房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段稅收籌劃探析

龍夢蕓

（佛山市南海城市建設(shè)投資有限公司， 廣東 佛山 528000）

近年來，根據(jù)中央“房住不炒”和“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的要求，房地產(chǎn)市場得到了一定的調(diào)控。比如，個人住房貸款、房產(chǎn)交易、房企融資等業(yè)務(wù)，審核變得愈發(fā)嚴(yán)格。再加上新冠肺炎疫情頻發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售以及銷售款的回款接連受阻，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的資金壓力，出現(xiàn)了大中型房地產(chǎn)企業(yè)面臨債務(wù)危機、小微房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的現(xiàn)象。在當(dāng)前的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升利潤，只能盡可能精細(xì)化管理，節(jié)約成本。而在房地產(chǎn)企業(yè)的稅金支出中，土地增值稅作為一項稅率高、稅負(fù)重的稅種，如何通過稅收籌劃，合理降低其稅額，優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解資金壓力，也就成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點考慮對象。因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段的稅收籌劃，具有一定的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏整體部署

根據(jù)土地增值稅清算制度相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將土地增值稅的納稅籌劃作為一項長期性工作，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的任何階段。但很多房地產(chǎn)企業(yè)只是在收入和扣除項目核算方面對土地增值稅進行籌劃，而在房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期，缺乏財稅人員參與。這就導(dǎo)致在項目的籌備階段，房地產(chǎn)企業(yè)無法結(jié)合企業(yè)資金、成本情況等提出合理有效的專業(yè)性建議；在建設(shè)階段，無法為項目成本歸集分類提出針對性的建議；在銷售階段，無法提供最優(yōu)的定價方案。因此，造成在土地增值稅籌劃方面缺乏整體部署，財稅人員無法為項目的戰(zhàn)略支點提供建議，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅收利益方面無法實現(xiàn)利益最大化。

（二）納稅籌劃深度不夠

雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都進行稅收籌劃，但是由于土地增值稅自身的特殊性和復(fù)雜性，再加上房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，整個開發(fā)周期涉及的業(yè)務(wù)活動、稅種等很多，若是結(jié)合各項業(yè)務(wù)活動，充分考慮各稅種后進行納稅籌劃，不僅需要大量的精力，還需要財稅人員具備良好的專業(yè)素養(yǎng)和及時了解財稅政策更新動態(tài)。而目前很多財稅人員只能確保當(dāng)下工作的完成，無暇研究最新的政策。從項目的立項到清算，可能都沒有與稅務(wù)機關(guān)及時咨詢相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃只是在核算方面簡單的籌劃，停留在表面，納稅深度不夠。

（三）房地產(chǎn)扣除項目不規(guī)范

土地增值稅清算過程中，扣除項目的核算是一項較為復(fù)雜的工作，而一些房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項目核算不規(guī)范。具體表現(xiàn)為：扣除項目沒有原始資料，甚至出現(xiàn)發(fā)票缺失的情況；將未結(jié)算的預(yù)估款作為扣除項目；在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，沒有取得工程勞務(wù)的發(fā)票，但仍作為扣除項目列示其中，或者雖然取得了發(fā)票，但作為扣除項目時虛增勞務(wù)金額；有些工程款合同缺少必要的審計及監(jiān)理簽字，這類工程款應(yīng)被剔除而實際未被剔除；有些房地產(chǎn)開發(fā)過程中利息支出的扣除項目，由于借款用途不明確，也不能據(jù)實扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段稅收籌劃存在問題及原因分析

（一）納稅籌劃缺乏組織和制度保障

稅收籌劃是一項整體性工作，僅靠財務(wù)部門是很難實現(xiàn)有效的籌劃，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行納稅籌劃需要整體部署。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃方面不僅缺乏匹配的組織機構(gòu)，而且缺乏相關(guān)的納稅籌劃規(guī)章制度，這就導(dǎo)致企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時，各部門間配合度不高，積極性也較低。有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的納稅籌劃部門，整個納稅籌劃工作僅由一兩名財務(wù)人員負(fù)責(zé)。若是財務(wù)人員沒有全程參與整個項目，那么就很難對房地產(chǎn)項目有清晰的認(rèn)知，再加上對稅收政策理解有偏差，導(dǎo)致納稅籌劃的準(zhǔn)確性受到影響。此外，由于缺乏相應(yīng)的納稅籌劃組織，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的前期，其項目支出無法及時傳遞到財務(wù)人員，在發(fā)生了相關(guān)成本后，財務(wù)人員事后才知道原委，在這種情況下，很難調(diào)整出最佳方案，進而影響納稅籌劃效果。

（二）專業(yè)程度不夠，稅企交流不足

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃工作，僅由一名財務(wù)人員負(fù)責(zé)，而土地增值稅工作量比較大，但財務(wù)人員精力有限，導(dǎo)致其不能全面地、有深度地為土地增值稅進行納稅籌劃。一些房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)只關(guān)心土地增值稅籌劃可以減少稅款，而對土地增值稅清算過程中遇到的問題置之不管，影響了清算的全面性與準(zhǔn)確性。再加上在稅收籌劃過程中，管理層比較重視企業(yè)宏觀方面的發(fā)展，以及對外工作協(xié)調(diào)、戰(zhàn)略規(guī)劃、流程決策等問題，但對納稅籌劃缺乏積極意識。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉稅問題也復(fù)雜，很難制定一套統(tǒng)一的稅收籌劃方案，這就對納稅籌劃人員提出了較高的專業(yè)需求。雖然我國的稅收政策在不斷地完善，但是有些政策法規(guī)還存在一定的模糊地帶，而且各地的稅收機關(guān)對爭議性政策采取的執(zhí)行口徑也不同，因此，納稅籌劃人員除了深入解讀相關(guān)的政策法規(guī)外，也應(yīng)多與稅務(wù)部門溝通。若是房地產(chǎn)企業(yè)對政策法規(guī)理解出現(xiàn)偏差，則會對企業(yè)造成一定的法律風(fēng)險。但現(xiàn)實是很多房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員缺乏與稅務(wù)機關(guān)的溝通，導(dǎo)致其對最新的稅收政策理解不到位、不深入，進而無法為房地產(chǎn)企業(yè)做好有效的土地增值稅的納稅籌劃。

（三）企業(yè)發(fā)票管理與交接工作存在漏洞

首先，在土地增值稅清算階段，有的房地產(chǎn)企業(yè)原始憑證丟失嚴(yán)重，憑證管理混亂，說明一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)票管理方面存在很大漏洞。其次，財稅人員對稅收籌劃實務(wù)操作不當(dāng)，在土地增值稅成本項目扣除計算中，未按照取得的相應(yīng)發(fā)票的金額計算。最后，在交接發(fā)票時，沒有制作交接清單，交接資料缺乏必要的監(jiān)督，導(dǎo)致交接的資料缺乏完整性與連貫性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段的稅收籌劃優(yōu)化

（一）加強土地增值稅籌劃的整體部署

由于土地增值稅自身的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大財務(wù)人員的參與度，做好整體部署。首先，成立專門的納稅籌劃機構(gòu)，做好分工，各司其職，并且將土地增值稅的稅收籌劃工作涵蓋在房地產(chǎn)項目開發(fā)項目的整個生命周期。其次，在項目籌劃階段，財稅人員基于企業(yè)自身的資金狀況，結(jié)合項目的預(yù)估成本，從整體上提出有針對性的納稅建議。同時，在建設(shè)階段，為成本歸集分類的后續(xù)建設(shè)提供合理有效的專業(yè)性納稅建議。再次，在銷售策略階段，利用財稅人員的專業(yè)能力，結(jié)合稅負(fù)、成本等，為房產(chǎn)的定價提出最優(yōu)方案。在銷售階段，充分利用財稅人員的專業(yè)技能，確保土地增值額控制在臨界點以下。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目的前端就與土地增值稅清算銜接，進而在項目完成后實現(xiàn)稅收利益最大化。同時，制定稅收籌劃的保障制度，將納稅籌劃工作納入部門考核，增強相關(guān)部門的配合度，提升納稅籌劃的積極性。

（二）增強納稅籌劃深度

首先，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段進行納稅籌劃，是一項專業(yè)性極強的工作，加上相關(guān)稅收政策近幾年也在頻繁變更，更是加劇了清算工作的復(fù)雜性，這就要求負(fù)責(zé)土地增值稅稅收籌劃的人員具備專業(yè)的稅收知識，以及豐富的涉稅經(jīng)驗。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期對相關(guān)人員進行稅務(wù)培訓(xùn)，豐富納稅籌劃操作辦法，進而增強納稅籌劃的深度。其次，加強與稅務(wù)部門的溝通，提升對政策法規(guī)的把握能力。通過與稅務(wù)部門溝通，了解最新的土地增值稅政策，及時利用最新的優(yōu)惠政策，增強納稅籌劃的深度。對于一些拿捏不準(zhǔn)的政策法規(guī)，與稅務(wù)機關(guān)及時充分溝通，可以避免陷入誤區(qū)，降低法律風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)建立良好的關(guān)系，最大限度地獲得理解與支持。

（三）規(guī)范土地增值稅中的扣除項目

首先，制作交接清單，在交接發(fā)票時不僅有交接人、接收人在交接清單上簽字，交接時還應(yīng)有監(jiān)交人簽字，保障發(fā)票的完整性與連貫性。其次，建立發(fā)票保管制度，防止發(fā)票丟失。最后，提升財稅人員的納稅籌劃操作水平，對于沒有取得相關(guān)發(fā)票的費用支出，不能計入到成本扣除項目中，不屬于成本扣除項目的不得計入。

四、提升土地增值稅納稅籌劃水平的保障措施

（一）提高納稅籌劃意識

首先，管理層應(yīng)樹立正確的稅收籌劃觀念。管理層的決策很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展方向，稅收籌劃能否實現(xiàn)，很大程度上取決于管理層的稅收籌劃理念。管理層若重視土地增值稅的納稅籌劃，則會充分調(diào)動其他部門的積極性，進而將土地增值稅的稅收籌劃貫穿于經(jīng)營的全過程。而且，土地增值稅納稅籌劃也屬于企業(yè)管理的一部分，有效的土地增值稅納稅籌劃有助于提升企業(yè)價值。其次，樹立誠信經(jīng)營、依法納稅的企業(yè)文化。企業(yè)若是不樹立誠信經(jīng)營、依法納稅的企業(yè)文化，不利于其長遠(yuǎn)發(fā)展。企業(yè)文化是一個組織的價值觀，會對員工的日常工作提供指引。誠信經(jīng)營、依法納稅的企業(yè)文化，有助于企業(yè)規(guī)避稅收風(fēng)險，做出有利于長遠(yuǎn)發(fā)展的決策。

（二）定期對財稅人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的效果如何，很大程度上取決于財務(wù)人員的專業(yè)水平和其自身的實踐經(jīng)驗。當(dāng)前，我國的稅收法律制度在不斷完善，存在一些政策法規(guī)頻繁更改的現(xiàn)象，與之對應(yīng)，納稅籌劃人員也應(yīng)及時更新稅收知識。因此，企業(yè)應(yīng)定期對財稅人員進行培訓(xùn)，督促其更新知識。通過定期的培訓(xùn)，一定程度上也可以豐富納稅籌劃操作方法。

（三）加強與外界的溝通與交流

首先，加強與稅務(wù)機關(guān)的交流。通過與稅務(wù)機構(gòu)溝通交流，學(xué)習(xí)新出臺的政策文件，重點關(guān)注與本企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)活動之間的關(guān)系，為稅收籌劃奠定基礎(chǔ)。其次，還應(yīng)與專業(yè)機構(gòu)進行溝通交流，比如會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，短時間內(nèi)要求完成收入核算、成本分擔(dān)等工作，工作繁瑣復(fù)雜、難度大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用中介機構(gòu)來完成相關(guān)任務(wù)，這樣既能合理利用資源，也能保證清算工作的順利進展。

（四）完善財務(wù)制度建設(shè)

首先，完善納稅籌劃財務(wù)制度和激勵機制，完善的財務(wù)制度一定程度上可以確保土地增值稅核算過程原始資料的完整性與連貫性，有利于企業(yè)財稅人員基于準(zhǔn)確及時的財務(wù)信息開展納稅籌劃。其次，建立完善的激勵機制，提高各部門參與土地增值稅納稅籌劃的積極性，有利于納稅籌劃工作的展開。