房地產(chǎn)投資風險的識別與控制探討

鄭澤鑫 廣州建筑股份有限公司

近年來，城鎮(zhèn)化進程加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，逐漸成為市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目具備周期時間長、投資規(guī)模大、外部影響因素眾多的獨特性質(zhì)，投資風險系數(shù)遠超過其他類型項目。在這一行業(yè)背景下，對房地產(chǎn)投資風險的有效控制，有利于房地產(chǎn)企業(yè)乃至整體行業(yè)的良性發(fā)展，這也是提高項目管理水平的重要舉措。

一、房地產(chǎn)投資風險概述

(一)風險定義

在房地產(chǎn)項目開發(fā)、運作期間，受到內(nèi)外部多方面因素影響，導致項目運作過程及最終運作結(jié)果存在不確定性，投資風險則是在房地產(chǎn)項目中因突發(fā)事件所造成不確定性結(jié)果的一種綜合效應(yīng)。風險系數(shù)則是對應(yīng)不確定結(jié)果的出現(xiàn)概率，結(jié)果出現(xiàn)概率越低，則此類投資風險系數(shù)越低。同時，也可從投資收益角度來看待投資風險，項目投資收益偏離程度與風險系數(shù)呈正比，投資收益偏離程度越大，則項目投資風險系數(shù)越高[1]。

(二)風險特殊性

相比于其他類型項目，房地產(chǎn)項目投資風險具備不可移動性、回報周期長、資金規(guī)模大、關(guān)聯(lián)性強的特征。其中，一是不可移動性特征，項目所在地與工程選址一經(jīng)確定后無法更改，項目運作情況受到當?shù)厥袌霏h(huán)境、周邊生態(tài)環(huán)境、政治環(huán)境的持續(xù)影響，如果出現(xiàn)變量因素、突發(fā)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)無法通過移動項目的方式來規(guī)避風險。二是回報周期長特征，現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期往往在數(shù)年不等，企業(yè)需要持續(xù)投入大量資金，待房產(chǎn)銷售量到達一定標準后，方可回籠資金、取得項目收益。三是資金規(guī)模大特征，現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模動輒數(shù)億、數(shù)十億資金，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金總量偏少，無法滿足項目運作需求，而是通過銀行貸款等渠道來籌集資金，由此承擔包括融資風險在內(nèi)的額外投資風險。四是關(guān)聯(lián)性強特征，多數(shù)投資風險隱患間保持緊密內(nèi)在聯(lián)系，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。例如，在項目施工期間因工藝技術(shù)選擇有誤、設(shè)計缺陷、違規(guī)操作而形成質(zhì)量通病時，不但會形成質(zhì)量風險，還會因返工作業(yè)而放緩施工效率、耗用額外物資材料，最終形成工期風險與成本風險。

(三)風險識別方法

現(xiàn)階段，常用風險識別方法包括財務(wù)報表分析法、頭腦風暴法、流程圖法與德爾菲法。其中，財務(wù)報表分析法是將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表作為分析依據(jù)，通過報表數(shù)據(jù)來掌握企業(yè)財務(wù)狀況，判斷企業(yè)是否存在盲目擴大投資規(guī)模、融資結(jié)構(gòu)中自有資金占比過低、資產(chǎn)負債率過大等風險隱患，著重識別財務(wù)類風險。頭腦風暴法是由項目管理人員與外援專家共同組建小組，小組成員根據(jù)已掌握項目情況，憑借自身經(jīng)驗、主觀判斷來分析可能存在的項目投資風險。流程圖法是根據(jù)所識別投資風險的形成原因、出現(xiàn)階段、造成后果等信息錄入到流程圖中，通過流程圖來清晰展示各項投資風險的內(nèi)在邏輯關(guān)系。德爾菲法是將專家小組成員的多輪討論結(jié)果進行匯總整理，解決風險識別結(jié)果與看法單一的問題[2]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要存在的投資風險及成因

(一)投資決策階段

1.政策風險

政策風險是因現(xiàn)行政策廢止、頒布全新政策而對房地產(chǎn)項目運作情況造成影響的一類投資風險。例如，在產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生變動時，會改變房地產(chǎn)需求，在需求增加時會改善后期房產(chǎn)銷售情況、幫助企業(yè)迅速回籠資金，在需求減少時則會降低市場活躍性，加大企業(yè)融資難度。在土地政策發(fā)生變動時，會對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)等多個方面造成影響，如因上調(diào)所繳納競買保證金額度而惡化企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況。而在稅收政策發(fā)生變動時，會改變?nèi)慷愘M在項目開發(fā)成本中的占比，以及改變購房者對房產(chǎn)持有問題的看法，如在全面征收房產(chǎn)稅情況下，會明顯提高房產(chǎn)持有成本。

2.經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險主要體現(xiàn)在企業(yè)財務(wù)、企業(yè)融資、項目所在地居民投資需求等方面。例如，在企業(yè)融資方面，企業(yè)融資難度與融資成本受到經(jīng)濟環(huán)境的明顯影響，如果房地產(chǎn)行業(yè)低迷，金融機構(gòu)將實施縮緊“銀根”等戰(zhàn)略，致使企業(yè)融資難度增加、融資成本上漲。而在居民投資需求方面，如果房產(chǎn)市場價值大幅貶值，或是項目主推戶型不滿足當?shù)鼐用裢顿Y需求，容易出現(xiàn)房產(chǎn)銷售量降低、延長企業(yè)資金回籠周期的風險。

3.開發(fā)時機風險

我國房地產(chǎn)行業(yè)具備經(jīng)濟規(guī)律周期性特點，隨著時間推移，交替進入繁榮期與蕭條期，對項目投資回報情況造成深遠影響。如果房地產(chǎn)項目處于行業(yè)繁榮期，投資風險系數(shù)將被控制在合理范圍內(nèi)，幫助企業(yè)取得理想項目收益。而在房地產(chǎn)項目處于行業(yè)蕭條期時，則會大幅提高投資風險系數(shù)，有可能出現(xiàn)項目虧損問題。

(二)項目前期階段

1.手續(xù)風險

房地產(chǎn)項目前期需要辦理繁瑣手續(xù)，產(chǎn)生高昂時間成本，如果房地產(chǎn)企業(yè)未經(jīng)準備盲目上馬項目，會因手續(xù)辦理周期過長而導致施工資源閑置浪費，造成不必要損失。同時，部分企業(yè)為控制項目造價，選擇在前期手續(xù)未完全辦理情況下違規(guī)開展施工建設(shè)活動，因違反程序規(guī)定而遭受處罰。

2.土地獲取風險

在房地產(chǎn)項目中，土地使用權(quán)獲取方式包括土地劃撥、土地招拍掛、土地流轉(zhuǎn)等多種方式，不同方式都存在一定程度的投資風險。其中，土地招拍掛是當前最為常見的一種土地獲取方式，實際出讓價格受到主觀因素、現(xiàn)場氛圍的明顯影響，部分房地產(chǎn)項目的土地獲取成本超出土地資源實際價值，導致項目投資規(guī)模擴大。

3.籌資風險

籌資風險主要包括渠道單一、結(jié)構(gòu)失衡、融資成本高。其中，渠道單一是企業(yè)僅從極少數(shù)渠道來籌集資金，渠道依賴度過高，在渠道中斷、銀行停止放貸或投資者撤資時，造成企業(yè)資金鏈斷裂后果。結(jié)構(gòu)失衡是內(nèi)源融資與外源融資占比不合理，內(nèi)源融資越高，表明企業(yè)內(nèi)部融資能力越強、財務(wù)健康度越高，如果外源融資占比過高，則表明企業(yè)風險抵御能力較為薄弱。融資成本高昂是企業(yè)支付遠超過合理區(qū)間的融資成本，造成項目收益率降低甚至項目虧損的后果。

4.勘察設(shè)計風險

勘察設(shè)計風險是在正式施工前沒有全面勘察現(xiàn)場水文地質(zhì)條件，并未發(fā)現(xiàn)軟土地基、巖溶、地下水位偏高等不良地質(zhì)問題。在后續(xù)項目設(shè)計階段，未在方案中采取相應(yīng)處理措施，由此造成項目造價估算結(jié)果失真、設(shè)計變更、追加工程量與造價成本的后果。

(三)項目實施階段

1.質(zhì)量風險

質(zhì)量風險是因工程建設(shè)質(zhì)量不達標而造成的一系列后果。例如，因形成質(zhì)量紕漏、開展返工作業(yè)而導致進度延誤、實際造價成本增加。因房屋建筑結(jié)構(gòu)滲漏等質(zhì)量通病頻發(fā)而影響到后續(xù)銷售情況、延長資金回籠周期。因項目總體建設(shè)質(zhì)量偏低而影響房地產(chǎn)企業(yè)信譽。

2.工期風險

工期風險是因房地產(chǎn)項目未在約定時間竣工交付、投入使用而造成直接損失、間接損失。形成原因包括設(shè)計變更、現(xiàn)場返工、材料供應(yīng)不及時、不可抗力等因素。例如，因設(shè)計方案可行性不足，施工期間變更設(shè)計方案，變更期間致使現(xiàn)場停工，變更后增加工程量。因材料供應(yīng)不及時導致現(xiàn)場停工、窩工，等到材料入場后方可恢復正常施工情況。以及在施工期間頻繁出現(xiàn)強風、雨雪等惡劣天氣，無法在約定時間內(nèi)完成室外施工任務(wù)[3]。

3.成本風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，建材價格、人工費與機械費在項目開發(fā)期間的市場價格波動幅度較大，由于此類費用大幅上漲，導致項目造價成本增加，項目實際收益率降低。同時，隨著建設(shè)規(guī)格的提高，也會間接增加項目成本、形成投資風險。例如，在《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(2010版)頒布后，建筑總體配筋率提升10%左右，因鋼筋耗用量增加而產(chǎn)生額外成本[4]。

三、房地產(chǎn)投資風險的有效控制策略

(一)建立風險預警體系

考慮到部分投資風險具備突發(fā)性、隨機性特點，并無法提前預測到全部投資風險的具體的出現(xiàn)時間、所造成影響，后續(xù)因風險應(yīng)對不及時而造成更為嚴重的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的風險預警體系，運用德爾菲、頭腦風暴等方法來識別項目開發(fā)期間可能出現(xiàn)的投資風險。隨后，開展風險評價工作，根據(jù)評價結(jié)果來編制投資風險情況，詳細標注各類風險的形成原因、出現(xiàn)率、預期造成影響等內(nèi)容。最后，以風險清單為依據(jù)，在項目運作期間出現(xiàn)各類突發(fā)狀況、異常問題時，管理人員應(yīng)實時判斷是否出現(xiàn)投資風險，迅速將問題向上反饋，著手采取相應(yīng)處理措施，或是按規(guī)定重復多次開展風險識別、評價工作，從而發(fā)現(xiàn)潛在投資風險，將隱患消弭于無形。

此外，為減輕工作負擔、保證預警時效性，房地產(chǎn)企業(yè)還可運用大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，搭建投資風險預警系統(tǒng)。在系統(tǒng)運行期間，持續(xù)收集項目資料進行決策分析，檢測到投資風險后自動發(fā)出報警信號。例如，在造價成本管控方面，收集材料費、機械費等方面資料信息，對比實際成本費用與成本管控計劃內(nèi)容，在二者偏差程度超限后發(fā)送報警信號，避免超概算問題出現(xiàn)。

(二)做好前期準備工作

無論是房地產(chǎn)項目開發(fā)還是投資風險防控，都是一類綜合性活動，涉及到諸多方面，任意方面形成紕漏都會影響到開發(fā)情況、投資收益。因此，為最大限度預防、減少各類投資風險隱患的形成，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好前期準備工作，樹立正確投資決策。例如，開展市場調(diào)研工作，全面收集包括城市總體規(guī)劃、當?shù)鼐用袷杖胨脚c人均住房情況、同類項目數(shù)量與建設(shè)規(guī)模、現(xiàn)行政策、同類項目最終造價成本在內(nèi)的資料信息，在其基礎(chǔ)上準確判斷房地產(chǎn)項目所面臨的經(jīng)濟、政策環(huán)境，確定是否具備投資價值。隨后，制定初步投資計劃，對計劃可行性開展研究，準確計算最佳投資規(guī)模、最佳融資渠道、鎖定目標客戶群體，如根據(jù)企業(yè)規(guī)模體量、自有資金額度來確定投資規(guī)模，避免因盲目過大投資規(guī)模而削弱企業(yè)風險抵御能力、提高對外源融資依賴性。最后，做好現(xiàn)場勘察工作，委托第三方專業(yè)機構(gòu)，全面勘察工程現(xiàn)場的水文地質(zhì)條件，將勘察報告作為項目設(shè)計、編制概算文件的主要依據(jù)，避免因信息掌握不全而降低設(shè)計方案可行性、產(chǎn)生超出預期的造價成本[5]。

(三)采取多元化風險控制手段

為減少房地產(chǎn)項目投資風險實際造成的損失，企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目情況來采取多元化風險控制手段，具體包括風險規(guī)避、風險轉(zhuǎn)移、風險共擔。第一，風險規(guī)避是在風險隱患出現(xiàn)前，采取多項防控措施，從根源上杜絕此類投資風險的形成，如前期做好現(xiàn)場勘察工作來規(guī)避設(shè)計風險、開展施工模擬試驗并優(yōu)化方案內(nèi)容來規(guī)避質(zhì)量與安全等方面風險、提高自有資金比例來規(guī)避融資風險。第二，風險轉(zhuǎn)移是通過簽署合同將部分或全部風險轉(zhuǎn)移給其他單位或個體承擔，一般情況下以財務(wù)型保險轉(zhuǎn)移為主，向保險公司繳納保險費用，如果在項目投資期間出現(xiàn)預期風險，將由保險公司向房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)濟賠償來彌補損失。第三，風險共擔是由多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)同一項目，在出現(xiàn)投資風險時，由各方按比例共同承擔損失。

(四)建立長效化風險防范機制

為全過程控制房地產(chǎn)項目投資風險，約束、指導風險控制、現(xiàn)場施工與項目管理等方面工作開展，企業(yè)必須建立一套長效化風險控制機制，明確規(guī)定投資決策、前期建設(shè)、項目建設(shè)等階段的風險控制措施。例如，在投資決策階段，綜合采取建立高水準項目管理團隊、建立定期市場分析報告制度、投資風險分析三項防控措施。其中，建立高水準管理團隊是確保項目團隊可以貫徹執(zhí)行所交辦工作和風險控制計劃，以及根據(jù)項目情況來判斷風險情況、將問題上報反饋。建立定期市場分析報告制度是定期重新開展市場調(diào)研分析工作，以此來掌握市場環(huán)境變動情況，根據(jù)政策走勢、供求關(guān)系來調(diào)整投資計劃、項目方案。投資風險分析是預測未來一段時間的項目運作情況與外部環(huán)境，提前發(fā)現(xiàn)、處理投資風險。

(五)編制專項風險控制方案

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出開發(fā)模式多元化特征，包括PPP模式、合作開發(fā)模式、聯(lián)合競買模式等，不同開發(fā)模式下的投資風險類別、特征存在明顯差異。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)項目模式來編制專項風險控制方案，體現(xiàn)出風險控制的針對性。

以PPP模式為例，由房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府共同參與項目開發(fā)，政府方提供所掌握土地等方面資源，由房地產(chǎn)企業(yè)出資建設(shè)，在項目交付后享有一定年限的運營收益。在這一模式下，主要存在經(jīng)營不確定性、建設(shè)周期不確定性、政策變動、建設(shè)成本不確定性等投資風險。其中，對于經(jīng)營不確定性風險，采取項目可行性論證、與政府方簽署協(xié)議并明確交地時間等事項、簽署補充協(xié)議等控制措施，如在項目后期經(jīng)營收入低于預期時，將由當?shù)卣幢壤蚍康禺a(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)濟補償。而對于建設(shè)周期不確定性風險，與政府方簽署補充協(xié)議，如果因政府方原因出現(xiàn)土地延期交付、中途增加工程量與變更建設(shè)要求等問題，則由政府方向房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)濟補償，或是延長項目特許經(jīng)營期限。

四、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步時間較晚，在投資風險控制方面存在明顯短板。房地產(chǎn)企業(yè)必須提高對投資風險問題的重視程度，圍繞項目情況來分析實際存在與可能形成的投資風險，針對性落實建立風險預警體系、做好前期準備工作、采取多元化風險控制手段、建立長效風險防范機制、編制專項風險控制方案等策略，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。