房企破產(chǎn)案件中購房者的權(quán)益保護(hù)問題

王宏宇

江蘇宏潤律師事務(wù)所，江蘇 無錫 214400

房產(chǎn)對(duì)于我國大部分居民而言，不僅是一筆巨大的財(cái)富資產(chǎn)，更是影響生存質(zhì)量以及生存穩(wěn)固的重要內(nèi)容。在房地產(chǎn)交易過程中，購房者權(quán)益主要表現(xiàn)在獲得房屋所有權(quán)，而若是企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)問題則有可能造成這一目標(biāo)難以徹底實(shí)現(xiàn)，此時(shí)權(quán)益則表現(xiàn)為全額清償已經(jīng)支付的購房款。但是我國《企業(yè)破產(chǎn)法》是以公平清償為主要原則，要想讓前述目的能夠達(dá)成，就必須要保障購房者權(quán)益，確保權(quán)益有著穩(wěn)定性以及安全性特征，持續(xù)改善立法問題以及權(quán)益保護(hù)問題。因此，有必要結(jié)合房企破產(chǎn)案例，針對(duì)購房者權(quán)益保護(hù)進(jìn)行分析與探索。

一、房企破產(chǎn)案件中購房者權(quán)益保護(hù)存在的問題

（一）尚未形成完善的立法體系

我國《企業(yè)破產(chǎn)法》當(dāng)中對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序?qū)嵤┯性瓌t性規(guī)定，不過規(guī)定并不具體，對(duì)于不同類型破產(chǎn)企業(yè)沒有做出專門規(guī)定與要求。而與房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)包括《民法典》物權(quán)編、《民法典》合同編、《企業(yè)破產(chǎn)法》以及與之相關(guān)的司法解釋，即《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋（一）》）以及最高人民法院所發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》等。關(guān)于購房者權(quán)益保護(hù)法律規(guī)定最早是由最高人民法院作出的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（已廢止，以下簡稱原《批復(fù)》），各地也都結(jié)合最高法院原《批復(fù)》作出進(jìn)一步分析與闡述，明確掌握購房者的優(yōu)先權(quán)益，在2021年1月份這一法律被正式廢除［1］。因?yàn)榱⒎康囊约傲⒎〞r(shí)間等層面存在一定區(qū)別，這也使得這些法律文件與購房者優(yōu)先權(quán)益保護(hù)存在沖突情況。

為全面與《民法典》相配合，最高人民法院實(shí)施《最高人民法院關(guān)于廢止部分司法解釋及相關(guān)規(guī)范性文件的決定》，當(dāng)中將原《批復(fù)》廢止，并頒布最新的《解釋（一）》，當(dāng)中全面保留承包人工程建設(shè)價(jià)款的優(yōu)先受償期限以及范圍等各種規(guī)定，原《批復(fù)》當(dāng)中的與購房者權(quán)益有關(guān)的保護(hù)內(nèi)容在該司法解釋當(dāng)中并沒有予以保留，雖然依托我國《民法典》時(shí)間效力規(guī)定，原《批復(fù)》在《民法典》全面實(shí)施之前對(duì)發(fā)生的各種情形仍舊具備效力，但是對(duì)于《民法典》全面實(shí)施之后發(fā)生的情形則缺乏完善、全面的規(guī)定，立法體系不夠完善與全面［2］。

（二）管理人員對(duì)于代履行合同怠于行使合同解除權(quán)

依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》有關(guān)規(guī)定，雙方并未履行完畢的合同，責(zé)任管理人員有權(quán)利選擇繼續(xù)履行或者解除，但是在房企破產(chǎn)之后鮮少有管理人將代履行合同解除，若是管理人員選擇將合同內(nèi)容繼續(xù)履行，則需要將購房人所具備的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)推進(jìn)成為物權(quán)，進(jìn)而讓這一房屋逐步被排除到房企財(cái)產(chǎn)外；而若是相關(guān)管理人員行使專屬的解除權(quán)，那么購房者則只能夠向有關(guān)管理人員申報(bào)相關(guān)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并將其當(dāng)作普通債權(quán)獲取相應(yīng)清償［3］。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身情況存在復(fù)雜特征，若是進(jìn)入到最終破產(chǎn)時(shí)期，會(huì)涉及購房者、銀行、施工單位等各個(gè)主體，而購房者因?yàn)槿藬?shù)過多、金額過大、社會(huì)對(duì)其關(guān)注程度較高，容易出現(xiàn)群體性問題，管理者出于維護(hù)社會(huì)以及利益平衡等考量，可能會(huì)繼續(xù)將合同履行，但是這種行為則與《企業(yè)破產(chǎn)法》當(dāng)中確保財(cái)產(chǎn)利益可以最大化目的存在矛盾。例如：在2012年3月，王某與A企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，合同約定王某將會(huì)以12000元每平方米的價(jià)格的購買A公司開發(fā)的商品房，總價(jià)為1435680元，購房款需要在合同簽訂時(shí)全額交付。之后原告申請(qǐng)重新調(diào)整，截至法院全面受理案件時(shí)該公司重整之日，這一項(xiàng)目并沒有完工，產(chǎn)權(quán)登記以及房屋交付并未實(shí)施［4］。法院以王某并未到庭參與相關(guān)訴訟抗辯為由，依據(jù)A企業(yè)管理人員提供的證據(jù)，認(rèn)定王某并沒有履行一次性支付價(jià)款義務(wù)，并且房屋并未建成，合同雙方未徹底履行合同，支持合同解除訴求。上述司法案例當(dāng)中反映出，現(xiàn)行法律當(dāng)中對(duì)于管理人員在處理各種代履行合同時(shí)判定標(biāo)準(zhǔn)不夠完善。簡單而言，若是房企破產(chǎn)管理人員選擇將合同繼續(xù)履行，那么購房者在房款全額付清之后，要由管理人員繼續(xù)履行房屋建設(shè)；若是管理人員選擇將合同解除，購房者則只能夠要求其償還已付的房款，并不可以履行其他各種權(quán)利。而我國房價(jià)漲勢(shì)較快，購房者重新購房可能會(huì)增加費(fèi)用，導(dǎo)致購房者在合同當(dāng)中處于不利地位［5］。

（三）未履行完畢合同與在建工程出現(xiàn)變價(jià)

因?yàn)榉科笏鍪鄣拇蟛糠謽潜P都屬于期房交易，因此一旦房企進(jìn)入到最終破產(chǎn)階段，往往會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橘Y金鏈發(fā)生斷裂無法讓期房建設(shè)任務(wù)完成的情況，繼而產(chǎn)生“爛尾樓”。出于財(cái)產(chǎn)權(quán)益最大化考量，管理人員經(jīng)常會(huì)選取把沒有徹底履行的合同以及房屋工程打包給有資質(zhì)、有能力的受讓方，由受讓方出資將其完成。通過續(xù)建來保證購房人能夠足額將購房款交付［6］。但是在續(xù)建工程實(shí)施中存在一定隱患，管理人員在打包與轉(zhuǎn)讓工程之后，受讓方將會(huì)承擔(dān)所有義務(wù)與責(zé)任，受讓人所支付的各種對(duì)價(jià)需要用于已經(jīng)破產(chǎn)房企債務(wù)支付。但是在續(xù)建工程結(jié)束并且購房者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理結(jié)束后，也就表明受讓企業(yè)清償購房者的債權(quán)，對(duì)于其他在破產(chǎn)程序當(dāng)中的債權(quán)并沒清償。

二、房企破產(chǎn)案件中購房者權(quán)益保護(hù)

（一）立法明確購買者優(yōu)先權(quán)，賦予有限公式效力

通過上述可以了解到目前購房者具備的權(quán)益保護(hù)并沒有形成一個(gè)完整、規(guī)范的司法體系，購房者權(quán)益難以得到司法的有力保護(hù)。而我國最高人民法院所發(fā)布的司法解釋主要就是針對(duì)司法實(shí)踐開展中遇到的法律漏洞進(jìn)行解釋，可以當(dāng)作有關(guān)審判機(jī)關(guān)適用的依據(jù)，起到填補(bǔ)法律漏洞的主要作用，并且根據(jù)我國《立法法》第八條規(guī)定，基本制度只能夠由全國常委會(huì)以及人大使用法律模式確立，購房者優(yōu)先受償權(quán)當(dāng)中的規(guī)定已經(jīng)突破物權(quán)高于債權(quán)，因此要想保證購房者受償權(quán)能夠取得比其他權(quán)利更高的清償順位，就必須由相同位階作出法律規(guī)定，將有關(guān)法律法規(guī)合理與原《批復(fù)》相結(jié)合，以此來讓購房者權(quán)益可以得到法律保護(hù)［7］。

（二）理清“消費(fèi)者”概念

現(xiàn)階段，我國學(xué)界普遍認(rèn)為購買房屋是以居住為主要目的并且名下只有這一套房用來居住的購房者可以認(rèn)定為“消費(fèi)者”。但是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》屬于我國最高人民法院在各項(xiàng)法律使用過程中針對(duì)應(yīng)用程序作出的相關(guān)解釋，并不可以作為購房者優(yōu)先權(quán)主要適用依據(jù)，并且有關(guān)規(guī)定當(dāng)中也存在解讀空間。例如：在2019年王某安、廣西B建設(shè)集團(tuán)公司異議訴訟案件當(dāng)中，合議庭就認(rèn)為并不可以將上述規(guī)定理解成為買受人名下房屋的套數(shù)，還需要綜合考量家庭情況和生活需求，在本案當(dāng)中買受人雖然名下已經(jīng)擁有房屋，但是其現(xiàn)有房屋并不能滿足家庭需求以及成員居住要求，購買房屋主要是為改善居住與生存環(huán)境，仍舊是滿足生存權(quán)的正常、合理消費(fèi)范疇內(nèi)?；谶@一案例，筆者認(rèn)為在保護(hù)購房者有限權(quán)益中，對(duì)于“消費(fèi)者”這一概念的界定需要利用立法來進(jìn)行明確，并且避免概念界定太過機(jī)械化，需要結(jié)合購房者的實(shí)際需求來展開考量。

（三）優(yōu)化房企破產(chǎn)管理制度

1.限制管理人權(quán)利。需要明確管理人合同選擇權(quán)，房企進(jìn)入最終破產(chǎn)階段，管理人員選擇權(quán)對(duì)于購房者權(quán)利有著直接的影響。管理人員是企業(yè)破產(chǎn)程序與事物主要執(zhí)行人員，一個(gè)素質(zhì)較高、工作能力較為良好的管理人員，對(duì)于債權(quán)人員權(quán)益以及利益有著重要影響，全面依法管理與保護(hù)不同主體的權(quán)益，在公平的基礎(chǔ)上行使合同權(quán)益，避免一味使用自身權(quán)利來繼續(xù)履行或者終止合同，而是最大程度將企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)變現(xiàn)與盤活，是管理人員的重要職責(zé)以及需要具備的思維角度［8］。而要想達(dá)成這一目標(biāo)就需要針對(duì)管理人員合同選擇權(quán)進(jìn)行合理限制和約束，規(guī)范管理各種選擇權(quán)實(shí)際使用范圍，保證管理人員可以慎重行使解除權(quán)，這樣才可以更好保障購房者權(quán)益。

2.改進(jìn)完善現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)，針對(duì)處理方案進(jìn)行統(tǒng)一管理，以此來達(dá)到實(shí)踐指導(dǎo)與管理作用。從各類批復(fù)到司法解釋以及《破產(chǎn)企業(yè)法》等各種法律法規(guī)的全面出臺(tái)，雖然能有效細(xì)化與改善司法成效適用問題以及實(shí)際使用中遇到的各種問題。但是由于我國市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展速度較快，不同法律在規(guī)定上仍舊存在沖突的問題，沒有得到高質(zhì)量的解決。各個(gè)利益主體或者集團(tuán)結(jié)合自身要求選擇最恰當(dāng)?shù)姆蛇m用無可非議，不過矛盾情況卻難以調(diào)整。所以，需要繼續(xù)在立法層面改進(jìn)與完善規(guī)定，并就各種問題出臺(tái)統(tǒng)一、權(quán)威性的規(guī)定，以此來保證問題能夠得到全面解決。

3.完善預(yù)售資金監(jiān)督管理制度。商品房預(yù)售資金管理主要就是指由房地產(chǎn)相關(guān)管理部門與銀行一起針對(duì)收取的預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)督管理，銀行會(huì)開設(shè)一個(gè)專屬的監(jiān)管賬戶，房企將所獲取到的預(yù)售資金在該賬戶當(dāng)中保存，并且所收取的預(yù)售資金只可以用作本項(xiàng)目建設(shè)，不能夠隨意地使用或者支取。目前，房企所售出的商品房，預(yù)售已經(jīng)成為最主要的銷售模式，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國商品房預(yù)售比例達(dá)到80%左右，部分城市內(nèi)預(yù)售甚至高達(dá)90%以上。因此，從管理層面來看，可以利用立法來針對(duì)商品房預(yù)售資金使用、籌集、監(jiān)管等進(jìn)行完善，形成一個(gè)完整、一體化的監(jiān)督管理體系。

依據(jù)有限性規(guī)則以及相關(guān)破產(chǎn)制度的特殊性和局限性，在針對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管中需要依據(jù)?？顚４?、專戶以及專用的監(jiān)管原則。具體而言規(guī)定由購房者把需要支付的預(yù)付款在專門監(jiān)管賬戶當(dāng)中儲(chǔ)存，預(yù)售資金只能夠進(jìn)入到監(jiān)管單位所制定的各種銀行賬戶當(dāng)中，在存儲(chǔ)到使用整個(gè)流程由第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，嚴(yán)格管理預(yù)售房款資金的實(shí)際利用，實(shí)行資金使用審批機(jī)制，除非是建設(shè)工程需要使用此類款項(xiàng)，否則要盡量避免動(dòng)用監(jiān)管賬戶內(nèi)部的預(yù)售資金，如此才可保證商品房預(yù)收款具備的融資功能，使購房者資金安全能夠得到保障。目前，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》當(dāng)中要求針對(duì)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度進(jìn)行完善，將預(yù)售資金全部在監(jiān)管賬戶當(dāng)中存儲(chǔ)，在工程項(xiàng)目施工時(shí)期結(jié)合建造進(jìn)度來適當(dāng)撥付存儲(chǔ)的預(yù)售資金，但是在資金撥付過程中必須預(yù)留充足資金為工程竣工提供保障。

綜上所述，人民群眾健康安定生活是國家長期發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定的主要體現(xiàn)，也是政府各項(xiàng)工作實(shí)施的最主要目標(biāo)。而現(xiàn)階段對(duì)于人民群眾來講，住房問題是關(guān)系到生存質(zhì)量以及未來生活健康的最主要問題，必須要依托房企破產(chǎn)后購房者權(quán)益保護(hù)存在的問題來不斷改進(jìn)與優(yōu)化相關(guān)法律法規(guī)，最大程度降低各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，使購房者權(quán)益能夠得到全方位保護(hù)，避免“爛尾樓”等問題繼續(xù)在社會(huì)當(dāng)中出現(xiàn)，這也是今后政府有關(guān)部門所有工作人員的工作重點(diǎn)以及主要方向。