房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險及防范策略探究

張白雪

（東原房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，重慶 400000）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長的特點，對信用體系、地方財政、勞動就業(yè)等各個方面均有極大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中會面臨各種類型的風(fēng)險，因此必須深入了解房地產(chǎn)相關(guān)政策和準(zhǔn)則，借助精準(zhǔn)的預(yù)算、測算幫助企業(yè)的業(yè)務(wù)運營系統(tǒng)規(guī)避潛在的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注市場環(huán)境變化，借助內(nèi)部控制實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，構(gòu)建全過程、全方位的內(nèi)控體系，加強對經(jīng)營風(fēng)險的防范。完善的內(nèi)部控制體系可以降低房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率，維持房地產(chǎn)企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確了解自身的定位，在提升自身管理水平的同時增強競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)是集建筑項目開發(fā)、物業(yè)管理、物業(yè)增值服務(wù)等相關(guān)內(nèi)容于一體的企業(yè)。房地產(chǎn)項目前期開發(fā)資金投入較大，項目一般需要經(jīng)歷開發(fā)、施工等環(huán)節(jié)，資金回籠周期相對較長。房地產(chǎn)企業(yè)的整體運作要求相對較高，在實際操作過程中均存在二次投資的可能性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作必須包括前期預(yù)計、資本預(yù)期支付以及后續(xù)資本補充等相關(guān)內(nèi)容。

財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要內(nèi)容，積極開展戰(zhàn)略層級決策的預(yù)算、測算等企業(yè)財務(wù)管理活動，貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)各項風(fēng)險的防范工作，可以實現(xiàn)財務(wù)性資源和非財務(wù)性資源的優(yōu)化配置，全面提升企業(yè)的經(jīng)營效益。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要大量的資金作為支撐，這進(jìn)一步凸顯了財務(wù)管理的重要性。提升企業(yè)財務(wù)管理水平，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金的充足，對其健康發(fā)展具有重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的造價成本、融資成本、稅務(wù)成本相對較高，項目前期資金投入較大，風(fēng)險較大，若現(xiàn)金流斷裂，將導(dǎo)致項目出現(xiàn)停滯或終止等情況。只有提升企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理水平，才能消除企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的各種財務(wù)風(fēng)險。因此，精確預(yù)算、測算并執(zhí)行到位，對房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)風(fēng)險防范管理極為重要，可以從源頭確保企業(yè)項目資金的支持及平穩(wěn)過渡，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提升房地產(chǎn)的市場競爭力。開展財務(wù)風(fēng)險管理活動不僅可以消除企業(yè)經(jīng)營中存在的財務(wù)風(fēng)險，還能為房地產(chǎn)企業(yè)獲得項目收益創(chuàng)造條件，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險控制問題

（一）測算精準(zhǔn)度有待提升

目前，受國內(nèi)市場沖擊和調(diào)控的影響，購房者心態(tài)發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道、回款渠道要求越來越苛刻，市場上出現(xiàn)土地價格上漲、材料供應(yīng)價格上漲等情況，此時，進(jìn)行準(zhǔn)確的測算是保證資金鏈穩(wěn)定的必要條件。項目拿地測算全面準(zhǔn)確，對一個項目的風(fēng)險而言有前瞻性作用。若整個項目的鋪排不合理，就很難在拿地競爭中獲得優(yōu)勢。例如，若樓面價太高，開發(fā)運營的利潤和現(xiàn)金流就難以保證；若房地產(chǎn)企業(yè)對商品的市場定位不準(zhǔn)，未充分根據(jù)市場情況進(jìn)行全面分析，則很可能造成產(chǎn)品定位失誤，導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷情況，庫存積壓，現(xiàn)金流回籠困難，進(jìn)一步延長整個開發(fā)周期，利潤也會隨著時間的流逝越來越少，甚至完全偏離預(yù)測算。財務(wù)測算除了要考慮以上問題外，還需要貫穿專業(yè)領(lǐng)域的考慮，如稅收籌劃對業(yè)態(tài)規(guī)劃的影響。稅法規(guī)定，普通住宅增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，鑒于大部分項目主力都是普通住宅，20%的增值率是土地增值稅負(fù)高低的“紅線”。又如，若有視同銷售的配建房，則在系統(tǒng)中調(diào)整售價，增值稅增加和土地增值稅節(jié)稅需要找到最有利的定價和業(yè)態(tài)配比，提前統(tǒng)籌安排。同時，在運營過程中，對費用的測算也十分重要，控制管理費和營銷費用對利潤有極大的影響。如果測算未考慮清楚，偏離實際執(zhí)行，也將嚴(yán)重影響測算的精準(zhǔn)度。

（二）資金平衡困難

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠方式主要是各種貸款放款、銷售回款等。其中，銷售回款又分為購房人直接支付部分和銀行按揭放款部分。無論是哪種回款，均需要一定時間的緩沖，而土地款、工程款的大額支付并不能給房地產(chǎn)企業(yè)足夠的緩沖時間，若未能及時平衡資金，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。因此，如何準(zhǔn)確地判斷資金缺口，并快速回籠資金、降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，成為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要因素。

從開發(fā)貸款角度來看，銀行政策對開發(fā)貸款的發(fā)放日趨嚴(yán)格，對土地質(zhì)量的要求越來越高，貸款難度逐步加大。從銷售角度來看，如今大量企業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)量和存貨量逐漸增加，客戶在供大于求的狀態(tài)下，對產(chǎn)品要求越來越高，房地產(chǎn)公司之間的競爭越來越激烈，銷售難度大大增加。從銀行放款角度來看，隨著國家一系列政策的出臺，銀行放款額度銳減，開發(fā)商就算在銷售競爭中取得了優(yōu)勢，回款依然面臨新一輪的博弈。各大銀行對各大開發(fā)商均有額度限制，為了搶額度，快速放款，快速回籠資金，開發(fā)商必須投入大量的人力、財力資源，甚至為了加速回款，付出額外的高昂成本。因此，要加速資金回籠，控制工程款等成本費用支出，開發(fā)商必須提前規(guī)劃、提前平衡，這也是房地產(chǎn)運營的一大難題。

（三）財務(wù)人員缺乏內(nèi)控意識

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間相對較短，部分企業(yè)不夠重視財務(wù)內(nèi)控管理制度的實施，相關(guān)人才偏年輕化，對無地產(chǎn)工作經(jīng)驗的人員缺少相應(yīng)的技能培訓(xùn)，導(dǎo)致財務(wù)人員缺乏相應(yīng)的財務(wù)內(nèi)控理論知識和內(nèi)控經(jīng)驗，而對風(fēng)險不敏感、把控不準(zhǔn)等嚴(yán)重影響了財務(wù)內(nèi)控制度的實施，大大增加了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率。同時，房地產(chǎn)管理人員普遍將管理重點放在企業(yè)業(yè)務(wù)上，長此以往，內(nèi)控意識的整體缺乏將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的潛在風(fēng)險。

（四）財務(wù)風(fēng)險防范體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，而財務(wù)內(nèi)控管理沒有跟上發(fā)展速度，缺乏完善的財務(wù)內(nèi)控管理制度，具體表現(xiàn)如下：首先，房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)較為復(fù)雜，部門眾多，如果部分部門財務(wù)開支隨意、缺乏監(jiān)督，就會嚴(yán)重影響企業(yè)的財務(wù)管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的項目多數(shù)是同時開展建設(shè)的，項目多且較為分散，各個地區(qū)存在匯報不及時、未嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控制度的情況，這加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險；最后，企業(yè)在制定財務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理體系時，要結(jié)合自身的發(fā)展情況，不能照搬照抄，要準(zhǔn)確評估市場的變化情況，及時調(diào)整財務(wù)控制制度，建設(shè)相應(yīng)的信息化系統(tǒng)平臺，及時準(zhǔn)確地反映企業(yè)運營的實際情況。

（五）缺乏完善的管理制度

財務(wù)內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。財務(wù)內(nèi)部控制建設(shè)需要規(guī)范各項管理制度與管理流程，確保企業(yè)內(nèi)部的管理工作受到制約與協(xié)調(diào)，但還有部分企業(yè)的內(nèi)部控制體系不完善，管理制度存在問題，制度在執(zhí)行過程中無法落實到位，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作存在弊端，阻礙企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的正常經(jīng)營。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制要杜絕內(nèi)部舞弊問題，通過設(shè)立制度堵住管理中的漏洞，明確管理職責(zé)與管理權(quán)限要求，落實內(nèi)部的管理主體，從而幫助企業(yè)實現(xiàn)對風(fēng)險的有效把控，幫助企業(yè)財務(wù)人員全面把握風(fēng)險，有效提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。

（六）資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要的資金較多，企業(yè)要構(gòu)建完善的資本結(jié)構(gòu)才能實現(xiàn)良性運作。企業(yè)在財務(wù)內(nèi)部控制過程中需要對資金管理情況和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析，避免發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。但部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制不完善，在管理過程中無法根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和資本結(jié)構(gòu)的變化動態(tài)調(diào)整自身的資本結(jié)構(gòu)，不利于優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理。同時，很多企業(yè)的融資渠道較為單一，資金來源較為集中，各投資項目的資金配比不合理，資金使用存在盲目性的問題，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部存在資產(chǎn)負(fù)債率過高或財務(wù)風(fēng)險過大的問題，給企業(yè)的發(fā)展埋下隱患。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險防范策略

（一）提升企業(yè)的測算精準(zhǔn)度

房地產(chǎn)初始測算的準(zhǔn)確性尤為重要，主要從以下幾個方面把控：定位及開發(fā)周期的把控，定價、市場搶占，成本測算，費用測算及把控，稅籌等。定價前要先進(jìn)行市場分析。對比待售項目的競爭對手，以客戶的敏感因素（如景觀、朝向、配套、設(shè)計、贈送率等）為比較維度來打分，再根據(jù)不同維度和不同競爭對手的重要性，以及不同競爭對手的價格，進(jìn)行加權(quán)平均，得出初步價格?；蛘吒鶕?jù)時間價值進(jìn)行調(diào)整，預(yù)判市場趨勢，通過時間系數(shù)調(diào)整價格，盡可能使定價貼合需求者的心理預(yù)期，提高銷售率，幫助企業(yè)實現(xiàn)回款。

（二）優(yōu)化資金平衡方案，加速回籠，控制支付，提高資金使用率

1.加快開發(fā)貸放款速度

可以從快速確定開發(fā)貸方案、快速提供授信資料并催促銀行上報（快速取得土地、工規(guī)、用地規(guī)劃）、在銀行審批取得批復(fù)后快速和銀行溝通放款時間和額度（快速取得施工證）等方面加快放款速度。

2.加快銷售速度

房地產(chǎn)企業(yè)要加強與購房者的互動，準(zhǔn)確定位市場。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)在消費者心中的品牌形象，在制訂營銷方案期間，要了解不同層次客戶的訴求，在滿足客戶購買需求的前提下，找準(zhǔn)推盤時機(jī)，快速推盤，快速銷售。

3.加快按揭放款速度

企業(yè)在選擇項目時，為了保證資金鏈穩(wěn)定，可以考慮選擇銷售快、回款快的城市。房企在進(jìn)入城市拿項目之前，應(yīng)仔細(xì)研讀該城市的政策，如預(yù)售政策、限購限貸政策、網(wǎng)簽政策、銀行按揭政策、資金監(jiān)管政策等，盡量避免回款困難的地區(qū)。以預(yù)售資金監(jiān)管為例，多數(shù)省市都要求房企的預(yù)售款全部進(jìn)入專戶，此后根據(jù)工程進(jìn)度動態(tài)調(diào)整留存資金的比例。各地對房企預(yù)售資金的留存比例、資金挪用節(jié)點要求不同。如果企業(yè)選擇回款較好的地區(qū)，能最大限度地提升回款效率。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售以后，應(yīng)加快向銀行提交放款資料、搶占銀行額度等。

（三）強化財務(wù)人員的風(fēng)險和內(nèi)控意識

房地產(chǎn)企業(yè)具備開發(fā)周期長的特點，項目開發(fā)也需要大量的資金支持，而開展各種類型的財務(wù)活動時不可避免會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要重視財務(wù)風(fēng)險管控工作，加強對財務(wù)專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，以支持企業(yè)所開展的多種類型的財務(wù)內(nèi)控工作。企業(yè)的財務(wù)人員要不斷提升自身的專業(yè)技能，學(xué)習(xí)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)控制度，不斷強化自身的風(fēng)險防控意識，推動企業(yè)良性發(fā)展。

（四）完善內(nèi)控風(fēng)險防范體系

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境復(fù)雜多變，因此要完善內(nèi)部控制風(fēng)險防控體系。可以通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)降低投資風(fēng)險，在經(jīng)營過程中，要結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況，制訂用款計劃，讓資金得到最大限度的利用，并對會計單位實施信用評級制度，降低資金的回籠風(fēng)險。此外，要提高財務(wù)成本管理水平，加大對房地產(chǎn)項目投資的管理力度，重視投資風(fēng)險預(yù)防活動，實地調(diào)研可能發(fā)生的成本風(fēng)險。

（五）構(gòu)建完善的風(fēng)險管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)風(fēng)險管理工作時，離不開完善的風(fēng)險管理機(jī)制，只有確保風(fēng)險管理制度的科學(xué)化與規(guī)范化，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財務(wù)風(fēng)險管理制度，才能對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行統(tǒng)計與分析，借助各項數(shù)據(jù)預(yù)測和防控房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在實施財務(wù)風(fēng)險管理制度期間，要構(gòu)建完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，有效應(yīng)對市場環(huán)境的變化。通過構(gòu)建完善的數(shù)據(jù)庫，對比與分析相關(guān)數(shù)據(jù)，有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，最大限度地減少自身的經(jīng)濟(jì)損失。

（六）優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流越多，其風(fēng)險防范能力就越強，合理的資本結(jié)構(gòu)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金。房地產(chǎn)企業(yè)要積極拓寬籌資渠道，基于成本效益規(guī)則合理設(shè)計籌資規(guī)模，逐步優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金預(yù)算管理活動，以月度、季度及年度為周期，讓各個部門積極參與其中，提升企業(yè)各部門的協(xié)作水平，開展資金預(yù)算管理活動，避免企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金短缺問題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要將資金預(yù)算與整體目標(biāo)相結(jié)合，充分協(xié)調(diào)各項目投入與產(chǎn)出的配比關(guān)系，實現(xiàn)對資金的統(tǒng)一調(diào)配和合理利用，全面提升企業(yè)資金使用效率。

五、結(jié)語

在國家出臺一系列緊縮政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何突破發(fā)展難點已成為實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有立足長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，提升自身的風(fēng)險管理水平，才能有效提升風(fēng)險抵抗能力，尋找多元化發(fā)展道路。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理控制開發(fā)節(jié)奏，有效提升資金使用效率，借助優(yōu)化營銷方案來加速資金回籠。同時，要優(yōu)化企業(yè)成本管控環(huán)境，強化財務(wù)人員的風(fēng)險意識和內(nèi)控意識，不斷完善內(nèi)控風(fēng)險防范體系，繼而有效管控風(fēng)險。