論房地產(chǎn)價格評估管理的規(guī)范化策略

程濱橋 響水縣價格認定中心

一、房地產(chǎn)價格評估管理中存在的問題

房地產(chǎn)價格評估對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要的意義，如果不能合理的評估市場價格，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)盲目定價，一旦價格高于市場價格，那么企業(yè)很難在激烈的市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)銷售就會出現(xiàn)問題。如果評估的價格低于市場及價格，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益就會受到影響，企業(yè)想要獲得更好的發(fā)展非常不容易，為了能夠保證企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強對于房地產(chǎn)價格評估的管理。

然而，目前我國房地產(chǎn)價格評估管理中存在一些問題，影響了房地產(chǎn)價格評估管理水平的提升。這些問題主要表現(xiàn)為以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的價格評估師的素質(zhì)偏低，行業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)的評估機構(gòu)，這就影響了房地產(chǎn)價格評估結(jié)果的準備性，對于企業(yè)發(fā)展造成了不利影響。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)價格評估管理缺乏重視，沒有對房地產(chǎn)評估人員進行繼續(xù)教育，使得企業(yè)的價格評估人員無法緊跟時代的發(fā)展步伐，影響了房地產(chǎn)價格評估的準確性。再次，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的監(jiān)督管理機制，價格評估人員的行為不受限制，很多的問題不能及時發(fā)現(xiàn)，影響了最終的效果。最后，房地產(chǎn)企業(yè)對于價格評估報告缺乏重視，評估報告不規(guī)范，影響了企業(yè)價格評估結(jié)果。

二、房地產(chǎn)價格評估管理的規(guī)范化策略

（一）科學合理的管理估價師和估價機構(gòu)

要實現(xiàn)科學合理的管理房地產(chǎn)估價師應當做到以下兩點：第一，提高房地產(chǎn)估價師的從業(yè)門檻，現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價師從業(yè)素質(zhì)參差不齊的重要原因之一就是房地產(chǎn)估價師從業(yè)門檻低，這就使得一些低學歷、低素質(zhì)和職業(yè)能力不過關(guān)的人員也能從事房地產(chǎn)評估行業(yè)。所以、將房地產(chǎn)估價師從業(yè)門檻提高，就可以將低素質(zhì)人員攔在門外，從而使得房地產(chǎn)評估行業(yè)整體得到提升。第二，建立房地產(chǎn)估價師評級體系，對已經(jīng)從業(yè)的房地產(chǎn)估價師進行等級評定。可以參考估價師的從業(yè)時長和工作成績將估價師分為低級、中級、高級和特級。已獲得估價師從業(yè)資格的估價師，按照其工作業(yè)績表現(xiàn)突出的進行等級晉升。逐步獲得中級以及更高級的職業(yè)等級。反之對于高等級估價師在工作中如出現(xiàn)嚴重問題，可以降低其工作資質(zhì)，如果問題不斷可以直至取消其從業(yè)資格。

（二）進行房地產(chǎn)估價師的再教育活動

房地產(chǎn)評估作為依托于房地產(chǎn)行業(yè)而產(chǎn)生的新興行業(yè)。這就要求從業(yè)的房地產(chǎn)估價師不僅要掌握評估方面的工作知識。更要熟知法律、經(jīng)濟和建筑等與房地產(chǎn)相關(guān)的知識內(nèi)容。但是，目前房地產(chǎn)評估行業(yè)中從業(yè)的估價師大部分都是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來。由于他們所具備的從業(yè)技能各有不同。這就使得房地產(chǎn)估價師的再教育變得尤為重要。房地產(chǎn)估價師的再教育包含以下兩個方面的教育。第一，針對估價師的業(yè)務能力從業(yè)技能的參差不齊，就必須對其估價師專業(yè)素質(zhì)進行再教育。通過使用諸如專業(yè)教育、崗前教育等模式，專業(yè)考試、崗前考試、等級晉升考試等手段。使得房地產(chǎn)估價師從業(yè)者的專業(yè)技能時刻領(lǐng)先。第二，當前房地產(chǎn)評估師道德素質(zhì)普遍低下是房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的一種現(xiàn)狀，這就需要加大對于房地產(chǎn)估價師的道德素質(zhì)進行再教育。只有從事房地產(chǎn)評估的估價師道德素質(zhì)提高，才能更好的服務于大眾。使得房地產(chǎn)評估行業(yè)樹立起良好的口碑。

（三）加強對房地產(chǎn)評估的監(jiān)督管理

任何一個行業(yè)都不能沒有監(jiān)督管理，脫離了監(jiān)督管理的行業(yè)就會使得此行業(yè)內(nèi)管理體制混亂。房地產(chǎn)評估行業(yè)目前由于相關(guān)管理部門對于評估定價并沒有到位的監(jiān)督管理。使得當前房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于房產(chǎn)評估過程中的評估收費、評估程序等方面存在嚴重問題。一部分并沒有評估資質(zhì)的機構(gòu)也從事房地產(chǎn)評估業(yè)務；也存在一些評估機構(gòu)為獲取更多利益主觀的將客戶的房產(chǎn)進行定價。此類不正當手段嚴重影響了房地產(chǎn)評估行業(yè)的公平性。這個時候相關(guān)部門的價格管理監(jiān)督工作就尤為重要。監(jiān)督管理工作應做到以下幾點。第一，應當盡快完善房地產(chǎn)評估的各類規(guī)章制度，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)在工作過程中出現(xiàn)的各類問題給予完善的指導，確保房地產(chǎn)評估機構(gòu)清楚熟悉評估的每一個流程。第二，針對房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估過程中出現(xiàn)的不正當行為進行嚴格懲處，做到出現(xiàn)一例懲處一例，不給房地產(chǎn)評估機構(gòu)任何鉆空子的機會。第三，監(jiān)督管理部門應當隨機的對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估案例進行抽查，從而進一步了解房地產(chǎn)評估機構(gòu)存在的問題，并幫助房地產(chǎn)評估機構(gòu)解決問題

（四）完善對評估報告的管理

評估報告是對于房地產(chǎn)價格最終評估結(jié)果反應的直接證據(jù)，評估報告的真實性以及準確性對于委托人而言具有重大的意義。為了房地產(chǎn)價格評估管理水平的不斷提升，企業(yè)應該加強對于評估報告的管理，在日常的工作中建立標準的評估報告模式，保證評估報告簡潔、易懂。為了提升評估報告的真實性，房地產(chǎn)企業(yè)應該對評估后的價格進行市場調(diào)查，保證評估價格能夠與市場價格保持一定的聯(lián)系，如果存在較大的差異，應該分析差異產(chǎn)生的原因，保證房地產(chǎn)企業(yè)出具的評估報告的真實性與可靠性。我國的有關(guān)部門應該做好對于評估報告的監(jiān)督管理工作，發(fā)現(xiàn)評估報告存在問題應該拒絕蓋章，保證房地產(chǎn)價格評估報告真實可靠，為社會群眾的利益負責。

[1]楊帆.我國房地產(chǎn)價格波動趨勢分析[J].合作經(jīng)濟與科技,2011（20）.

[2]周葛亮.房地產(chǎn)價格影響因素研究——基于probit模型的視角[J].經(jīng)濟研究導刊,2011（24）.