成本策劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用研究

杜海軍 （長(zhǎng)沙銀行股份有限公司，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到目前主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：1998-2007年的輝煌時(shí)期，房企只要做好成本的核算就能得到可觀的利潤(rùn)收入；2008-2015年的平淡階段，房企需要做好成本的控制，這樣才能獲得一個(gè)正常的收益；2016年到現(xiàn)在的低迷期，房企在成本管理方面要做到成本策劃，才能在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中擁有生存的空間[1]。

隨著土地招拍掛的不斷影響，土地價(jià)格水漲船高，一系列項(xiàng)目成本的增加，使得房地產(chǎn)公司不得不進(jìn)行成本管理觀念的轉(zhuǎn)變，分析研究成本策劃在項(xiàng)目管理各階段中的應(yīng)用，對(duì)成本策劃和成本控制的協(xié)同管理進(jìn)行探索，有效策劃項(xiàng)目產(chǎn)品，最大程度增加項(xiàng)目收益。

1 成本策劃的概念

1.1 定義

成本策劃的核心是成本的前饋控制，通過(guò)制定成本目標(biāo)，規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本最優(yōu)化目的[3]。成本策劃可在項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中合理優(yōu)化成本，并在項(xiàng)目正式實(shí)施前，依據(jù)市場(chǎng)行情預(yù)估新產(chǎn)品價(jià)格，并把利潤(rùn)最大化作為最高目標(biāo)，對(duì)成本的相關(guān)組織方面進(jìn)行有效管理，確保項(xiàng)目成本與收益在策劃預(yù)定的軌道中運(yùn)行。

1.2 目的

成本策劃以預(yù)估產(chǎn)品價(jià)格為前提，項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人通過(guò)召集成本、銷(xiāo)售和設(shè)計(jì)、施工方面的負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的條件因素討論分析，研究相同類型的項(xiàng)目產(chǎn)品例子，研討項(xiàng)目主要成本在投入方面的收益，提出關(guān)于主要成本投入的邊際效益分析，對(duì)成本配置和管理提出建議，制訂成本管理制度，進(jìn)而明確項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的管理要點(diǎn)。其目的是運(yùn)用成本策劃的方法達(dá)到項(xiàng)目收益最大、投產(chǎn)比最合理，尋找一個(gè)關(guān)于產(chǎn)品價(jià)格和成本之間的最優(yōu)控制點(diǎn)[4]。

2 成本策劃的應(yīng)用

2.1 項(xiàng)目前期的應(yīng)用

事前的有效控制是成本策劃的核心，決定著項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)在整個(gè)成本策劃的重要地位[5]。通常來(lái)說(shuō)，在一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的定位設(shè)計(jì)時(shí)期，有效協(xié)同項(xiàng)目的利潤(rùn)目的，在這個(gè)基礎(chǔ)上，成本和銷(xiāo)售以及設(shè)計(jì)等各環(huán)節(jié)可以對(duì)產(chǎn)品的策劃和項(xiàng)目成本的策劃同步運(yùn)行，這樣有效地保證了項(xiàng)目成本的把控和項(xiàng)目收益的控制。

2.1.1 項(xiàng)目級(jí)成本策劃

某項(xiàng)目在概念方案時(shí)期就運(yùn)用“先算后畫(huà)”的方法進(jìn)行沙盤(pán)演示，同時(shí)盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目的整體貨源價(jià)值，充分考慮成本相關(guān)的變量因素，對(duì)規(guī)劃布局進(jìn)行合理的確定，完善項(xiàng)目的可售貨源價(jià)值，最大程度提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。在整個(gè)運(yùn)行過(guò)程，不僅考驗(yàn)成本、投資管理部門(mén)的水平，更考驗(yàn)管理層和各職能部門(mén)的配合能力，所以要以整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)角度去衡量項(xiàng)目的全面收益情況。

2.1.2 產(chǎn)品級(jí)成本策劃

對(duì)于產(chǎn)品級(jí)策劃來(lái)說(shuō)，成本的合理性是核心所在，在這個(gè)過(guò)程中要對(duì)每一分錢(qián)負(fù)責(zé)。同時(shí)在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行劃分，包括必要的成本項(xiàng)和非必要的成本項(xiàng)，確定成本的不平衡配置。針對(duì)客戶的興趣點(diǎn)進(jìn)行研究，把主要精力和成本放在客戶更感興趣的點(diǎn)上，然后對(duì)客戶的價(jià)值比重進(jìn)行綜合排列，對(duì)產(chǎn)品的相關(guān)要求進(jìn)行一一分析，同時(shí)在項(xiàng)目成本的精準(zhǔn)測(cè)試系統(tǒng)里填入項(xiàng)目配置要求的相關(guān)結(jié)果參數(shù)，并在結(jié)果參數(shù)的調(diào)整中找到最合適矩陣，得出符合要求的出售和交付的標(biāo)準(zhǔn)。

2.1.3 編制目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是檢查和預(yù)警并考核整個(gè)項(xiàng)目成本管理環(huán)境的重要根據(jù)，是房地產(chǎn)公司在對(duì)市場(chǎng)定位進(jìn)行合理分析，并預(yù)先確定好市場(chǎng)的預(yù)估價(jià)格和利潤(rùn)指標(biāo)，最后實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。某項(xiàng)目針對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)的情況，制定了三種版本目標(biāo)成本，分別是土地版和方案版、施工圖版，精細(xì)化管理項(xiàng)目的目標(biāo)成本體系。對(duì)方案版的目標(biāo)成本進(jìn)行分析，其以最合理的成本提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力為方針，并依托項(xiàng)目定位、周邊環(huán)境和地方政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、造價(jià)指標(biāo)等，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行編制。

2.1.4 實(shí)行限額設(shè)計(jì)

近年來(lái)，涇川縣深入推進(jìn)扶貧攻堅(jiān)工程，把蔬菜產(chǎn)業(yè)作為強(qiáng)縣富民的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，以農(nóng)民增收為目標(biāo)，以現(xiàn)代蔬菜產(chǎn)業(yè)園建設(shè)為突破口，不斷擴(kuò)大蔬菜種植規(guī)模。引進(jìn)推廣蔬菜種植高新技術(shù)，延伸蔬菜產(chǎn)業(yè)鏈條，規(guī)范無(wú)公害種植標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)了蔬菜產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，全縣蔬菜產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。

限額設(shè)計(jì)是在施工圖的設(shè)計(jì)階段，根據(jù)相關(guān)的設(shè)計(jì)任務(wù)內(nèi)容和目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格的把控設(shè)計(jì)，指派上一個(gè)階段項(xiàng)目確定的投資金額和相應(yīng)的工程數(shù)量到各專業(yè)團(tuán)隊(duì)，再具體到每一個(gè)單位、分部工程。各專業(yè)團(tuán)隊(duì)充分把控建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)技術(shù)手段和可操作性材料的嚴(yán)格比選，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算指標(biāo)等，確保單項(xiàng)投資費(fèi)用不高于額定成本投入金額。

2.2 項(xiàng)目招投標(biāo)階段的應(yīng)用

2.2.1 建立科學(xué)的合約規(guī)劃

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需要精細(xì)化管理合約，采用WBS分解法編制合約，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，依照分項(xiàng)工程的規(guī)則分級(jí)每一個(gè)工作項(xiàng)，分解工作界面，有效規(guī)劃項(xiàng)目合約。合理的合同規(guī)劃等手段，可以有效解決成本管理和預(yù)算把控等問(wèn)題。比如一個(gè)員工將一份30萬(wàn)合同送去審批，審批人員只要看到這份合同有相應(yīng)的合同規(guī)劃，內(nèi)容一致，且合同金額不超出規(guī)劃額度，說(shuō)明這項(xiàng)工作符合成本策劃控制要求。這種合約事前規(guī)劃、中間把控的方法，是合約規(guī)劃對(duì)于成本策劃的重要作用。

2.2.2 建立規(guī)范的采購(gòu)管理

招投標(biāo)工作是將成本策劃由虛轉(zhuǎn)實(shí)的一個(gè)關(guān)鍵過(guò)程，項(xiàng)目前期的目標(biāo)成本和合約規(guī)劃是公司財(cái)務(wù)預(yù)算能力的反映，而采購(gòu)管理是成本管控能力執(zhí)行的體現(xiàn)?；陧?xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度和目標(biāo)成本，綜合考慮合約規(guī)劃，有計(jì)劃地具體安排項(xiàng)目的采購(gòu)工作。房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)制定年、季、月度的采購(gòu)方案，整體規(guī)劃項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃，規(guī)范采購(gòu)部門(mén)的采購(gòu)行為，有效提高采購(gòu)效率。

2.2.3 建立動(dòng)態(tài)成本信息化管理

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，運(yùn)用ERP信息化軟件全過(guò)程在線管理，并把ERP系統(tǒng)跟成本管理深度融合，規(guī)范招投標(biāo)管理，提高數(shù)據(jù)采集的精確性，達(dá)到分級(jí)把控成本管理數(shù)據(jù)目的。房企通過(guò)ERP信息化軟件，對(duì)項(xiàng)目的單項(xiàng)成本與總成本管理實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。實(shí)際使用時(shí)，可將審批確認(rèn)的目標(biāo)成本導(dǎo)入系統(tǒng)，比較分析發(fā)生成本和預(yù)算成本，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控預(yù)警，最終達(dá)到成本決策科學(xué)性。

為進(jìn)一步提升產(chǎn)品質(zhì)量，平衡供應(yīng)商關(guān)系，可結(jié)合公司特點(diǎn)，建立合作共贏關(guān)系。通過(guò)供應(yīng)商之間的合作關(guān)系，提高供應(yīng)服務(wù)水平，同時(shí)綜合考慮供應(yīng)商的綜合能力，挑選出符合要求的供應(yīng)商進(jìn)行合同簽訂，由分散采購(gòu)向戰(zhàn)略集中采購(gòu)轉(zhuǎn)變，可有效降低項(xiàng)目成本。

2.2.5 對(duì)甲供材料進(jìn)行嚴(yán)格控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的部品材料繁雜，采購(gòu)項(xiàng)目的關(guān)鍵材料時(shí)，一定要選用甲方指定材料或者由甲方采購(gòu)，進(jìn)一步控制材料質(zhì)量和成本。削弱施工方采購(gòu)環(huán)節(jié)，可對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升和品牌效應(yīng)宣傳起到推動(dòng)作用，還可降低項(xiàng)目成本和提高工作效率。比如在采購(gòu)地材、門(mén)窗、電梯等材料時(shí)，通過(guò)廣泛考察供應(yīng)商，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)質(zhì)量和成本統(tǒng)一規(guī)劃。

2.3 施工階段的應(yīng)用

2.3.1 施工組織設(shè)計(jì)的科學(xué)規(guī)劃

項(xiàng)目實(shí)施前，由項(xiàng)目總工程師負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)的方案，明確施工方案和流程，明確施工場(chǎng)地和施工人員的管理，制定相關(guān)的進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)場(chǎng)安排，然后再進(jìn)一步處理好實(shí)施過(guò)程中的人料機(jī)關(guān)系，合理統(tǒng)籌規(guī)劃項(xiàng)目的施工過(guò)程，有效控制項(xiàng)目進(jìn)度。

2.3.2 投資成本的有效控制

在項(xiàng)目施工過(guò)程中，密切結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，如建設(shè)規(guī)模和周邊環(huán)境以及地質(zhì)條件等，通過(guò)多方論證施工方案，比如召開(kāi)專家論法會(huì)和公司內(nèi)部討論施工方法或施工組織等。時(shí)刻留意建筑新技術(shù)和新材料的發(fā)展情況，盡可能采用先進(jìn)的施工工藝和新材料，從而有效降低工程的項(xiàng)目成本。

2.3.3 規(guī)范管控設(shè)計(jì)變更和洽商簽證

事前控制、事中控制和事后控制的方法可以有效規(guī)范管理設(shè)計(jì)變更和洽商簽證。

事前控制，嚴(yán)格執(zhí)行圖紙的會(huì)審制度，開(kāi)工前解決工程變更問(wèn)題。確定項(xiàng)目施工藍(lán)圖后，組織相關(guān)部門(mén)和技術(shù)人員對(duì)圖紙嚴(yán)格審查，形成會(huì)審記錄，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行交底。

事中控制，設(shè)計(jì)變更相關(guān)制度的不斷完善，確定施工作業(yè)的步驟，嚴(yán)格把控項(xiàng)目審批權(quán)責(zé)。確保工程質(zhì)量情況下，鼓勵(lì)縮短施工工期和降低項(xiàng)目成本的正向設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格把控延長(zhǎng)工期和增加費(fèi)用的負(fù)向設(shè)計(jì)變更。

事后控制，積極應(yīng)對(duì)工程變更的結(jié)算事項(xiàng)。當(dāng)工程變更或者洽商工作完成后，業(yè)主方、監(jiān)理方和造價(jià)人員實(shí)地測(cè)算，確認(rèn)《洽商工程量確認(rèn)單》，確保工程變更量的準(zhǔn)確性。工程結(jié)算時(shí)，技術(shù)人員和造價(jià)人員仔細(xì)復(fù)核結(jié)算材料，扣除工程核減部分造價(jià)。

3 結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本策劃管理，以“收益”為目標(biāo)，更加注重前期策劃和事前的控制，通過(guò)科學(xué)合理的定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本全盤(pán)設(shè)計(jì)和策劃。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，資本的運(yùn)作能力的不斷提升，最終為房地產(chǎn)公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。