7 加大測繪人才的培養(yǎng)和引進(jìn)

測繪人員始終作為不動產(chǎn)測繪工作實施的主體，其自身素養(yǎng)直接與后續(xù)測繪工作成效密切相關(guān)，應(yīng)結(jié)合實際狀況，加大不動產(chǎn)測繪人才培養(yǎng)和引進(jìn)，完善人才引進(jìn)、培養(yǎng)和使用制度，進(jìn)一步優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，為不動產(chǎn)測繪工程高效化實施培養(yǎng)高素養(yǎng)隊伍。應(yīng)逐步實施人才培養(yǎng)工程，以此為基礎(chǔ)制定完善的人才隊伍建設(shè)近期、長期規(guī)劃，有針對性開展各類人才培養(yǎng)工作，尤其是著重培養(yǎng)復(fù)合型人才。應(yīng)始終將人才隊伍建設(shè)作為長期工作內(nèi)容，不斷加大資金投入，吸引更多優(yōu)秀測繪人才入駐，為其隊伍注入新鮮血液，積極引入新設(shè)備、新技術(shù)，不斷為測繪工程有序、高效實施提供支撐，打造新時期先進(jìn)的測繪隊伍。同時，加大當(dāng)下測繪人員培訓(xùn)力度，及時掌握測繪人員自身不足，制定相應(yīng)的人才培養(yǎng)方案，助力測繪人員綜合素養(yǎng)提升。

4 結(jié)束語

不動產(chǎn)測繪作為一項專業(yè)性、復(fù)雜性工作，應(yīng)嚴(yán)格以相關(guān)規(guī)范和要求實施，提高其工作效率及質(zhì)量。不動產(chǎn)測繪實施受多方面因素的影響，其工作中仍存在部分不足，應(yīng)及時提出精準(zhǔn)性措施，提高測繪成果精準(zhǔn)性，促使各環(huán)節(jié)工作實施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)不動產(chǎn)測繪高效發(fā)展，保證測繪質(zhì)量可靠性，為后續(xù)不動產(chǎn)登記等事項提供可靠支撐。