關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的相關(guān)思考

文/郭龍生（寶豐縣大地聚德實(shí)業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，會面臨較多的問題，如經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，負(fù)債率較高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著資金不足的問題。而且隨著市場經(jīng)營環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地適應(yīng)新時(shí)代要求，不僅應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對外擴(kuò)張的步伐，提高商品房的質(zhì)量和品質(zhì)，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)全過程的成本管控，使建設(shè)成本更低。而企業(yè)在成本管控的過程中，更應(yīng)當(dāng)重視成本核算工作，不斷優(yōu)化成本核算的流程，采用科學(xué)的成本核算方法，對項(xiàng)目過程中的成本生產(chǎn)要素進(jìn)行歸集，提高企業(yè)成本核算的水平。

一、成本核算概述

成本核算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目建設(shè)過程中所有的成本要素進(jìn)行歸集和分配，并且通過一定的成本核算流程和方法，對這些成本費(fèi)用進(jìn)行核算，以便企業(yè)可以掌握各項(xiàng)目的成本支出狀況，促使企業(yè)可以進(jìn)行合理的成本預(yù)測，進(jìn)而找到成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，全面降低企業(yè)的成本費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目獨(dú)立運(yùn)營，投資規(guī)模較大，而且項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般很難確定成本核算的對象，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)、具體的規(guī)劃以及周期等實(shí)際情況，確定成本核算的對象。在確定了成本核算的具體對象之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置成本核算的會計(jì)科目，一般包括企業(yè)的前期土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)施工以及配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用等。

企業(yè)對項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行歸集和核算，通過成本核算可以計(jì)算出各成本核算對象的開發(fā)總成本，使企業(yè)可以詳細(xì)了解項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本費(fèi)用支出狀況，強(qiáng)化會計(jì)成本管控力度，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的利潤水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算的重要意義

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場環(huán)境越發(fā)惡劣，企業(yè)要想在市場競爭中脫穎而出，就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，不斷優(yōu)化成本管理的制度和流程，只有進(jìn)行內(nèi)部改革和轉(zhuǎn)型，才可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級的過程中，就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)成本管控，對企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本生產(chǎn)要素進(jìn)行管控，將成本管理制度落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)在開展成本管控時(shí)，應(yīng)當(dāng)重視成本核算，明確成本核算的對象，合理控制企業(yè)的各項(xiàng)成本支出，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作中的相關(guān)問題分析

（一）成本核算對象不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本核算工作中，最基礎(chǔ)的工作內(nèi)容就是確定成本核算的對象，如果企業(yè)確定的成本核算對象不準(zhǔn)確，那么就會影響成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。但是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項(xiàng)目的資金投入較多，項(xiàng)目的周期也較長，為企業(yè)合理確定成本核算的對象增加了難度，具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一，會計(jì)準(zhǔn)則中并未明確具體行業(yè)的成本核算的對象，也未對企業(yè)的成本核算的歸集和劃分等工作進(jìn)行明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，未根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的具體情況合理確定核算對象，影響成本核算的準(zhǔn)確性；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在劃分核算對象的時(shí)候過于粗糙或者細(xì)致，給企業(yè)的成本核算工作帶來了一定的難度，同時(shí)也可能導(dǎo)致企業(yè)的成本核算與實(shí)際工作量之間產(chǎn)生偏差，不利于成本核算工作發(fā)揮其作用；第三，企業(yè)在成本核算的過程中，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本歸集工作缺乏合理性，企業(yè)對科目的處置不合理，不能按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期等內(nèi)容進(jìn)行成本歸集，影響企業(yè)的成本核算結(jié)果。

（二）成本核算與管控的制度不健全

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本核算與管理的工作中，不僅應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)思想認(rèn)識建設(shè)，而且還應(yīng)當(dāng)建立健全成本核算與管控的制度，為企業(yè)開展成本核算工作提供參考性依據(jù)。但是現(xiàn)實(shí)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏成本核算與管控機(jī)制，影響成本核算工作效率的提升。第一，企業(yè)未完善相應(yīng)的成本歸集以及核算的流程，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行成本要素歸集的時(shí)候，隨意性較大，導(dǎo)致企業(yè)的項(xiàng)目資料不完善，使企業(yè)的成本分配和歸集的結(jié)果不準(zhǔn)確；第二，企業(yè)未明確成本核算的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目眾多，并且每個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期均不同，企業(yè)的核算項(xiàng)目較多。在核算的過程中，企業(yè)不能運(yùn)用統(tǒng)一的成本核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，不利于成本核算工作發(fā)揮其效用；第三，企業(yè)的內(nèi)部溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制不科學(xué)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門只有加強(qiáng)內(nèi)部溝通和合作，明確各自在成本核算工作中的職責(zé)，各部門也應(yīng)當(dāng)積極配合財(cái)務(wù)管理部門完成既定任務(wù)，但是企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制不規(guī)范，影響企業(yè)工作效率。

（三）成本核算意識不強(qiáng)，缺乏專業(yè)的人才

企業(yè)提高全體員工的成本核算意識，使員工可以轉(zhuǎn)變自身的財(cái)務(wù)管理思維，是企業(yè)開展成本核算工作的基礎(chǔ)。但是據(jù)調(diào)查分析，大多數(shù)企業(yè)的成本核算意識不強(qiáng)，主要原因有幾下幾點(diǎn)：第一，企業(yè)的決策層和員工都以提高銷售量、增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益為工作的核心內(nèi)容，將銷售指標(biāo)看得很重，而財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行成本核算的時(shí)候，對企業(yè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)情況也不深入了解，業(yè)務(wù)部門也不能向財(cái)務(wù)部門及時(shí)傳遞項(xiàng)目變更的單據(jù)，致使企業(yè)的成本核算工作不能順利推進(jìn)；第二，企業(yè)缺乏崗位責(zé)任制度，未明確企業(yè)各部門和崗位人員在成本核算工作中的具體職責(zé)。更重要的是，企業(yè)未健全績效考核機(jī)制，也未將成本核算與考核管理進(jìn)行充分的融合，使員工對自身的工作內(nèi)容認(rèn)識不清，導(dǎo)致員工整體的成本核算意識不強(qiáng)；第三，成本核算與管理的人才是企業(yè)開展成本核算工作的重要支撐，但是企業(yè)一般都較為重視銷售人員的招聘工作，并且在招聘財(cái)務(wù)人員的時(shí)候，也未對其進(jìn)行綜合的要求和考量，使企業(yè)缺乏專業(yè)的人才，影響企業(yè)成本核算的結(jié)果和質(zhì)量。

（四）信息化系統(tǒng)的應(yīng)用程度不足

隨著科學(xué)技術(shù)的普及和發(fā)展，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采購相應(yīng)的信息化硬件和軟件設(shè)施，充分運(yùn)用信息化系統(tǒng)開展成本核算工作，極大地提高了企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量，促使工作效率的提升。遺憾的是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化系統(tǒng)應(yīng)用程度不足，具體為：第一，企業(yè)未制定和完善信息化管理的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，未將企業(yè)的成本核算制度進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，使企業(yè)的信息化管理缺乏規(guī)范性依據(jù)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都較為重視信息化硬件的投資，而對于信息化系統(tǒng)的軟件設(shè)施建設(shè)不到位，部分企業(yè)也忽略了信息化辦公軟件的安全管理工作，也不能對信息化系統(tǒng)中的信息進(jìn)行備份，影響了信息化系統(tǒng)作用的發(fā)揮；第三，目前很多企業(yè)都引進(jìn)了ERP和OA系統(tǒng)，企業(yè)人力資源管理以及成本管理等內(nèi)容都集成到企業(yè)的信息化系統(tǒng)中，但是部分系統(tǒng)軟件的開放性和擴(kuò)展性不足，同時(shí)如果企業(yè)不能開設(shè)多個(gè)數(shù)據(jù)接口，那么就會影響該系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

（五）內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制缺失

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算的過程中，為了減少和避免一些違規(guī)行為的出現(xiàn)，也為了確保成本核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督和管理，設(shè)置專門的內(nèi)部監(jiān)督與管理部門，促使其參與到企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)全過程中，充分了解各個(gè)項(xiàng)目的具體情況，以便對成本數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的整理和歸集。但是現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏科學(xué)的內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制，也未設(shè)置專門的監(jiān)管部門，不利于企業(yè)提高成本核算與控制的成效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算的具體對策

（一）明確成本核算的對象，提高核算結(jié)果的準(zhǔn)確性

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的過程中，充分考慮項(xiàng)目的建設(shè)周期、用途以及施工團(tuán)隊(duì)等多種實(shí)際情況，并且將較多相同類型的項(xiàng)目成本支出作為同一個(gè)成本核算對象，在對項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解之后進(jìn)行核算，提高企業(yè)成本核算的工作效率；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的成本核算部門，在完成項(xiàng)目建設(shè)工作之后，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)方提出結(jié)算的申請，并經(jīng)由建設(shè)方以及工程監(jiān)理單位對工程量進(jìn)行審核，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)跟進(jìn)資金的支付進(jìn)度，并且嚴(yán)格按照會計(jì)準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)開展成本核算，提高核算結(jié)果的準(zhǔn)確性；第三，企業(yè)在開展項(xiàng)目建設(shè)之前，就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對項(xiàng)目總體情況的分析，對項(xiàng)目的成本支出情況進(jìn)行預(yù)判，對企業(yè)的項(xiàng)目成本要素進(jìn)行整理，并且規(guī)范成本核算的流程，確保企業(yè)的成本數(shù)據(jù)清晰，使企業(yè)可以正確歸集成本數(shù)據(jù)，為企業(yè)明確成本核算對象奠定基礎(chǔ)。

（二）健全成本核算與管控的制度

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和自身的實(shí)際經(jīng)營狀況，制定和完善成本核算體系。在制定成本核算體系的時(shí)候，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)和會計(jì)準(zhǔn)則的要求，并且根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境不斷調(diào)整和改進(jìn)成本核算制度，優(yōu)化成本核算的流程；其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的財(cái)務(wù)管理部門，使其可以深入到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全過程中，并且將各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)都納入信息化系統(tǒng)中。企業(yè)還可以在成本管理制度中規(guī)定成本的預(yù)測以及預(yù)算控制等內(nèi)容，提高企業(yè)成本管控制度的規(guī)范性；再次，企業(yè)還可以統(tǒng)一成本核算的標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)針對不同的建設(shè)項(xiàng)目，遵循統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，確保分配的合理性。而且企業(yè)還可以設(shè)立成本核算的臺賬，對房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所有的成本費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和記錄，明確成本核算的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，增加成本核算的科學(xué)性；最后，企業(yè)還可以對成本核算部門加強(qiáng)管理，明確成本核算人員的工作職責(zé)，促使其加強(qiáng)對市場行業(yè)的分析和調(diào)查，對行業(yè)的發(fā)展前景進(jìn)行調(diào)研，篩選和收集企業(yè)內(nèi)外部的成本核算與控制的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，為企業(yè)開展成本核算與管控提供參考，以便企業(yè)決策層可以對企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)方針和政策進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。

（三）提高成本核算與管控的意識，加強(qiáng)人才培養(yǎng)

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，通過自主報(bào)班和考取相應(yīng)的證書，可以增加財(cái)務(wù)管理人員的成本管理的理論知識，提高員工的成本管理水平。企業(yè)在開展培訓(xùn)的時(shí)候，不僅要給員工講解日常的管理的知識，還應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)給員工講解成本核算的技能，使員工可以掌握更多的理論知識，如稅法知識、職業(yè)道德知識等，提高員工的綜合素質(zhì)；第二，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定人才培養(yǎng)計(jì)劃，針對企業(yè)內(nèi)部的員工進(jìn)行培訓(xùn)，而且還應(yīng)當(dāng)積極引進(jìn)外部的成本核算與管理人才，并且制定科學(xué)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，針對保質(zhì)保量完成企業(yè)成本管控的人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。而對于一些工作積極性不高且不能及時(shí)完成相應(yīng)任務(wù)的員工，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)懲罰，使其可以對自身的職業(yè)晉升路線進(jìn)行合理的規(guī)劃；第三，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部溝通聯(lián)系機(jī)制，明確各部門在成本核算與管控工作中的具體責(zé)任，使各部門員工為了完成既定的成本核算目標(biāo)而努力提升自己。同時(shí)也可以使員工端正工作態(tài)度，加強(qiáng)對成本核算與管控意識，推進(jìn)企業(yè)成本核算與管控工作的順利推進(jìn)。

（四）加強(qiáng)信息化系統(tǒng)建設(shè)與應(yīng)用

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大信息化系統(tǒng)的建設(shè)力度，積極引進(jìn)先進(jìn)的ERP財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)和OA辦公軟件，并且將這兩個(gè)系統(tǒng)軟件與企業(yè)原有的管理軟件的端口進(jìn)行連接，保證企業(yè)的信息化系統(tǒng)具有較強(qiáng)的兼容性，實(shí)現(xiàn)各部門之間的數(shù)據(jù)資源共享，確保企業(yè)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)資料可以實(shí)時(shí)共享到財(cái)務(wù)管理工作中，提高企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量；第二，企業(yè)還可以將成本核算的工作流程都納入信息化系統(tǒng)中，在系統(tǒng)中完成成本核算與管控的所有工作內(nèi)容，讓業(yè)務(wù)人員也可以通過統(tǒng)一的信息化系統(tǒng)參與到成本核算中，實(shí)現(xiàn)各部門之間的高效協(xié)調(diào)，使員工共同致力于企業(yè)的成本核算與控制工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本管控的目標(biāo)。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督和管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全內(nèi)部審計(jì)制度，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況不斷優(yōu)化相關(guān)的內(nèi)容，企業(yè)在制定審計(jì)制度的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合自身的經(jīng)營特點(diǎn)，并且吸收和借鑒新審計(jì)內(nèi)容。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)崗位，對企業(yè)內(nèi)部的成本核算工作進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，針對一些責(zé)任人進(jìn)行審核，并將內(nèi)部審計(jì)的結(jié)果及時(shí)反饋給領(lǐng)導(dǎo)層，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督和管理。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視成本核算工作，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)全過程中，充分了解項(xiàng)目建設(shè)的具體情況，對成本費(fèi)用進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)和歸集，明確成本核算的對象，為企業(yè)開展成本核算與控制工作奠定良好的基礎(chǔ)。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以建立健全成本核算的體系，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督和管理，及時(shí)糾正企業(yè)內(nèi)部的違規(guī)行為，全面降低企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中的成本支出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)。

相關(guān)鏈接

成本核算是指將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)按照一定的對象進(jìn)行分配和歸集，以計(jì)算總成本和單位成本。成本核算通常以會計(jì)核算為基礎(chǔ)，以貨幣為計(jì)算單位。成本核算是成本管理的重要組成部分，對于企業(yè)的成本預(yù)測和企業(yè)的經(jīng)營決策等存在直接影響。進(jìn)行成本核算，首先審核生產(chǎn)經(jīng)營管理費(fèi)用，看其已否發(fā)生，是否應(yīng)當(dāng)發(fā)生，已發(fā)生的是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入產(chǎn)品成本，實(shí)現(xiàn)對生產(chǎn)經(jīng)營管理費(fèi)用和產(chǎn)品成本直接的管理和控制。其次對已發(fā)生的費(fèi)用按照用途進(jìn)行分配和歸集，計(jì)算各種產(chǎn)品的總成本和單位成本，為成本管理提供真實(shí)的成本資料。把一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的費(fèi)用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點(diǎn)，分類歸集、匯總、核算，計(jì)算出該時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生總額和分別計(jì)算出每種產(chǎn)品的實(shí)際成本和單位成本的管理活動。