城市更新項目交易中規(guī)避法律風(fēng)險的有效策略

韓緯武

北京德和衡（廣州）律師事務(wù)所，廣東 廣州 510000

城市整治的過程屬于城市更新，在符合相關(guān)法律法規(guī)的前提下，對城市中原有的建筑或者基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行重建或者完善，以現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展眼光來看，需要進(jìn)行城市規(guī)劃整治，土地需要被占用是尤為突出的問題，抑或環(huán)境較差的區(qū)域需要根據(jù)要求拆遷或者重建，改變現(xiàn)狀。盡管城市更新是城市發(fā)展的必由之路，但由于全球經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)監(jiān)管收緊的雙重因素疊加下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著資金緊張問題，市場上出現(xiàn)了大量城市更新項目存在融資、轉(zhuǎn)讓的需求，但由于市場投資主體并非項目實際管理人，對于目標(biāo)項目的真實情況和交易風(fēng)險無法完全掌握，且城市更新項目地域性、政策性極強。因此，在城市更新項目交易過程中，法律風(fēng)險防控占據(jù)著十分重要的地位，有效規(guī)避法律風(fēng)險問題，較大程度上決定了城市更新項目能否順利開展。

一、城市更新項目交易中的法律風(fēng)險

（一）立項階段的風(fēng)險

在城市更新項目交易過程中，最易遇見申報條件與改造意愿不符合的風(fēng)險。例如，某項目，在實際申報前期階段，企業(yè)就已經(jīng)開始進(jìn)行測繪規(guī)劃與申報材料的準(zhǔn)備工作，這樣不僅會導(dǎo)致無法有效整理項目申報之前相關(guān)資料內(nèi)容，同時也極易引發(fā)申報材料存在問題無法批準(zhǔn)的問題，最終會受到改造地的合法面積與當(dāng)?shù)匾蟛幌喾挠绊?，進(jìn)而使申報計劃失敗。改造意愿通常就是當(dāng)期產(chǎn)權(quán)人與申報人簽署的具體改造委托書，這樣才可保障申報立項工作的順利開展。但根據(jù)實際情況，在實際申報委托書簽署過程中，由于業(yè)主受到各種因素的影響，擔(dān)心會被委托書條款中的隱藏內(nèi)容所侵害，對自身權(quán)益造成影響。

開發(fā)商進(jìn)行城市更新項目的銜接更多的是為了從中獲得更多的經(jīng)濟收益，現(xiàn)如今巨額的補償款使開發(fā)商從改造后的項目中抽取更多的利潤。但由于利潤與容積率相掛鉤，若容積率較高則會存在嚴(yán)重的審批和法律風(fēng)險。換言之，若想獲得更多的經(jīng)濟收益，需要做好開發(fā)商選地指標(biāo)評價工作，并熟知當(dāng)?shù)卣摺?/p>

（二）檢查規(guī)劃的風(fēng)險

出現(xiàn)檢查規(guī)劃風(fēng)險的主要原因是單元規(guī)劃存在異議，項目規(guī)劃在完成之后張貼階段很容易出現(xiàn)異議的問題，在一定程度上會對審批進(jìn)度產(chǎn)生不利影響。實際上，單元規(guī)劃與多樣技術(shù)指標(biāo)和方案項目審批時間相關(guān)，即通過越早，就會為業(yè)主帶來越多的經(jīng)濟收益，但也存在著張貼階段時間越多會使審批通過難度越大，從而產(chǎn)生項目風(fēng)險。

規(guī)劃階段的風(fēng)險主要是政府審批風(fēng)險，若地塊法規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整時，那么單元規(guī)劃也會需要在法定內(nèi)容內(nèi)進(jìn)行重新定義，一旦存在問題，將會促使審批流程更為困難。有些開發(fā)商為了使自身利益最大化將會改變法定內(nèi)容，在城市更新項目中隨處可見，進(jìn)一步致使項目審批難度的增大［1］。例如在深圳，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定明確指出，審批流程要在一年之內(nèi)完成，但若受到審批難度增大因素的影響，將會面臨著嚴(yán)重的收尾問題。

（三）拆遷協(xié)議的風(fēng)險

在拆遷協(xié)議簽署中存在問題，被稱為拆遷協(xié)議風(fēng)險。申報人若有房產(chǎn)證等有效證件，產(chǎn)權(quán)爭議發(fā)生概率相對較小。但在落實過程中申報人房屋產(chǎn)權(quán)模糊，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系確定、補償款下?lián)?、今后新房分配產(chǎn)權(quán)登記等方面存在問題，較為嚴(yán)重甚至?xí)φ麄€更新項目進(jìn)度產(chǎn)生不利的影響。

此外，拆遷補償協(xié)議中擬定、審核、簽訂等方面也存在著一定的法律風(fēng)險。補償協(xié)議有著重要作用，若未按時簽訂補償協(xié)議將會面臨著嚴(yán)重的法律風(fēng)險問題。例如，在補償協(xié)議簽訂過程中，雙方的授權(quán)文件存在問題，業(yè)主會臨時拒絕簽訂，抑或條款存在不明確的問題時，業(yè)主可以拒絕履行合同內(nèi)容并提出索賠。

在拆遷協(xié)議協(xié)商過程中，“釘子戶”問題是極為棘手的，若在項目中個別人拒絕簽署協(xié)議，那么將會致使整個項目進(jìn)度受到影響，存在個人拒絕談判，或者提出高額賠償?shù)囊?。在實際項目中，3%的產(chǎn)權(quán)人需要1年到3年時間的談判。對待城市更新項目的“釘子戶”“釘子單位”時，若妥協(xié)將會對其他簽署協(xié)議的履行人不公平，進(jìn)而引發(fā)嚴(yán)重的法律糾紛。此外，若較長時間內(nèi)談判進(jìn)度停滯不前，將會影響城市更新項目的順利開展，進(jìn)而被政府部門駁回城建計劃。其中最為典型的是，極少數(shù)產(chǎn)權(quán)人獲得利益，導(dǎo)致開發(fā)商項目無法進(jìn)行，進(jìn)而使整個項目失敗，導(dǎo)致投入的資金、人力、物力等浪費，還需對產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補償。

（四）建設(shè)回遷的風(fēng)險

對原有建筑拆除，建筑物原有產(chǎn)權(quán)人拒絕在期限內(nèi)搬遷，或者辦理房地產(chǎn)證注銷時無法提供委托書、產(chǎn)權(quán)證明等文件時，抑或在項目建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)商無法對產(chǎn)權(quán)人提供臨時補助等情況。不僅會使項目周期產(chǎn)生影響，導(dǎo)致項目計劃無法通過審核，而且也面臨著嚴(yán)重的項目臨時失敗的問題［2］。與此同時，也會引發(fā)項目陷入僵局，開發(fā)商可能無法履行拆遷協(xié)議，進(jìn)而面臨著集體索賠或者臨時解約的風(fēng)險。

（五）項目并購的風(fēng)險

首先，目標(biāo)公司股權(quán)變更能否獲得政府及改造主體同意的風(fēng)險。因城市更新項目的長期性、復(fù)雜性，改造主體為保證合作企業(yè)的長期性、穩(wěn)定性會限制目標(biāo)公司股權(quán)的對外轉(zhuǎn)讓，例如未經(jīng)集體經(jīng)濟組織書面同意或民主表決同意，目標(biāo)公司不得進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，目標(biāo)公司股東內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓除外，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，有些項目所在地政府要求在項目復(fù)建安置房和公建配套設(shè)施未完成竣工驗收前，原則上不得以包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式在內(nèi)的任何方式轉(zhuǎn)讓項目。

其次，“前期費用”的稅務(wù)處理風(fēng)險。在目標(biāo)項目達(dá)到正式引入改造主體前，通常由前期服務(wù)公司或集體經(jīng)濟組織負(fù)責(zé)開展相關(guān)前期工作，由此產(chǎn)生土地房屋測繪費、改造方案編制費、臨遷費、補償費等，這些前期費用由于支付主體不一致、扣除憑證等因素，存在能否計入項目公司稅務(wù)扣除成本的風(fēng)險。若無法有效計入稅務(wù)扣除成本，無疑會增大收購方的收購成本。

二、城市更新項目交易中規(guī)避法律風(fēng)險的有效策略

（一）立項階段風(fēng)險防范

建筑改造的城市更新項目，以廣州市既有歷史街區(qū)微改造為例，業(yè)主猶豫不決最為主要的原因是對城市更新相關(guān)政策了解不夠全面。廣州市早在2006年就已經(jīng)發(fā)布了諸多政策文件，在歷史街區(qū)微改造立項階段需要將業(yè)主們聚集在一起，進(jìn)行大會講解，及時解決業(yè)主們的顧慮，使業(yè)主們對法律文書和相關(guān)政策有詳細(xì)的了解。因此，在這個溝通大會中，應(yīng)要讓業(yè)主詳細(xì)了解委托書的作用，即業(yè)主同意是開展城市更新項目的前提依據(jù)，既不是規(guī)劃書也不是協(xié)議書，對業(yè)主的利益不會產(chǎn)生影響。同時，也需要讓業(yè)主詳細(xì)了解，委托書是政府相關(guān)部門頒布的法律文書，申報主體不是最后的落實者，拆遷協(xié)議是業(yè)主后續(xù)與開發(fā)商商討而簽訂的。若企業(yè)或者相關(guān)拆遷需要更新調(diào)整，則需要當(dāng)?shù)氐姆寝r(nóng)業(yè)建筑地以及工業(yè)地塊相關(guān)部門商討決定的，進(jìn)而減少在立項階段模糊信息的出現(xiàn)。

（二）策劃審核階段風(fēng)險防范

城市更新項目在策劃審核時，開發(fā)商應(yīng)搭建一個相互溝通的平臺。當(dāng)進(jìn)行居民城市更新項目改變既有建筑時，應(yīng)與業(yè)主進(jìn)行方案策劃溝通交流，盡可能為業(yè)主提供多種方案，讓業(yè)主進(jìn)行比較，在張貼之前應(yīng)與業(yè)主進(jìn)行商討，將策劃準(zhǔn)確無誤地告知給業(yè)主，業(yè)主對策劃方案無異議時，再進(jìn)行張貼，進(jìn)而可以有效杜絕由于存在異議而導(dǎo)致審批進(jìn)度緩慢問題的出現(xiàn)［3］。

在進(jìn)行城市更新項目的單元策劃工作開始之前，開發(fā)商也要與經(jīng)驗豐富的設(shè)計單位進(jìn)行討論，并研究當(dāng)?shù)爻鞘懈马椖坎邉澐椒?，同時與當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)相結(jié)合，實現(xiàn)利益共贏，并加大與國土策劃單位的交流，繼而減少審批中功能性風(fēng)險的出現(xiàn)。

（三）拆遷協(xié)議風(fēng)險防范

一般情況下，拆遷協(xié)議中存在權(quán)屬人問題，同樣在項目立項到審核過程中也會存在權(quán)屬人的問題。例如，廣州市舊村莊改造中，如何更好地做好在項目建設(shè)中被補償主體的確認(rèn)是項目中很關(guān)鍵的一個問題。在整個項目運行過程中，應(yīng)以合法的方式例如司法機關(guān)的確定、資料審查或者第三方調(diào)查等對主體的實際權(quán)利人進(jìn)行了解。此外，在改造項目中需要對房產(chǎn)進(jìn)行核算，即是否有綠色或紅色房產(chǎn)證、房產(chǎn)是否登記抑或是否存在違建情況。若擁有紅色房產(chǎn)證，則需要考慮登記人是否健在等多種情況，同時也要考慮登記人是否境外人員抑或未成年人等問題。因此，實際權(quán)利人的確定是拆遷協(xié)議風(fēng)險預(yù)防的一個主要內(nèi)容。

拆遷協(xié)議自身就已經(jīng)有一定的法律風(fēng)險，因而開發(fā)商需要對拆遷協(xié)議中的內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)的研究，并將項目中實際存在的問題進(jìn)行多次考察，遵守國家法律法規(guī)和當(dāng)?shù)卣咝晕募?，建立完善的條款，并從實踐中的法律風(fēng)險來確定風(fēng)險防控內(nèi)容。在整個協(xié)議完成之后，應(yīng)加大對簽訂人資格審查的保密性，進(jìn)而使整個簽訂過程更加合法和有效。協(xié)議中一些無法改變的規(guī)定，在修改過程中也要進(jìn)行打印，不得進(jìn)行手動修改，從而可以減少法律事務(wù)漏洞問題的出現(xiàn)。除此之外，也要明確修改流程不會對項目后期產(chǎn)生影響。

（四）建設(shè)回遷風(fēng)險防范

在協(xié)議中開發(fā)商應(yīng)明確搬遷期限及產(chǎn)權(quán)注銷義務(wù)的承擔(dān)問題，并且需要張貼公告，達(dá)到提醒的目的，并要對繳費清理情況有詳細(xì)的了解。同時，在搬遷工作開始之前，需要對產(chǎn)權(quán)抵押租賃關(guān)系等進(jìn)行梳理，確定延時搬遷的違約金［4］。若原產(chǎn)權(quán)人不配合搬遷，可以進(jìn)行仲裁或訴訟，提出強制執(zhí)行。

除此之外，也需詳細(xì)了解委托書、聲明書以及證明書等法律文件。在搬遷協(xié)議簽訂之前，需將暫時性補償、無法補償?shù)冗M(jìn)行規(guī)定和明確，但解約權(quán)不得歸還于原產(chǎn)權(quán)人，進(jìn)而有效減少后續(xù)法律和執(zhí)行風(fēng)險。

（五）尋找專業(yè)律師團隊

城市更新項目變化快，但對于城市更新法律了解的專業(yè)人才卻少之又少，而擁有一支專業(yè)的城市更新律師團隊尤為重要，能夠幫助投資人詳細(xì)了解實際情況，并及時發(fā)現(xiàn)項目中存在的風(fēng)險問題，采取有效的措施，幫助投資人詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐姆烧撸纬闪己玫纳虡I(yè)模式，保障合同的有效性和可執(zhí)行性，能夠?qū)嶋H工作的開展提供針對性的建議，進(jìn)而減少或杜絕風(fēng)險問題的發(fā)生。在發(fā)現(xiàn)問題時，專業(yè)律師團隊能夠為投資人提供訴訟或非訴訟措施，減少不必要問題的發(fā)生。所以，需要提高對專業(yè)律師團隊的重視度?？傊鞘懈马椖康捻樌ㄔO(shè)，需要擁有專業(yè)律師團隊，發(fā)揮人才的優(yōu)勢，進(jìn)而有效解決過程中存在的股權(quán)和稅務(wù)籌劃問題，推動項目建設(shè)活動順利進(jìn)行。

（六）法律顧問、財務(wù)顧問需要做好調(diào)查工作

在城市更新項目進(jìn)入選擇過程時，相關(guān)法律顧問、財務(wù)顧問需要提前做好調(diào)查工作，即項目土地的性質(zhì)，土地使用期限、來源等，并詳細(xì)了解需要繳納的費用是否有拖欠行為，包含土地使用費用、地價繳納等內(nèi)容。除此之外，也需要詳細(xì)調(diào)查被拆遷的建筑歸屬權(quán)問題，即建筑是否合法、是否臨時建筑等［5］。若想要保障城市更新項目有效運行，相關(guān)法律顧問、財務(wù)顧問需要及時做好評估工作，對其中包含土地權(quán)屬和是否符合城市規(guī)劃等進(jìn)行詳細(xì)檢查，進(jìn)而減少不符合政府要求問題的出現(xiàn)。在整個調(diào)查工作結(jié)束之后，法律顧問需要將所有資料進(jìn)行整理，對法律風(fēng)險進(jìn)行評估，合理地計算出城市更新項目成本費用。

總之，在城市更新項目交易過程中，易產(chǎn)生法律風(fēng)險，而如何有效規(guī)避法律風(fēng)險是一項急需解決的問題，需將各種尺度和界線進(jìn)行明確的確定和把握。對于法律應(yīng)合理應(yīng)用，進(jìn)而能夠最大化發(fā)揮自身作用，為城市更新項目交易工作順利開展提供依據(jù)。除此之外，在城市更新項目交易中，顧問律師占據(jù)著重要的一席之地，所以自身需要精通各種法律法規(guī)，熟練掌握房屋補償安置方案及協(xié)議等文件的編制能力，能夠?qū)灰讓嶋H情況進(jìn)行詳細(xì)研究，并對政府部門頒布的條例和政策有詳細(xì)的了解，而且還需掌握城市規(guī)劃、財務(wù)等知識內(nèi)容，最大化減少城市更新項目交易中的法律風(fēng)險。