破產(chǎn)程序中不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的法律地位與利益保護

趙 貞 李煒東

北京市京師（無錫）律師事務(wù)所，江蘇 無錫 214000

一、預(yù)告登記在破產(chǎn)案件司法實踐中的效力認(rèn)定

預(yù)告登記作為一項特殊的不動產(chǎn)登記，其登記的權(quán)利系請求權(quán)，是為限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人行使處分權(quán)，保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，賦予其預(yù)告登記的請求權(quán)以物權(quán)效力所設(shè)的一項制度。但是預(yù)告登記本身并不具有證明物權(quán)歸屬的效力，因此當(dāng)預(yù)告登記的義務(wù)人陷入破產(chǎn)程序后，預(yù)告登記所擔(dān)保的請求權(quán)是否可以繼續(xù)對抗其他債權(quán)人而得以保全？目前理論界的多數(shù)觀點采納的是預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護效力。破產(chǎn)保護，是指預(yù)告登記相對人在破產(chǎn)時，權(quán)利人請求權(quán)的履行期限仍未截止或履行條件尚未成立，于此情形下，權(quán)利人有權(quán)申請將作為請求權(quán)標(biāo)的不動產(chǎn)排除于破產(chǎn)財產(chǎn)之列，以保障將來的請求權(quán)可以發(fā)生預(yù)期的效用。［1］由于我國《民法典》及《企業(yè)破產(chǎn)法》并未有明確的規(guī)定，由此導(dǎo)致相關(guān)案件對預(yù)告登記效力的裁判在各地司法實踐中呈現(xiàn)亂象。

（一）預(yù)告登記之下的債權(quán)請求權(quán)不具有優(yōu)先權(quán)

孫某某與威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“某公司”）破產(chǎn)債權(quán)糾紛一案（案號為（2020）最高法民申2681號），孫某某與某公司之間原系借款合同關(guān)系，后雙方以實現(xiàn)以物抵債的交易目的簽訂了《商品房買賣預(yù)售合同》并辦理預(yù)告登記，但某公司一直未交房。后某公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，某公司管理人以孫某某未實際支付房款為由通知解除與孫某某的《商品房買賣預(yù)售合同》，故孫某某訴至法院，請求確認(rèn)合同有效并交付房屋及辦理過戶登記手續(xù)。最高院最終認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣合同有效，但是孫某某與某公司以房抵債行為所形成的購房事實，其目的在于實現(xiàn)債權(quán)，并非生活、居住需要，孫某某不符合《最高院關(guān)于建設(shè)工程幾款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條及《最高院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二條所規(guī)定的支付大部分購房款的消費者購房人（以下簡稱“消費購房人”）的身份，故否認(rèn)了孫某某具有相對其他債權(quán)人的優(yōu)先權(quán)利，并據(jù)此駁回了孫某某的訴訟請求。

該案中法院側(cè)重從保護生存權(quán)益角度出發(fā)，以預(yù)告登記權(quán)利人是否為“消費購房人”來判定是否具有優(yōu)先權(quán)的做法，一定程度上將預(yù)告登記權(quán)利人局限于“消費購房人”，限制了其他類型的預(yù)告登記權(quán)利人獲得破產(chǎn)保護，不免有失公允。

（二）預(yù)告登記之下的債權(quán)請求權(quán)具有優(yōu)先權(quán)

林某某與常州市某置業(yè)有限公司（以下簡稱某置業(yè)公司）破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案（案號為（2020）蘇04民終1580號）中，雙方同樣是因借款法律關(guān)系而進(jìn)行以物抵債所簽訂的商品房買賣合同，并辦理了預(yù)告登記手續(xù)。最終二審法院判決認(rèn)定，因案涉預(yù)告登記所依據(jù)的商品房買賣合同不存在無效、可撤銷、解除的情形，林某某有權(quán)依據(jù)預(yù)告登記而要求某置業(yè)公司繼續(xù)履行商品房買賣合同，交付相應(yīng)房屋。

本案中，法院從客觀角度出發(fā)，以買賣合同法律關(guān)系合法有效及請求交付的不動產(chǎn)具備交付條件來認(rèn)定預(yù)告登記權(quán)利人具有優(yōu)先權(quán)，體現(xiàn)了對預(yù)告登記權(quán)利人的破產(chǎn)保護。

從上述兩個案例可以看出，管理人在破產(chǎn)案件中認(rèn)定不動產(chǎn)的預(yù)告登記是否具有優(yōu)先權(quán)時往往會遇到眾多問題，比如基礎(chǔ)合同的合法有效性、合同履行的完整程度、不動產(chǎn)進(jìn)入破產(chǎn)程序時的現(xiàn)狀等，管理人應(yīng)當(dāng)綜合考慮各方面的因素合法合理地認(rèn)定預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)，從而實現(xiàn)對預(yù)告登記權(quán)利人的破產(chǎn)保護。

二、預(yù)告登記破產(chǎn)保護的現(xiàn)實困境

（一）所有權(quán)登記請求權(quán)因管理人解除權(quán)而無法行使

在預(yù)告登記中，權(quán)利人需要通過將預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記，才能實現(xiàn)物權(quán)變動，從而取得所有權(quán)。然而在破產(chǎn)程序中，將債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化，提高各類債權(quán)的清償比例是管理人工作的重要目標(biāo)取向。為此，《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款賦予了破產(chǎn)管理人對雙方均未履行完畢的合同以選擇解除權(quán)，是公共政策和破產(chǎn)目的的優(yōu)先立法政策的體現(xiàn)。實踐中，若預(yù)告登記權(quán)利人僅支付了部分的購房款，為了吸引重整投資人、增加債務(wù)人財產(chǎn)，即使預(yù)告登記權(quán)利人所有權(quán)本登記條件已經(jīng)具備，管理人往往會選擇與預(yù)告登記權(quán)利人解除合同。而一旦管理人行使解除權(quán)，預(yù)告登記便失去了其本登記的權(quán)利基礎(chǔ)，權(quán)利人對破產(chǎn)企業(yè)的請求權(quán)無法行使，其債權(quán)僅能作為普通債權(quán)進(jìn)行清償，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)告登記制度設(shè)立目的的落空，使其淪為空殼制度。

（二）預(yù)告登記權(quán)利人所依托的債權(quán)不具備別除權(quán)的基礎(chǔ)

別除權(quán)是指債權(quán)人因其債權(quán)設(shè)有物權(quán)擔(dān)?；蛳碛刑貏e優(yōu)先權(quán)，而在破產(chǎn)程序中就債務(wù)人特定財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)利，預(yù)告登記是對未來物權(quán)的一種債權(quán)請求權(quán)。二者存在著相當(dāng)大的差別。首先，別除權(quán)權(quán)利基礎(chǔ)來源于擔(dān)保物權(quán)，而預(yù)告登記之債權(quán)雖然同時具備債權(quán)和物權(quán)的屬性，但從本質(zhì)而言，其權(quán)利基礎(chǔ)仍然來源于債權(quán)，不具有擔(dān)保物權(quán)強烈的支配性以及排他性。其次，別除權(quán)是針對特定的物享有的優(yōu)先受償權(quán)，而預(yù)告登記之債權(quán)只是保全請求權(quán)人取得不動產(chǎn)物權(quán)的優(yōu)先權(quán)而不是優(yōu)先求償權(quán)，該權(quán)利本身并不具備直接優(yōu)先于其他普通債權(quán)人得到清償?shù)男ЯΑ＃?］最后，別除權(quán)有別于預(yù)告登記之債權(quán)，其并不需要履行任何義務(wù)即可優(yōu)先受償，后者則需要履行支付相應(yīng)對價的義務(wù)才能得到優(yōu)先受償。

由于預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)不具有事實上和法律上的支配性，在法律沒有特別規(guī)定預(yù)告登記債權(quán)優(yōu)先權(quán)的前提下，其得到的破產(chǎn)保護明顯弱于別除權(quán)，很有可能淪為普通債權(quán)進(jìn)行受償。

三、預(yù)告登記債權(quán)在破產(chǎn)程序中的保障和實現(xiàn)

（一）限制管理人對預(yù)告登記合同的解除選擇權(quán)

《企業(yè)破產(chǎn)法》賦予破產(chǎn)管理人以雙方均未履行完畢的合同以解除權(quán)，其目的在于當(dāng)繼續(xù)履行合同會導(dǎo)致破產(chǎn)財產(chǎn)出現(xiàn)減損或者貶值時，管理人可以在第一時間選擇解除相應(yīng)的合同，從而保障債務(wù)人破產(chǎn)財產(chǎn)的價值。然而《企業(yè)破產(chǎn)法》并未對管理人合同解除權(quán)的行使條件進(jìn)行限制，這就可能導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，管理人為了規(guī)避繼續(xù)履行合同產(chǎn)生的風(fēng)險，濫用權(quán)利解除經(jīng)預(yù)告登記的房屋買賣合同。為此，需要對管理人的解除權(quán)加以規(guī)制。

首先，管理人行使解除權(quán)必須遵循能夠增加破產(chǎn)財產(chǎn)或破產(chǎn)利益的原則?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》設(shè)置管理人解除權(quán)的初衷在于保護破產(chǎn)財產(chǎn)的價值。實踐中，大部分預(yù)告登記權(quán)利人僅支付了小部分的購房款，繼續(xù)履行合同并不會減少破產(chǎn)財產(chǎn)，相反管理人可以要求預(yù)告登記權(quán)利人繼續(xù)支付購房款，并且也省去了未來可能會產(chǎn)生的訴訟成本，糾紛成本，增加了破產(chǎn)財產(chǎn)。因此，從破產(chǎn)財產(chǎn)增值保值的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)限制管理人解除權(quán)。

其次，管理人行使解除權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循利益衡平原則，維護預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)不同于制造型企業(yè)，其牽涉利益重大，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)告登記權(quán)利人處于絕對弱勢的地位。此時，若管理人解除房屋買賣合同，會導(dǎo)致預(yù)告登記權(quán)利人遭受嚴(yán)重的損失，其預(yù)告登記便無法再對其進(jìn)行物權(quán)保護，可能會引發(fā)嚴(yán)重的社會問題。為此，同樣應(yīng)當(dāng)限制管理人解除權(quán)的行使。

故，對于已經(jīng)過預(yù)告登記的尚未履行完畢的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)從上述兩項原則出發(fā)，限制管理人的解除權(quán)，考慮權(quán)利人的利益訴求，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，維護預(yù)告登記制度的適用。

（二）根據(jù)是否具備所有權(quán)登記條件進(jìn)行區(qū)分性保護

1.所有權(quán)登記條件成就時權(quán)利人的保護

在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記情形中，本登記條件成熟時，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)依據(jù)《民法典》第二百二十一條，請求管理人協(xié)助辦理本登記，實現(xiàn)所有權(quán)物權(quán)的變動，使得預(yù)告登記債權(quán)人成為不動產(chǎn)所有權(quán)人，此時預(yù)告登記的不動產(chǎn)完全脫離了債務(wù)人企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。預(yù)告登記具有對外公示效力，即使此時預(yù)告登記權(quán)利人的付款義務(wù)尚未履行完畢，但從預(yù)告登記制度的立法目的出發(fā)，可以借鑒德國破產(chǎn)法規(guī)定，對此時的管理人合同解除權(quán)予以禁止，轉(zhuǎn)而由預(yù)告登記權(quán)利人繼續(xù)付清所有款項，進(jìn)而完成本登記。［3］

2.所有權(quán)登記條件未成就時權(quán)利人的保護

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，因在建工程尚未完工不能按照原合同約定交付而導(dǎo)致無法進(jìn)行不動產(chǎn)所有權(quán)登記，此時預(yù)告登記權(quán)利人可根據(jù)在建工程的不同處置方式采取相應(yīng)的救濟途徑：

（1）在建工程轉(zhuǎn)讓的情形。在建工程雖有物權(quán)瑕疵但仍具備經(jīng)濟價值，理論上預(yù)告登記權(quán)利人可請求破產(chǎn)管理人按照在建工程現(xiàn)狀履行。但在司法實踐中，由于在建工程作為一項整體性工程，難以分割，無法就預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先權(quán)的工程部分單獨交付，否則將影響破產(chǎn)財產(chǎn)的處置。考慮到此時雙方合同客觀上已無法繼續(xù)履行，預(yù)告登記權(quán)利人可以請求支付在建工程的變價款。由于不動產(chǎn)無法交付并非預(yù)告登記權(quán)利人的原因?qū)е?，若將預(yù)告登記權(quán)利人的變價款請求權(quán)列為普通債權(quán)，將有違公平原則，故預(yù)告登記權(quán)利人對該變價款應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

（2）在建工程續(xù)建的情形。司法實踐中，在建工程項目的價值關(guān)系到廣大債權(quán)人的利益，工程續(xù)建交付往往是最優(yōu)的選擇。若破產(chǎn)管理人選擇續(xù)建在建工程的，預(yù)告登記權(quán)利人以承擔(dān)續(xù)建款為代價委托管理人續(xù)建，在建工程完成后權(quán)利人可主張取得不動產(chǎn)所有權(quán)。［4］參照我國添附制度的理論，續(xù)建行為可視為將動產(chǎn)附合于在建工程之上，故預(yù)告登記權(quán)利人最終取得不動產(chǎn)并享有物權(quán)的，系在建工程所有權(quán)的延伸，但其取得所有權(quán)的前提在于對動產(chǎn)的價值進(jìn)行補償，最終取得不動產(chǎn)的預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)對在建工程續(xù)建費用進(jìn)行分擔(dān)。當(dāng)然在此情形下，預(yù)告登記權(quán)利人不同意承擔(dān)續(xù)建費用的，可以選擇請求支付在建工程的變價款并要求對該變價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

（三）明確預(yù)告登記債權(quán)請求權(quán)在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中的優(yōu)先順位

根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，僅是對“消費購房人”債權(quán)的優(yōu)先順位作出明確規(guī)定即優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，并未對預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利優(yōu)先順位進(jìn)行明確規(guī)定。預(yù)告登記權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記的目的在于通過登記的手段使自身債權(quán)處于優(yōu)先地位，避免出現(xiàn)一房二賣的現(xiàn)象，而且未經(jīng)預(yù)告登記人同意，財產(chǎn)處置勢必難以進(jìn)行，因此有必要將預(yù)告登記權(quán)納入優(yōu)先順位。實踐中有觀點認(rèn)為，預(yù)告登記權(quán)利人與“消費購房人”同為房屋購買者，并且預(yù)告登記權(quán)利人相較于支付大部分購房款的商品房消費者，其權(quán)利更加明確，因此，可以類比支付大部分購房款的商品房消費者，與其同順位優(yōu)先受償。這種做法是值得商榷的，該規(guī)定考量的法理基礎(chǔ)是保障生存利益，不符合預(yù)告登記制度系基于維護交易安全的法理基礎(chǔ)。若按此來認(rèn)定預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)順位，則會因過度傾斜保護預(yù)告登記權(quán)利人利益而損害其他債權(quán)人的利益，有違保護弱者的立法本意。因此，基于“法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)于一般優(yōu)先權(quán)”的原則，預(yù)告登記請求權(quán)應(yīng)當(dāng)略后于建設(shè)工程價款債權(quán)。同時，基于學(xué)界已承認(rèn)的預(yù)告登記的“權(quán)利保全”這一處分權(quán)限制的效力解釋適用，筆者贊同，預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)與抵押權(quán)之間應(yīng)當(dāng)按照“時間在先，權(quán)利在先”的原則確定優(yōu)先受償?shù)捻樜唬罱K實現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人的順位效力。［5］

四、結(jié)語

所有權(quán)預(yù)告登記的債權(quán)人在《企業(yè)破產(chǎn)法》中權(quán)利的實現(xiàn)是一個涉及多方面的復(fù)雜問題。其突破了傳統(tǒng)民法“物債兩分”的原則，同時也涉及到多方主體的利益衡平問題。但是目前仍然沒有相應(yīng)的制度對其進(jìn)行全面的保護。筆者認(rèn)為唯有從限制管理人解除權(quán)、根據(jù)是否具備所有權(quán)登記條件進(jìn)行區(qū)分保護以及明確預(yù)告登記債權(quán)請求權(quán)的優(yōu)先順位出發(fā)，通過對制度的修繕明確預(yù)告登記的破產(chǎn)保護效力，以期完善相應(yīng)制度，使得立法價值得到最大化的體現(xiàn)，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，維護社會和諧與秩序，實現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展都有著非常重要的意義。